5月1日晚8點(diǎn)，北京北四環(huán)外凱旋城小區(qū)東側(cè)的一家地產(chǎn)中介門店依然燈火通明，正對(duì)門口的三臺(tái)電腦前整整齊齊地坐滿了經(jīng)紀(jì)人。
  “姐，剛才給您的郵箱發(fā)了三套房源的戶型圖和實(shí)拍照片，您看看如果有中意的明天就能給您安排看房。”門店內(nèi)，經(jīng)紀(jì)人小張手持電話還在和一個(gè)客戶溝通，但得到的卻是對(duì)方再等等看的答復(fù)。  “個(gè)稅的問題您可以放寬心，現(xiàn)在有好幾種方式可以抵扣。”為了繼續(xù)說服客戶，小張悄悄說道。
  改善需求離場(chǎng)
  近期迅速進(jìn)入冰凍期的北京二手房市場(chǎng)，讓中介經(jīng)紀(jì)人不得不更加賣力地工作。
  “3月份，我們幾乎每天都要忙到深夜，但是最近，我們每天能帶一組客戶看房就算不錯(cuò)了，能成功簽約的更是少之又少。”鏈家地產(chǎn)小營(yíng)北路店經(jīng)紀(jì)人小沈?qū)Α兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者表示。
  來自北京市住建委的官方數(shù)據(jù)證實(shí)了小沈的說法。
  我愛我家根據(jù)北京住建委公示的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年4月份北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量?jī)H為5212套，環(huán)比3月份的網(wǎng)簽量大幅下跌了88%，與去年同期的網(wǎng)簽量相比下跌了47.8%。這一二手住宅網(wǎng)簽量創(chuàng)下了近15個(gè)月來新低，亦是2009年以來的第二低點(diǎn)。
  北京中原的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)更是說明，部分改善性需求正逐漸離場(chǎng)。
  中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：4月份二手房合計(jì)簽約465885平方米，套均面積為89.4平方米。相比1~3月的91.2平方米、92.8平方米和94.8平方米均出現(xiàn)了明顯下調(diào)。
  “在限購(gòu)、限貸的市場(chǎng)基礎(chǔ)下，樓市的主要需求是自住的剛性需求與改善需求，調(diào)控如果要想房?jī)r(jià)停漲，只能抑制帶有一定程度投資需求的改善性需求。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉稱，目前北京二手房市場(chǎng)還愿意入市的僅為少部分剛需，改善性需求則是本輪調(diào)控中受政策影響最大的群體。“正是改善需求的部分離場(chǎng)，造成了4月成交套均面積明顯下降。”
  對(duì)于增量有限的剛性需求，改善性需求顯然是自去年年末以來帶動(dòng)新一輪成交量及房?jī)r(jià)上漲的最強(qiáng)勁動(dòng)力。
  稅費(fèi)悄然降低
  種種跡象表明，無(wú)論是地方還是夾縫中求生存的中介機(jī)構(gòu)，都開始通過各種途徑降低交易稅費(fèi)，力圖挽回這部分市場(chǎng)需求。
  有鏈家、我愛我家、中原、麥田等不同中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人均對(duì)本報(bào)記者表示，按照北京二手房交易中的慣行辦法，買賣雙方簽訂的合約價(jià)格為實(shí)際的成交價(jià)格，而在住建委進(jìn)行網(wǎng)上簽約時(shí)則會(huì)以官方的區(qū)域最低指導(dǎo)價(jià)為準(zhǔn)確定網(wǎng)簽價(jià)格。由于最終的稅費(fèi)繳納以網(wǎng)簽價(jià)格為基數(shù)，因此采用這種“陰陽(yáng)合同”的辦法可以最終實(shí)現(xiàn)少繳稅的目的。
  以北京市海淀區(qū)中關(guān)村區(qū)域一套40平方米的一居室為例，目前市場(chǎng)價(jià)格普遍為50000元/平方米左右，總價(jià)約200萬(wàn)元。而該地區(qū)的過戶最低指導(dǎo)價(jià)為25000元/平方米，總價(jià)僅為100萬(wàn)元。
  不僅繳稅基數(shù)可以有所降低，按照國(guó)五條北京細(xì)則必須嚴(yán)格執(zhí)行的20%個(gè)人所得稅也可以通過種種方式進(jìn)行抵扣。
  “按照北京市的相關(guān)規(guī)定，銀行利息、裝修費(fèi)、本次交易營(yíng)業(yè)稅、上次交易的契稅等都可以折抵購(gòu)房差額20%的個(gè)稅。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊如是說。
  以21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)最近成交的一套已滿五年但不屬家庭唯一住房的二手房為例，按照區(qū)域最低指導(dǎo)價(jià)，該房源的網(wǎng)簽價(jià)格為100萬(wàn)元，原購(gòu)買價(jià)格79萬(wàn)元，扣除銀行利息5.9萬(wàn)元、裝修費(fèi)7.9萬(wàn)元、本次購(gòu)房營(yíng)業(yè)稅5.6萬(wàn)元、上次購(gòu)房契稅1.2萬(wàn)元，最終的差額為4000元，需要繳納的個(gè)稅僅為800元。而按照以前全款1%的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，此房需繳納的個(gè)稅為1萬(wàn)元。
  “盡管這一案例僅為個(gè)案，不具有普遍意義，但目前差額20%的個(gè)稅在執(zhí)行層面的確可以通過種種方式進(jìn)行抵扣，這在原來二手房交易的稅費(fèi)繳納過程中是從來沒有過的。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示。
  于是，一個(gè)本該頗感蹊蹺的市場(chǎng)現(xiàn)象頓時(shí)釋然：據(jù)我愛我家統(tǒng)計(jì)，在目前的二手市場(chǎng)中，非“滿五年唯一住宅”本應(yīng)因交易個(gè)稅提高而備受市場(chǎng)冷落，但在報(bào)價(jià)方面，除了急需賣房改善的部分業(yè)主愿意主動(dòng)降價(jià)外，大部分業(yè)主的報(bào)價(jià)并未松動(dòng)。此外，除了新增房源掛牌量與上月基本持平外，4月份北京二手住宅成交均價(jià)也仍然維持在2.6萬(wàn)~2.7萬(wàn)元/平方米左右，與上月均價(jià)基本持平。
  或許，市場(chǎng)的博弈仍在持續(xù)發(fā)酵中，尚未決出勝負(fù)。

來自：百度新聞