在限價(jià)政策成為多地房?jī)r(jià)調(diào)控主要手段的背景下，一場(chǎng)“上有政策、下有對(duì)策”的游戲正在上演。

隨著“國(guó)五條”落實(shí)政策的陸續(xù)出臺(tái)，一線城市中除上海外，北京、廣州、深圳均加強(qiáng)預(yù)售許可證的監(jiān)管，以此對(duì)新房預(yù)售價(jià)格進(jìn)行控制和干預(yù)。以北京為例，自4月以來(lái)，北京大量樓盤由于預(yù)售許可證“難產(chǎn)”而入市遇阻。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)亦顯示，一線城市供應(yīng)明顯乏力，較3月份下降約48%。

面對(duì)這場(chǎng)對(duì)攻游戲，開(kāi)發(fā)商使出全身解數(shù)，通過(guò)剝離精裝修費(fèi)用、轉(zhuǎn)售現(xiàn)房、捂盤等手法規(guī)避限價(jià)政策。其中的種種亂象，歸根到底是開(kāi)發(fā)商企圖奪回因限價(jià)而暫時(shí)失去的定價(jià)權(quán)。不少業(yè)內(nèi)人士表示，以銷售技巧或囤貨觀望來(lái)應(yīng)對(duì)政策，不如調(diào)整價(jià)格預(yù)期、加快銷售速度更為實(shí)際。

嚴(yán)格限價(jià) 北京諸多項(xiàng)目上市受阻

“不是我們不想賣，實(shí)在不知道預(yù)售許可證什么時(shí)候能批下來(lái)，如果能拿到預(yù)售證我們現(xiàn)在就賣了。”位于北京海淀區(qū)上地的華潤(rùn)橡樹(shù)灣項(xiàng)目銷售人員帶著抱怨的口氣向記者表示。原本打算5、6月份開(kāi)盤的橡樹(shù)灣由于遭受預(yù)售證困擾，其尾盤五期房源仍在等待開(kāi)盤中，據(jù)銷售人員介紹目前預(yù)計(jì)開(kāi)盤時(shí)間拖延至7、8月份。

事實(shí)上，橡樹(shù)灣五期房源預(yù)售證的“難產(chǎn)”正是由于北京住建委4月以來(lái)針對(duì)新房預(yù)售價(jià)格的進(jìn)一步監(jiān)管。作為“國(guó)五條”的地方落地配套政策，自4月10日以來(lái)，北京市住建委不再為定價(jià)高于此前成交價(jià)和周邊同質(zhì)商品房?jī)r(jià)的新盤發(fā)放預(yù)售許可證后，針對(duì)商品房預(yù)售的“限價(jià)”政策進(jìn)一步收緊。現(xiàn)階段，北京項(xiàng)目報(bào)批銷售的程序也逐漸趨嚴(yán)，開(kāi)發(fā)商需要提供預(yù)售方案、資金監(jiān)管方案、小區(qū)前期銷售情況等資料，并填寫大量表格。

就以橡樹(shù)灣項(xiàng)目為例，去年該盤四期銷售均價(jià)3.6萬(wàn)元/平方米，由于整體銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，開(kāi)發(fā)商把最初準(zhǔn)備在去年發(fā)售的房源留至今年。有媒體此前報(bào)道稱，今年該項(xiàng)目曾以6.3萬(wàn)元的均價(jià)報(bào)批，終因漲幅過(guò)高被拒。

“最終價(jià)格未定，預(yù)計(jì)均價(jià)大致在5萬(wàn)—5.5萬(wàn)元/平方米。”銷售人員告訴記者。可以看出，雖然開(kāi)發(fā)商已調(diào)低了心理預(yù)期價(jià)格，但與前期價(jià)格相比，五期房源預(yù)計(jì)售價(jià)漲幅依然高達(dá)40-50%，這或許正是該項(xiàng)目預(yù)售證遲遲未能獲得的主要原因。對(duì)此銷售人員的解釋是，該項(xiàng)目五期房源裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了提升，家電品牌等較四期房源都提高了檔次。

上述情況并非少數(shù)。位于北京北五環(huán)亞奧板塊內(nèi)的潤(rùn)澤公館也遇到同樣情況。去年9月，該項(xiàng)目以均價(jià)2.6萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤，經(jīng)歷了去年下半年到今年年初的一輪價(jià)格上漲后，該項(xiàng)目周邊現(xiàn)房現(xiàn)已賣到4萬(wàn)元/平方米以上，如果繼續(xù)按2.6萬(wàn)元/平方米預(yù)售明顯低于周邊市場(chǎng)價(jià)，開(kāi)發(fā)商顯然不甘心。

此外，預(yù)計(jì)6月開(kāi)盤的保利春天里三期，現(xiàn)在也在申請(qǐng)預(yù)售證的過(guò)程中，價(jià)格待定。其二期均價(jià)在15000-16000元/平方米，但當(dāng)前該區(qū)域市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)已達(dá)19196元/平方米，這意味著，三期定價(jià)將高于二期，勢(shì)必觸發(fā)政府的預(yù)售紅線。

“建委壓了不少證沒(méi)批。我們會(huì)關(guān)注公司代理項(xiàng)目周圍的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，最近時(shí)常發(fā)現(xiàn)，周邊項(xiàng)目原本打算近期開(kāi)盤的，結(jié)果沒(méi)開(kāi)出來(lái)，一問(wèn)才知道是預(yù)售證沒(méi)批下來(lái)。”世聯(lián)地產(chǎn)(002285,股吧)北京市場(chǎng)研究部的經(jīng)理劉婧姝告訴記者。報(bào)批價(jià)格較前期房源成交價(jià)格過(guò)高，是這些項(xiàng)目預(yù)售證“難產(chǎn)”的主要原因。

調(diào)控反致供應(yīng)疲軟

各地“國(guó)五條”落實(shí)政策在4月初陸續(xù)出臺(tái)，為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，地方政府欲借助“限價(jià)令”將新開(kāi)盤商品房?jī)r(jià)格控制在相對(duì)穩(wěn)定的水平。

4月底，廣州國(guó)土房管局下發(fā)通知，規(guī)定自4月24日起，廣州全面執(zhí)行商品房預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須辦理預(yù)售網(wǎng)上申報(bào)，并接受國(guó)土房管部門的價(jià)格指導(dǎo)，對(duì)未按要求執(zhí)行的開(kāi)發(fā)企業(yè)將暫不核發(fā)預(yù)售許可證。同時(shí)，北京的房?jī)r(jià)管控體系也日趨明朗，將實(shí)施的商品房行政限價(jià)管理政策將采取“雙軌模式”，即符合自主、改善性需求的普通商品房納入“限價(jià)房序列”管理；包括高端項(xiàng)目在內(nèi)的非自主、改善型商品房，則劃入“價(jià)格監(jiān)管和預(yù)售引導(dǎo)序列”。北京市住建委主任楊斌在公開(kāi)場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)，政府將不再為定價(jià)高于此前成交價(jià)和周邊同質(zhì)商品房?jī)r(jià)的新盤發(fā)放預(yù)售許可證。在深圳，監(jiān)管部門規(guī)定商品房預(yù)售價(jià)調(diào)整幅度達(dá)到或超過(guò)15%而不報(bào)的，將處以罰款10萬(wàn)的處罰，同時(shí)項(xiàng)目預(yù)售報(bào)價(jià)明顯超過(guò)上月均價(jià)的也將在預(yù)售證上予以控制。

“與其他城市相比，北京的限價(jià)政策最嚴(yán)厲。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者。北京的房?jī)r(jià)其實(shí)分為預(yù)售報(bào)價(jià)和實(shí)際簽約價(jià)格，預(yù)售報(bào)價(jià)往往是虛的，開(kāi)發(fā)商可以在此基礎(chǔ)上做一些營(yíng)銷噱頭，而真正體現(xiàn)房?jī)r(jià)真實(shí)情況的是簽約價(jià)格。現(xiàn)在北京住建委“卡”的不僅是開(kāi)發(fā)商獲取預(yù)售許可證時(shí)的預(yù)售報(bào)價(jià)，還包括實(shí)際簽約價(jià)格。“4月以來(lái)，北京已經(jīng)有20多個(gè)項(xiàng)目在簽約價(jià)格備案時(shí)要求一分錢不能漲。”張大偉告訴記者。

在深圳，據(jù)深圳中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)董事總經(jīng)理玉家雄介紹，目前深圳的限價(jià)政策從大體方向來(lái)說(shuō)與北京差不多，在個(gè)別樓盤的報(bào)價(jià)審批上也比較嚴(yán)格。由于監(jiān)管部門對(duì)預(yù)售報(bào)價(jià)的嚴(yán)格審批，新開(kāi)房源售價(jià)不得大幅高于前一批房源售價(jià)，開(kāi)發(fā)商此前一貫采取的分批銷售、低開(kāi)高走的營(yíng)銷策略，目前實(shí)施起來(lái)難度較大。

政府將調(diào)控之手伸向定價(jià)環(huán)節(jié)，引起市場(chǎng)的無(wú)聲反抗。一個(gè)明顯的跡象是，在逐漸升級(jí)的“預(yù)售證之戰(zhàn)”背后，開(kāi)發(fā)商的觀望進(jìn)一步收窄了供應(yīng)量，供需矛盾有愈演愈烈之勢(shì)。正是由于各地預(yù)售監(jiān)管及“限價(jià)令”的出臺(tái)，使得不少城市新房入市受阻，供應(yīng)疲軟，成交亦有所下滑。中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市，4月前25天新房供應(yīng)量較3月供應(yīng)量下降約23%，較去年月均供應(yīng)水平下降約40%。其中一線城市供應(yīng)明顯乏力，較3月份下降約48%。

開(kāi)發(fā)商動(dòng)足腦筋規(guī)避政策

失去定價(jià)權(quán)的地產(chǎn)商們正加入到逐漸升級(jí)的“預(yù)售證之戰(zhàn)”中。觀望僵持之下，北京的部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始尋求突圍，通過(guò)剝離精裝修費(fèi)用、轉(zhuǎn)售現(xiàn)房等策略，以打破定價(jià)之困。

已于4月9日拿到預(yù)售許可證的北京萬(wàn)科新里程，其應(yīng)對(duì)策略就是簽訂兩個(gè)合同，一個(gè)是商品房預(yù)售合同，一個(gè)則是裝修合同。位于房山區(qū)的該項(xiàng)目采用預(yù)售價(jià)格與裝修價(jià)格相分離策略，商品房預(yù)售部分的均價(jià)在16000元/平方米左右，符合政府的限價(jià)要求，而實(shí)際上這批房源均價(jià)在20000元/平方米左右，超出部分購(gòu)房者還需單獨(dú)簽訂裝修合同。銷售人員告訴記者，裝修合同不能申請(qǐng)住房貸款，只能做消費(fèi)貸，如果不貸款就只能把裝修合同上的金額算進(jìn)首付里。

“事實(shí)上，單獨(dú)拿出的精裝修費(fèi)用往往被要求一次性付款，這間接提高了購(gòu)房者的首付比例。”張大偉告訴記者，更何況，對(duì)于那些價(jià)格上調(diào)幅度較大的項(xiàng)目或豪宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，分離精裝修費(fèi)用的意義似乎微乎其微。“像萬(wàn)科新里程這樣的剛需項(xiàng)目還可以操作，像一些豪宅項(xiàng)目，單價(jià)動(dòng)輒上漲近萬(wàn)元甚至更多，很難靠轉(zhuǎn)移有限的精裝修費(fèi)用拿到預(yù)售證。”

也有一些原先的毛坯房項(xiàng)目為了合理漲價(jià)，通過(guò)預(yù)售審批，而增加了精裝修。世聯(lián)地產(chǎn)劉婧姝告訴記者，北京的萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目就是如此，該項(xiàng)目增加了精裝修后，新一批房源單價(jià)上漲了2000元并順利獲得預(yù)售審批，而事實(shí)上開(kāi)發(fā)商在精裝修上的成本往往不到2000元。“這種方法也僅適用于萬(wàn)科這類精裝修經(jīng)驗(yàn)豐富的開(kāi)發(fā)商，如果是從來(lái)沒(méi)做過(guò)精裝修的開(kāi)發(fā)商，臨時(shí)增加裝修也很難做到。”劉婧姝表示。

還有些開(kāi)發(fā)商則采取“摒”的策略。“在深圳，一些高端項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商不甘心自己的項(xiàng)目品質(zhì)好卻無(wú)法與周邊項(xiàng)目拉開(kāi)價(jià)格差距，就先降低售價(jià)推出一部分期房房源，等回籠了一部分資金后，剩下的房源等到現(xiàn)房再漲價(jià)銷售。” 深圳中原地產(chǎn)玉家雄告訴記者，開(kāi)發(fā)商作此決定前也必須全面衡量，一是資金鏈?zhǔn)欠駬蔚米。乾F(xiàn)房漲價(jià)后購(gòu)買需求是否能“買賬”。

而在張大偉看來(lái)，雖然短期來(lái)看，限價(jià)政策會(huì)抑制樓市供應(yīng)量，但大多數(shù)開(kāi)發(fā)商最終仍將調(diào)整價(jià)格預(yù)期、按照自己的節(jié)奏供應(yīng)房源上市銷售。“一旦這一政策執(zhí)行時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，部分項(xiàng)目可能從資金成本的角度考慮加快預(yù)售。從目前來(lái)看，市場(chǎng)已經(jīng)逐漸認(rèn)為政策嚴(yán)厲程度超過(guò)預(yù)期，考慮平價(jià)入市的項(xiàng)目在增加。”張大偉表示。

玉家雄告訴記者，面對(duì)目前樓市調(diào)控的常態(tài)化，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始從另外一個(gè)角度來(lái)應(yīng)對(duì)政策。“以前開(kāi)發(fā)商往往追求利潤(rùn)的最大化，而現(xiàn)在他們更在乎銷售速度和周轉(zhuǎn)率的加快。”目前市場(chǎng)仍以剛性需求為主導(dǎo)，客戶對(duì)價(jià)格的敏感令開(kāi)發(fā)商理性認(rèn)識(shí)到惜售囤貨未必有益，過(guò)高的資金成本使得大多數(shù)房企只能選擇加快銷售以應(yīng)對(duì)調(diào)控。

來(lái)自：網(wǎng)易房產(chǎn)