日前，合富置業(yè)發(fā)布《2013年8月合富標(biāo)準(zhǔn)二手住宅價(jià)格指數(shù)（廣州）分析報(bào)告》，2013年8月合富標(biāo)準(zhǔn)二手住宅價(jià)格指數(shù)（廣州）為1780點(diǎn)，環(huán)比2013年7月上漲1.7%，同比2012年8月上漲18.7%，較基期2008年1月上漲78%。8月份廣州二手樓價(jià)高位企穩(wěn)，小幅走高。業(yè)內(nèi)分析，部分實(shí)力不足的首次置業(yè)買(mǎi)家被迫退出二手樓市，“夾心層”增多。
　　房貸收緊提高購(gòu)房門(mén)檻
　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，近月來(lái)，廣州中心區(qū)一手新貨大致處于“空檔期”，貨量少、戶(hù)型偏大、價(jià)格高的局面未有實(shí)質(zhì)性改善，二手樓市始終能保持交投活躍，這也是重要因素之一。
　　不過(guò)，二手交投也并未進(jìn)一步放量，主要受制于兩方面的因素：一是業(yè)主叫價(jià)始終高企，盤(pán)源明顯不足，尤其是中心區(qū)剛需盤(pán)源較缺。據(jù)悉，8月份業(yè)主心態(tài)強(qiáng)硬、叫價(jià)偏高、惜售、反價(jià)現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，盤(pán)源不足的情況仍然持續(xù)。二是房貸收緊的影響逐漸顯現(xiàn)，部分交易的節(jié)奏放緩。部分房貸的放款速度放緩，部分物業(yè)的評(píng)估價(jià)與實(shí)際交易價(jià)格差距拉大，也有部分業(yè)主要求買(mǎi)家增加首付或直接一次性付款。這在一定程度上提高了買(mǎi)家的購(gòu)房門(mén)檻，部分物業(yè)的交易因此受阻。
　　合富置業(yè)分析認(rèn)為，目前，二手買(mǎi)家有所分化，實(shí)力買(mǎi)家承接高價(jià)放盤(pán)物業(yè)；部分買(mǎi)家“向外走”，樓市“夾心層”增多。部分實(shí)力較強(qiáng)勁的剛需舊客，價(jià)格接受度有所提高，承接前期高價(jià)放盤(pán)的單位。由調(diào)查的情況看，按買(mǎi)家不同經(jīng)濟(jì)承接力，普遍接受的價(jià)格升幅集中在5%-10%不等。業(yè)主提價(jià)幅度超過(guò)10%，交易難度明顯加大，若超過(guò)20%，則大多淪為“無(wú)效盤(pán)”，鮮有人問(wèn)津。
　　也有部分買(mǎi)家或因?qū)嶋H承接力不足或心理上無(wú)法接受，而“向外走”，或轉(zhuǎn)投其他低價(jià)的片區(qū)或降低面積、素質(zhì)要求，部分買(mǎi)家有所觀望，個(gè)別被迫退出二手樓市。據(jù)悉，這部分買(mǎi)家以實(shí)力有所不足的首置買(mǎi)家相對(duì)較多。
　　總的來(lái)說(shuō)，由于二手物業(yè)價(jià)格高企，7、8月份入市的買(mǎi)家不少具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。受此影響，7、8月份中心六區(qū)二手物業(yè)的成交均價(jià)高達(dá)2.3萬(wàn)元/㎡，套均總價(jià)均接近200萬(wàn)，其中天河區(qū)成交單價(jià)接近2.9萬(wàn)元/㎡，套均總價(jià)接近300萬(wàn)。“賣(mài)一買(mǎi)一”的換房改善需求也呈逐月增多的態(tài)勢(shì)，據(jù)合富標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，8月份二手改善型需求的占比為28.4%，較上月的26.9%有所增加。
　　從目前情況看，天河、越秀、海珠、原荔灣等中心市區(qū)的樓市“夾心階層”有逐漸增多態(tài)勢(shì)。這部分買(mǎi)家具有不錯(cuò)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但距離目標(biāo)物業(yè)的價(jià)格仍有一定距離，又不甘心降低物業(yè)的面積、素質(zhì)或地段要求。樓市“夾心層”的增加，主要與樓價(jià)不斷走高有關(guān)，也與部分買(mǎi)家未能及時(shí)出手有一定關(guān)系，但也從側(cè)面反映了廣州樓市的剛性自用購(gòu)房需求仍然龐大。
　　中心區(qū)樓價(jià)升幅達(dá)20%以上
　　8月，中心市區(qū)二手樓價(jià)升幅較大，達(dá)20%以上；次中心地段及近郊升幅稍低，集中15%；遠(yuǎn)郊片區(qū)樓價(jià)升幅較小。
　　與7月份比較，大部分區(qū)域以及板塊的價(jià)格均呈高位企穩(wěn)，小幅走高的態(tài)勢(shì)，環(huán)比升幅基本集中在1%-2%。不過(guò)，也有部分板塊的樓價(jià)升幅較大，如原東山板塊、海珠中心板塊、工業(yè)大道板塊、天河公園板塊以及原芳村板塊，環(huán)比升幅高達(dá)2.5%-5%。
　　與2012年8月同期比較，天河、海珠、荔灣、越秀等“老四區(qū)”的升幅基本在20%左右；番禺、白云、黃埔、蘿崗等副中心區(qū)域的價(jià)格升幅集中在15%；花都區(qū)的升幅較小，約為10%。由板塊看，天河、海珠、荔灣、越秀等中心市區(qū)各板塊的價(jià)格同比升幅基本在20%左右，其中原東山區(qū)板塊、天河區(qū)的天河公園、東圃、天河北、海珠區(qū)的工業(yè)大道以及荔灣區(qū)的原芳村板塊，價(jià)格升幅較大，高達(dá)25%-30%。相對(duì)來(lái)說(shuō)，近郊及外圍板塊的價(jià)格升幅較小，集中在15%左右，如番禺、白云、黃埔、蘿崗四區(qū)的各板塊；升幅較小的板塊主要集中在花都區(qū)以及番禺的大石板塊、市橋板塊，升幅僅為10%左右。
　　總的來(lái)說(shuō)，地段對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響較為明顯。如天河、海珠、原荔灣、越秀等市區(qū)的價(jià)格高企，同比升幅也較大，大多在兩成以上；番禺、白云、黃埔、蘿崗等副中心及外圍地段的價(jià)格相對(duì)合理，升幅也相對(duì)較小，集中15%；花都、番禺大石、市橋等遠(yuǎn)郊地段的價(jià)格較低，升幅也較小，約為10%。
　　南方日?qǐng)?bào)記者 許蕾

來(lái)自：南方網(wǎng)