財聯社（北京，記者 李潔 楊依依 陳業）訊，財聯社記者從多個信源處獨家獲悉，央行、住建部將召集部分房地產公司8月20日起在北京面談，目前，已有多家房企收到通知，并將赴京與監管部門進行溝通。

知情人士向記者透露，監管部門召集部分房企面談，或為了解行業對融資新規的反應。

據21世紀此前報道，監管部門為控制房地產企業有息債務規模，出臺新規對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設置了“三道紅線”，具體為剔除預收款后的資產負債率大于 70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。

“通知是真的，昨天接到券商的電話，這個政策對負債較高的房企簡直就是定向打擊。”一家總部在深圳的上市房企投關負責人向財聯社表示。

一家大型房企CFO也向記者證實了融資新規的真實性，但表示目前尚未收到具體文件。

“這次監管層釋放的信號是非常清晰的，就是要求房企管住有息負債，同時降低負債率，如果做不到，房企融資受到的限制會非常大。這次對房地產公司是一件大事，房企應該認真對待，盡快按照指示調整自身的負債結構。但負債率短期內是很難調下來，對短期融資會受到很大沖擊。”一家TOP20上市房企副總裁告訴記者。

新規劍指高負債房企

“今年下半年，對于開發商的融資環境應該不會太好，監管部門不僅是對房企有息負債的增加進行限制，同時借新還舊也進行了一定比例的限制融資，主要還是為了引導資金流入實體經濟，控制流向房地產。”一家總部位于北京的房企高層指出。

雅居樂控股副總裁潘智勇則表示，“關于最近融資的一些政策，我們也關注到了，我覺得出臺這些也很正常。做好自己的管控，做好我們的經營，這是對應對這些融資環境的政策變化最有利的。”

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴記者，“對于一些高負債、高杠桿的高周轉型企業而言，其三項指標遠遠超出監管紅線，以永續債、信托和基金支持的明股實債等杠桿之上再加杠桿的情況十分普遍。此次監管新規將大幅壓縮此類加杠桿的空間，也給房企降負債和去杠桿帶來很大壓力，如何在限制有息負債增長的同時實現平穩過渡是一個十分嚴峻的問題。”

“三道紅線直指房地產負債水平的關鍵財務判斷要素，資產負債率是判斷企業整體負債水平的常用財務指標，由于房企的預收款較大，剔除之后指標更能反映實際負債水平。凈負債率則是判斷房企自身財務風險的重要指標，可反映房企的真實負債壓力和杠桿水平。而現金短債比則更傾向于判別短期財務風險，可體現房企當下的現金流壓力及安全性。”58安居客房產研究院分院院長張波說。

不過一位不具名的券商分析師對記者表示，“具體條款是剔除預售款負債率還是有息負債率，現在說法不一。”

而根據“三道紅線”觸線情況不同，新規將房地產企業分為“紅-橙-黃-綠”四擋。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

據21世紀報道，如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。

“這個政策是在規范房地產企業加杠桿的行為，政策不是不讓加杠桿，而是保持杠桿穩定增長，其實所有的政策都是希望房地產行業維持穩定。”一家A股上市公司的董秘告訴財聯社記者。

張波認為，若新規嚴格執行，下半年房企融資的“好日子”已經基本結束，整體很難再有類似上半年的低成本融資水平，即使是財務穩健的房企依然會面臨挑戰。

貝殼研究院發布的數據顯示，今年前7個月房企境內外債券融資累計約7379億元，整體融資規模占2019年全年的62.5%。其中7月單月，房企境內外債券融資共發行109筆，累計約1234億元，同比上升6%。

受疫情影響，今年上半年房地產融資環境有所放松，但在下半年再次出現收緊趨勢。多位受訪人士告訴記者，房地產融資再度收緊，或與火熱的土地市場有關，房企高杠桿拿地等現象，引發了高層關注。

“為保證國內經濟的順暢運行，就勢必要控制房價和地價，這也是監管部門設置三道紅線的主要原因所在。”柏文喜說。

“下半年收緊房企融資，是在響應中央關于‘房住不炒’和嚴控違規資金流入房地產等指示。今年上半年制造業、基建投資增速表現不及房地產，個人按揭貸款恢復比較快，行業景氣度上行趨勢明顯。需求端調控政策未明顯放松，但又需要防止地產過熱，調控途徑由需求端向供給端傳導。”上述券商機構分析師向記者表示。

開發商或降價回籠資金

“‘房住不炒’是長期的政策基調，當土地價格以及資金等方面過熱就要壓制一下，融資新規如果執行，將考驗各房企的綜合能力，包括負債情況、融資能力、股東背景等。”上述A股上市公司董秘告訴財聯社記者。

“此次融資新規，將令房企總體融資增量受限，房企融資受限會傳導到土地投資端，土地投資熱度會減弱，土地溢價率可能會下行。”上述券商分析師指出。

一家百億規模的港股上市房企副總裁則表示，“目前公司還沒收到通知，但網上弄流傳的文件太嚴格了，如果真的執行，沒有多少房企會買地了。”

多位接受記者采訪的人士均認為，政策如果嚴格執行，房企下半年肯定是圍繞加速回款展開一些動作，包括降價促銷、轉讓項目等行為。

“這次政策如果實行，對投資的影響比較大，四季度開發商資金壓力會加劇，又要沖全年業績，可能會有降價行為。”一家閩系上市房企的投資中心副總裁如是分析。

上述TOP20上市房企副總裁也表示，因為要改善負債率、改善融資結構，下半年在銷售方面，地產公司促銷力度會加大，促銷活動可能會增加。

柏文喜亦認為，在此種情況之下，房企為了繼續推高周轉速度和加快銷售回款，一方面可能會降價促銷，另一方面可能會加快施工進度，因此工程質量和施工安全需要特別重視，而降價幅度則受制于成本因素和行業監管。

“開發商會更多選擇像分拆物業上市這樣的變通方法拓展資金來源。”香頌資本執行董事沈萌告訴記者。

“房企會明顯加快資金回籠的速度，一方面是由于資金壓力，尤其是負債水平過高的房企更是會加大銷售回款力度，另一方面與房企整體業績完成度不理想相關，為沖刺全年業績目標，房企在金九銀十加大促銷力度的概率會明顯增大。”張波指出。

而在嚴峻的融資環境下，房地產行業集中度或將進一步提升。

一位房地產行業分析師認為，“房企本身并不會因為規模大小不同，造成觸碰‘三道紅線’的概率出現明顯差異，不少大型品牌房企也明顯觸碰到‘三道紅線’，但中小房企由于融資難度整體大于大型房企，形勢依舊嚴峻。”

“房地產行業有這么多公司，已經到了兼并重組、結構分化的時代。”上述房企董秘告訴記者。