[預計三年之后，2020年前后百強企業占比會達到70%左右，而且前20大地產商市場占比可能會接近一半，這就是強者恒強，實際上是規律使然，發達國家也是這么走過來的。]

中國房地產業正在發生深刻的變化，不同規模和發展水平的城市間分化越來越明顯，地產商的格局中強者恒強、中小開發商被洗牌出局也正在上演，相關的話題長盛不衰，我們該怎么看這背后的推手及發展走向？

近日在亞布力2017年中國企業家論壇上，建業地產股份有限公司董事會主席胡葆森透露了自己的解讀和判斷。他認為上述局面是規律使然。

早在2005年3月，胡葆森在杭州的一次房地產與金融的論壇上就發表過這樣的看法：隨著2004年的“8·31大限”這樣一個標志性的事件發生之后，整個房地產業以資本為推手的一個洗牌的過程開始了。

這個判斷到現在為止已經12年了，這輪洗牌實際上已經接近尾聲。

這段過程跟胡葆森12年前預見的情況基本上是吻合的：一個是幾乎一線、二線、甚至三線城市前20大地產商控制了城市60%以上的份額。第二是一線、二線，包括三線城市前20大地產商有一半以上不是本地的。胡葆森表示，這是一個趨勢，也是發達國家已經走過的一條道路，在2010年左右，房地產業最火爆的時候，中國大約號稱有8萬家地產商，今天再看，百強企業在全國的份額已經超過了一半。

他預計三年之后，2020年前后百強企業占比會達到70%左右，而且前20大地產商市場占比可能會接近一半，這就是強者恒強，實際上是規律使然，發達國家也是這么走過來的。

以中國香港為例，目前前十大地產商控制了香港市場85%以上的份額，在這個過程中，中小地產商的轉型、出局將是一個必然。

在這個過程中，國家對于樓市的調控也一直都沒有停止過，現在國家非常明確提出，房子就是用來住的，不是用來炒的。

但從歷次調控過程中能看到房價越來越高，且有聲音認為每次調控的周期是18個月，18個月之后房價必然會迎來報復性增長。

胡葆森認為，18個月周期論未必準確，但是政府的調控也是必要的。2011年那一輪的調控是雙限（限購、限貸），現在不僅是雙限，甚至四限、五限，連限售、限價都已經開始了。在這種時候，能感覺到政府前些年很多時候是被迫的一種選擇，而現在實際上是在主動調控，主要還是抑制非正常的、非理性的消費。

那這次調控對市場能產生多大作用？

多管齊下的背景下，胡葆森認為不光是一個限購限貸限售的問題，包括最近出的租售同權這種政策也是配套政策，都會從根本上讓這個市場趨于理性，讓階段性的對人口凈流入比較多的城市和區域房價上升的幅度趨于理性，不再出現某一年房價突然上漲20%、30%這樣的情況。

但租售并舉、租售同權的推進，對于整個房地產市場，對于買房人（已買和待買）、對于開發商，必然會產生較大的影響。

對此，胡葆森表示，實際上現在租的房子主要是兩個來源：一個是盤活存量房產，過去的20多年中國一共開發了大約200億平方米的商品房，一線、四線城市的空置率是不一樣的，個人觀察覺得越是大城市空置率越高，越是小城市空置率越低。也就是說三四線城市甚至四五線城市買來自住的房子比較多，反而在一線和二線城市，過去十幾年由于房價一直上升，有很多人買來是投資的，這樣一來一是促使了房價大幅度上升，第二也讓空置率不斷上升。

他的判斷是，目前一二三線包括四線城市，空置率平均在20%左右，如果這一判斷基本準確的話，200億平方米中有將近40億平方米的空置。把這40億平方米的存量房產進行盤活，讓它有效地解決進城務工、創業的人員，包括剛畢業的大學生等這種過渡性的需求，是一個非常有效的方式。同時，這些房源來自于新增的專門用來出租的公寓，這種增量也會在今后的三五年形成一個規模，現在有效地解決了資金成本，有效地控制了資本成本的大地產商，也不斷增加自己持有物業的面積，包括公寓。

政策在向租賃市場傾斜，開發商也會越來越重視開發租賃市場。

在胡葆森看來，政府就是盤活存量資產，一方面是減少浪費，大量的房子在那兒空著沒人住，又經常講要守住18億畝耕地的紅線，土地供應量越來越少了，在這種情況下盤活存量資產也是正確的選擇。另一方面，政府在新增的土地供應里面，要求開發商加大自持的公寓面積，也是一個舉措。