在歷經二環到六環的擴張建設后，北京終于宣布不再一味求大，然而一個“新七環”的規劃，卻再度將北京推到重蹈攤大餅發展的風口浪尖上。近期關于“新七環”的規劃和通車時間被屢屢曝出，盡管北京主管部門一再否認新七環的概念，稱僅僅是外環高速，但依然無法減少搭車炒作的項目。究竟哪來的新七環路？誰是炒作新七環的受益者？這個所謂的“新七環”又將給北京以及周邊地區帶來怎樣的變化？

　　炒作風起 突然冒出個“新七環”

　　事實上在六環路貫通通車后，北京市便明確表示，為避免攤大餅式的發展，不會再修建七環路。

　　然而所謂的“新七環”又是從何而來的呢？

　　第一個曝出“新七環”規劃的是6月5日河北省內媒體《燕趙都市報》，在這篇《北京大外環高速2015年通車》中，新七環被稱為北京“大外環”高速公路，又稱京津冀環線高速公路，規劃總里程約940公里。其中北京段途經密云、平谷、通州和大興4個區縣，總長84公里，同時引用北京高速路主管企業首發集團相關負責人表述稱：這條大外環的北京段是密涿高速，在京分為兩段：一段從密云到平谷，然后上河北三河又進北京從通州到大興，最后再出北京。該項目預計投資280億元，何時開工還未最終確定，預計2015年前后通車。

　　“無論是規劃，還是概念，這條所謂的‘新七環’對河北的意義都遠遠大于北京，這就是為什么河北如此強調這條路是‘北京大外環’。”一位區域經濟觀察人士表示，河北想通過這條環路參與經濟資源的整合，帶動河北省環北京小城鎮發展，大外環的建成將為涿州、廊坊、三河等多個重要城市和城鎮的未來發展打通血脈。

　　正是由于這樣的因素，北京市規劃委員會相關負責人在隨后的回應中也強調：“新七環”并不是傳統意義上的北京七環路，在940公里的規劃總里程中，北京市境內僅包括密云至涿州高速北京段、承德至平谷高速北京段，約90公里；河北省境內則多達850公里，穿越輻射三河、大廠、香河、廊坊、固安等京周邊樓市熱點地區。“‘大外環’的修建只是道路建設的概念，并不代表北京未來會將市域擴大到河北，北京不會再走環狀擴張之路，這也是為何用‘大外環’取代‘新七環’提法的原因之一。”上述相關負責人強調。

　　炒作背后 河北樓盤借勢提價

　　盡管在北京市規劃委員會明確回應所謂“新七環”的規劃后，相關新聞爆炒告一段落，但環北京區域房地產項目的開發商卻并不愿意放棄這一賣房的“好”噱頭，有不少河北樓盤打出“新七環”的廣告，甚至在售樓過程中誤導購房人稱，當地的行政區域早晚劃入北京，以此推高售價和交易量。

　　在智房網上搜索“北京七環”關鍵字，搜索到北京理想城、北京公館、@北京等75個相關的樓盤，其位置位于燕郊、涿州香河、大廠等地。在安居客網站上搜索“七環”，搜索結果也包括香河的大運河孔雀城、鴻坤羅納河谷、珠光御景以及固安孔雀大衛城、燕郊上上城等。

　　相比于開發較早的燕郊鎮，距離更遠的固安正在成為環北京樓市的一個新的開發熱地。上周日，北京商報記者在去往河北固安的路上，看到了新建樓盤巨大的戶外廣告：“比鄰密涿高速45分鐘進京”，這是一個名叫永定河孔雀城英國宮項目所投放的廣告。

　　實際路程的用時，往往比樓盤銷售宣傳所說的時間長很多。北京商報記者計算，僅從地鐵大興線終點站天宮院站到該項目售樓處就花了30分鐘。不過銷售人員說，如果走京開高速路，用的時間會短一些。

　　在看房班車上的丁女士顯得有點興奮，北漂十年的丁女士終于在北京周邊擁有屬于自己的一套房子了，近日到售樓處交首付，雖然“只有20多平方米，但是總算心里踏實了，以后商用或者自己住都可以”。“兩年前我來看房子的時候這里只有4000多元/平方米，現在都漲到8000元了，前一段時間來看一期的房子有點猶豫，后來再來看就賣完了，所以到第二期一開盤自己沒有控制住就買下了。”

　　同樣來看房的還有家住北京的張先生。因為家里已經有兩套房子，根據北京的限購政策，張先生一家不能再在北京市區貸款買房了，所以他就想到北京周邊去，說起自己為什么要投資房地產，張先生笑著說，“不投資房地產我投資什么呀，沒有什么可以投資的呀，之前炒股賠了五六十萬元”，“北京周邊的房子不限購不限貸”。

　　在永定河孔雀城英國宮項目售樓處，“大外環”的概念已經被融合在了宣傳中。醒目的電子顯示屏上顯示著河北當地一家媒體關于《北京大外環高速2015年通車》的新聞截圖。當銷售人員給客戶介紹的時候，這篇報道還是他們著重講解的一章。“北京要建的大外環2015年通車，而跟我們小區這邊相關的有大廣高速、京臺高速和京開高速，固安正好處于六環、七環之間，大廣高速現在本身是在固安這一塊兒”，“大七環是我們另外的一個交通配套，建成后交通更加便利”。

　　除了最新的“大外環”利好，固安樓盤另一炒作噱頭就是北京新機場和南城計劃。這些“好動向”，讓這個北京南面的河北縣城成了限購人群和投資客的置業新目的地。

　　北京商報記者觀察發現，在該項目實地看盤的購房者中，有很多并非在北京工作生活，而是完全來自于外省市的投資客。這個群體一般沒有在京買房資格，對北京及周邊的熟悉程度不一，對地理上項目與北京市區的距離也不太敏感，比較容易相信銷售人員，一旦有投資需求，很容易成為買家。

　　炒作伎倆 交通規劃概念被放大

　　事實上，“新七環”已經不是首次被拿來炒作的交通規劃，此前包括燕郊等地，也曾借相關規劃炒作自己樓市項目。一位業內人士表示，北京對房地產的調控力度比較大，一方面造成本地的投資需求外溢；另一方面也使全國各地原本計劃到北京釋放的投資需求在北京周邊尋找出口。其他城市的投資者可能會覺得，燕郊、大廠離北京那么近，有發展潛力。

　　在這些勁風的吹拂下，固安等地房價一路水漲船高。永定河孔雀城英國宮項目兩年前首次開盤時均價還不到4000元/平方米，去年年底達到7000元/平方米左右，而如今均價已經漲到了9000元/平方米左右。而固安只是河北環首都經濟圈房價上漲情況的一個縮影，周邊的涿州、大廠、香河，房價同樣上漲迅速。

　　在樓盤大賣的同時，環北京開發商也賺得盆滿缽溢。在固安、大廠等地開發了大體量的孔雀城系列產品的華夏幸福（行情，問診）基業，據CIRC研究中心的監測，今年上半年銷售金額達到159億元，名列上市公司上半年銷售前20名。而據該公司公布的半年報，2012年上半年銷售額為82.71億元，一年間上漲了90%以上。

　　同時，上半年該公司不斷在北京周邊拿地，并且從6月開始加緊步伐。據北京商報記者不完全統計，上半年華夏幸福基業在固安、香河、懷來、大廠等地新獲取的土地面積達到80萬平方米以上，且拿地代價相對低廉，許多項目的樓面地價尚不足1000元/平方米。

　　北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，環北京房價上漲之所以比較厲害，有兩個方面的原因：首先北京房地產市場的投資需求確實有所外溢；其次也與 “環首都經濟圈”題材的炒作有關。

　　實際上，對各種規劃、概念的炒作更是成為環北京開發商屢試不爽的漲價噱頭，從炒作“環首都經濟圈”，到炒作新型城鎮化，再到炒作“南城計劃”、“第二機場”，以及到這次炒作的“新七環”。一些環北京的樓盤甚至宣稱，未來該地區要劃到北京，現在買房落戶，未來將有機會成為北京人。

　　同時，對于被眾多固安樓盤視為一大賣點的第二機場，一位看房人坦承，機場輻射的范圍有多大，樓盤附近的商業圈到時候是否足夠繁華，“這都是存在一定風險的”。

　　與永定河孔雀城英國宮項目相反，另一些項目則相對理智，沒有借機炒作、混淆概念。地處廊坊市香河的富力新城項目，處于北京六環以及“大外環”之間。當問及項目與“大外環”的關系時，銷售人員表示：“大外環跟我們樓盤沒有多少關系，建不建大外環，我們項目都是要走京哈高速。”

　　中國房地產學會副會長陳國強表示，大外環的提出與實施，有利于大北京經濟圈的建立和環渤海區域經濟互動，從而緩解北京交通、人口、資源的壓力。但如果僅借“大外環”概念炒作，吸引北京消費者到北京周邊買房，那么更多是一種炒作。因為從距離看，兩地距離不適宜居住者每天兩地奔波。

　　國家發改委城市和小城鎮改革發展中心副研究員、規劃研究部主任文輝認為，環北京樓市最大的問題就是和其他產業的關聯度不夠。“如果只是吸引北京的中低收入人群去居住，就業和消費都不在當地，不具備可持續性”，文輝說。

　　而在張大偉看來，環北京樓市是一個完全靠題材炒作起來的市場，少部分人受制于北京限購政策和高房價而被迫外流，大部分人則是被市場“忽悠”過來的。“對于普通的投資者來說，燕郊、固安這些地方盲目進入是不合適的。”張大偉說。他認為，對投資者而言，變現是很重要的。但是，在燕郊、固安這些地方，二手房市場需求很少，同一個項目的二手房價格和新房差價最多可以達到30%。

　　有數據顯示，環北京樓市的真實居住比例很低。燕郊房產投資需求比例大概在40%-50% ，而固安的投資需求比例更是超過50%。“從這個比例可以判斷這里的樓市就是一個投資需求市場，像固安的有些項目，晚上基本上一盞燈都沒有。”張大偉說。

來自：中國建筑新聞網