稅負轉嫁買方、“陰陽合同”擾亂政策效果
  在經歷了三月份的瘋狂之后，北京二手房市場自4月份以來因征收20%個稅已陷入冰凍狀態。
  中國證券報記者通過實地調查了解到，雖然北京市地稅局發布的有關20%個稅的征收規定，但從部分中介的成交案例來看，各區縣出現了征收標準不一的案例。該交多少稅，買賣雙方心里沒底，成交意愿急劇下降。為降低稅負，買賣雙方之間的“陰陽合同”盛行；而且從一些成交案例來看，90%的賣房者將個稅轉嫁到買房者身上。
  稅負轉嫁買方
  從鏈家地產各區縣的部分門店成交案例來看，出現了同類型房屋個稅征收標準不一的案例，導致買賣雙方無所適從。特別是一些未經過住建委網簽系統的商品房和已購公房、經適房的業主，心里對該交多少稅依然沒底，這直接導致市場成交意愿急劇下降。
  北京住建委的網簽數據顯示，4月份，北京二手房住宅網簽套數合計僅僅5212套，環比3月份下調了88.1%。最新的5月第一周，二手住宅網簽量為517套，環比下降78.6%，僅為去年同期的三分之一。而且，現在二手房市場超過70%的交易都是滿五年唯一房源，涉及個稅的房源已經少有人問津。
  “在3月份，我們店里的每個經紀人每周都能賣出去兩三套房子，但4月份，我們店5個人在一個月的時間里總共才賣出去4套，而且3套都是滿五年唯一的免稅房。”一家位于北京朝陽區酒仙橋附近的鏈家地產門店經紀人張建新(化名)感嘆個稅政策對市場的影響。
  在價格方面，根據鏈家地產市場研究部統計，4月北京二手房均價為每平方米27820元，與3月份持平。但5月第一周，二手住宅成交均價為26554元/平方米，環比上周上漲1%。“滿五年唯一的免稅房價格比3月份至少都提高了10%，但依然緊俏，客戶搶著買；而有個稅的房子，90%的業主都把稅轉嫁給了買房者，而且價格也沒怎么降，頂多是讓一點稅。”張建新表示，雖然有個稅的房子現在不好賣，但“誰買房子誰掏稅”仍是市場主流。
  為增加成交量，幫賣房者減少納稅額，中介開始鼓勵賣房者做“陰陽合同”。鏈家地產多家門店的經紀人告訴記者，不少賣房者擔心20%的個稅過重，非常愿意做“陰陽合同”。據張建新介紹，北京市對二手房的成交有最低指導價，中介可以幫客戶按最低價報個稅。“三環至四環之間的房子，最低成交價在18000元/平方米左右，四環到五環之間的約16000元/平方米。我們幫客戶去過戶的時候，可以最低價成交，這樣個稅就少很多。比如，酒仙橋附近80平方米的房子，市場報價約200萬元，但做成16000元/平方米的成交價，總價才128萬元。”張建新透露。
  觀望成主流情緒
  “如果真按20%執行的話，我的房子就不賣了，大不了先出租。”一位擁有3套房的賈先生對個稅政策顯得憤憤不平。最近一個多月來，像賈先生這樣的人越來越多。
  海德房地產公司負責人表示，北京是“國五條”執行細則中唯一一個嚴格執行20%個稅的城市，北京購房人稅負承受力接近極限，也導致觀望成為當前二手住宅市場的主流情緒。而在北京二環外的一家中介公司的公司經理告訴記者，她認為，政策效應最多持續兩三個月，想要買房，最好再等一等。
  “個稅政策導致市場成交量持續萎縮，市場整體交易難度也在不斷上升，不利于緩解供需矛盾和穩定房價。”鏈家地產市場研究部張旭認為。另據業內人士分析，北京二手房市場低迷期或將持續半年。
  而且，要按照北京市地稅局發布的《公告》中的規定執行的話，各區縣稅務部門必須增加人力、物力，來逐一核查各種類型房屋的購房合同、裝修款、貸款利息、各種合理的費用支出等。各區縣稅務部門增加成本的意愿并不強。
  值得注意的是，執行20%的個稅與穩定房價沒有必然聯系。據媒體報道，廣東東莞自2007年就已執行該個稅政策，但5年過去，東莞二手房成交量和價格均呈上漲趨勢。東莞中原地產提供的數據顯示，2007年住房均價為2202元/平方米，到2012年，均價已達3542元/平方米，累計漲幅超過60%。2012年，東莞全市二手房成交35507套，相比2007年的14058套增加153%。
  (中國證券報 姚軒杰)

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