一年之前的2月20日讓錢先生難忘。去年初，錢先生正打算換房，已經(jīng)看中了幾套二手房，就在猶豫要不要購進(jìn)時(shí)，“國五條”出臺了。
　　如今已經(jīng)住進(jìn)新房的他，很慶幸自己在新政實(shí)施前辦理完了所有手續(xù)，如愿買到房子。如果再晚一個(gè)月，他就必須要交20%的個(gè)人所得稅?；叵肫鹑ツ甑臓顟B(tài)，他自己都覺得瘋狂?！澳菚r(shí)工作都顧不上了，每天就是打電話催促中介公司辦理過戶手續(xù)?！彼f。
　　被稱為史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控的“國五條”出臺前雷聲很大。如今，實(shí)施已滿一年的“國五條”調(diào)控效果如何?
　　中央“打雷” 地方“不下雨”
　　去年3月1日，中央公布“國五條”實(shí)施細(xì)則，該細(xì)則部分條款之嚴(yán)厲超出市場之前預(yù)期，特別是對二手房交易征收20%個(gè)稅的規(guī)定引發(fā)市場強(qiáng)烈反響和爭議。在政策具體實(shí)施時(shí)間未定之時(shí)，許多有購買二手房意向的人果斷放棄觀望態(tài)度，反而陷入擔(dān)心無法在政策生效前成功購房的焦慮。
　　據(jù)北京市住建委統(tǒng)計(jì)的交易數(shù)據(jù)顯示，北京去年3月二手房成交量破4萬套，創(chuàng)歷史新高。3月30日，新政出臺。3月31后的一周，交易量出現(xiàn)急跌。偉業(yè)我愛我家市場研究院最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“國五條”實(shí)施后，北京二手房成交量環(huán)比此前一周大幅下跌68%。
　　不過，在“國五條”頒布整整一個(gè)月后，近20個(gè)省市才出臺了地方版細(xì)則，且落實(shí)程度參差不齊。記者了解后發(fā)現(xiàn)，只有北京、上海的細(xì)則比較嚴(yán)格?！皣鍡l”最核心的四個(gè)方面，即20%個(gè)人所得稅、二套房貸、限購升級、房價(jià)控制目標(biāo)，北京和上海都提到了。
　　相對于北京和上海，地方版的“國五條”細(xì)則多數(shù)都較為籠統(tǒng)。武漢、濟(jì)南、石家莊、貴陽、廈門、大連等絕大多數(shù)二線城市只確定了房價(jià)控制目標(biāo)，即新建商品住房價(jià)格漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實(shí)際增幅，但未見具體的調(diào)控細(xì)則。對于二套房首付和貸款利率是否上調(diào)、如何征收20%個(gè)稅等關(guān)鍵問題，地方版細(xì)則也是避而未談。
　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭對此表示，“國五條”是中央“打雷”，地方“不下雨”，調(diào)控效果遠(yuǎn)不如預(yù)期。
　　房價(jià)高漲 調(diào)控效果不如預(yù)期
　　“國五條”及細(xì)則的調(diào)控目標(biāo)是穩(wěn)定房價(jià)，這也是一般民眾所期望的。按照“國五條”的要求，去年3月底，35個(gè)重點(diǎn)城市公布了年度房價(jià)控制目標(biāo)，除了北京和上海提出房價(jià)基本穩(wěn)定外，其他城市的目標(biāo)是：2013年房價(jià)漲幅不超過人均可支配收入增幅。
　　但事實(shí)是，全國房價(jià)繼續(xù)上漲，其中少數(shù)城市漲幅相當(dāng)之大。楊紅旭指出，按70個(gè)城市房價(jià)指數(shù)，2013年底相比2012年底，4個(gè)一線城市商品住宅價(jià)格漲幅皆超20%，重歸2007年和2009年的爆熱狀態(tài)。其中又以北京為典型，很多區(qū)位的房價(jià)暴漲四五成。
　　楊紅旭解釋說，2013年全國新建商品住宅成交均價(jià)，同比2012年上漲7.7%，而全國城鎮(zhèn)居民可支配收入，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長7%，名義增幅為9.6%。如果按全國70個(gè)城市的房價(jià)指數(shù)，2013年12月總體同比上漲9.7%，由于全年各月的增幅走勢是前低后高，若換算成年度漲幅，估計(jì)為6%左右，而北上廣深換算成年度漲幅，估計(jì)為16%左右。另外，廈門、南京、鄭州等二線城市也難以實(shí)現(xiàn)房價(jià)控制目標(biāo)。
　　值得一提的是，“國五條”出臺后，去年第二、第三季度，一線城市和部分二線城市房價(jià)漲幅仍然偏大，而且土地市場更趨火爆，于是在第四季度，十幾個(gè)城市又再度出臺了地方新政，加強(qiáng)了調(diào)控，其中涉及限購、二套房貸首付、預(yù)售監(jiān)管、價(jià)格管制等。
　　雖然房價(jià)高漲，但楊紅旭指出，調(diào)控并非全無效果。“其道理跟過去10年多次調(diào)控一樣，效果不如預(yù)期，但如果不出新政，則樓市必將更熱。70個(gè)城市房價(jià)環(huán)比漲幅自2012年6月由跌轉(zhuǎn)漲后，一路攀升，最高點(diǎn)出現(xiàn)在2013年3月，最大值為1.1%，其后持續(xù)收窄，2013年12月已回落至0.4%。假如沒有‘國五條’，環(huán)比漲幅絕不可能恰好在3月見頂。”他說。
　　短期調(diào)控應(yīng)轉(zhuǎn)向長效機(jī)制建設(shè)
　　從2003年開始，每次調(diào)控效果都離官方和民眾的預(yù)期較遠(yuǎn)。那么，究竟該如何優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控?
　　楊紅旭說，究其原因，一方面，中國樓市正處于“長個(gè)子的青春期”，房價(jià)上漲的內(nèi)在沖動(dòng)強(qiáng)，天生難調(diào)控;另一方面，也與我國的調(diào)控方式存在不妥之處有關(guān)。限購、限貸、限外(境外人員購房)、限價(jià)等政策，皆為行政性干預(yù)政策，以壓制需求為主，且在住宅供應(yīng)方面措施不多、不夠、不精。
　　他認(rèn)為，短期調(diào)控應(yīng)轉(zhuǎn)向長效機(jī)制建設(shè)。要發(fā)揮市場機(jī)制的作用，十八屆三中全會(huì)首次強(qiáng)調(diào)市場在資源配置中的決定性作用，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，也應(yīng)尊重市場。即便是有時(shí)為了校正“市場失靈”，不得已進(jìn)行調(diào)控，也應(yīng)更多地使用信貸、稅收等經(jīng)濟(jì)手段，甚至是法律手段，而非頻頻采用行政干預(yù)和市場管制手段。
　　在楊紅旭看來，還需注重房地產(chǎn)管理的系統(tǒng)性，如不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)，個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，房產(chǎn)稅立法與試點(diǎn)，加強(qiáng)住房保障，設(shè)立政策性住房銀行，推進(jìn)土地制度改革，弱化土地財(cái)政等?！伴L效機(jī)制絕非只是簡單的調(diào)控住宅市場，而是要對房地產(chǎn)管理體制機(jī)制進(jìn)行系統(tǒng)改造、再造。”他說。

來自：中國建筑新聞網(wǎng)