“地王”年年有，今年特別多。

　　九月以來，北京、上海、杭州、蘇州、天津就誕生了六個新“地王”，樓面單價在各地不斷被刷新，甚至出現了“面粉”比“面包”還貴的情況。面對這種情況，“地王”蝴蝶效應能否再起波瀾，引發大家的關注。

　　一、二線城市“地王”頻出

　　今年的“金九銀十”剛拉開序幕，各地的搶地大戰就一發不可收拾。

　　9月2日，天津宅地單價“地王”出現；

　　9月4日，融創中國以21億元拿下北京朝陽區農展館北路8號住宅地塊，創下7.3萬元/平方米的樓面價紀錄；

　　9月5日，新鴻基旗下公司以217.7億元競得徐家匯地塊，據計算該地塊的樓面單價為每平方米3.7萬元。

　　同日，蘇州和杭州也有多幅地塊樓面單價被刷新。世茂房地產公司和世茂股份公司赴杭州、蘇州雙線作戰，最終以83.94億元總價斬獲兩地三宗地塊，蘇杭兩地的樓面地價均被刷新；

　　9月18日，備受矚目的天津“地王”天拖地塊最終被融創中國以103.2億元的總價收入囊中。

　　其實，早在今年7月份，各地的搶地大戰就初現端倪。北京夏家胡同地塊、北京孫河地塊、廣州南洲路地塊、珠海聯澳路西側地塊等當月“地王”的樓面價格逼平甚至超越了周邊二手房的售價。

　　有業內人士認為，如此火熱的搶地是因為房地產企業“不差錢”。易居房地產研究院發布的《全國房企資金狀況季報》顯示，2013年上半年房企資金來源同比增速達32.1%，比2012年同期加快26.4個百分點，創下2011年以來新高。國家統計局公布的數據也顯示，今年前7個月，房地產開發企業到位資金為66831億元，同比增長31.5%。

　　另國家統計局數據顯示，今年前7個月，我國住宅銷售面積增長27.1%，銷售額增長39.9%。企業銷售資金回籠順利，加快了企業資金周轉，為“地王”的出現創造了可能。

　　農展館“地王”效應未顯

　　在這些“地王”中，最吸引大家眼球的莫過于北京朝陽區農展館北路8號地塊，該地塊被北京融創恒基地產有限公司以21億元，配建27.8萬平方米醫院面積奪得。雖然溢價率僅為16%，但折合樓面單價卻達到了7.31萬元/平方米，刷新了全國單價“地王”的紀錄。

　　北京中原地產市場總監張大偉分析，以農展館“地王”為例，如果按照7.31萬元/平方米的樓面價計算，疊加建安、管理、稅費、資金成本，項目成本高達10萬元/平方米；而如果剔除其中不可銷售的部分，入市的成本價將達到12萬元/平方米以上，這一價格已經全面超過北京在售的所有物業，而銷售價格必然要突破15萬元/平方米。

　　目前，農展館商圈的二手房均價在5萬元/平方米左右。這就意味著，二手房和樓面價出現了“面粉”高于“面包”的現象。

　　日前，記者以購房者身份走訪了農展館“地王”所在的農展館北路8號地塊周邊的棗營南里、棗營北里、麥子店街等多個二手中介。

　　鏈家地產棗營店置業顧問張紅介紹說，在農展館“地王”拍出的兩周內，周邊的二手房價格并沒有明顯變化，來店詢問的人數以及成交均價跟往日持平。“有些業主略微提高了售價，從每平方米4.1萬元提高到了4.3萬元，但是成交時，基本上還是按照原來的價格。”她說。

　　張紅介紹，農展館周圍的房子以1986年—1996年的老房子居多，房屋面積小，主要針對的是過渡性住戶，并且還貸年限較短。單價過高的話，每年還款金額會較大，勢必會影響銷量。“我覺得，這邊的房價肯定會再漲，但估計不會漲很多。”張紅說。

　　張大偉也表示，北京四環內的二手老房貸款難，所以漲幅會小很多。“地王”只是誘因，沒有信貸支撐，房價短時間內很難漲起來。

　　我愛我家高級置業顧問候先生認為，去年12月底，農展館地塊要掛牌的消息就已經傳出，雖然當時沒有拍，但是大家都知道這塊地遲早是要拍的，所以這次拍出后，并沒有產生很大的影響。他還透漏，“地王”拍出后，雖然自己所在的門店成交量沒有很大變化，但是有一些戶主取消了原有的售房計劃。

　　“影響房價的機制，主要有成本機制和供求關系。在供不應求的市場狀態下，房價上漲是自然而然的，這和地區內是否有‘地王’關系不大。”亞太城市房地產業協會會長謝逸楓說。

　　上述多位受訪的置業顧問均向記者預計，農展館“地王”的出現，并不能對周邊房價產生直接的拉動作用。他們認為，地鐵14號線在這個地區的開通，對于房價的拉動作用遠高于“地王”效應。

　　但“地王”的出現對市場并不是全無影響。易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，近一年來，北京各區域的房價本來漲幅就比較大，“地王”的出現不會立竿見影地推動周邊房價上漲。但隨著時間的推移、新項目的啟動，“地王”效應會慢慢顯現出來的。謝逸楓也認為，“地王”的出現必定會拉動周邊房價的上漲，包括二手房，但上漲的周期有長有短。

　　各“地王”宿命不同

　　在八月份的現場競買中，北京融創建投房地產有限公司和中國葛洲壩集團房地產開發有限公司以41.2億元擊敗其余16家房企豪取亦莊兩宅地，溢價率為49.45%，折合樓面價為13158元/平方米。地塊的樓面單價刷新了亦莊區域的新高，商品房部分分攤的樓面地價達到了30317元/平方米。

　　在亦莊地塊拍出后，亦莊在售的樓盤很快全面調價到3萬元/平方米以上。和裕旗下林肯公園在售房源售價從2.7萬元/平方米直線調價到3.5萬元/平米。

　　業內人士認為，融創中國董事會主席孫宏斌敢于這樣大手筆拿地，還是源于其對亦莊區域的房價走勢的準確判斷:“亦莊是北京一個特別明顯的價格洼地，將會是下一個望京。”

　　謝逸楓告訴記者，亦莊地塊地處北京市南五環，不是成熟板塊，可以供應的地較多，所以拍出后可以很快帶動周邊房價的上漲。而農展館周邊的地塊所剩無幾，參與“熱身”的機會不多，所以不會形成大規模的效應。

　　同是“地王”，命運卻大不相同。2009年杭州單價“地王”位于杭州錢江新城核心區域的18號地塊，四年多過去了，該項目還處于地下室開挖階段，何時開盤仍沒有確切消息；2010年雅戈爾在杭州拿下兩個“地王”，2013年因為無力開發而退出，賠付了4.8億元定金。

　　那么，農展館北路8號地塊這個當前全國最高價格“地王”的命運會如何？“地王”制造者孫宏斌這次豪賭能否成功呢？

　　對于這次拿地，孫宏斌在微博上公開解釋：“一是這塊地是北京的絕版地塊，二是價格在我們的預期內，三是我們有能力把它做成北京甚至全國最好的項目。”他還表示，其實戰略就是選擇，人生就是選擇。選擇，要堅決；舍棄，更要堅決。唯如此，才可能做成點事。

　　對于孫宏斌的這次豪賭，謝逸楓表示看好，現在的輿論為孫宏斌高價賣房打下了很好的基礎。“如果沒有特殊情況，孫宏斌這筆生意能達到他的預期的，會再次賭贏的。”謝逸楓表示。

　　理性對待“地王”出現

　　對于“地王”的頻頻出現，丁祖昱表示，短期內土地的供求關系失衡造成了一些單價或者總價特別高的“地王”的出現。目前，農展館附近二手房價格沒有快速上漲，也說明大家對“地王”的出現趨于冷靜。如果地價高于房價的現象頻繁出現，那就不正常了。而目前“面粉”比“面包”貴的現象還只是少數，在正常范圍內。但丁祖昱也提醒，對于“地王”的頻頻出現，開發商要理性對待。

　　謝逸楓認為，各地房地產市場的發展越來越呈現出地域性特征，城市的經濟發展狀況、人口增減的狀況、人均收入的狀況、產業結構的狀況等都會對房價產生影響，出現的所謂“地王”難憑一己之力來影響房價的漲落。

　　另外，“地王”的出現對于開發商來說，也是不得已而為之。高價拿地，高價賣出，也會給這些公司的銷售和資金周轉都帶來了一定壓力。

　　當前房地產市場最引人注目的現象之一，就是所謂的“地王”與“鬼城”并存。三線市場的低迷，許多房地產企業回歸一線市場，土地市場競爭加劇，“地王”頻現。丁祖昱認為，未來一段時間，房地產市場將呈現兩極化趨勢，市場情況好的城市會越來越好，不好的城市各種問題會逐漸顯現出來。“但是，這是市場回歸理性的結果，不同于上一輪全國房地產市場全面暴漲的情況。”他表示。

　　張大偉曾表示，“地王”的出現對購房者和開發商的預期定價會產生助漲的作用，尤其是在“金九銀十”這個時間段。但根據以前的經驗，只要“地王”潮起，政府很快就會出臺調控政策。

　　謝逸楓也認為，開發商身處市場之中，深知其中的影響大小。總體上，開發商也不希望房價過快上漲，他們知道，一旦過度，政府的調控大棒會再次打下來的。

來自：中國建筑新聞網