房地產稅收：發力之年舉步維艱

亦實亦虛的“國五條”細則令房地產行業的稅收問題再度成為焦點。

　　“房地產行業共涉及11種稅（費），但有5種是僅針對該行業征收的，即房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅（下稱五稅）。”首都經貿大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池表示。

　　十年，我國房地產五稅從900多億元漲至1.01萬億元，其中的土地增值稅更是從37.3億元漲至2718.8億元。一邊是暴漲的五稅，一邊是壓力漸大的地方財政。有關專家表示，房地產稅收對財政的貢獻越來越大，但非稅收入占比過高卻增加了財政收入的不穩定因素，亟須在房地產土地出讓制度和稅收體制等方面作出變革。

　　財政總收入“主打稅”地位趨穩

　　記者了解到，2012年房地產五稅首次突破萬億元大關，占地方財政收入的16.6%，創歷史新高，而土地出讓金收入對地方財政的貢獻率卻下降了7個百分點。在五稅中，房產稅所占比重呈遞減趨勢，從2000年的46.5%降至2012年的13.55%，而土地增值稅則從2003年的37.3億元飆升至2012年的2718.8億元，增長7289%，占全國稅收收入的比重也從0.19%上升至2.7%。

　　亞太城市房地產業協會會長謝逸楓認為，房地產稅收已經成為財政總稅收的主要來源，對財政的貢獻逐漸加大。去年全國房地產稅收在財政總稅收中的占比達10.73%，為世界最高。在過去5年的調控中，五稅收入不僅沒有下降，而且有所增加，一方面是因為政府不斷調整稅收方向和增加稅收手段，另一方面是因為每年房價上漲與商品房成交量不斷增長。

　　土地財政何去何從

　　如前所述，房地產稅收收入占地方財政收入的比重已達16.6%，而土地出讓金收入對地方財政的貢獻率卻下降了7個百分點。“土地增值稅大增與土地出讓金下降，說明政府加強了土地增值稅的征繳工作，房地產稅收比例越來越高，土地市場受到調控的影響較大。”謝逸楓指出。

　　趙秀池則表示，土地增值稅的征收對象涉及房地產開發商和房地產交易對象，土地增值稅的增加取決于土地與住房的交易量、地價與房價的變動。去年土地增值稅大增主要是由住房交易量增加與房價上漲引起的。國土資源部的數據顯示，2012年全國土地出讓合同價款為2.69萬億元，低于2011年的3.15萬億元，與2010年的2.7萬億元基本持平。“土地出讓金的變化主要取決于土地交易量和土地出讓價格的變化。去年土地出讓金下降主要是因為限購、限貸等嚴厲調控政策的出臺，一些樓盤銷售困難，開發商對房地產市場的盈利預期下降，不敢高價接盤，導致部分土地流拍，地價下降。”她說。

　　在土地財政降溫的同時，地方政府財政收支平衡問題也越發嚴重。公開資料顯示，約42%的地方債務已于2012年底到期，53%的地方債務將于2013年底前到期。謝逸楓指出，非稅收入占比過高增加了財政收入的不穩定因素，政府債務風險將在近兩年集中體現，再加上新“國五條”對房地產市場的影響具有不確定性，如果房地產市場持續低迷，那么地方財政將面臨越來越大的壓力。

　　趙秀池認為，目前五稅和土地出讓金約占地方財政收入的一半左右。土地財政收入是地方政府最主要的收入來源，短期內仍具有不可替代的地位。但是，由于土地是有限的、稀缺的，具有不可再生性，地方政府“以地生財”的短期行為是不可持續的，2012年的土地出讓金收入下降就已經說明了問題。因此，地方政府的財政收支壓力將越來越大。

　　房地產稅制還需“文火細煲”

　　記者了解到，2012年房地產行業的銷售額是6.4萬億元，繳納契稅2874億元，房產稅1372億元，營業稅4051億元，土地增值稅2719億元，繳稅合計約1.1萬億元。根據財政部公布的數據，2003年全國稅收總收入為2萬億元，2012年為10.06萬億元，十年間增長了4倍，其中房地產行業稅收收入增速遠超過稅收總收入增速。

　　對此，謝逸楓指出：“從我國現行稅制看，主要存在內外稅制不統一、重復征稅、稅基窄、規模小、計稅依據不合理等問題。另外，我國的財產評估制度和財產登記制度也不健全，加上房產、土地、戶籍等有關管理部門與稅務機關的協作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成房地產稅收收入的流失。”

　　“要建立科學合理的房地產稅收體系。第一，建立公正的房地產土地出讓制度。改革土地出讓方式，在堅持‘招拍掛’制度的前提下，明確對企業資質要求、土地用途、規劃方案及有關配套指標的公示要求，合理確定標底價格，甚至是零底價起拍，以防地方政府人為抬高地價。改革土地出讓金制度，將土地出讓金與房產稅進行合并，實行逐年征收的方式。第二，建立健康的房地產稅收體制。具體來說，就是將房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅及土地閑置費合并為房地產稅，由房地產所有者和使用人繳納，按年征收，分期上繳，這樣更為合理，也更有利于降低房價。”謝逸楓說。

來自：中國建筑新聞網