“按當地過戶最低指導價簽約”“做高房屋合理費用”———
　　“有不含20%個稅的房子推薦嗎？”“20%的個稅能規避嗎？”北京版“國五條”落地細則執行一個月以來，中介與看房人的交流中，聽得最頻繁的恐怕就是這兩句話。據市住建委公示的網簽數據顯示，4月份，北京全市二手住宅網簽總量僅為5212套，環比大幅下跌了88%。即便與去年同期的網簽量相比，也下跌了47.8%，創下最近18個月來的新低。成交縮水，看房人銳減，急于自救的中介開始想方設法尋找規避或者少繳納個稅的方法。在當前的二手房交易中，陰陽合同、做高房屋合理費用就成了中介人員最常用的兩種手段。
　　有稅房還是無稅房的選擇難倒看房人
　　樓市調控新政執行一個多月來，對于二手房的影響首當其沖：成交量大幅萎縮，讓市場上滿五年的唯一住房成為了搶手貨。
　　但滿五年并且是唯一一套的住房，有相當一部分都是八九十年代的老房舊房，這讓許多打算買房又不愿住老房、舊房的年輕人犯了難。
　　家住在朝陽區的朱女士，兒子眼瞅就要到了上小學的年齡，一家人都希望把孩子轉到海淀區上學，于是就有了買套學區房的念頭。但輾轉了雙榆樹、中關村、增光路等多個區域后，朱女士發現滿五年且唯一的房源雖然很多，但往往都是老舊的公房，不但社區環境破舊，戶型面積和朝向也不是很好。
　　為此她也看了一些符合學區名額、2000年后入住的新小區，無論是居住環境還是房子結構她都比較滿意，只是看中的房子要么未滿五年，要么就不是唯一住宅，這就意味著一筆不小的個稅支出。于是究竟是選擇滿五年且唯一的老房子，還是要交個稅的新小區，讓朱女士很難抉擇。
　　反復猶豫時，中介適時地提出20%的差額個稅可以想辦法幫忙規避的建議，引發了朱女士的很大興趣。
　　兩種避稅對策
　　上有政策，下有對策。中介對于朱女士的建議就是通過做高房屋合理費用和簽訂“陰陽合同”兩種方式來降低個稅。
　　這樣的方式也得到了業內的默認。“按照北京市的相關規定，銀行利息、裝修費、本次交易營業稅、上次交易的契稅等都屬于購房的合理費用，也可以折抵購房差額20%的個稅。”業內人士表示。
　　此前有報道，一套100萬成交的二手房扣除掉銀行利息、裝修費和各種稅費后，僅需交納800元的個稅，這遠低于一直以來按照全款1%執行個稅時應交納的1萬元稅款。
　　但這樣的形式在實際操作時很難實現。麥田房產在海淀區世紀城的一位分店經理陳先生告訴記者：一方面，由于北京的二手房交易往往差價很大，一套世紀城的房子幾年前買時和現在賣的價格差額能達到幾百萬元，即便扣除了各項合理的購房費用，所需繳納的個稅仍多達數十萬元。另外，并非所有裝修費用都可以算到合理費用中。“支付的住房裝修費用”必須是納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的，經審核后，才可在規定比例內扣除。
　　正因為具體操作的困難性，陳姓經理還透露，二手房交易還可通過簽訂“陰陽合同”來配合調整成交價，降低征稅。
　　事實上，早在2011年12月，北京就調整了各區域的最低過戶價，實行一房一議的新計稅指導價，意在終結陰陽合同，但實際市場交易中，陰陽合同依舊屢見不鮮。
　　不同中介機構的經紀人面對記者的咨詢都明確表示，按照北京二手房交易中的慣行辦法，買賣雙方簽訂的合約價格為實際的成交價格，而在住建委進行網上簽約時則會以官方的區域最低指導價為準確定網簽價格。由于最終的稅費繳納以網簽價格為基數，因此采用這種“陰陽合同”的辦法可以最終實現少繳稅的目的。
　　像地鐵5號線立水橋站附近的一套80平方米的兩居室，市場成交價格普遍為28000-29000元/平方米，總價約230萬元上下。而該地區的過戶最低指導價僅為15000元/平方米，總價約為120萬元左右。也就是說在計算差額20%個稅時，可以按照120萬元的購房款減去當初買房時的價格，而不是按照實際成交的230萬元來算差額。城區無稅房源較多價格穩定
　　近郊二手房議價空間加大
　　雖然中介使盡渾身解數幫購房人降低成本，但北京二手房交易成本的上升已是不爭的事實，這也使得連續多個月的二手房漲價潮得到控制。根據數據統計，4月份北京二手住宅成交均價仍在2.6-2.7萬元/平方米左右，與3月均價基本持平。
　　另外，城區內的二手房價格在新政執行一個月后，依然是小幅上漲的趨勢，包括北三環10號線附近，中關村區域、雙榆樹區域、方莊區域的二手房報價依舊是小幅微漲的勢頭。主要原因就是因為這些區域相對更加成熟，滿五年的無稅房源較多，售價方面業主少有讓步的。
　　相對而言，石景山、亦莊、通州、大興和昌平由于位于近郊區，房價的支撐力較差，掛牌交易的又以有稅的房源居多，因此為了達成成交，業主要么給出更大的議價空間，要么就是主動承擔全部或部分個稅。同時因為這些新城區內的新房供應比較充足，也導致區域的二手房價格普遍下調。
　　對于未來北京的二手房市場，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，受樓市調控影響，本輪的市場低迷期或將持續半年左右，也就是說在9月份之前，北京的二手房交易量都將維持在目前的低位。伴隨交易量的持續低迷，北京二手房價也將在個別區域房價回落的帶動下穩中有降。（記者 李桁）

來自：百度新聞