中原地產等研究機構發布的數據顯示，從今年4月開始，房地產調控政策再次出現收緊趨勢。2019年上半年，全國房地產調控政策高達251次。相比2018年上半年房地產調控192次，同比上漲了31%。

對于未來樓市的走勢，多位業內人士均向《華夏時報》記者表示，在穩地價、穩房價、穩預期的調控思路下，“穩”仍然是主基調。“預計2019年下半年，全國樓市將依然是雙向調控，房價平穩的城市不排除出現寬松政策，但只要上漲明顯，房地產調控肯定會加碼。”中原地產首席分析師張大偉判斷。

各地樓市密集調控

“調控”仍是2019年中國樓市的關鍵詞。中原地產研究中心近日發布的報告顯示，從2018年11月開始，各地樓市調控政策明顯減小，且大部分都是以寬松政策為主。但從2019月4月19日開始，房地產調控政策再次出現收緊趨勢。截至6月30日，上半年全國房地產調控政策達251次，相比2018年上半年的192次，同比上漲31%。此外，上半年全國近百城發布了各種人才政策，較2018年同期相比上漲超過40%。

“行至年中，2019年上半年的調控可視4月19日為節點。”中原地產首席分析師張大偉解釋說：“4月19日之前，受菏澤領頭以及中央經濟工作會議的定調影響，各地樓市調控政策明顯減小，且大部分以寬松為主；4月19日，住建部預警六個城市，5月18日又預警四個城市，政策再度呈現收緊趨勢。”而平安證券、長城證券等機構的研報也均指出，在經歷3、4月樓市、地市升溫后，4月政治局重提房住不炒、住建部先后兩次點名十個熱點城市，蘇州、西安先后升級調控。

58安居客首席分析師張波向記者指出，2019年房產調控的目標非常明確，即實現房價、地價、預期的“三穩”。整體來看，上半年的政策調控不只針對房價單一維度，包括地價、限售、限購、公積金等多維度政策均同時出現，“因城施策”特征明顯，而這一趨勢也將在下半年延續。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華分析指出，上半年各地樓市調控松緊程度不同，主要在于宏觀經濟形勢。“一般來說，宏觀經濟形勢向好時，調控可以緊一些”。同時市場熱度也是一個重要原因：“短期房價漲得越快，調控越緊。”而上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也向記者強調，樓市調控松緊程度不同由“樓市溫度”決定：“尤其是房價的漲幅。房價短期內漲幅過大、土地熱度過高等就會收緊，相反如果地價房價下跌，或者已經出現明顯下降預期，就會放松、刺激”。

對于今年熱度較高的二線城市來說，“降溫”是主基調。例如，西安、蘇州等地樓市因短期房價上漲較快，在5、6月間先后加碼調控力度，但一些樓市表現欠佳的三四線城市則頒布了“限跌令”等放松政策。例如安徽阜陽市取消出讓土地限價、江西贛縣停止特價房銷售等“限跌”政策、湖北恩施市發布“不準降價”通知等。

“因城施策”之下，上半年的樓市調控也更加多元、靈活，更為精細化。以蘇州為例，于5月11日發布的“新政”僅對工業園區全域、高新區部分重點區域規定了限售，并未針對蘇州全市進行“一刀切”；6月初，記者從南京市高淳區不動產中心了解到，在該區買房的外地人只需提供在寧《居住證》或在寧工作《勞動合同》即可開具購房證明，但南京市的其他區域限購仍在執行中。

“從房地產調控的手段來看，目前是長短并用的，由于短期調控的手段多樣化，政策頻發性的特點，導致人們更容易看到短期調控而忽視長期調控的存在。”張波強調，實際上，今年以來的長期調控都在不斷落地，包括保障房的建設、針對租賃土地供應側的保障、城市共有產權房的推進、針對房地產的各類稅收法律層面的推進和落實等等。

下半年仍“具體問題具體分析”

對于未來樓市的走勢，多位受訪人士普遍認為，在穩地價、穩房價、穩預期的調控思路下，“穩”仍然是主基調。平安證券分析師楊侃在研報中指出，展望下半年，經濟下行壓力猶在、城市表現分化的背景下，預計下半年仍將延續穩地價、穩房價、穩預期的政策基調，各地方一城一策，整體以穩為主。

“（調控）下半年將趨緊。”鄒琳華坦言，因為宏觀經濟形勢要比去年底至今年上半年好轉。而今年下半年，房地產長效機制迎來實質性出臺的可能性也不大，“還需要時間”。

“樓市調控嚴格，針對房價上漲的打補丁措施依然不斷出現。預計2019年下半年，全國樓市將依然是雙向調控，房價平穩的城市不排除出現寬松政策，但只要上漲明顯，房地產調控肯定會加碼。”張大偉判斷，“另外從信貸利率角度看，也不排除針對房地產的利率再次提高。”

上海鏈家市場研究部資深分析師楊雨蕾對記者表示，下半年，預計調控政策會繼續貫徹執行“因城施策”、“房住不炒”的政策，不會有大的變化。目前調控政策的核心是“因城施策”、“房住不炒”，所以松緊程度是以這個主基調為準的，此前政府發文也強調要抑制房價上漲，所以對于過熱的城市，調控政策不會放松。

與此同時，“因城施策”的特征將延續。

“下半年的樓市更應該具體問題具體分析。”張波解釋說，由于今年下半年房地產市場依然處于“換擋期”，所以在“穩”字當先的大環境下，政策會從全國嚴控到“因城施策”“因區施策”，調控的抓手將從房價層面向土地、限購、金融等維度縱深化落實。同時，一二線城市仍將保持一定熱度，三四五線城市將呈現“換擋”，城市熱度分化加劇。市場將整體穩定、小幅波動。

楊紅旭預計，下半年全國基本上偏平穩，而平穩當中有分化。熱門的一線、二線城市保持偏緊狀態，甚至上述城市如果房價、地價進一步的擴大，漲幅擴大，漲幅明顯，還會進一步的收緊政策。但是其他三四線城市，樓市調控政策將會穩中趨松。

克而瑞研究中心亦分析指出，從主管部門態度來看，房價仍是不能觸碰的紅線。二線城市中的貴陽、濟南、昆明等，三線城市中的大理、徐州等，有加碼調控的可能性；多數三線城市受制于市場購買力透支疊加棚改貨幣化安置漸次退出，短期內房地產市場仍面臨較大的下行壓力。目前，隨著樓市成交明顯放緩，廈門、煙臺等二三線城市庫存風險再次浮出水面，預計下半年有望逐步松綁調控。