本報記者 劉晨 徐妍
北京報道
  “要不惜一切，控制房價?！北本┦凶〗ㄎ嚓P人士說。
  北京限價政策高壓之下，開發商的拆分房價曲線漲價的破解方式愈演愈烈。近日，記者調查發現，拆分房價的方式已由原來的個案逐步變為北京樓市通用的變相漲價手段，裝修費用也從3000元/平方米躍漲至5000元/平方米，甚至8000元/平方米。
  在這一語境下，政府調控房價的壓力驟增，限價令升級亦箭在弦上。
  記者從北京市住建委方面了解到，北京市政府遏制高房價的態度和決心空前，近期不排除出臺其他控價政策的可能。
  據悉，為了達到今年房價控制目標，北京市住建委已立下軍令狀，在二季度要讓房價數據有所改觀。2013年的房價控制目標，北京市已經分解至各個區縣，目前房價控制目標已直接與相關負責人掛鉤。
  未來，北京或將在商品房開發的土地出讓、開發商報價、預售審批等各個環節在都采取一定的價格管控?！敝槿耸客嘎?。
  雙合同”破解限價令
  一套80多平方米的兩居室，在北京市住建委網站備案時，單價是27959元/平方米，但在購房人額外支付40多萬元裝修款后，單價一躍超過32000元/平方米。實際購房款比備案價格暴漲近5000元/平方米。這是真實發生在北京住宅市場的營銷案例。
  4月底，本報報道北京房山某項目拆分房價變相漲價后，記者調查發現，如今，拆分房價這一銷售手段已成為開發商破解限價令的通用招數。
  上述樓盤位于北京地鐵5號線舊宮站附近，為知名開發商所開發，并為其裝修合同冠以“幸福家居解決方案”的名義。購房人在簽約時，要簽署一份“解決方案”，實則是一份裝修合同。根據不同戶型裝修費用亦不同，其中一居室20萬元、兩居室42萬元、三居室53萬元。
  5月16日，樓盤銷售人員告訴記者，購房人額外支付的費用并不是裝修費用，而是項目的“解決方案”，解決方案則包括地板、墻面、整體櫥柜、灶具、煙機等基本配置，且“方案費用”必須在繳納首付費用時全部繳付。
  類似案例頻頻出現。位于大興區南五環的一個知名高端樓盤更是將精裝標準定在了8000元/平方米。
  新國五條”北京版細則落地伊始，就被外界冠以全國最嚴地方細則，也是全國唯一提出“全市新建商品住房價格與2012年價格相比保持穩定，進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，逐步將其納入限價房序列管理”的城市。
  目前，主要針對中等收入家庭，滿足自住、改善型需求的商品房提出的“納入限價房序列管理”全新概念，提出至今仍然沒有具體的細化政策出臺。不過，北京市住建委方面自新政實施起就明確要求，原則上新開盤項目的定價不超過區域均價、已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格、當月銷售價格不超過上月銷售平均價格，已經成為獲得預售許可的重要條件。
  在一定程度上，北京限價令的出臺打亂了不少開發商的銷售節奏，很多原本計劃在四月份入市的樓盤推遲了入市時間，但也有一部分開發商迅速找到了應對之策。
  據記者調查，4月份北京新入市的項目除了低開、平開以外，也有一些樓盤按位置從優到劣的順序推出，以價格由高到低的順序進行申報，在形式上滿足限價令的相關要求。而更多的精裝樓盤采取的是“雙合同”拆分房價款裝修費用的變相漲價。
  這些樓盤采用簽訂兩份合同的成交方式，把精裝修拆分為毛坯房價和裝修價格兩個合同，以相對較低的報價通過住建委的審批后，再將精裝修費用納入到補充協議中要求買房人額外支付，以此規避預售價格管控尋求漲價途徑。
  通過這一路徑，開發商不僅可以輕松繞開限價政策，還能賺取更多利潤。
不惜一切控房價
  拆分房價實際上也是房企的無奈之舉，一方面，公司有明確的財務考核要求，另一方面，是政府對銷售價格的限制。雙方博弈之下，找到既能實現經濟利益又能規避調控政策的措施，成為房企眼前的關鍵?！北本┮晃幻駹I房企營銷負責人表示。
  對于房企來說，北京的限價政策無疑是一道坎，房企基于市場需求支撐等原因，或多或少都在尋求漲價。
  從上述舊宮項目的價格變化可見北京房價浮動軌跡。去年7月份，該項目一期150多套精裝房源開盤，彼時均價25800元/平方米。當年10月，再次推出的100多套房源，均價已上浮至28000元/平方米。此次開盤，該項目在住建委網站上備案均價為26319元/平方米，比去年10月的價格還便宜。但加上20萬元~50多萬元的“幸福家居解決方案”成本后，購房人實際購房成本要多支付5000元/平方米左右。
  北京房價頻頻上漲，這給政府很大的壓力。近期關于樓盤拆分房價變相漲價的報道常見于報端，以致于行政限價手段飽受質疑，政府調控房價的壓力倍增。
  針對這一現象，北京市住建委內部人士向本報記者表示，已經得知近期部分開發商“雙合同”拆分房價變相漲價的情況，建委方面高度重視這一現象，目前已經組織人力進行調研，并擬出臺相應的政策進行規范管理。
  不過，該住建委人士也指出，認定這種“雙合同”拆分房價變相漲價的行為確實存在一定困難，對于雙方自愿簽訂裝修合同的市場行為應該如何進行行政干預也存在一定技術障礙。
  當前最重要的工作就是控制房價，要不惜一切控制房價，包括規范管理變相漲價的行為也是為了控制房價。近期也不排除出臺其他控制房價的相關政策?！痹撊耸勘硎尽?BR>  表面上看，限價滿月，北京房價亦取得了“好看”的數字。據中原地產監測數據顯示，在4、5月份簽約率較高的50個北京項目中，5月簽約價格與4月持平的，占比高達9成。但實際上，雖然獲批的預售價格與之前一期基本保持一致，但是對外報價卻多高于之前的價格。
  只是，業內人士擔憂，分拆房價問題被規范之后，不排除市面上出現更多的規避限價政策的做法，比如：以設計費、咨詢費等名目增加費用，在地下室、停車位上做文章等。“上有政策下有對策，政府出臺規范文件的速度可能遠遠趕不上開發商巧立名目變相漲價的速度。”一位房地產機構研究人士對記者直言。
  對此，北京市房協秘書長陳志建議，調控房價目標的實現不是靠一刀切的方式進行統計學的調整，需要有關部門客觀評價調控效果，以及找準需要調整的內容，更要對產品質量加以關注。

來自：百度樂居