距離4200多萬畝集體土地直接入市還剩不到2個月時間，中國證券報記者了解到，國慶節前，自然資源部在京分兩期舉辦了新修改《土地管理法》專題培訓班，培訓對象涵蓋各省、自治區以及主要地市的自然資源主管部門相關處室人員。

中國證券報記者從相關人士處獲悉，目前涉及農村集體經營性建設用地出讓轉讓條例的修改起草工作正加緊推進，新條例出臺將進一步規范相關用地出讓轉讓。

8月26日，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過《土地管理法》修正案，自2020年1月1日起施行。其中，集體經營性建設用地入市流轉是本次修法的重點。多位地產和金融行業人士表示，非常關注集體建設土地入市相關配套行政法規的制定信息和相關細節。

相關細則有待明確

此前我國《土地管理法》規定，農村土地必須征收轉變為國有性質土地后才能入市交易。同時，修正前的《土地管理法》第43條規定，任何單位或個人需要使用土地的必須使用國有土地。在本次修正案中，該條被刪除。

自然資源部法規司司長魏莉華在相關新聞發布會上表示，這次新修改的土地管理法破除了農村集體建設用地進入市場的法律障礙。規定農村集體建設用地在符合規劃、依法登記，并經三分之二以上集體經濟組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農村集體建設用地之后還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓。

一位土地領域專家對中國證券報記者表示，修正案關于農村集體建設用地的新內容意味著，農村集體經濟組織作為土地所有權主體，可以出讓或出租集體建設用地使用權，直接可以向市場供應農村集體建設用地，使用者獲得的是集體建設用地使用權。使用者在取得農村集體建設用地后，與取得國有土地一樣，都可以通過轉讓、互換、抵押的方式再次轉讓農村集體建設用地使用權。

不過，在一些投資人士看來，與國有建設土地出讓的整個流程都有較成熟的法律法規相比，集體建設用地入市還有很多細節尚未明確。例如，可供入市的集體建設用地是存量土地還是增量土地？如何理解工業、商業等經營性用途？工業和商業的定義中是否包括房地產行業？土地入市后產權如何分割？土地入市如何享有抵押權益？這些都有待于相關法規的出臺。

或成穩定房市“利器”

本次修法前，相關部門已經在全國33個市(縣)區域內進行改革創新試點。試點地區集體土地入市用途各異，工商業生產、教育乃至租賃住宅建設均有涉及。

不過，近期北京市大興區的三宗地塊的試點頗為引人注目，這三宗地塊明確將用于共有產權住房建設，且近期一宗地塊已經入市成交。

今年9月，北京市規劃和自然資源委員會官網信息顯示，三塊用地入市試點用于共有產權住房建設的集體建設用地的一宗——集體建設用地區級統籌大興區瀛海鎮地塊已經入市成交，成交價格為15.13億元，為起始價成交。地塊建設用地面積47891.78平方米，預計可以提供1千多套共有產權房。此次共有產權房的價格為2.9萬元/平方米(含全裝修費用)，該項目預計2022年下半年入市。和國有土地出讓一樣，該用地使用權出讓的年限為70年。

為何北京大興區的三塊試點土地能夠成為共有產權住房用地？

房產公號“京房字”曾分析指出，突破口或許來自于相關規劃。去年發布的北京新總規對于職住平衡有了更細致要求，大興這類平原多點地區，職住用地比應該是1：2，即1萬平方米的產業用地，要配2萬平方米的住宅用地。但大興區尤其是亦莊，是產業比較集中的區域，目前的職住用地比倒掛，居住用地明顯不足。利用集體建設用地建設住宅，不但可以探索集體建設用地入市的試點改革，而且還可以緩解目前倒掛的職住用地比。此外，共有產權住房完全是為了滿足剛需，且購買與份額轉讓中受到嚴格限制，也杜絕了利用政策套利的可能性。

有地產人士指出，從北京市的試點來看，在一些住房土地供應緊張、地價房價高漲的地區，未來在符合相關法規的前提下，不排除存在部分集體建設土地入市用于政策性住房，從而增加供應平抑房價的可能性。“北京市的試點是否有可復制性，還有待進一步觀察，也有待于相關法規出臺后的細則。”一位法律界人士表示。

也有房地產人士指出，從目前大興區情況來看，集體建設用地面積占全區土地面積比例不足10%，且大部分還是宅基地，實際上可以入市的集體經營性建設用地很少。大興區這一嘗試目前不會對當地房地產市場產生太大影響。