專家關于房地產調控與房價上漲的思考

致我國房價上漲的因素很多，不斷出臺的調控政策進一步強化了民眾對房價上漲的預期，此次“新國五條”的所得稅條款更是直接助長了房價的上漲。 　　為什么房價會漲 　　我國房價的上漲在很大程度上符合市場規律。 　　首先，土地供給是有限的，隨著需求的增加，地價就必然上漲。其次，我國的居民收入水平提高很快，激發了民眾改善居住條件的愿望，推高了對住房的需求。第三，經濟發展存在較為嚴重的地區不平衡，從而導致人口的跨區流動，即使流動人口在原居住地擁有住房，他們也需要在新居住地購買新的住房。第四，我國的勞動人口比例于2010年達到最高峰，每年有大批年輕人加入勞動大軍，他們對住房的需求非常旺盛。第五，我國的收入分配狀況日益惡化，財富持續向少數高收入者手中集中，這部分人需要投資渠道，在其他投資渠道匱乏的情況下，房地產成為他們的自然選擇。第六，我國的M2增長很快，但通脹率較低，資產市場勢必吸收大量的貨幣，資產價格自然上漲。最后，北上廣一線城市房價的上漲在很大程度上是因為全國人民到這些城市買房的結果，這些城市的房價因此不具有代表性。 　　在這個背景下，政府的調控政策不僅不容易生效，而且還會起到適得其反的作用。要理解這一點，需要從“盧卡斯批評”說起。盧卡斯是芝加哥大學的經濟學教授，諾貝爾經濟學獎獲得者，主要貢獻在宏觀經濟學理論方面。根據他提出的“理性預期假說”，公眾能夠完全預期到政府政策的初衷和效果，并事先采取應對措施，從而使政府政策失效。公眾不是政府政策的被動接受者，而是會積極地做反向推演，揣摩政府政策的用意，并預先做出回應。人們常說的“上有政策、下有對策”就是其中的回應部分。 　　把這個批評應用到中央政府的房地產調控政策上來，是非常恰當的。公眾的推理是：政府之所以不斷出臺房地產調控政策，是因為政府認為房價還會上漲，既然如此，在政府更嚴厲政策實施之前抓緊買房就是理性的選擇。“新國五條”頒布之后的亂象就是一個很好的證明。 　　“新國五條”尚未實施，許多家庭抓緊這段空當買房。一些住房數量超標的夫婦選擇暫時離婚抓緊時間買房，許多父母則忙著把名下的住房賣給子女，以規避目前高額的轉讓稅費以及“新國五條”實施之后高額的個人所得稅。這些都極大刺激了房價的上漲。 　　“新國五條”的重頭戲是對二手房交易的賣方征收房價增值部分20%的個稅。經濟學常識告訴我們，這將導致二手房交易量的萎縮和房價的上漲，其中的道理是：面對高額稅收，二手房房主會盡量把稅負轉移給買家，在目前房價上漲預期的壓力下，多數買家往往會接受，這相當于房價的上漲，但這也會嚇退一些買家，從而導致交易量下降。另一方面，由于新建住宅交易沒有額外稅收，一些潛在的二手房買家會轉而購買新建住宅，其后果必然是導致新建住宅價格的上升。 　　如果政府的目的是通過對交易環節征稅降低房價，那么就應該對購房者征稅，因為這樣的話需求會下降，價格也就隨之下降。但是，對購房者征稅很難被民意所接受，這也許是政府最終決定對賣房者征稅的原因。 　　事實上，控制房價的最好辦法是增加持有住房的成本，如征收房產稅。如果對第二套房征收2%的房產稅，按照目前一線城市的房價，一棟150平方米的公寓每年的稅負將超過7萬元，接近它一年能夠掙得的房租，因此將大大降低購房者的投資動機。 　　房價上漲真的對公眾不利嗎 　　政府的房地產調控措施屢屢失效，且引起社會道德的滑坡，政府的公信力因此大打折扣。既然如此，政府有必要在房價上如此較真嗎？ 　　一個必須明確的事實是，一線城市的房價即使下降一半，處于收入下端的50%的家庭也不可能買得起房。以北京為例。五環以外的房價已接近每平方米3萬元，即便下降一半，100平方米的房子也要150萬元，而北京市去年職工平均工資不到6萬元，說明超過一半的家庭的年收入不超過12萬元，買五環以外100平方米的房子需要花費他們12年以上的全部收入。解決低收入家庭住房的唯一辦法是多建廉租保障房，而不是鼓勵他們買房。 　　各種調查表明，我國城市家庭中的80%擁有自有住房，農村更是100%的擁有率，全世界第一。我國目前的住房需求因此主要來源于以下幾個方面：一是“漂”在外地的年輕人的需求，他們的父母在家鄉有住房，但無法解決他們在工作地的住房；二是已經擁有住房的家庭希望二次置業改善居住環境；三是投資購房；四是純粹的投機性購房。 　　值得注意的是，以上四種購房動機往往很難區分。房屋既是消費品，但更是投資品。國民收入核算將新建住房作為投資品對待，從中按租金提取收入，并同時計入居民消費。政府的房地產調控政策多次提到要限制“投資性”購房、打擊“投機性”購房，這在現實中很難做到。 　　仔細分析一下各種買房動機的家庭，可以更清楚地了解抑制房價的作用。顯然，對于買房投資或投機的人來說，房價上漲是求之不得的事情。對于那些擁有自有住房、同時也不想再購房的家庭來說，房價上漲意味著他們的資產在增值，漲價對他們也不是一件壞事。真正受困于房價上漲的是那些有剛性住房需求的人群，特別是“漂”在外地的年輕人。事實上，網上對房價的抱怨，多出自這些年輕人。但是，世界上沒有一個國家富裕到讓年輕人擁有自有住房的地步，中國更不可能。另一方面，有調查表明，城市居民第一次購房的平均年齡只有28歲，說明我國年輕人購房非常早。當然，他們當中的大多數人都會或多或少得到父母的資助，但這也足以說明我國年輕一代的購買力。 　　對第一套房以外的住房開征房產稅 　　在房地產調控方面，政府退出對股市的扶持值得借鑒。 　　在股市開辦之后的一段時間里，政府為股市確定的任務之一是為國有企業解困服務，因而在一定程度上讓民眾形成了“股市不會垮”的信念。整個上世紀90年代，股市亂象叢生，但由于怕整頓股市導致民眾財富流失，監管部門遲遲不加強監管。進入21世紀之后，監管部門開始對股市采取嚴厲的監管措施，股市先后出現兩次大崩盤，監管部門遭到股民們的炮轟。從第二次崩盤到現在，我國的股市一直處于不溫不火的狀態，股民對股市的投資趨于理性。這說明，只有市場才可能起到教育公眾的作用。 　　房市和股市在本質上都是資產市場，因此遵循同樣的市場規律。股市的經驗表明，要想抑制房價上漲，最好的老師是市場本身。當市場中投機行為盛行的時候，資產價格就會上漲，等漲到一定程度之后，一些投機者就會賣掉資產，從而引起資產價格的迅速下跌。也就是說，要想讓房價下跌，最有效的辦法是讓它先漲上去。政府要做的，是如何避免房價下跌太快以至于影響實體經濟。 　　我國的房市和美國的不同。美國家庭購房主要靠房貸，我國家庭在購房的時候首付平均達到房價的一半，因此，房價下跌不會通過房貸這條路徑影響實體經濟。房價下跌對實體經濟的影響主要是降低開發商對未來的預期。由于預期下降，他們的投資就會下降，從而降低經濟增長速度。政府要做的，是穩定開發商的預期。 　　綜上所述，筆者建議采取下列步驟有序展開： 　　第一步，從二線城市開始，三年內取消所有城市的二套和三套房限購措施，降低房貸門檻。本屆政府把推動新型城鎮化作為一項重大任務，但是，如果不給房地產業松綁，城鎮化就只能停留在紙面上。而且，在新型城鎮化過程中，地方政府需要更多的資金，放松對房地產開發的管制有利于取得地方官員對新型城鎮化的支持。 　　第二步，取消北上廣等地對非戶籍人口的限購政策。新型城市化的內容之一是實現對不同戶籍人口的平等待遇，對非戶籍人口的限購顯然和這個目標相左的。 　　第三步，對第一套房以外的住房開征房產稅，稅率在2%~5%之間，根據住房的套數累進。 　　第四步，在第一和第二步實施之后，房價會上漲，但第三步實施之后房價會趨于平穩，甚至下跌。政府要做的，可能更是要為房價下跌作準備。如果看到房價下跌過快的跡象，政府可以通過收緊土地供應的方式托市。   來自：中國建筑新聞網

集團舉辦大型文藝晚會慶祝成立十五周年

量，配備了各種LED燈，安裝了40平米的LED大屏。　　聯歡會以精彩的3D片頭開場，主持人場外音宣布禮儀小姐呈蛋糕，伴隨著祝你生日快樂的音樂，兩名身穿紅色旗袍的禮儀小姐從舞臺一側推著一個有著十五圈年輪樣式的蛋糕緩緩走到舞臺中央，市建工局劉亞珍局長、正余鎮黨委黃靜書記和集團公司董事局花世華主席共同切啟了蛋糕，拉開了集團公司成立十五周年聯歡會的帷幕。　　聯歡會分三個篇章，第一篇章為含苞待放，主要是回顧了創業發展歷程；第二篇章為百花齊放，形象地表現了集團公司業務遍布全國各地；第三篇章為國色天香，真切地反映了集團公司取得的輝煌成就，成為了國內一流的建筑企業。三個篇章還蘊涵了三個內容，分別為感謝、感動和感恩。　　聯歡會除了歌舞表演外，還對入職集團公司十五年的管理人員和職工進行了獎勵，同時宣讀了2012年度的崗位標兵、優秀管理人員和優秀職工名單。劉亞珍和黃靜分別作了講話，她們祝賀了集團公司成立十五周年聯歡會的勝利召開，肯定了集團公司十五年來取得的成就，同時也對集團公司的未來發展提出了新的要求和希望。　　聯歡會上，董事局主席花世華作了重要講話，李義總裁致辭。                                                    聯歡會現場    王寧/攝影                       

集團公司召開2012年總結暨2013年動員大會

至今后五年，集團產值要在2012年的基礎上實現翻兩番，集團組織架構的搭建要滿足公司資質升級的要求；二是每個分公司管理要做精做實，至2013年底，都要基本實現一億元的產值目標，同時加大每個分公司應收賬款力度；三是轉變管理意識，每個分公司要加強對項目部的精細化管理，檢查每個管理人員每天所做的工作，強化高效工作的理念；四是擴大分公司編制，加大對工作能力突出和有學歷人員的培養力度，為公司長遠發展奠定基礎；五是提高合同評審力度，2013年對不規范的合同要予以補充；六是自2013年起，提高管理人員收入，讓所有管理人員在公司不斷發展壯大的過程中共享公司發展成果。　　　會上，總裁李義作了題為《科學發展 穩中求進 為打造特級資質施工企業而努力奮斗》的工作報告。報告首先對2012年的各項工作進行了總結。2012年，集團公司堅持以“做國內一流、有國際影響的建筑專家”為宗旨，以“降本增效”為立足點，以項目管理和經營為中心，克服了國內房地產蕭條的不利局面，在全體員工的共同努力下，企業綜合能力在應對形勢變化的過程中得到提升。　　　李義在報告中指出了當前企業在運營中存在的一些突出問題和矛盾，并明確了集團公司在2013年的主要工作規劃。他強調，為全面完成集團公司在2013年的任務目標，必須進一步抓好安全生產工作、技術創新工作、降本增效工作，進一步提高服務意識，進一步加強人才的引進與培養，各級管理人員要增強責任心與使命感，奮發有為、創新超越，認認真真干好每一天，踏踏實實做好每件事。　　　會議由集團公司副總裁康建主持。

施進新出席中試研發樓等四項工程奠基儀式

四大城市20%個稅僅北京較真 上廣深略顯輕松

深圳已出臺的地方版“國五條”細則均未涉及二手房交易20%個稅的問題。 　　市場博弈 　　作為新“國五條”的落地細則，3月30日，北京市人民政府辦公廳正式下發了“貫徹落實《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》精神進一步做好本市房地產市場調控工作的通知”，并于發布翌日正式開始執行，其中就包括，“對個人轉讓住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計征”。 　　北京中原地產研究部的統計數據顯示：截至4月24日，北京二手房合計網簽僅3789套，而且這還包含了在網簽暫停期間積壓的網簽量。 　　“在3月份創造歷史最高月網簽量43780套后，北京二手房市場明顯進入了低谷，這一成交量也將是2009年來單月成交量僅高于2012年1月極端低值2934套的第二低點。”北京中原市場總監張大偉預計，4月全月北京二手房的簽約量將跌至5300套左右，相比3月份創造歷史新高的43780套下跌88%。 　　對于成交量的大幅下滑，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，除了前期的過度透支，北京二手房市場成交量跌幅如此明顯，也是受到了交易個稅大幅提高的影響。 　　的確，在北京的二手房市場中，已有征收20%個稅的房源從掛牌出售開始陸續進入到買賣交易的網簽、過戶等相關階段。 　　據北京中原統計，滿五年唯一住宅占最近網簽成交的70%，其他部分成交為最近1~2年的二手房房源。 　　“其中滿五年唯一住宅房源量也有所減少，因為這部分房主之前部分有過貸款，如果賣一買一，首付等壓力都有所增加，而且再尋找合適的改善型二手房難度也加大；最近1~2年房源，雖然有營業稅，但是因為最低計稅價在2011年整體上調過，目前買賣價格之間的差額并不算大。”張大偉如此分析。 　　而面對越來越多的需繳納20%個稅的房源，市場的博弈也在不斷深化。 　　在北京豐臺區四路通附近的鏈家及我愛我家門店的展示窗中，《第一財經日報》記者看到，目前在售房源中，以總價在200萬元左右、面積約50平方米的小兩居為例，不用繳納20%個稅的滿五年唯一住宅的總價相比需繳納房源高出約10萬~20萬元。 　　“現在有個稅的房源報價還有商量，但滿五年唯一住宅的價格相對比較堅挺。”上述門店的經紀人對記者表示。 　　“在買賣雙方的博弈過程中，我們發現，涉及個稅的房源稅費都是買賣雙方協商，大多數的解決辦法是：賣方下調部分房價，買方支付個稅。”張大偉表示，買方也會考慮綜合支出，因此購買有個稅房源的總支出大體應該與無個稅房源相當。 　　另據我愛我家蘇州街店店長介紹，目前除滿五年唯一住宅不需要繳納20%的個稅以外，北京大量的已購公房由于在建委的系統中查不到購買原值，其個稅僅需按1%征收。 　　“需要繳納20%個稅的房源，也可以通過提供裝修款發票的方式對差額部分進行一定的抵扣。”該店長對本報記者表示，“實際繳納的個稅并沒有理論上那么多。” 　　滬廣深尚未執行 　　相比于北京4月1日之后對于20%個稅的嚴格執行，與北京同時出臺“國五條”細則的上海則略顯輕松。 　　記者從滬上多個大型房產中介處獲悉，上海細則中最具看點的“對二手房交易嚴格征收20%個人所得稅”這一要求尚未開始執行。 　　昨日，包括中原地產、漢宇地產和21世紀不動產在內的滬上多家大型中介機構均稱，由于上海方面細則落地后并未明確執行細則及執行時間，目前送交的二手房交易個稅仍按照原先標準（即普通住宅按總價1%或差價20%；非普通住宅按總價2%或差價20%）執行，買賣雙方仍普遍選擇1%或2%的標準，與細則出臺之前沒有區別。 　　雖然“20%個人所得稅”政策尚未在上海開始執行，但“國五條”細則“腰斬”市場成交量的殺傷力卻不容忽視。 　　據上海中原研究咨詢部提供的數據，上海“國五條”細則出臺之后，中原門店二手房掛牌量減少五成左右，來客量減少五成，業務量較三月份同期大幅下滑六成左右。 　　來自漢宇地產的消息則顯示，“國五條”細則出臺后，公司的業務量存在明顯的區別，尤其是二手房的業務量。3月份該公司二手房交易總量（僅指買賣）相比前幾月，增長幅度達到了400%~500%。但進入4月份之后，無論交易量還是成交量，均出現50%~60%的下滑。 　　業內人士指出，在瘋狂3月之后，樓市成交本就會出現一個休整期。目前，買賣雙方心里預期差距開始擴大，市場成交量驟降，正驅使行情迅速向買方市場傾斜，購房者已經從去年底開始的房價快漲恐慌中回歸平穩，不再追漲。普遍對市場持觀望姿態，價格不到位，則不出手。 　　不僅僅上海，從目前的情況看，僅北京明確了個人住宅轉讓過程中稅費的繳納細則，包括廣州、深圳在內的其他城市對該政策的表態依舊含糊不清。   來自：中國建筑新聞網

企業總利潤空間不足 房地產業利潤去年同比降七成

“建筑物抗幾級地震”說法不科學

只有一個震級，但是不同的地點有不同的烈度。”袁一凡說，離震中越近烈度越高，“比如在電燈下看書，離燈越近看得越清楚。” 　　根據現有“小震不壞、中震可修、大震不倒”的設防原則，袁一凡認為，地震發生后要允許房屋出現損毀，要正確地看待建筑的破壞程度。“就像人的身體，骨架沒壞，只是手指壞了，身體整體情況還是好的。”袁一凡給記者做了一個很形象的比喻，以框架結構的建筑為例，只要不是承重墻，要允許它在地震中發生損壞，壞的部分拆了修好就能用了。 　　“地震是小概率事件，把房子修到像碉堡一樣也不切實際，也要考慮建設成本的問題。”袁一凡說。 　　四川省地震局工程地震研究院院長周榮軍表示，烈度不僅與震級和距離有關，還與震源深度密不可分。“震源深度越淺，形成的烈度也就可能越大，對房屋的破壞性也就會越大。” 　　震后第一時間趕往蘆山災區參與房屋安全應急評估工作的苗啟松，是北京市建筑設計研究院副總工程師。他很高興看到經過地震考驗的隔震建筑基本完好，這也是中國隔震技術應用實例第一次經受強震檢驗。 　　據悉，地震專家們已完成了350個點位的地震烈度情況勘察；而住建部門業已完成了70%左右的房屋安全應急評估工作，將為安置民眾和災后重建提供數據參考。   來自：中國建筑新聞網

社科院的餿主意：投資中國樓市不如美國買房

地產調控政策、推進城鎮化發展的調控政策影響下，預計2013年房價總體將趨于穩定。 　　藍皮書認為，相比之下，2012年美國房地產市場銷售和價格雙雙觸底回升，新建房屋平均售價從2011年底的均價26.3萬美元升到2012年底的30萬美元以上。2013年美國房地產市場仍將延續量價齊升的態勢。 　　藍皮書稱，從中美房地產的形勢比較來看，中國樓市上漲的空間有限，且對投資需求有諸多限制，而美國正處于觸底回升階段，按照美國房地產周期的歷史情況推斷，該上升趨勢大致能維持5到7年，有較大的上漲空間，所以投資中國樓市不如去美國買房地產。 　　“赴美買房”是社科院的餿主意 　　網友紛紛不同意社科院此說法，眾多吐槽，稱推出的《藍皮書》是“閉門造車”。 　　社科院這個建議不咋地。不說美國樓市也有風險，這分明是將國人的錢送給美國，促進美國的經濟嘛。作為研究機構，更該幫政府想辦法如何引導資金需要的領域，以及研究如何為這種投資創造更好的環境，而不是亂出餿主意。 　　中國投資客美國買房需三思 　　近年來隨著國內房價不斷上漲，海外“抄底”成為不少人感興趣的話題。對于他們來說，美國房屋的低價極具吸引力，但過去100多年來，美國的房價起伏很大，若想投資國外低價房還需三思。 　　美國整體經濟仍主要以“弱勢復蘇”為主。前兩個月，美國的各項經濟指標也稍微好看了些。但并不能得到房地產已經進入全面復蘇周期的結論。 　　在過去6年間一直經歷去庫存過程的美國房地產市場，仍然存在數以百萬計的止贖房產，這些庫存房屋大部分將會被掛牌虧損出售。除非美國就業市場回暖，房產稅大幅削減，否很難有效刺激購房需求。 　　而從美國人口結構與房價關系看，人口因素對房地產市場會產生長期趨勢性的影響。根據美國人口統計局預測，美國的嬰兒出生率將長期維持低位，到2030年，美國嬰兒潮一代都將超過65歲，那時近乎20%的美國居民超過65歲。2050年，這一年齡組的人數還會翻一番，從2008年的3870萬增至8850萬，生育率的下降和人口老齡化的加速不僅使美國住房總需求出現較大幅度的下降，也將對住房需求的結構產生新的深遠影響。 　　在美國擁有任何房子，真正的持有成本還是房產稅。房產稅在美國各個州各個地區都不同，一般在1%-3%，在加州是1%-2%。新開發的區域，地產稅會高一些。以加州現在的房屋平均中間價約30萬美金，它每年的房產稅在$3000到$6000之間。   來自：中國建筑新聞網

中聯重科股價上漲1.18% 整體呈現回升態勢

辦法的公告》，投資者可於今年4月8日之回售登記日前，選擇將持有的「08中聯債」全部或部分回售給公司，回售價格為每張100元人民幣。 　　據中證券數據顯示，截至登記日共回售500張，金額為5.26萬元人民幣。 　　公司在2013年2月正式推出股權激勵方案，包括公司董事、高管、核心員工在內超過1500人收益； 4月初湖南省國資委一舉增持公司股份近600萬股 　　戰略收縮致業績下滑 　　4月13日，中聯重科發布業績預告公告，預計公司一季度凈利潤盈利約為4.2億-8.4億之間，同比下降60-80%。公告顯示，報告期內宏觀經濟復蘇緩慢、工程機械行業市場需求不振，公司自去年第四季度以來主動調整了經營策略并延續至今年第一季度，使得公司主營銷售收入較去年同期有較大幅度下降。 　　公司董秘申柯對記者介紹，經過兩個季度的經營策略調整，中聯重科已度過行業發展最為艱難的時期。自三月底開始，從公司訂單及下游反饋的情況來看，公司業績整體將呈現溫和回升的態勢。 　　中聯全球企業實力位居779位 　　近日，福布斯全球企業2000強榜單揭曉，國內重工龍頭企業中聯重科位居779位，這也是中聯連續兩年登榜全球800強，而另一家工程企業三一重工也進入了千名榜單位居851位。中聯重科業績增長主要來自于混凝土機械和土石方機械業務的持續增長。 　　2008年中聯攜手弘毅投資、高盛和曼達林基金等PE機構聯合收購世界排名第三的混凝土機械制造商CIFA公司，成功實現海外并購后，2012年底，中聯重科宣布回購PE機構手中剩余股份，從而實現對CIFA100%控股，加快國際化進程。另據資料顯示，自2008年并購意大利CIFA以來，中聯重科混凝土產品在產品研發、基礎研究和試驗平臺等方面實現了全面突破，長臂架、高毛利的泵車產品已經占據市場“半壁江山”。2012年9月，中聯重科101m混凝土臂架泵車再次刷新“全球最長混凝土臂架泵車”等多項吉尼斯世界紀錄認證。 　　2013年4月19日，中聯重科3200噸履帶式起重機特種設備制造許可發布會在北京隆重舉行。國家工程機械機械質監中心主任李建友親自為中聯重科頒發了許可證書特種設備制造許可證書，自此，中聯重科成為了國內第一家獲得3000噸級以上履帶起重機制造許可的企業。   來自：中國建筑新聞網

潘石屹微博駁斥"北京CBD是皮包公司蓋的"