今天（9月26日）上午，北京傳來一個大消息：市政府公布《北京市新增產業的禁止和限制目錄》（2018年版），其中對房地產有諸多新規定。

 這一系列新規定，意味著北京樓市將出現利益格局的重大調整。

其中涉及到房地產的有以下內容：

1、東城區、西城區：禁止新建房地產開發經營中的住宅類項目（棚戶區改造、危房及老舊小區改造、文物保護區改造除外）；禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目；

2、朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區、東、西、北五環路和南四環路以內，禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目；

3、全市范圍內禁止新建：房地產開發經營中容積率小于1.0（含）的住宅項目（文物保護區、平房區按院落進行建設的項目除外，但禁止建設獨戶獨棟類房地產項目）；

4、全市范圍內禁止新設立：房地產租賃經營中的集中辦公區（《北京市促進中小企業發展條例》規定的經中小企業工作主管部門認定的集中辦公區除外）；

5、不再擴大高等教育辦學規模、不再新設中等職業學校；禁止某些類別的“京外中央企業總部”新遷入。

6、控制商業規模，具體如下：

下面是我的分析：

第一，這是北京落實中央賦予的城市定位的重要一步。是在設立“雄安新區”、“通州副中心”之后，進一步調整北京城布局的重要舉措。

中央在批復《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》時這樣為北京定位：

北京是中華人民共和國的首都，是全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心。北京城市的規劃發展建設，要深刻把握好“都”與“城”、“舍”與“得”、疏解與提升、“一核”與“兩翼”的關系，履行為中央黨政軍領導機關工作服務，為國家國際交往服務，為科技和教育發展服務，為改善人民群眾生活服務的基本職責……著力優化提升首都功能，有序疏解非首都功能……建設偉大社會主義祖國的首都、邁向中華民族偉大復興的大國首都、國際一流的和諧宜居之都。

所以我們看到，北京拒絕的很多東西，恰恰是其他城市夢寐以求的。北京實在是人氣財氣太旺了，必須要分流。很多高端的東西，比如大學、大醫院、央企總部等，都可以控制增量。

第二，這份文件涉及到房地產的主要內容，其實在2018年3月就公布過，當時發布的文件是“北京市建設項目規劃使用性質正面負面清單”。今天再次發布的時候，增加了產業方面的內容，因此是一個綜合性的文件；涉及到房地產的內容，有些也換了表述方式，增補了一些新內容。

第三，這是商辦物業的重大利好，尤其利好寫字樓、酒店等性質的不動產。

根據文件，在東、北、西五環和南四環以內，“禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目”，這意味著這個區域內酒店、寫字樓的供應量，將從過剩慢慢轉向稀缺，價值將得到全面的提升。北京限制商辦物業比較狠，對這類物業造成了顯著打壓，現在利好來了。

第四，這是低容積率住宅，尤其是獨戶、獨棟住宅的利好。

文件規定，以后北京要基本杜絕容積率小于1的住宅區，尤其是禁止建設獨戶、獨棟住宅。這意味著，超低密度住宅將變得稀缺，對于這類房屋構成較大利好。但這類房屋未來要承擔怎樣的房地產稅，又很難預測。未來獨戶、獨棟因為占用土地面積大，房地產稅一定會高一些。

城市加大密度，是當前的趨勢。在深圳，住宅容積率已經3.5倍起了，舊改項目動輒6倍以上，而北方容積率仍然偏低。

第五，四環內將逐步空心化，其中二環內將成為真正的“中央政務區”。

今天發布的這份文件要求，在東城區、西城區（基本上二環以內）“禁止新建房地產開發經營中的住宅類項目（棚戶區改造、危房及老舊小區改造、文物保護區改造除外）”。

由此可見，二環內能新增的住宅非常有限了，因為二環內“棚戶區改造、危房及老舊小區改造”是限高的，容積率也會限制。而且這種改造，未來可能有很大比例的住房，要留給中央政府各部委用作政策性住房。

此外，今年3月的“北京市建設項目規劃使用性質正面負面清單”還提出——“限制四環路以內的各類用地調整為住宅商品房”。

所以，事實上四環內未來能新增的“商品住宅”是非常有限的，四環內也限高。

或許有讀者會說：住宅稀缺了，房價不就會上漲嗎？錯了！住宅不是這個邏輯，因為北京的地鐵、公交非常發達，四環外，尤其是五環到六環之間，大量新小區涌現，再加上寫字樓、酒店、商場也轉移到四環外，這樣北京城的人氣也會全面轉移到四環外。未來會有越來越多的北京人，可能一年到頭都不用到二環內。

至于四環內，由于沒有新樓盤的拉動，房價將很難上漲，將呈現日益嚴重的空心化。北京城的年輕人、民企、增量人口和資金，都將向四環外轉移，最終四環到六環成為最具活力的城區，房價整體上甚至有可能趕超四環內。深圳南山區、寶安中心區的房價超過福田區，龍華區房價超過羅湖區，就是先例。

第六，其實北京對于“中軸線及其延長線、長安街及其延長線”也有嚴格的要求。根據3月份披露的文件，要求如下：

中軸線及其延長線以文化功能為主，既要延續歷史文脈，展示傳統文化精髓，又要做好有機更新，體現現代文明魅力。長安街及其延長線以國家行政、軍事管理、文化、國際交往功能為主，體現莊嚴、沉穩、厚重、大氣的形象氣質。

中軸線和長安街的正面清單是：鼓勵中軸線兩側的建筑調整為傳統文化、傳統商業、傳統餐飲等歷史文化項目，以及圖書館、博物館等公共文化設施。

負面清單是：限制各類用地調整為大型商業項目、商務辦公項目、綜合性醫療機構、倉儲物流設施、專科教育、高等教育用房、住宅商品房。

所以，“中軸線和長安街”上的商辦項目、住宅項目，都將是稀缺的。

第七、北京城正在發生深刻的變化，不動產價值也將出現“重大利益調整”。

我對大家的建議是：輕易不要在四環內購房，尤其是二環內。一方面，四環內在空心化，房價可能跑輸大盤；另一方面，未來限制將越來越多，尤其是二環內，那是中央部委及其工作人員生活區，你沒有這種身份非要住進去，只能讓自己不方便。

北京最有活力的區域，是四環到六環之間，以及通州（包含北三縣）。由于北京城太大、交通太堵，你需要在買房子的時候首先考慮地鐵因素，其次是學位和商業配套。

幾點建議：

北京最大的“城市病”就是堵車和霧霾兩大問題。霧霾可以通過華北限制燒煤，限制鋼產量來解決；至于堵車也很好辦，讓北京上路的汽車每輛每年繳納1萬元“上路費”即可。1萬元還限制不住，就每臺車收5萬元、10萬元（把有權上路的汽車壓縮到300萬輛以內，取消單雙號之類上路限制）。然后用每年收到的幾百億、上千億修建地鐵和公共交通。

北京這種人氣財氣太旺的城市，限制人口最好的辦法是市場，也就是讓生活成本漲上來，自然就沒有那么多人去了，最終會達至一個平衡。

想想看：如果北京住宅價格達到30萬元一平米，每平米住宅月租金達到500元，一臺小汽車每年上路使用費10萬元，不用政府做勸離工作，企業和人口自然會分流給天津、河北，乃至上海、深圳、廣州、杭州等城市。至于北京原住民的中低收入階層，可以從收繳的超額地價、汽車使用費中，劃撥給生活補貼。