本專欄從這一講開(kāi)始進(jìn)入第4個(gè)部分"市場(chǎng)板塊" 。在影響房?jī)r(jià)的四大板塊中，市場(chǎng)板塊是最接近價(jià)格真相的一部分內(nèi)容，包含：開(kāi)發(fā)商品牌、市場(chǎng)供應(yīng)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目質(zhì)量、地段與配套、人口與消費(fèi)、價(jià)格走勢(shì)等方面的內(nèi)容。這堂課講“開(kāi)發(fā)商品牌”對(duì)購(gòu)房的影響。

什么是品牌

所謂品牌，簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是指消費(fèi)者對(duì)一個(gè)企業(yè)及其系列產(chǎn)品的認(rèn)知程度。一個(gè)企業(yè)品牌的樹(shù)立需要很長(zhǎng)的時(shí)間，它是市場(chǎng)目標(biāo)人群對(duì)一個(gè)企業(yè)及其產(chǎn)品、售后服務(wù)、文化價(jià)值等一系列綜合價(jià)值的評(píng)價(jià)和認(rèn)知，是一種信任。

一個(gè)好的品牌往往能夠?yàn)楫a(chǎn)品產(chǎn)生增值效應(yīng)，給品牌擁有者帶來(lái)溢價(jià)，這是企業(yè)的一種無(wú)形資產(chǎn)。因此，很多企業(yè)總是在自己發(fā)展的過(guò)程中用各種這樣的方式來(lái)包裝、推廣、樹(shù)立自己的品牌形象。

有品牌的商品能夠產(chǎn)生很高的附加值，比如說(shuō)我們看到的一些名牌服飾，化妝品、奢侈品等，品牌越強(qiáng)，商品的溢價(jià)能力越高，這中間除了他們的開(kāi)發(fā)成本，生產(chǎn)成本，營(yíng)銷成本等等之外，很大一部分就是他們的品牌附加值。

房地產(chǎn)品牌

對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商而言，品牌也同樣具有很高的附加值，比如說(shuō)在宋衛(wèi)平時(shí)代的綠城房產(chǎn)，就因?yàn)樗冀K專注于房地產(chǎn)樓盤的品質(zhì)，將產(chǎn)品做到一絲不茍、精益求精，被公認(rèn)為是一個(gè)產(chǎn)品至上的完美主義者，因而在圈里"綠城品質(zhì)"有口皆碑，同樣的地段，只要是綠城的房子可能都會(huì)比別人高出10~30%的溢價(jià)，而且常常比別的樓盤銷得更好，這就是"品牌價(jià)值"帶來(lái)的效應(yīng)。

這些年來(lái)，隨著進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)越來(lái)越多，開(kāi)發(fā)越來(lái)越成熟，慢慢地這個(gè)市場(chǎng)就開(kāi)始分化，一些開(kāi)發(fā)商逐步形成了自己的特色，因而這些房地產(chǎn)品牌的識(shí)別度也越來(lái)越高，比如萬(wàn)科主要以開(kāi)發(fā)住宅為主，萬(wàn)達(dá)主要以開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)為主，華僑城主要以做文旅地產(chǎn)為主等等，另外，在產(chǎn)品的建筑特色、風(fēng)格、質(zhì)量、等等多方面，這些開(kāi)發(fā)商也都慢慢形成的自己的風(fēng)格。

以品牌判斷房?jī)r(jià)行情的方法

如何通過(guò)開(kāi)發(fā)商品牌來(lái)掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，這主要可以通過(guò)以下幾種方式來(lái)判斷。

我們按照兩種分類法，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行歸納：

一、按照地域范圍劃分，可以把房地產(chǎn)企業(yè)分成：1、本土企業(yè)；2、外來(lái)企業(yè)。

本土企業(yè)，就是指在當(dāng)?shù)匕l(fā)展起來(lái)的、目前依然扎根在本土進(jìn)行開(kāi)發(fā)的房企。這里面又分兩類型，1、對(duì)外擴(kuò)張的腳步還很小，還沒(méi)有形成全國(guó)性規(guī)模的企業(yè)；2、由本土發(fā)展起來(lái)的全國(guó)性大型房企。

外來(lái)企業(yè)，也有兩種類型：第一種，為外地來(lái)的中小房地產(chǎn)企業(yè)，主要目標(biāo)市場(chǎng)在外地，新進(jìn)入當(dāng)?shù)剡M(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；另一種是全國(guó)性大型房企，但是此前沒(méi)在這個(gè)城市搞過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

二、按照房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模來(lái)分，主要分：1、大型全國(guó)性房企；2、中等規(guī)模房企；3、創(chuàng)業(yè)型房企三種類型。

從名稱上可以看出來(lái)，全國(guó)性房企的實(shí)力最強(qiáng)，中等規(guī)模房企的實(shí)力次之，創(chuàng)業(yè)型房企的實(shí)力最差。

把上面的兩種分類方式結(jié)合起來(lái)，形成幾個(gè)組合，就可以對(duì)房?jī)r(jià)行情做出比較合理的分析判斷：

1、 從本土發(fā)展起來(lái)的大型全國(guó)性企業(yè)，在本土的品牌價(jià)值最高，說(shuō)白了，本土是這些企業(yè)的老根據(jù)地，無(wú)論如何這些企業(yè)不會(huì)去破壞當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)形象，再加上是本土發(fā)展起來(lái)的，因而對(duì)本土的資源掌控的比較好，所以，這一類企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤，無(wú)論地理位置、建筑設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量等各個(gè)方面都會(huì)比較過(guò)硬，這種樓盤最有潛力，未來(lái)保值增值的空間也最大。

2、 屬于本土的中等規(guī)模企業(yè)，這種企業(yè)深耕本地市場(chǎng)，本地是他們的主要目標(biāo)市場(chǎng)，因而也就盡量做好產(chǎn)品，尤其在本地已經(jīng)有多個(gè)樓盤的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，這種房地產(chǎn)公司在本地也會(huì)比較可靠，在當(dāng)?shù)氐钠放苾r(jià)值僅次于全國(guó)性房企，因而，在當(dāng)?shù)啬繕?biāo)人群中的認(rèn)可度會(huì)比較高，樓盤的品牌溢價(jià)也較高。