最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月，全國(guó)新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為67個(gè)和66個(gè)。70個(gè)大中城市新建商品住宅平均價(jià)格環(huán)比指數(shù)為100.95，比上個(gè)月減少0.14，盡管漲幅出現(xiàn)7個(gè)月來的首次下降，但是環(huán)比仍連續(xù)11個(gè)月上漲。

　　5月19日，位于北京房山區(qū)的金地朗悅售樓處人頭攢動(dòng)。銷售人員告訴記者，項(xiàng)目本月底將推出50席120——140平米三居，成交價(jià)格預(yù)計(jì)為19000元/平。

　　而資料顯示，去年5月，其成交均價(jià)僅在1.5萬元/平米上下，比如今的成交均價(jià)低了將近4000元/平米。更具戲劇性的是，盡管之前的售價(jià)更低，項(xiàng)目卻一直處于滯銷狀態(tài)，而漲價(jià)之后樓盤銷售反而實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

　　去年8月，新華網(wǎng)記者查詢北京市住建委網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)金地朗悅?cè)胧幸荒陞s項(xiàng)目簽約率仍不足50%。而今年3月開盤的三期多次對(duì)外宣稱為“日光盤”。

　　最高漲2萬/平

　　呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)的不止是房山區(qū)域。5月18日，位于通州區(qū)土橋地鐵站附近的金隅花石匠開盤，均價(jià)22000/平。“如果等到下次開盤，肯定要到25000元/平左右”，其銷售人員表示。據(jù)悉，項(xiàng)目開盤當(dāng)天成交了一半以上的房源。

　　相比之下，配套趨成熟的北五環(huán)，漲勢(shì)更是瘋狂。位于北苑區(qū)域的天潤(rùn)福熙大道，去年8月開盤時(shí)項(xiàng)目均價(jià)為30500元/平方米，如今單價(jià)直躥50000元/平方米。

　　但這些項(xiàng)目能大幅漲價(jià)，均因?yàn)樵凇跋迌r(jià)令”之前便已領(lǐng)預(yù)售證。按照目前“限價(jià)令”的要求，新推樓盤的后期與前期價(jià)格相比，不能出現(xiàn)明顯漲幅。

　　不過“限價(jià)令”頒布之后，許多項(xiàng)目亦未受控制，多通過現(xiàn)房或者拆分裝修費(fèi)等方式“曲線”漲價(jià)。據(jù)悉，為了分擔(dān)房?jī)r(jià)，位于大興區(qū)南五環(huán)的一個(gè)知名高端樓盤更是將精裝標(biāo)準(zhǔn)定在了8000元/平方米。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，北京無論新建住宅還是新建商品住宅，價(jià)格自去年6月份開始環(huán)比上漲，已經(jīng)出現(xiàn)11個(gè)月連續(xù)環(huán)比上漲，北京的二手房?jī)r(jià)格也有連續(xù)6個(gè)月的環(huán)比上漲。

　　北京樓市供求矛盾尖銳房?jī)r(jià)短期恐難下降

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，“自2012年11月以來，北京新房市場(chǎng)新增供應(yīng)量與交易量已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月差值高達(dá)2萬多套，這也是新政實(shí)施至今價(jià)格不跌的根本原因。”

　　據(jù)《北京晨報(bào)》報(bào)道，在低庫(kù)存下，新上市的項(xiàng)目都成了“香餑餑”。豐臺(tái)區(qū)一樓盤的140套房源還在申請(qǐng)預(yù)售證，卻都有了認(rèn)定的買家。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)投資有限公司董事郭子威也表示，剛銷售完的尚湖別墅僅在商場(chǎng)巡演兩周就完成了100套的銷售，銷售額接近10億元。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，存量持續(xù)低迷，意味著供求矛盾尖銳，將推動(dòng)未來開盤項(xiàng)目中頻現(xiàn)“日光盤”。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周北京樓市共有6個(gè)項(xiàng)目開盤，包括中國(guó)鐵建原香漫谷、東亞五環(huán)國(guó)際、中冶藍(lán)城等項(xiàng)目，開盤項(xiàng)目個(gè)數(shù)與之前一周持平，但供應(yīng)套數(shù)及供應(yīng)面積則有所降低，環(huán)比分別減少27%和18%。而據(jù)北京市住建委及偉業(yè)我愛我家集團(tuán)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的一周，北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽總量為1596套，環(huán)比前一周上漲52.3%。二手住宅網(wǎng)簽總量為1463套，環(huán)比前一周上漲了21.3%。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，樓市成交的沖頂，與新增供應(yīng)維持在相對(duì)高位有直接關(guān)系。

　　3月份新政執(zhí)行以來，樓市經(jīng)歷近兩個(gè)月的新政適應(yīng)期，房?jī)r(jià)卻始終堅(jiān)挺。針對(duì)目前北京樓市的形勢(shì)，胡景暉分析表示，北京樓市調(diào)控細(xì)則出臺(tái)已近兩個(gè)月時(shí)間，選擇觀望的剛需購(gòu)房者購(gòu)房意愿逐步回暖。而開發(fā)商上半年銷售壓力不大，新房推盤動(dòng)力不足，二手房源經(jīng)歷3月份的過度釋放之后，總體房源較為緊張，在較為嚴(yán)峻的供需形勢(shì)之下，房?jī)r(jià)下降的可能性也不大。　賣方市場(chǎng)愈明顯

　　對(duì)于房?jī)r(jià)的上漲，多位業(yè)內(nèi)人士表示并不意外，而主要原因乃供給不足。公開資料顯示，北京連續(xù)兩年的土地供應(yīng)未能達(dá)到計(jì)劃指標(biāo)。2011年北京土地供應(yīng)完成了計(jì)劃的92%，而2012年北京市共成交商品住宅用地276公頃，加上商業(yè)辦公用地與經(jīng)營(yíng)性用地，僅僅完成全年計(jì)劃1200公頃的31%。

　　而“供應(yīng)”相對(duì)應(yīng)的是，新房“需求”量劇增。北京房協(xié)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2012年北京樓市成交量中一手房和二手房的比率大約是1：1.4。有分析表示：“出臺(tái)”二手房交易征稅20%“京版細(xì)則出臺(tái)后，新房要承載主要購(gòu)買需求，自然面臨更大壓力。”

　　嚴(yán)重的供需不平衡，開發(fā)商自然借勢(shì)提價(jià)。天潤(rùn)福熙大道向媒體回應(yīng)漲價(jià)事宜時(shí)，就直言不諱地表示：目前北五環(huán)以內(nèi)，福熙大道成為僅存的改善性住宅大盤項(xiàng)目，典藏價(jià)值大幅提升，項(xiàng)目稀缺性進(jìn)一步凸顯。

　　而賣方市場(chǎng)不僅使得購(gòu)房者失去議價(jià)的能力，其所購(gòu)買產(chǎn)品的品質(zhì)也無法保證。5月19日，有數(shù)十名業(yè)主來到天潤(rùn)福熙大道售樓處維權(quán)，業(yè)主們拉出橫幅，稱開發(fā)商“偷工減料”，涉嫌“商業(yè)欺詐”。原來，該項(xiàng)目C3、C4樓的東西墻面并未采用開發(fā)商承諾的石材，而是涂料。

　　易憲容：樓市調(diào)控應(yīng)利用有效經(jīng)濟(jì)杠桿

　　用經(jīng)濟(jì)杠桿作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要工具，主要指房地產(chǎn)信貸政策、稅收政策及土地拍賣規(guī)劃等政策。其中房地產(chǎn)稅征收是最主要的經(jīng)濟(jì)杠桿工具。所以，筆者認(rèn)為，如果政府通過房地產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)杠桿來遏制住房投機(jī)投資，方向是正確的。

　　只是，當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)征收房地產(chǎn)稅是否對(duì)遏制高房?jī)r(jià)起到作用仍有懷疑，甚至有觀點(diǎn)直指征收房地產(chǎn)稅非但對(duì)遏制高房?jī)r(jià)沒有作用反之更會(huì)推高房?jī)r(jià)；也有人認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅會(huì)加重低收入者購(gòu)買住房的負(fù)擔(dān)，更讓低收入者無支付能力進(jìn)入樓市；還有人認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅是二重征稅，是對(duì)民眾財(cái)富的掠奪。可見，征收房地產(chǎn)稅阻力不小，尤其民眾對(duì)住房稅收對(duì)遏制住房投機(jī)投資的作用了解太少。而事實(shí)上一套公正公平的房地產(chǎn)稅收制度對(duì)遏制高房?jī)r(jià)是能起到重要作用的。對(duì)此，無論是政府還是媒體都有義務(wù)向民眾解釋清楚。

　　其實(shí)，上述反對(duì)征收房地產(chǎn)稅的言論，無論從經(jīng)驗(yàn)上還是從經(jīng)濟(jì)邏輯上和學(xué)理上都是站不住腳的。房地產(chǎn)稅作為現(xiàn)代國(guó)家的主要稅收工具，既有增加財(cái)政收入的功能，也有調(diào)節(jié)收入分配的功能，更不用說對(duì)遏制房?jī)r(jià)起到重要作用了。如果房地產(chǎn)稅是公平公正的，既有對(duì)弱勢(shì)民眾的減免條例，也有對(duì)過多持有住房的累進(jìn)稅制，那房地產(chǎn)稅能讓這些住房投機(jī)投資者逐漸退出市場(chǎng)，從而改變住房市場(chǎng)預(yù)期，樓市的投機(jī)性質(zhì)也會(huì)隨著房地產(chǎn)稅征收而減弱并讓房?jī)r(jià)回歸理性。如果房?jī)r(jià)下行，房地產(chǎn)投機(jī)者如何可能把房地產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給下家呢？這時(shí)，持有過多住房的人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)都不容易把手中住房套現(xiàn)，要把稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移更是不可能讓其住房脫手了。

　　所以，問題的關(guān)鍵不是房地產(chǎn)稅能否遏制高房?jī)r(jià)，而是房地產(chǎn)稅實(shí)際內(nèi)容是什么，是不是一個(gè)公正公平的房地產(chǎn)稅。如果總覺得中國(guó)房地產(chǎn)稅征收基礎(chǔ)條件不成熟，還是只能如上海與重慶那樣的做法來試點(diǎn)，那筆者認(rèn)為這樣的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)所能起到作用就十分有限了，不僅難以遏制住房投機(jī)投資，反之會(huì)增加樓價(jià)上漲預(yù)期，因?yàn)槭袌?chǎng)會(huì)認(rèn)為政府對(duì)遏制高房?jī)r(jià)不敢玩真的。在這樣的情況下，房?jī)r(jià)焉能不漲？此時(shí)，房地產(chǎn)稅對(duì)遏制高房?jī)r(jià)的作用也就蕩然無存了。

　　面對(duì)居高不下的樓價(jià)，政府利用有效經(jīng)濟(jì)杠桿或征收房地產(chǎn)稅來改變當(dāng)前市場(chǎng)預(yù)期并轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路，已非常急迫了。這意味著從根本上讓行政性調(diào)控方式全面退出，而要建立起一套公正公平的房地產(chǎn)稅，就得先確立一系列制度基礎(chǔ)。比如要全面普查全國(guó)的住房，查清現(xiàn)有的住房誰在持有及如何分布，由此建立起公開透明的住房信息系統(tǒng)，在此基礎(chǔ)上通過公共決策來設(shè)立相關(guān)的法律及公正公平的房地產(chǎn)稅收制度。

來自：中國(guó)建筑新聞網(wǎng)