上海中心計劃于2015年年中投入運營。
　　總高632米、121層的上海中心將在今年年底竣工。上海中心告訴早報記者，目前主要進行塔冠、內部裝修、機電和裙房工程的施工，建筑安裝成本投入約100億元人民幣，上海中心計劃于2014年年底基本土建竣工，2015年年中投入運營。
　　超高層地標如何招租?早報記者帶著這個問題，采訪了上海中心的團隊及其聯合租賃代理機構—世邦魏理仕和仲量聯行。
　　全球超高層建筑一半在中國
　　全球一半的超高層建筑在中國。世界上最高的10個樓，一半在中國。
　　世邦魏理仕的數據顯示，截至2014年5月底，已落成超高層建筑中，中國最多，有25棟，比排名第二的美國多出11棟。在建(已施工)的超高層建筑中，中國有78棟，世界上其他所有國家之和僅47棟。
　　中國天際線最高的城市為香港、上海、廣州、深圳、南京。世邦魏理仕資產服務部中國區董事杜日生指出，中國的超高層大致在300至450米，中東的超高層都是高出了800至1000米。
　　各國對超高層建筑的定義不盡相同。中國國標標明建筑物超過100米就可算是高層建筑。可是，中國香港以及英國、澳大利亞等都是停留在25-30米之間，因為地方法律法規還沒有跟上高樓的發展速度，比如香港的消防條例還是沿用100年前的標準。
　　根據目前公信力最高的世界高層都市建筑學會(CTBUH)的定義，垂直高度超過或等于300米的建筑就是超高層建筑。杜日生解釋，因為從垂直運輸策略考慮，95%的超300米建筑都會有轉換層(就是你要上到頂樓，肯定中間至少要換乘一部電梯)。比如廣州利通廣場，高303米，在47層就有一個轉換層。
　　300米以上的超高層，上海總共有5幢，其中在浦西有2幢，分別是還在建設中的白玉蘭廣場以及落成的上海世茂國際廣場，在浦東的3幢都位于赫赫有名的陸家嘴，即環球金融中心、金茂大廈和上海中心。
　　有意思的是，中國的超高層建筑清一色的是寫字樓加酒店，鮮少有住宅。反觀中東的超高層，大多是豪宅。一位國企開發商稱，“我們也想蓋個超高大平層復式精裝公寓，可政府沒批這樣的地。”
　　同樣的，中國的超高層建筑涉及大宗交易買賣的也不多，因為大部分的超高層都在國企開發商手里，出于形象和品牌考慮，他們更愿意持有。
　　超高層租金取決于運營
　　偏愛租給“金融總部”
　　物以稀為貴。超高層寫字樓的租金也是高高在上的嗎?
　　睿意德調研的數據顯示，超高層辦公樓的租金回報高于周邊項目。目前，香港國際金融中心(IFC)的租金達到59元/平方米/天，相比核心商圈的香港中環，租金高出55%;上海和紐約的超高層建筑相對于所處商圈的租金，則高出17%。睿意德對超高層的定義是250米以上的建筑。
　　不過，商業最重要的不是蓋房子而是運營，租金高低完全取決于團隊的運營能力。
　　二三線城市超高層散售越來越多。睿意德中國商業地產研究中心統計顯示，西安市超過97%以上的項目為銷售型產品，其中自用客戶與投資客占比為6:4，部分超高層項目達到7:3的比例。
　　世邦魏理仕資產服務部中國區高級經理鄺信堯表示，一線城市甲級寫字樓較多，超高層可能只占整個城市甲級寫字樓體量的5%-15%。反觀一些二線城市，一棟超高層建筑的體量就可能是整個甲級寫字樓市場的30%-50%，體量決定話語權。
　　中國的超高層，不是有錢就能租，金融總部才是超高層的偏愛。睿意德的數據顯示，在針對紐約、上海、香港等城市的超高層辦公樓租戶背景分析中，金融與專業服務業租用了超高層辦公樓約80%的面積，為主力租戶。
　　上海中心“意向租戶很多”
　　陸家嘴就是玩金融的地方，作為陸家嘴乃至全國最高的樓，上海中心自然要把金融玩到極致。
　　上海中心對早報記者表示，目前意向租戶很多，主要分布在金融、保險(放心保)、高端制造業、現代服務業等行業，“這和我們的定位非常吻合。不過租賃許可證還在申請，所以還沒有正式簽約。”
　　一位寫字樓市場人士分析稱，“比起租金，上海中心更關注的是企業本身，如果是國際知名金融總部愿意搬過來，租金議價空間好談。”
　　世邦魏理仕中國區辦公樓服務部業主代表負責人林天春表示，現階段，他們洽談的目標公司主要為國際知名的銀行、金融機構、商務中心、制造業、文化娛樂業、建筑師事務所等。
　　仲量聯行華東區董事總經理顧東尼表示，上海中心的主要招租目標也是金融、保險、信托私募、專業服務相關的企業以及行業領先企業的總部，同時非常重要的一點，是實現跨國企業和中國企業均衡這一目標。
　　上海中心的放租也是分期進行，循序漸進。
　　早報記者發現，上海中心有22萬平方米的辦公樓，但這次對外先放出來16萬平方米。
　　寫字樓的業主通常都會預留一小部分面積用于調整，最后預留的面積也通常租金最高。以上海國金中心二期為例，最近成交的一單金融租戶的租金高達18元/平方米/天。
　　小陸家嘴的最后一個樓?
　　陸家嘴代表了上海寫字樓的最高租金水平，且幾乎每個樓都是滿租。
　　高緯環球一季度數據顯示，陸家嘴甲級寫字樓租金為9.71元/平方米/天，環比上升0.1%，空置率0.6%。相比之下，南京西路甲級寫字樓租金9.58元/平方米/天，環比下降2.7%，空置率13.9%。
　　仲量聯行的數據顯示，一季度，諸如花旗銀行大廈、時代金融中心、環球金融中心、匯豐銀行、星展銀行、太平金融大廈都是100%租滿，匯亞大廈、國金中心二期的出租率分別為99%和98%。
　　陸家嘴惟一空置率高的寫字樓是國際航運金融中心，原因是有部分樓被賣出去了。2013年，上海隆宇企業發展有限公司以17.4億元收購國際航運金融中心6號樓。
　　陸家嘴的供不應求得到了業內共識，從去年開始，上海中心就被寄予厚望。
　　林天春表示，目前上海寫字樓整體市場的空置率在7%左右，而其中上海中心項目所處的小陸家嘴區域空置率僅為1.2%，為1996年以來的最低水平。在過去的12個月期間，小陸家嘴的寫字樓市場處于明顯的供不應求狀況。2014-2015年期間，上海整體寫字樓供應水平預計將超過200萬平方米，但其中的絕大部分位于浦西。
　　顧東尼表示，上海中心可以說是陸家嘴區域最后一個辦公樓項目，它的竣工將為陸家嘴金融區20年建設發展的成功拼上最后的一塊拼圖。目前陸家嘴的辦公樓租賃市場供應十分緊張，2014年第一季度末該市場平均空置率僅為2.0%，超甲級辦公樓空置率已低于1%。而在過去的三年里，上海辦公樓市場的年凈吸納量達到80萬-120萬平方米。
　　有寫字樓租賃人士表示，小陸家嘴超甲級寫字樓項目現在的租金水平至15元/平方米/天左右。
　　不過，上海中心的鄰居金茂大廈租金并不高。金茂中國投資控股有限公司(06139.HK)招股說明書顯示，金茂大廈零售租金約296至740元/平方米/月，辦公樓租金約241至271元/平方米/月。金茂大廈(含酒店)市場估值近101億元。
　　上海中心的創意：空中大堂商業
　　上海中心是美國LEED金級預認證的超高層建筑，這是國內第一個。
　　上海中心的設計很巧妙，比如每15層就有一個避難層。主塔樓共分9個區，1區(1至7層)為商業及會議中心，2至6區(8至81層)為智能化甲級辦公樓，7至8區(84至115層)為超五星級酒店，9區(118至121層)為觀光層。其中7、21、36、51、67、83、100、117為設備兼避難層，地下三至五層為地下停車庫。
　　更值得一提的是，上海中心有5個空中大堂，其實就是轉換層，都會做零售。“空中大堂商業”是中國超高層建筑中的一個設計創新，把過去總是集中的商業打散，這樣白領不用從100層下到1層吃飯了，而是下到離得最近的空中大堂即可。
　　但這樣的設計需要強大的物業管理團隊支持，比如貨物的運輸、對人流的控制、安保等細節待斟酌。
　　只有20%的超高層有LEED綠色認證
　　超高層的投入成本高，怎么省錢是一個大課題。
　　睿意德寫字樓部高級助理董事陳曦表示，研究發現，迄今為止超高層寫字樓的開發成本和后期維護成本的比值大概在1比3，比如上海金茂大廈一天的維護成本就要100萬元。
　　杜日生表示，成本最貴的就是能耗，占到30%，而100元的能耗費大概有30元會用在空調，其次則為電梯及照明用途上。第二貴的就是人，不過大家都是超甲級，超高層和其他超甲級的物業管理人員開出的工資也差不多的。
　　物業管理費占租金的成本是多少?杜日生表示，現在超高層建筑的物業管理費在25至50元/平方米/月，租金是250元至300元/平方米/月。
　　早報記者了解到，超高層的建筑成本在2萬元/平方米，省錢只能在能耗上下功夫了，這也是為什么現在的超高層爭先恐后搞LEED綠色認證。
　　超高層綠色建筑的比例會越來越高。鄺信堯表示，目前中國大概只有20%的超高層建筑有拿到LEED綠色認證，LEED是最近5年才開始在中國普及，以后LEED認證的樓會越來越多，比如上海中心就拿到了綠色三星及LEED金級別的預認證。
　　早報記者了解到，太保收購上海世紀商貿廣場以后，就花錢下功夫在綠色上面，租金前后對比漲了5%，出租率從80%升至98%。相比同類辦公樓，世紀商貿廣場整體能耗減少25%，用水量減少48%，溫室氣體排放減少6690噸。
　　但下足100%功夫搞綠色同樣水土不服，比如零能耗大樓在中國就是個賠錢買賣。以光伏太陽能發電舉例，一天的發電量寫字樓本身用不完的話，只能返還給國家電網，不能直接供給周圍建筑，這樣算下來每度電要虧6毛錢，開發商不愿這樣做。所以某超高層只設計30%采用光伏發電，自用還不夠但能確保發電量不浪費。

來自：中國建筑新聞網