大學畢業(yè)生遭到社會的第一頓毒打，是從租房開始的。

一句話道盡了國內(nèi)租房者，特別是租房新手們的辛酸。對于人口、收入、區(qū)域發(fā)展結構復雜的中國而言，租房是實現(xiàn)“居者有其屋”的一個重要方式，但不完善的住房租賃市場給了很多人當頭一棒。

縱觀國際市場，發(fā)達經(jīng)濟體建立了完善的住房租賃體系，成為住房體系最重要的一部分。如日本的住房租賃比率達到30% 以上，德國接近50%，是住房租賃市場發(fā)展的成功典范。

雖然政治體制、經(jīng)濟發(fā)展水平不同，但歷史成功的經(jīng)驗對當前中國住房租賃市場的建設仍然有十分重要的借鑒意義。下面我們一起來看看國外成熟的住房租賃市場是如何發(fā)展起來的。

德國

在主要的發(fā)達經(jīng)濟體中，有兩個國家的住房情況顯著區(qū)別于其他國家。一個是新加坡，以其全球聞名的“組屋”制度，基本實現(xiàn)了“居者有其房”（產(chǎn)權）的目標，住房自有率在全球僅次于羅馬尼亞，在發(fā)達經(jīng)濟體中排名第一，遠遠高于排名第二的美國。

另一個則是德國，與新加坡不同的是，德國的住房自有率很低，僅比香港略高，但卻基本實現(xiàn)了“居者有其所”，其核心就在于發(fā)達的住房租賃市場，與住房租賃相關的多個關鍵性指標在歐洲乃至世界上都屬前列。

在2016年歐盟的一份統(tǒng)計報告中，德國有48.3%的居民選擇租房生活，這個比例在歐盟成員國中排名第一，在歐洲也僅次于瑞士。其中，各州出租住房比例雖有不同，但整體上常年維持在50%左右。而大城市相比其他中小城市而言，租房比率更高。例如在柏林的190萬套住房中，有160萬套為出租住房，租賃住房占比高達85%。大量的德國人愿意通過長期租賃住房解決居住問題，其核心關鍵就在于規(guī)范的住房租賃市場。

一是法律制度。法律是一切行為規(guī)范的總和，指導了整個住房租賃市場的發(fā)展。《德國民法典》、《住房租賃法》、《住房補助金法》等法律制度，明確規(guī)范了住房承租人與出租人的權利義務。

其中在租金方面，實行政府指導價，由房管部門、房東與租戶協(xié)會等機構，根據(jù)住房地理位置、交通狀況、建成年代、建筑質量及節(jié)能情況，確定“租金表”，每套住房的租金都要參考該“租金表”。不得隨意漲租，漲租必須遵循嚴格程序，違規(guī)漲租將受到法律制裁。

在房屋宜居性方面，對出租住房的配套設施、使用面積、住房安全等進行嚴格的規(guī)定，保證出租住房可居住性。

在經(jīng)營住房租賃業(yè)務的機構方面，對經(jīng)紀機構進行嚴格管理，制定專門的《住房經(jīng)紀法》，對經(jīng)紀機構的各種行為加以法規(guī)上的約束，防止出現(xiàn)侵犯業(yè)主和租戶的行為。

二是合理發(fā)展政策性住房租賃。根據(jù)歐盟的統(tǒng)計，在選擇租房生活的48.3%的居民中，有39.8%選擇的是市場化租賃住房，剩余的8.5%則居住在政策性租賃住房，這個數(shù)值遠低于歐盟成員國平均值10.9%。政府通過加速出租房屋折舊、資本利得免稅和稅收損失轉移等方式，大力發(fā)展市場化的租賃市場，也彌補了政策性租賃住房的不足。

三是強調(diào)金融對住房租賃市場的支持。政府層面，以政策性金融性機構向投資建造廉價租房的個人提供優(yōu)惠貸款利率，保障低收入群體的租房可得性。同時以“先存后貸，互助低息，封閉運行，政府獎勵”的類公積金模式，對自發(fā)建設租賃住房的居民提供優(yōu)惠利率貸款。再通過高比例的住房貸款首付，控制市場的投機性消費，實現(xiàn)多層次的住房租賃市場供給制度。

四是獨特的住房租賃企業(yè)市場。與其他主流發(fā)達經(jīng)濟體不同，德國政府通過各類稅收及政策補貼，鼓勵營利型住房租賃企業(yè)與非營利型住房租賃企業(yè)競爭，為弱勢人群提供適度福利。

對于營利性住房租賃企業(yè)，提供政府補貼和無息（低息）貸款，但限制其租金收入。雖然這類租賃住房租金回報率長期穩(wěn)定在4%-5%之間，但與德國長期國債收益率的2%-3%相比，仍然吸引了大量風險厭惡型投資者的資金。

對于非營利性住房，由德國政府直接或由住宅合作社形式集資建成，政府通過低息貸款、低價土地、減免稅、租金補貼等方式提供資金支持。但這類政策性租賃住房數(shù)量相對較少，強調(diào)的更多的是負擔起穩(wěn)定居民和諧生活，起“壓艙石”的作用。

日本

日本的住房租賃市場起于二戰(zhàn)之后，并主要集中在兩個時間段爆發(fā)：

第一個階段是20世紀60年代末到70年代初，二戰(zhàn)后日本經(jīng)濟的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化，使當時大量外地人口涌入大城市，促進了住房租賃市場的發(fā)展。

第二階段是80年代后期，即1985年日本簽訂廣場協(xié)議前后，經(jīng)濟的快速發(fā)展帶來對住房需求的快速提升，同時政府為了促進住房租賃市場的發(fā)展，取消了“租金上限”的限制，住房租賃數(shù)量得以快速增長，到了1987年，租賃新住房供給量達到歷史最高峰值，占當時住宅新增量的50%以上。

在長期的住房租賃市場發(fā)展中，日本也像德國一樣，建立了完備的住房租賃法律體系和政策制度。

首先是以《民法》為核心，以《借地借房法》為主要依據(jù)，制定了從業(yè)主體和從業(yè)人員的準入、備案制度，從業(yè)人員執(zhí)行“宅建士”的考試制度，從業(yè)主體在設立分支機構時就要求宅建士的數(shù)量，行業(yè)從業(yè)及準入標準之高，堪比金融證券業(yè)務，但也正因為此，日本住房租賃行業(yè)的經(jīng)營水平和業(yè)務水平極高。

其次是租金方面，法律對租金調(diào)整有明確的限制，并出臺租金托管制度提高租戶的議價能力。對于經(jīng)營住房租賃業(yè)務的公司，《不動產(chǎn)交易商業(yè)法》規(guī)定要在法務局存入一定數(shù)量的資金作為營業(yè)保證金，一旦企業(yè)存在欺詐行為，將用營業(yè)保證金直接賠償租戶；不夠賠償?shù)模∠静粍赢a(chǎn)經(jīng)營資格。

再次是金融支持制度。政府除了向租賃市場主體提供低息貸款外，還鼓勵發(fā)展REITs（住房租賃投資信托基金），給予稅收方面的支持。一個顯而易見的結果是，以REITs 支持建設的租賃住宅數(shù)量顯著增加。據(jù)恒大研究院統(tǒng)計，截止2019年6月，日本共有63支REITs上市交易，總市值達14.57萬億日元，持有不動產(chǎn)市值達18.72萬億日元。至今，日本已成為亞洲規(guī)模最大、全球第二大的REITs市場。在實行量化寬松的貨幣政策后，日本央行還成為全球唯一一個由央行購買REITs的國家。

最后則是機構主導的租賃市場。日本90%以上的民營租賃住宅由住宅資產(chǎn)管理公司參與管理。根據(jù)日本國土交通省2010年的調(diào)查數(shù)據(jù)，民營租賃住房的管理模式中，業(yè)主自行管理的僅占9%，其余皆是全權委托或部分委托給機構進行運營，機構深度參與管理民營租賃住房的經(jīng)營中。

這些直接或間接的措施，有力的保障了住房租賃市場的良好運行，不僅極大的保護了租戶的權益，同時還使經(jīng)營住房租賃的企業(yè)獲利頗豐。據(jù)統(tǒng)計，日本公寓租金收益率平均在5%以上，遠高于銀行定期存款和10 年期國債收益。相比之下，德國的租金收益率維持在5%以下，我國租賃市場租金收益率僅在2%左右，北京、上海、廣州和深圳更低，再加上普遍高達6%~16%的租賃稅率，如果不考慮其他收益，住房租賃企業(yè)普遍處于虧損邊緣，不利于形成良性市場發(fā)展機制。

總結

與日本、德國等發(fā)達經(jīng)濟體成熟的住房租賃市場相比，國內(nèi)住房租賃市場不管是法制體系建設還是監(jiān)管等方面，仍然處于剛剛起步的階段。頻頻出現(xiàn)的“甲醛房”等事件暴露了住房租賃的安全性，不斷“暴雷”的長租公寓也暴露了監(jiān)管的不足。所幸的是，政府及監(jiān)管層正在越來越關注這個市場。

9月7日，住建部公布了《住房租賃條例（征求意見稿）》，這是首部住房租賃領域的條例性文件，或許將有望改變當下混亂的住房租賃市場。

但這遠遠不夠，“居者有其所”是民生之本，不僅要靠法律去規(guī)范市場行為，更需要全方位的市場體系建設。

首先要保證各方主體，尤其是租戶權益。從根本上說，住房租賃是為了解決住房問題，保證“居者有其屋”的權利。同時，在租賃機構、出租人、租戶等各方主體中，租戶也處于相對弱勢地位，保護租戶在租房過程中的權益是發(fā)展住房租賃市場的初衷。

其次是鼓勵機構出租人的發(fā)展，發(fā)揮政府和機構在租房供給方面的重要作用。英國、日本等國在住房體系建設初期，政府主導建設的保障性住房在新增住房中占比曾高達50%。德國除了用優(yōu)惠利率貸款鼓勵居民自發(fā)建設租賃住房外，住房合作社主導建設的新增住房也超過了1/3。同時，以機構為主體的出租人也更能夠發(fā)揮示范效應，帶動整體市場的規(guī)范發(fā)展。

再次，要加強財稅和金融支持力度。主要發(fā)達經(jīng)濟體租賃市場繁榮穩(wěn)定的核心原因之一在于租賃市場的“有利可圖”，國內(nèi)租房市場超低的租金收益率和高稅率，導致眾多租賃企業(yè)通過“租金貸”等方式花樣盈利，融資渠道的有限性又促使了“長收短付”的變相提杠桿。因此，加快制定相關領域的財稅金融政策，才能形成良性的市場發(fā)展機制。

最后，探索建立住房租賃主體信用體系。如出租人信用、租戶信用、機構信用（如中介機構信用）等信用體系的建設，將其納入整個信用社會體系的建設之中。

當然，除此之外，更要堅定執(zhí)行“房住不炒”，將房地產(chǎn)回歸居住的“準公共物品屬性”。

如此，或許短期實現(xiàn)“居者有其所”仍有一定距離，但在正確的道路上，終究會到達終點。

參考資料：

1、盛松成等，《房地產(chǎn)與中國經(jīng)濟》，中信出版社，2020

2、夏磊、任澤平，《全球房地產(chǎn)》，中心出版社，2020

3、張英杰、任榮榮，住房租賃市場發(fā)展的國際經(jīng)驗與啟示，《宏觀經(jīng)濟研究》，2019