2020年上半年，房企境內債發(fā)行規(guī)模大增，且各梯隊房企發(fā)債成本均不同程度回落。有的房企下調存續(xù)期內債券利率。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，在各梯隊中，TOP11-30房企降幅最大，上半年平均融資成本跌至4.35%，較2019年下降1.52個百分點。  

專家指出，按目前形勢看，融資成本下降的趨勢還會延續(xù)，但下半年房企資金面整體情況仍有待觀察。  

量增價跌  

機構數(shù)據(jù)顯示，1至5月，房企境內信用債發(fā)行規(guī)模同比增長10%，平均發(fā)行利率較2019年下行1.2個百分點。截至6月18日，今年以來房企發(fā)債凈融資額達1490億元，比去年1-6月的479億元的三倍還多。  

方正證券固收首席分析師齊晟表示，2020年以來，房地產行業(yè)信用債發(fā)行火熱。一方面，房企由于銷售回款困難，且存在大量借新還舊需求。同時，資金寬松，融資成本下降，為債券發(fā)行提供了有利條件。  

近日萬科發(fā)行20億元公司債券。其中，品種一實際發(fā)行8億元，票面利率為3.20%；品種二實際發(fā)行12億元，票面利率為3.90%。  

發(fā)債成本不斷下降的同時，不少房企下調存續(xù)期內債券利率。萬科就于近期發(fā)布公告擬將“17萬科02”的后續(xù)兩年票面利率從4.54%調整至2.30%。6月初，萬科將5年期債券“17萬科01”的后兩年票面利率由4.5%下調至1.90%。此外，華夏幸福等對存續(xù)期內債券利率進行大幅下調操作。  

關鍵看銷售  

“利率下降為債券融資創(chuàng)造了有利條件，但投資者對地產債發(fā)行人的資質要求較高，資質較低的房企恐難以通過債券融資緩解資金壓力。”齊晟指出。  

中國社會科學院財經戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華表示，從目前情況看，融資成本下降的趨勢會延續(xù)。但下半年房企資金狀況主要看商品房的銷售情況，如銷售并不理想，資金鏈仍將偏緊。  

業(yè)內人士指出，隨著國內疫情得到有效控制，銷售節(jié)奏將逐漸回歸常態(tài)，從二季度起全國商品房銷售面積或實現(xiàn)小幅增長。全年或與2019年大體持平。若未來土地市場過熱，不排除在開發(fā)商融資層面進行政策調節(jié)的可能。  

“政策可進行分類管控，按照開發(fā)銷售型、持有運營型等有所區(qū)分，分別制定相應的控制指標。”克而瑞研究中心副總經理楊科偉建議，開發(fā)銷售型仍可以按照原先的規(guī)模總量上限、整體控制比例，繼續(xù)做好相關安排，尤其要避免房企非理性高價拿地，引發(fā)房價上漲預期。對于持有運營型要加大支持力度，避免因資金鏈斷裂造成大量持有項目“爛尾”。