訪談嘉賓：張永岳（華東師范大學(xué)教授、東方房地產(chǎn)學(xué)院院長）
　　解放評論：最近網(wǎng)上有人總結(jié)出“房價(jià)已經(jīng)崩盤的5點(diǎn)證據(jù)”，使“樓市崩盤論”再掀高潮。對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的整體形勢，到底應(yīng)該怎樣判斷？
　　張永岳：目前房地產(chǎn)業(yè)到底處于何種態(tài)勢，我認(rèn)為可以用四句話來概括。前兩句是“高位盤整、持續(xù)發(fā)展”。房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)攀升到相當(dāng)高的位置，特別是去年又經(jīng)歷了較大幅度的上漲。今年由于各種原因，市場必然要經(jīng)歷一個(gè)調(diào)整的過程，但價(jià)格調(diào)整乃至某些區(qū)域、某些產(chǎn)品價(jià)格的下降并不意味著整個(gè)產(chǎn)業(yè)會(huì)整體下滑，更不能輕言“崩盤”。從整體來看，房地產(chǎn)業(yè)還會(huì)保持持續(xù)發(fā)展，當(dāng)然這種發(fā)展也不能排斥市場在一定時(shí)期及一定程度上的波動(dòng)。后兩句是“區(qū)域分化、轉(zhuǎn)型提升”。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)域性很強(qiáng)，近年來就已經(jīng)出現(xiàn)了區(qū)域分化的苗頭，今年分化會(huì)更加明顯，有些區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)加快暴露。影響房地產(chǎn)區(qū)域分化的因素很多，最核心的還是供求。這不僅僅是當(dāng)?shù)鼐用竦漠?dāng)前需求，更要觀察的是動(dòng)態(tài)需求。例如，某個(gè)地區(qū)是人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，還是人口基本穩(wěn)定乃至流出區(qū)，就會(huì)影響當(dāng)前人們的預(yù)期，并決定今后幾年這一區(qū)域房地產(chǎn)市場態(tài)勢及價(jià)格狀況。
　　除了區(qū)域分化之外，其他一些方面也在出現(xiàn)分化。比如購房者的觀念分化。過去比較普遍的看法是，房地產(chǎn)買了就會(huì)漲。現(xiàn)在人們則理性了許多，更謹(jǐn)慎地判斷投資的風(fēng)險(xiǎn)和收益。再比如對于商業(yè)地產(chǎn)的觀點(diǎn)，過去人們是普遍推崇的，但在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的沖擊下，商業(yè)樓宇的風(fēng)險(xiǎn)收益會(huì)發(fā)生什么變化？對這些問題的不同判斷，都會(huì)影響市場的供需關(guān)系。區(qū)域分化、供需變化又會(huì)倒逼整個(gè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型提升，在新的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要有更好的商業(yè)模式、管理模式，實(shí)施更好的成本控制，提供性價(jià)比更高、更貼近消費(fèi)者需要的產(chǎn)品，才能在變化的市場環(huán)境中生存發(fā)展。
　　解放評論：最近杭州、常州等城市部分樓盤打折促銷，興業(yè)銀行(9.07,0.070,0.78%)對部分涉房信貸采取限制等等，是否也符合“高位盤整、持續(xù)發(fā)展，區(qū)域分化、轉(zhuǎn)型提升”的整體判斷？
　　張永岳：這些事件符合上述判斷的邏輯。降價(jià)信號起碼說明兩點(diǎn)：一是區(qū)域分化在面上開始顯現(xiàn)，二是人們對未來的預(yù)期和判斷也發(fā)生了一些微妙變化。價(jià)格與供求關(guān)系密切相關(guān)，不同區(qū)域的供求關(guān)系會(huì)導(dǎo)致區(qū)域市場的變化。供不應(yīng)求的地方，樓價(jià)就會(huì)保持原位，甚至在某種程度上繼續(xù)上漲，地王就會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)。供過于求的地方，價(jià)格上漲就會(huì)趨緩，甚至降價(jià)。至于具體的樓盤，由于開發(fā)商的情況出現(xiàn)分化，對市場的判斷也出現(xiàn)分化，不同開發(fā)商就會(huì)采取不同的市場策略。有些開發(fā)商對市場前景不樂觀，想盡快變現(xiàn)；有些開發(fā)商資金鏈緊張，利息負(fù)擔(dān)重，要趕緊賣掉房子，他們就可能降價(jià)。雖然市場形勢與價(jià)格波動(dòng)關(guān)系密切，但不能一出現(xiàn)價(jià)格下跌，就認(rèn)為全國整體市場不行了。
　　至于興業(yè)銀行限制部分涉房信貸，據(jù)公開披露的信息，暫停業(yè)務(wù)只是狹義口徑的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)、夾層融資業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)貸款，對個(gè)人的按揭貸款并不在暫停和調(diào)整范圍內(nèi)。其他一些主要銀行對于涉房信貸的態(tài)度，跟之前相比也沒有太大變化。我認(rèn)為銀行總體上仍會(huì)執(zhí)行“總量控制、結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)別對待”的精神，一窩蜂暫停相關(guān)業(yè)務(wù)的可能性很小。
　　解放評論：基于這樣的判斷，能否給相關(guān)的管理部門提供一點(diǎn)建議？
　　張永岳：從大的方面說，政府要建立良好的市場框架，尊重市場規(guī)律，按照市場規(guī)律來辦事。在此基礎(chǔ)上，再加上依法辦事和適度調(diào)控，尤其要建立調(diào)控的長效機(jī)制。還要按照中國的國情采取合理措施，在市場完善的同時(shí)，實(shí)施良好的住房保障政策。當(dāng)然，住房保障制度也要注意供需適應(yīng)的問題。此外，還要制訂良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，逐步解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的一些矛盾和問題，使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，更好地發(fā)揮正能量。具體來說，在這一過程中，中央要有基本的政策規(guī)定，允許各地因地制宜采取相應(yīng)措施來保證區(qū)域性市場供需的大體匹配。從中長期來看，地方政府還要努力促進(jìn)產(chǎn)業(yè)提升、結(jié)構(gòu)完善，不斷降低對“土地財(cái)政”的依賴度，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)相匹配，與民生要求相適應(yīng)，與生態(tài)環(huán)保相銜接。

來自：百度新聞