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2013年10月年底北京住房供應迎來高峰 未來房價逐步趨穩(wěn)
月份開始北京市加大土地供應，后4個月供地255公頃，是前8個月供地總量的1.4倍。隨著土地供應的增加，企業(yè)也加快了開工進度，一般新開工1至2個季度后可形成住房供應，今年2、3季度新開工面積同比分別增加76.0%、63.0%。由此判斷，年底北京市商品住房供應將迎來高峰，庫存將得到較大補充，供求矛盾會明顯緩和，市場預期將得到調整，房價將逐步趨穩(wěn)。 北京市在前三季度出讓住房用地同比增加1.3倍的基礎上，重點將通過“限房價、競地價”的方式，加快自住型商品住房用地供應，著力滿足需求最旺盛的剛性自住需求、改善型需求和夾心層家庭。自住型商品住房政策將于近日發(fā)布，此類住房面向全市符合限購條件的家庭，其中保障房輪候家庭及本市無房家庭優(yōu)先購買；價格比周邊商品住房低30%左右；套型以90平方米以下為主，購買此類住房后五年內不得上市，五年后上市收益的30%上交財政。今年以來已在朝陽、海淀等推出了3宗自住型商品住房地塊，據悉，市政府明確表示年內土地供應將以自住型住房項目為主，近期又在朝陽、通州、大興、亦莊、順義、昌平、平谷等區(qū)縣推出了多塊配建自住型商品住房項目用地，房價在1-2.2萬元之間，年底前將形成2萬套左右供應。明年，自住型商品住房的供應還將大規(guī)模增加，計劃推出5萬套左右，并且在土地供應計劃中單列，優(yōu)先供地，確保供應。 來自：百度新聞
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2013年10月中國與東南亞“高鐵經濟外交”的虛虛實實
開始，或換言之，是一次“重啟”。 近期中國國家領導人相繼出訪東南亞各國，引發(fā)國際間廣泛關注。其中李克強總理在訪問泰國時鄭重推介中國高鐵技術，并表示將推動泛亞鐵路建設，促進區(qū)域互聯互通，改善東南亞半島物流、貨運及雙多邊貿易。一時間中泰之間“高鐵換大米”說法層出不窮，一些傳聞甚至稱，中國南車、北車、中鐵、中鐵建等相關企業(yè)已開始參與其間。稍早時，習近平主席訪問馬來西亞，兩國關系提升至全面戰(zhàn)略伙伴關系，同樣有傳聞稱，中國對馬來西亞高鐵計劃興趣濃厚。 撇開政治賬、戰(zhàn)略賬不提，在某些分析家的經濟賬中，此番中國在東南亞高鐵項目上的“收獲”，將有助于中國和東南亞間盡快實現全面互聯互通，中國-東南亞兩大經濟體間的聯系將更密切、更迅捷，更能令中國在與其它區(qū)域外經濟體在本地區(qū)的競爭中搶占先機。 在這類解讀者看來，東南亞高鐵規(guī)劃眉目業(yè)已清晰，即自昆明出發(fā)，西線經木姐至緬甸若開邦皎漂再至仰光，自仰光至泰國清邁再至曼谷，東線自昆明至老撾萬象至清邁再至曼谷，然后東西兩線均自曼谷至馬來西亞吉隆坡，然后經吉隆坡-新加坡高鐵，一直通到馬六甲海峽之濱，即所謂“中南半島陸路走廊”。 然而這條“走廊”真如某些分析家所言的這般“實”么？不然。 中南半島高鐵線路(“泛亞鐵路”)的研究工作早在幾年前便已展開，并先后有所謂“西、中、東”三線的規(guī)劃，其中西、中兩線即前面提及的兩條線路，而東線則是由昆明至越南河內，再自河內至胡志明市，通聯柬埔寨金邊至曼谷。但這一連同中國和東南亞的中南半島高鐵網規(guī)劃雖曾在2010年前后，因中國、緬甸、泰國等的積極參與而熱鬧一時，但很快因中方(劉志軍事件、溫州動車事故)和中南半島各國(國內爭議不斷，各國意見不一)兩方的原因而被投冷。 上述線路中真正建成的，僅中國境內昆明-木姐約150公里。木姐-緬甸皎漂線前幾年幾乎隔三岔五傳出“動工在即”消息，卻無一例外“跳票”，可靠消息稱，這條線實際上由于緬甸北方少數民族地區(qū)局勢不穩(wěn)，至今尚未完成權限勘探，至于皎漂至仰光，以及仰光至泰國、老撾的線路就更無從說起；昆明-老撾萬象線是所有線路中最接近上馬的，但原本應在2011年初開工、2017年第九屆亞歐峰會前通車、盛傳于今年初正式舉行開工儀式的這條418公里長高鐵，卻因老撾國內意見不一被一拖再拖，最初計劃客運時速200公里、貨運120公里，如今也降為最高時速不超過160公里，原擬參與合資經營的中方公司退出，改為更穩(wěn)妥地提供融資、技術支援和工程承包服務(中國進出口銀行提供70億美元貸款，2萬名中國工人施工5年)。然而正如許多質疑者所言，年GDP不過80億美元的老撾，是否真能負得起這副重擔？ 此次傳得有鼻子有眼的曼谷-清邁高鐵，其實僅被列入泰國高鐵“四大遠期規(guī)劃”(曼谷至清邁、廊開、羅勇、合艾)，至今并無動工時間表，僅有個“2022年前完工”的概略性藍圖。真正被提上日程的，是所謂“四小線”(曼谷至彭世洛、呵叻、芭堤雅和華欣，四條線總長不過250公里)，且就連這四條短線路也尚未完成招標，更不用說上馬。在“四大遠期規(guī)劃”中，真正攸關“國際通道”的，是全長615公里的曼谷-廊開線，泰國政府也的確曾提出引進中資，合作興建廊開-曼谷高鐵的計劃，結果遭到泰國皇家鐵路公司的阻撓，因為后者一直運營的廊開-曼谷慢速鐵路利潤豐厚，不愿高鐵的開通“攪局搶戲”。 馬來西亞吉隆坡-新加坡高鐵早在1998年就由馬來西亞本土建筑集團楊忠禮提出，2006年再被“炒冷飯”，今年2月19日新馬兩國才達成協議，并可能引進日本資金、技術，計劃在2020年建成。至少在目前，這僅僅是新馬區(qū)間的線路，和“泛亞鐵路”無關，更和中國資本、企業(yè)關系不大，中鐵總公司的確曾提交計劃書，但被新加坡陸路公共交通委員會否決。 越南境內高鐵的關鍵，是北起河內、南至胡志明市，全長1570公里的“南北高速鐵路”，并多次傳出準備引進日本新干線技術的消息。但這條高鐵兩度因預算(分別報價560億美元和380億美元，越南法律規(guī)定，19億美元以上預算項目需國會批準)太高而被國會封殺，且尚未開展環(huán)評。即便一切順利，這條鐵路也要2020年動工，2030年完成，至于通聯國際高鐵網，就更不知猴年馬月了。 不難看出，所謂“東南亞高鐵”，實際上是概念多于實際，想象多于現實。習近平主席、李克強總理此次南行，將因劉志軍事件等而一度被“投冷”的東南亞高鐵提法重新“激活”，具有一定意義，但這僅僅是一個開始，或換言之，是一次“重啟”。 東南亞各國國情迥異，經濟狀況參差不齊，一些國家(如泰國與柬埔寨)間還存在齟齬，經濟、政治層面均存在對“高鐵通連”的強大阻力。在這些國家里，越南、緬甸等國擁有較長里程的舊鐵路(緬甸為5300多公里，越南2600多公里)，大多沿用法國殖民時代的“米軌”，軌距1米，運力有限，運能、時速升級的潛力也受到很大制約，而要和國際(如中國)鐵路網接軌，就需要改用1.435米標準軌，相關國家在究竟全盤改用標準軌，還是使用標準-米軌兩用軌問題上相持不下，無疑讓問題變得更加棘手。此外，越南、緬甸都出現過激烈的“要不要修高鐵”之辯，“修高鐵不如修高速公路”、“要高鐵還是要環(huán)保”等敏感話題常令高鐵項目進兩步、退一步，難以從“務虛”邁入“務實”階段。這幾國中，老撾的經濟狀況是相對較差的，鐵路基礎更是跡近于零，也正因如此，該國在興建高鐵中“歷史包袱”較小，做出決策相對容易，但經濟水平和融資償還能力不足，客觀上仍極大阻礙著其高鐵項目建設。 對于東南亞的國際高鐵網，中國、日本早在幾年前就不遺余力展開博弈，力圖搶得先手，在東南亞確立“以我為主”的游戲規(guī)則制定權和主導權。但或許恰因為國際因素的糾纏不清和相持不下，反倒讓相關國家擺出一副左右逢源、誰也無法輕易“吃到嘴”的架勢，看似兩頭通吃，實則至今為止，誰也沒法吃到嘴。 東南亞各國之所以如此，一方面不想得罪任何一方，另一方面也自認奇貨可居，打算借此貨比三家，待價而沽，但在客觀上，這種“誰也不得罪、誰都不拍板”的模棱態(tài)度，讓本就混亂的東南亞高鐵格局變得更加晦澀，也無疑進一步放慢了東南亞高鐵“和國際接軌”的速度。 此外，還應冷靜看到，東南亞高鐵項目忽明忽暗、虛虛實實的關鍵因素，還有資金缺口和盈利前景難以樂觀。區(qū)域內各國不論財力、技術，都不足以獨立承擔高鐵項目的建設、運營，需要國際合作的扶持，且高鐵項目獲得高效益、高回報的前提，是網絡化、規(guī)模化，和有充足的運輸需求做保證。這些問題既阻礙相關國家立項，也會對有意投資和介入經營的外國企業(yè)、資本，構成不小的壓力。比如，越南南北高鐵計劃之所以會被國會封殺，關鍵就在于許多人認為越南財力不足，債務負擔沉重，興建高鐵將加劇財政負擔，且許多測算都表明，高鐵的社會經濟效益難期樂觀，弄不好將成為一個華麗的大包袱；泰國高鐵規(guī)劃被“大拆小”，同樣和財力不足、各方擔心運營前景有關。 此外，越南、緬甸和泰國高鐵項目，都不同程度出現了各競爭國家間、國內各利益階層、集團間博弈的局面，將原本的基建問題，演繹成國內政治和地緣政治問題，一旦簡單的問題復雜化，其進程就會受到很大影響。 照此情形，在目前情況下，東南亞各國，以及對東南亞高鐵有興趣的潛在投資國，暫時恐只能先擱置恢弘的“半島國際高鐵網”藍圖，先從一條條具體的國內或兩國間區(qū)間線路做起。在具體項目規(guī)劃中，應更多考慮線路所經國家、地區(qū)、尤其“小社區(qū)”的利益，而不應一味沉湎于“大規(guī)劃”，更不能抱著“車同軌”的理念，片面強調“以我為主”。 應該清醒地看到，近年來每逢東南亞出現重大外交博弈，“高鐵的故事”就會熱鬧一陣，但很快又趨于沉寂。東南亞高鐵千頭萬緒，涉及復雜的方方面面，絕非一兩次外交“大動作”就能水落石出。對此，旁觀者應有清醒的認識。 來自：中國建筑新聞網
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2013年10月保障房建設大躍進 缺乏需求研究亂象暴露
來源及分配機制等卻沒有跟上。正是因為這些工作的滯后導致了當前已經暴露的保障房建設之亂象，而一些更為深層次的問題卻可能還在潛伏期。 以大鵬保障房爛尾為例，之所以出現龍崗與大鵬兩地政府之間相互推諉，保障性住房的資金來源問題是核心。為了保證保障房建設任務的完成，市級政府往往按照攤派方式，把總任務分解到各個區(qū)政府。在分配過程中，會考慮到各個區(qū)域保障房需求量，但更多考慮區(qū)域土地資源豐裕度和搞平均主義。因此，不管各個區(qū)政府的財力人力如何，都要有任務。以大鵬及坪山等新成立的新區(qū)來說，都面臨財政相對比較困難的狀況。在財政比較困難的情況下，還要完成中短期只有投入沒有產出的保障房，的確勉為其難。保障性住房任務如何在市一級政府和區(qū)一級政府分配，資金如何協調，都需要雙方進行溝通而不是單向的下任務。只有這樣，才可能從根本上避免爛尾事件的再度發(fā)生。 對大鵬保障房爛尾事件進一步深究，我們可能要拷問：大鵬有沒有必要建保障住房。毫無疑問，像大鵬這樣距離城市中心較遠的區(qū)域，在相當長時期內想要吸引市區(qū)人口來居住恐怕不太現實（目前開發(fā)的商品房一般都是度假概念）。那么，由此看來大鵬的保障房應該是考慮本地區(qū)域居民的需求。按照目前保障房保障范圍僅僅為戶籍人口，而大鵬戶籍人口總量4萬多人，以原住民為主，而原住民大部分擁有自建房，因此未來這數千套的保障房分配給誰也是個大問題。同樣，像坪山新區(qū)這樣偏遠的區(qū)域，蓋了大量保障房，遠超本區(qū)域需求，因此毫無疑問有相當一部分是為滿足市區(qū)人口的需求。但是，由于與市區(qū)之間的交通配套問題等尚未通盤考慮，這些保障房將來是否會出現嚴重的空置也是一個大問題。 反觀香港，保障房建設工作就考慮周全得多。其保障房基本建設在郊區(qū)的新市鎮(zhèn)，建設時序為先建設快捷交通，然后建設保障房及其配套所需要的教育、醫(yī)療、商業(yè)等，再其后在區(qū)域相對成熟后高價拍地引入開發(fā)商建設商品房。因此，其保障房普遍非常受到港人歡迎，空置的情況基本沒有發(fā)生過。 因此，建議政府以大鵬保障房爛尾事件為契機，全面檢討保障房建設體系，完善各個環(huán)節(jié)，推進保障房這一民生工作。 來自：中國建筑新聞網
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2013年10月高鐵“走出去” 鐵路建設是否王者歸來
達9.89%。資金面上，中國鐵路總公司（下稱中鐵總）本周一發(fā)行了今年第五期鐵路建設債券，總額為200億元。 板塊暴漲 據悉，鐵路基建板塊自今年初開始進入下行通道，在“黑六月”更是猛跌。隨著7月高鐵投資有望重啟的傳聞，鐵路基建板塊震蕩上揚，而本周受益于李總理的言論再度大漲。 記者查閱資料后獲悉，鐵路基建板塊指數已從7月的1349.38點上漲至本周一的1785.84點。截至本周一收盤，鐵路基建板塊吸入資金9.5億元，為兩市板塊吸入資金之首。其中，中國北車、中國中鐵和中國南車吸入資金均超1億元。 不過，中金公司分析員丁玥認為，李總理推薦高鐵出口，鐵路基建股其實受益有限。“從基本面看，在中國高鐵‘走出去’的戰(zhàn)略實施過程中，基建公司受益會顯著弱于設備公司。雖然前者的訂單和工程量會相應增加，但基建的非標準化特性會使得相關公司在海外施工時面臨更為復雜的工程管理和更多風險點，盈利貢獻不確定性較高。”丁玥認為。 建設提速 就在幾天前，中鐵總公布了1—9月全國鐵路主要指標完成情況。今年前3個季度，全國完成鐵路基建投資3287億元，比去年同期的2920.5億元增加12.5%。按照中鐵總年初的計劃，今年全年鐵路固定資產投資總額為6500億元，其中基建投資額為5200億元（后于7月初修改為5300億元）。據此推算，中鐵總僅完成年內計劃基建投資的62%。 中投顧問流通行業(yè)高級研究員申正遠對此指出，從以往經驗看，每到第四季度，鐵路建設投資都會快速增長，今年也不例外。隨著投資的不斷加碼，全年完成投資計劃可期。 信達證券分析師關健鑫認為，7月的國務院常務會議部署改革鐵路投融資體制，同時提出加快中西部和貧困地區(qū)鐵路建設，這標志著鐵路建設重新獲得國家層面的高度重視和政策的大力支持。值得一提的是，鐵路基建板塊上市公司中報業(yè)績普遍實現了較高增長，并大幅超越市場預期。 “中鐵總開始公布官方數據，標志著鐵道部改革基本落定。3月鐵道部啟動改革后，其官網停用，而中鐵總網站待建，我們一直從新聞媒體搜索每月的鐵路投資數據。本月中鐵總網站正式公布官方投資數據，顯示了相關人員調整已基本落定，相關審批等工作也進入正常軌道。”丁玥表示，“今年9月單月全國完成基建投資511.1億元，同比下滑20.5%。而去年的鐵路投資自9月開始加速，此后單月均超600億元。根據當前的投資額預判，完成全年5300億元的基建目標任務問題不大，但大幅超預期的概率較低。” 負債前行 只是，如果要完成年度投資計劃，一邊大規(guī)模建設、一邊高額度舉債就將成為中鐵總和相關上市公司的常態(tài)。 記者了解到，本周一中鐵總發(fā)行的今年第五期鐵路建設債券額度與往期一樣，均為200億元，但在本期債券發(fā)行前，尚未到期的鐵路建設債券已超過7000億元，中鐵總每年需要支付的利息已高達330億元。 “從發(fā)債頻率看，這五期鐵路建設債券在7月24日到10月14日不到3個月的時間內密集發(fā)行，足見中鐵總下半年尤其是第四季度籌資力度之大和動作之頻繁。”業(yè)內人士稱，“而按照國家發(fā)改委的批復，今年全年中鐵總將可發(fā)行總計1500億元的鐵路建設債券。也就是說，在剩下的兩個半月內，中鐵總還將發(fā)行500億元債券，再加上上半年已經發(fā)行的各為200億元的中期票據和短期融資債券，今年中鐵總將總計至少發(fā)行1900億元鐵路債券，占其年度基建投資總額的36%，足見鐵路建設融資對債務性資金的高度依賴。” 申正遠表示，雖然鐵路投融資改革正在推進，但并不是一蹴而就的。債務融資模式短期內難以改變，在其他渠道未形成時，這仍然是鐵路資金的主要來源渠道。 中信建投分析師施同亮曾對媒體表示，隨著鐵路債務的擴張，鐵路債券的規(guī)模也越來越大，中鐵總的償債壓力越來越大，這對鐵路債券的發(fā)行及中標有一定影響。但是，中鐵總償債不是問題，因為鐵路債一方面有國家的信用，另一方面國家正在通過民間資本、鐵路基金等方式引資，以緩解中鐵總的債務壓力。 “隨著發(fā)債等多種方式保證鐵路建設資金到位，下半年鐵路建設將加速，鐵路基建上市公司全年業(yè)績有支撐。另外，十一屆三中全會前后鐵路投融資改革方案及其他改革措施出臺的預期也將成為鐵路基建板塊估值提升的催化劑。”關健鑫指出。 來自：中國建筑新聞網
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2013年10月統(tǒng)計局：北京上海廣州9月房價同比漲幅超20%
廣州、深圳、廈門、南京、沈陽、鄭州、福州、南充、太原、岳陽、長沙、武漢、烏魯木齊。 張大偉認為，在限購限貸的情況下，房價漲幅依然驚人。一二線城市日光盤迭出，而且各地用精裝修拆分等額外的購房支出也在增加。實際價格上漲幅度超過指數體現的漲幅。新建住宅價格上漲同比超過10%的城市達到了15個，這15個城市完成年度調控任務已經基本無望。 國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉認為，同比漲幅較高與前期房價上漲累積有關。今年9月份，城市新建商品住宅價格同比上漲，既是去年10月份以來各月房價環(huán)比上漲累積的結果，也與去年同期房價下降、基數較低有直接關系。 “去年9月，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅價格同比分別下降0.7%、1.9%、0.7%和2.2%。據測算，去年9月其他51個同比下降的城市新建商品住宅價格同比平均下降1.8%。”劉建偉稱。 京城一家地產企業(yè)董事長21日晚表示，現在的房價漲勢可能會引來的新的樓市調控，未來幾年房地產市場會逐步分化，二三線城市之間會分化，房地產企業(yè)之間也會分化，總體上企業(yè)將會磕磕絆絆的往前走。 來自：新浪財經
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2013年10月專家：諾獎得主預言中國房價下跌或成真
所說的有效市場，但在中長期內是可以預測的；第三位獲獎者拉爾斯·彼得·漢森則否定簡化的、無摩擦的模型，在發(fā)展標準風險模型方面具有重要貢獻。 今年是以雷曼兄弟破產為標志的全球金融危機爆發(fā)五周年，將諾獎頒發(fā)給上述三位研究資產價格定制和趨勢分析的經濟學家，不僅凸顯了需要全面反思過去10年全球普遍性的資產價格上漲，以及與本輪危機爆發(fā)的關聯性，而且凸顯了近年來資產價格決定機制、演變趨勢異常復雜的現實，需要完善原有資產定價模型的原理和更新影響因子，學術領域的創(chuàng)新亟待突破。 在金融危機爆發(fā)5年后，主要發(fā)達經濟體復蘇前景不明朗，很多國家仍舊在糟糕的經濟泥潭中掙扎，而新興市場國家正在經受增長乏力、結構性問題嚴重，而主要經濟體的資產價格（股價、債券價格和房價等）卻完全背離了宏觀環(huán)境和資產價格模型所能解釋的波動區(qū)間，而出現了嚴峻的錯誤定價趨勢。為什么會有這樣的走勢，原有的資產定價理論無法給出信服的答案。正是基于此，諾獎委員會將獎項授予上述三位經濟學家，希望能夠融合對市場規(guī)律的探尋、資產定價機制的創(chuàng)新等理論和資產價格波動趨勢預測的實證方法論，意在再造新的資產定價理論體系，用心可謂良苦。 2008年全球金融危機爆發(fā)以來，政府刺激是各國經濟政策的主題，可以說，如果沒有各國政府的刺激，包括美國和中國在內的主要經濟體難以出現象樣的復蘇跡象，各國的資產價格也不會出現無法預測的、脫離經濟環(huán)境的反彈，而中國城市的房價更不會出現逆經濟周期、逆收入增長、逆體制性和結構性制約下的上漲。可以說，近年來資產價格波動迷思，在很大程度上是在原有的、基于市場規(guī)律作用的資產定價機制中，政府因子作用的范圍在擴大、作用的原理難以捉摸所致。 政府的經濟決策考慮因素很多，包括短期的經濟增長、選民的呼聲、政客的利益等等，這讓資產價格的波動遠遠不是計量模型所能夠預測的。政府的政策是改變經濟主體的預期，但是正如羅伯特·希勒所言，公眾對經濟的基本面會有自己的認識，對政府故意做出的樂觀表態(tài)會有自己的理性預期，所以政府不太可能“騙出一個好的均衡”。 反而，政府的刺激政策會扭曲經濟主體的行為，突出的就是利用政府“擔責任”而激發(fā)嚴重的道德風險，而美國“次貸”危機的爆發(fā)、歐洲債務危機的爆發(fā)，從源頭上來講，就是政府干預造成的。前者如政府激勵銀行為本不具有購房能力的人提供貸款，刺激房價及其衍生金融產品的非理性上漲；后者如政府為選民承諾遠遠脫離財政實力的高福利，造成債券價格的非理性波動等。 中國的房價之所以脫離城市居民收入、城市化和人口紅利等因素，一個原因就是政府的干預，這讓屢次預測中國房價下跌的經濟學家大跌眼鏡。因為他們是用城市居民收入、城市化和人口紅利等一般決定因素來構建中國房價分析機制，并得到中國房價上漲不可持續(xù)的結論。但是，與其它國家相比，我國政府介入經濟（如房地產）的機制更加復雜、更加難以量化，這是國外經典資產價格計量模型所無法預測的根本原因。當然，這也是諾獎表彰拉爾斯·彼得·漢森在否定簡化的、無摩擦的模型和發(fā)展標準風險模型上所作出的貢獻的主要原因。 但是，正如諾獎委員會對于羅伯特·希勒基于行為金融理論所提出的“資產價格在中長期內是可以預測的”這一觀點的認可，羅伯特·希勒認為中國的房價在中長期內必然會下跌，因為人的本性（動物的精神）在全球是相同的。目前，中國各大城市所洋溢的樂觀情緒與2005年的美國是一樣的。大多數人認為，即便是房價下跌，也是軟著陸。但是，美國的房價還是出現了超過30%的下跌，部分區(qū)域下跌過半。 近年來，在全球各國政府的刺激下，美國房價從2012年下半年開始反彈，而中國房價更是飛速上漲，這是諾獎經濟學家沒有預測到的，但正如羅伯特·希勒所證實，從長期來看，政府無效干預的影響必然會體現在房價下跌中。在中國，正如一些地方造城運動引起的房價下跌已經在發(fā)生，諾獎獲得者關于房價下跌的預言在未來也不得不防。 來自：中國建筑新聞網
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2013年10月高鐵“走出去” 鐵路建設是否王者歸來
達9.89%。資金面上，中國鐵路總公司（下稱中鐵總）本周一發(fā)行了今年第五期鐵路建設債券，總額為200億元。 板塊暴漲 據悉，鐵路基建板塊自今年初開始進入下行通道，在“黑六月”更是猛跌。隨著7月高鐵投資有望重啟的傳聞，鐵路基建板塊震蕩上揚，而本周受益于李總理的言論再度大漲。 記者查閱資料后獲悉，鐵路基建板塊指數已從7月的1349.38點上漲至本周一的1785.84點。截至本周一收盤，鐵路基建板塊吸入資金9.5億元，為兩市板塊吸入資金之首。其中，中國北車、中國中鐵和中國南車吸入資金均超1億元。 不過，中金公司分析員丁玥認為，李總理推薦高鐵出口，鐵路基建股其實受益有限。“從基本面看，在中國高鐵‘走出去’的戰(zhàn)略實施過程中，基建公司受益會顯著弱于設備公司。雖然前者的訂單和工程量會相應增加，但基建的非標準化特性會使得相關公司在海外施工時面臨更為復雜的工程管理和更多風險點，盈利貢獻不確定性較高。”丁玥認為。 建設提速 就在幾天前，中鐵總公布了1—9月全國鐵路主要指標完成情況。今年前3個季度，全國完成鐵路基建投資3287億元，比去年同期的2920.5億元增加12.5%。按照中鐵總年初的計劃，今年全年鐵路固定資產投資總額為6500億元，其中基建投資額為5200億元（后于7月初修改為5300億元）。據此推算，中鐵總僅完成年內計劃基建投資的62%。 中投顧問流通行業(yè)高級研究員申正遠對此指出，從以往經驗看，每到第四季度，鐵路建設投資都會快速增長，今年也不例外。隨著投資的不斷加碼，全年完成投資計劃可期。 信達證券分析師關健鑫認為，7月的國務院常務會議部署改革鐵路投融資體制，同時提出加快中西部和貧困地區(qū)鐵路建設，這標志著鐵路建設重新獲得國家層面的高度重視和政策的大力支持。值得一提的是，鐵路基建板塊上市公司中報業(yè)績普遍實現了較高增長，并大幅超越市場預期。 “中鐵總開始公布官方數據，標志著鐵道部改革基本落定。3月鐵道部啟動改革后，其官網停用，而中鐵總網站待建，我們一直從新聞媒體搜索每月的鐵路投資數據。本月中鐵總網站正式公布官方投資數據，顯示了相關人員調整已基本落定，相關審批等工作也進入正常軌道。”丁玥表示，“今年9月單月全國完成基建投資511.1億元，同比下滑20.5%。而去年的鐵路投資自9月開始加速，此后單月均超600億元。根據當前的投資額預判，完成全年5300億元的基建目標任務問題不大，但大幅超預期的概率較低。” 負債前行 只是，如果要完成年度投資計劃，一邊大規(guī)模建設、一邊高額度舉債就將成為中鐵總和相關上市公司的常態(tài)。 記者了解到，本周一中鐵總發(fā)行的今年第五期鐵路建設債券額度與往期一樣，均為200億元，但在本期債券發(fā)行前，尚未到期的鐵路建設債券已超過7000億元，中鐵總每年需要支付的利息已高達330億元。 “從發(fā)債頻率看，這五期鐵路建設債券在7月24日到10月14日不到3個月的時間內密集發(fā)行，足見中鐵總下半年尤其是第四季度籌資力度之大和動作之頻繁。”業(yè)內人士稱，“而按照國家發(fā)改委的批復，今年全年中鐵總將可發(fā)行總計1500億元的鐵路建設債券。也就是說，在剩下的兩個半月內，中鐵總還將發(fā)行500億元債券，再加上上半年已經發(fā)行的各為200億元的中期票據和短期融資債券，今年中鐵總將總計至少發(fā)行1900億元鐵路債券，占其年度基建投資總額的36%，足見鐵路建設融資對債務性資金的高度依賴。” 申正遠表示，雖然鐵路投融資改革正在推進，但并不是一蹴而就的。債務融資模式短期內難以改變，在其他渠道未形成時，這仍然是鐵路資金的主要來源渠道。 中信建投分析師施同亮曾對媒體表示，隨著鐵路債務的擴張，鐵路債券的規(guī)模也越來越大，中鐵總的償債壓力越來越大，這對鐵路債券的發(fā)行及中標有一定影響。但是，中鐵總償債不是問題，因為鐵路債一方面有國家的信用，另一方面國家正在通過民間資本、鐵路基金等方式引資，以緩解中鐵總的債務壓力。 “隨著發(fā)債等多種方式保證鐵路建設資金到位，下半年鐵路建設將加速，鐵路基建上市公司全年業(yè)績有支撐。另外，十一屆三中全會前后鐵路投融資改革方案及其他改革措施出臺的預期也將成為鐵路基建板塊估值提升的催化劑。”關健鑫指出。 來自：中國建筑新聞網
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2013年10月房貸收緊抬高剛需購房成本 首套房貸利率優(yōu)惠縮水
地房貸整體趨緊 北京審批流程需2個多月 《經濟參考報》記者了解到，目前銀行信貸政策呈現明顯收緊之勢，盡管尚未出現銀行普遍停貸的現象，不過首套房貸八五折的優(yōu)惠利率已經成為歷史，主流銀行當前的房貸利率大部分上調至九折以上，個別銀行開始執(zhí)行基準利率。 分析人士指出，房貸政策收緊使得購房門檻提升，成本增加，將直接影響到剛需群體的入市熱情。 成色 金九銀十部分樓市表現平淡 一直以來，房地產市場的“金九銀十”總是備受關注。隨著前三季度結束，今年國慶長假期間的成交情況無疑成為第四季度成交的風向標，進而影響到整個全年的市場走勢。 市場機構CRIC研究中心在對全國49個城市，20家企業(yè)以及上百個項目跟蹤調研后指出，今年國慶期間房地產市場冷熱不均，部分城市表現平淡。 一方面，10月長假期間多數城市周度成交量環(huán)比9月均有所下降。調研的49個城市中，僅7個城市有所上漲。該機構指出，國慶長假期間各地交易中心停止備案是造成黃金周成交量遠小于9月周均水平的重要原因；此外，與去年同期相比，三線城市成交情況明顯好于一二線城市。 CRIC研究中心分析師楊晨青告訴《經濟參考報》記者，“我們調研的24個一二線城市中僅10個城市成交量高于去年黃金周期間，而其他14個城市較去年國慶期間成交量全部下降，廈門、石家莊跌幅甚至達到80%以上；與一二線城市相比，25個三線城市則完全相反，只有6個城市較2012年黃金周成交量有所下降，其余城市全線上漲”。 在楊晨青看來，供應不足致使“銀十”以來部分城市市場成交平淡。各房企2011年以前的土地儲備已經基本消化完畢，而2011年以及2012年初恰逢企業(yè)拿地低潮，致使現在多數企業(yè)貨量不足，2012年底至今成交的土地還未能進入市場成為商品住宅供應。 他表示，傳統(tǒng)意義上的“金九銀十”的推盤旺季普遍出現在9月，10月市場供應漸少使得成交略遜于9月。此外，近幾年房地產行業(yè)推廣渠道越來越多，房展會對市場的影響正逐年趨弱，今年國慶期間各地的房展會關注度也不及往年。 楊晨青還指出，銀行普遍收緊個貸使得剛需、改善型需求入市門檻有所提升，審批條件從嚴、首套房貸利率上浮等已經成為各銀行的共識，甚至個別城市個別銀行已經暫停個人住房貸款業(yè)務。 利空 主流銀行房貸利率普遍上調 一二線城市，銀行收緊房貸正成為普遍現象。除了北京等城市普遍上調房貸利率以外，近期廣州、天津、武漢等地多家銀行都以“額度用盡”為由暫停房貸業(yè)務。以北京為例，當前主流銀行首套房貸利率報價均為九折以上。自2012年一季度以來，首套房貸八五折利率在北京全線鋪開，成為推動市場復蘇、提振購房者信心的重要因素之一。但從2013年5月開始，多家銀行逐步取消八五折利率優(yōu)惠。目前僅有數家外資行依然提供八五折優(yōu)惠利率，但是受制于較為苛刻的條件，市場份額極為有限，首套房貸利率主流報價已經提到了九折以上。 鏈家地產市場研究部張旭告訴《經濟參考報》記者，從首套房貸利率批貸的結果來看，八五折利率優(yōu)惠占比從4月開始穩(wěn)步下滑，到9月占比達到43.6%，為2012年3月以來的最低。從目前的銀行口徑來看，仍有幾家主流銀行的首套房貸利率報價維持在九折，部分銀行已上調至95折，甚至是基準利率。通常年底銀行的信貸額度都會減少，預計四季度銀行的利率報價還會呈上漲的趨勢。 張旭表示，受2012年八五折利率全線鋪開以及年中的兩次降息影響，首套商貸利率在2012年前三季度穩(wěn)步下滑，其后則保持低位運行的穩(wěn)定局面，2013年二季度以來出現上行態(tài)勢。今年9月，首套房貸批貸的平均利率為5.80%，為基準利率的八九折。從目前銀行的報價估計，11月、12月的銀行批貸后的首套房商貸的平均利率水平將會達到九五折以上。 中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉說，當前銀行信貸逐漸收緊，甚至今年11月后購房者可能要面臨“難以獲得貸款”的局面。 張大偉介紹，盡管目前各銀行官方口徑并無暫停房貸的公布，但事實上的確有多家銀行已基本暫停房貸業(yè)務，主要是因為這些銀行的首套房貸款等基本無優(yōu)惠，購房者并不會選擇這些銀行做貸款，所以出現了事實上的貸款暫停。 他進一步指出，與今年6月份相比，目前北京各家銀行的放款時間都在一個月左右。相比年初的5至10個工作日，延長了很多。預計從今年10月底開始，貸款額度會更加緊張，折扣優(yōu)惠可能會再收窄。 影響 剛需群體購房門檻增加 在張大偉看來，目前市場情況下，一二線城市剛需購房者受到房貸收緊的影響最大。這部分購房者首付能力弱，絕大部分房款需要貸款。“雖然中央政策提及保護剛需，但現實是首套房剛需的貸款利率折扣一直在減少”。 他分析指出，“以貸款100萬為例，之前85折利率的話，30年貸款期內購房者需要支付利息105.9萬。而如果是基準利率，購房者甚至需要支付的利息高達128.7萬。而按照現在一般的基準利率9成計算，30年支付的利息也高達113.4萬”。 對此，張旭也認為利率折扣的上漲將會直接增加購房者的月供壓力。房貸利率上調，購房者月供增加，再加上2013年以來房價的持續(xù)上漲，會對部分購房者的購房能力產生直接影響，尤其是剛需群體將面臨雪上加霜的局面。 張旭進一步指出，首套房貸利率明顯收緊對需求的影響將是必然。目前來看，盡管市場上還未出現明顯的需求萎縮，短期內也難以扭轉價格走勢，但是總體來看市場的上行空間將會受到限制。 世聯地產一份針對購房者信心指數的報告顯示，2013年3季度購房者信心指數為58.2，較上季度提升1.5，創(chuàng)下近三年來新高。這也是自今年年初“新國五條”政策頒布以來，購房信心指數首次提升。從分類指數來看，當前房價滿意指數、未來房價預期指數、購房時機預期指數均有明顯提升。 CRIC研究中心的調研結果顯示，當前市場上剛性需求仍占據主導地位，國慶期間多數熱銷項目仍是剛需項目。廣州花都的雅居樂錦城折后均價不到10000元/平方米，當天即銷售900套；而位于南京的江岸景城盡管位置較為偏遠，其價格優(yōu)勢吸引了一批剛需客戶，推盤當天即銷售八成。 張大偉告訴《經濟參考報》記者，相比改善型客戶，剛需群體很難提前還款，受到房貸利率的影響也最為直接。他認為，“在目前的市場情況下，剛需購房者也恰恰是最容易恐慌性入市的群體，因為沒有住房，擔憂永遠買不起，只能透支購買力。在現在市場情況下，政府應該保障剛需夾心層的基本居住需求，提供類似公積金等低利率購房工具，避免市場整體恐慌”。 來自：百度樂居
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2013年10月多部門調研 三中全會后房地產調控可能出長效機制
地產企業(yè)融資將進一步市場化、多元化。其中，備受市場關注的房地產投資信托基金（REITs）政策方案，已被相關機構提交至決策部門。 在房產稅、個人住房信息系統(tǒng)建設和供地政策等方面，有可能在短期內取得一定突破，在房地產調控長效機制中被明確。其中，供地政策可能將要求各地年度土地供應規(guī)模需比照此前五年供地規(guī)模平均值。以限購為主的行政手段恐仍將在一定時期內存在。 多項長期措施有望推出 對于房地產調控長效機制，中國房地產業(yè)協會副會長兼秘書長朱中一曾表示，更多地采用稅收、信貸等經濟和法律手段進行調控，同時，在完善住房用地供應體系、房地產稅收制度、金融制度和推進住宅產業(yè)化等方面健全長效機制。 據中國證券報記者了解，相關部門已對房地產調控長效機制進行過多輪探討，有關報告數易其稿。從現已披露的信息不難看出，一些基礎性政策措施有可能長期化運行。一些城市已陸續(xù)將房產稅試點方案上報，雖有部分方案被退回修改，但房產稅試點擴圍已是大勢所趨。 鑒于重慶、上海兩地房產稅試點影響有限的現實，不少業(yè)內人士呼吁，新一批房產稅試點方案應有所不同，不僅需提高稅率，也應擴大征收范圍。應盡快明確房產稅面向存量房征收的長遠目標。 盡管存在重重障礙，個人住房信息系統(tǒng)建設和聯網仍將是未來一段時間的重要工作。在此基礎上推進的差別化信貸和稅收政策（房產稅、個人所得稅、契稅等），將可能長期化運行。 此外，土地供應政策也有可能被納入房地產調控長效機制中，其原則與國土部現有要求大體類似，即各地年度土地供應規(guī)模需比照此前五年供地規(guī)模平均值。其中，熱點城市應高于上述標準。 旨在規(guī)范土地流轉的土地改革方案，正在國土部主導下推進，可能在即將召開的十八屆三中全會上有所突破。但由于農地確權工作尚未完成，法律障礙較難破除，在短期內尚難實現城鄉(xiāng)建設用地自由流轉。這意味著，城鎮(zhèn)建設用地規(guī)模將不會有明顯增加，熱點城市所面臨的房地產用地供應緊缺狀況仍將存在。 業(yè)內人士認為，與融資層面的松動不同，未來的土地供應政策仍將趨緊。其中，推進城鎮(zhèn)化將可能帶來大量房地產用地需求，但為防止土地被粗放利用，土地政策反而可能更加嚴格。 直接融資政策或逐步放寬 中國證券報記者近日從權威人士處獲悉，有關機構已將REITs相關政策方案提交至主管部門，該政策可能伴隨著房地產調控長效機制推出。 作為房地產融資證券化的重要手段，REITs在國外已較為成熟，被不少業(yè)內人士看好。多數業(yè)內人士認為，若未來房地產融資政策有所放開，REITs就極有可能隨之開閘。 6月底、7月初，數家涉房上市企業(yè)宣布股票停牌，準備重大資產重組等事宜。此后，停牌的房企迅速增多。首批停牌的新湖中寶、宋城股份已向證監(jiān)會遞交了與再融資有關的申請，但由于土地市場火熱、房價上漲迅速，其再融資申請審批速度明顯放慢。 多數業(yè)內人士認為，從當前房地產再融資政策的變化不難看出，促進房地產業(yè)融資市場化、多元化和規(guī)范化，將是政策方向。因此，未來的房地產直接融資政策將可能傾向于逐步放松行政管制和限制。 行政手段短期難退 房地產調控長效機制的確立，是否意味著以限購、限價為代表的短期行政手段迅速退出市場？多數分析人士認為，當前行政手段不具備大規(guī)模退出房地產調控領域的條件。 據中國指數研究院統(tǒng)計，9月，全國百城新建住宅平均價格為10554元/平方米，漲幅比8月明顯擴大，且自2012年6月以來已連續(xù)16個月環(huán)比上漲。當前，房價仍處于上漲通道中，業(yè)界普遍認為此時不宜對政策進行松綁。 此前，溫州、蕪湖等地曾嘗試放松“限購令”，且未被有關部門叫停。此舉雖引發(fā)房地產調控政策松綁預期，但多數業(yè)內人士認為，為穩(wěn)定市場，熱點城市的限購等政策還將持續(xù)。 業(yè)內人士表示，在國慶長假前后的這波樓市上漲熱潮中，除改善型需求釋放的影響外，因地價上漲和政策松動傳聞而引發(fā)的房價上漲預期，也成為重要推動因素。因此，從預期管理的角度，相關政策不會在短期內有大的調整。 事實上，梳理近幾個月來高層領導及有關部委人士公開表態(tài)，并沒有關于政策松綁的說法。“房地產調控長效機制推出意味著現有政策松綁，更多是外界的一廂情愿。”一位接近住建部的專家表示。 上述專家表示，由于涉及多方利益，房地產調控長效機制建立是漸進的過程。相應的，以“限購令”為代表的行政手段退出，也應是漸進的過程。否則，在缺乏有效替代政策的情況下，大規(guī)模放開限購，意味著樓市調控松綁，對市場穩(wěn)定有害無益。曾有專家認為，房地產調控長效機制建立需5年時間。 業(yè)內人士認為，在短時間內，樓市調控政策總基調不會發(fā)生大的變化。雖不排除個別城市再度嘗試松綁政策，但對熱點城市來說，行政手段甚至有加碼的可能，如“限價令”、“限房價競地價”等手段范圍可能擴大。 來自：中國建筑新聞網
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2013年10月多地曝出公積金貸款難 北京住房公積金放貸正常
8195; 記者以購房者身份向工作人員咨詢公積金貸款相關事宜，在問過記者購房所在的區(qū)域及新房還是二手房等問題后，工作人員遞給記者幾張表單，讓記者進行填寫。對于是否能順利批貸，工作人員表示，填寫完表格并提交材料后如果材料沒問題，基本都能貸下來。 關于審核貸款的時間，咨詢臺工作人員告訴記者：“新房要比二手房快，新房是直接從開發(fā)商手里拿，而二手房涉及之前的居住情況，審批相對較慢。”但工作人員表示，具體需要多長時間才能通過審批，還得看遞交材料的實際情況定。(記者 易朵) 來自：百度樂居
