北京別墅價格8月創新高 市場需求仍然堅挺

價格不斷攀升，一方面是由于供需倒掛導致價格上升；另一方面是受制于地價高企的影響。尤其是“限墅令”后，可供別墅開發的低容積率地塊“一地難求”。  稀缺五環 城市別墅"鬧翻天"    

房價連續15個月環比上漲 市場迫切期待長效機制

地產的長效機制，甚至方案各個部委已經簽署差不多了，只是要擇時出臺。  就具體方向而言，聶梅生表示，就是以改革“地根”、“銀根”和稅收為主。其中，“地根”要重點推進現有土地供給制度改革，解決農村土地流轉中的“同地、同權、同價”問題，合理解決小產權，釋放農村集體建設用地進入市場，推動住房用地供應渠道多元化，增加供應規模，從根本上平抑地價，逐步形成政府供地和市場供地的雙軌制。  “銀根”則是以差別化信貸政策滿足市場需求；促進金融市場化改革，擴展多元化融資渠道，推進房地產直接融資，將民間資金有效的導入房地產領域。積極推進房地產信托投資基金REITs，房地產抵押貸款證券化MBS，以及資產證券化等金融工具。這樣使進出房地產領域的資金都有多種渠道，有利于規避銀行風險、疏通民間投資渠道、抑制投機炒房，穩定房價。聶梅生還表示，如果房地產直接融資能如期啟動，房企資金壓力緩解，市場化的作用將會逐步替代行政干預。“稅收”推進就是房產稅的試點。  除去“地、銀、稅”改革，基本住房保障體系也應該進一步完善。消息稱，住建部已完成《基本住房保障條例》的起草工作，在完成征求意見的工作程序后，條例草案有望于2013年進入立法程序，但是否能在年內審議通過并頒布實施尚未確定。目前，雖然基本住房保障制度的建設正在加速，但執行層面受制于各種利益群體的羈絆，實施的效果仍待觀察。  聶梅生還建議，在今后的政策制定中，中央要更多地聽取地方政府的意見，考慮地域發展的差異性，有針對性地做到因地、因時制宜，以避免上有政策下有對策。在制定與廣大居民有關的政策時，宜多開展調查，走群眾路線。   來自：百度樂居

永昌集團董事長袁萬永一行考察張家口項目部

金九銀十到來 業內稱北京房價沒有下降的任何理由

階段。”有業內人士如此描述。 　　供需矛盾帶來全面熱銷 　　根據鏈家地產市場研究部統計，8月份新建商品住宅（含保障性住房）網簽量達8708套，環比上漲34.2%。扣除保障房后，純商品住宅成交8025套，環比仍上漲33.3%。 　　在鏈家地產市場研究部張旭看來，最近一段時間以來，北京樓市的一個趨勢是，項目短期的消化能力非常強。“這不僅表現在一些剛需項目出現‘日光’或排號艱難的現象上，一些高端樓盤也出現‘短期高去化’的銷售狀態。” 　　例如8月14日取得預售許可證的項目臻園，擬售均價為4.6萬元/平方米，首期共推出252套房源，這些房源經過半個月的時間已消化殆盡。來自北京市住建委的登記信息顯示，目前處在預訂和資格核驗狀態的房源已達218套，占比為86.5%。 　　對于房屋熱銷背后的原因，張旭認為，一方面是具備購房資格的需求依然龐大，另一方面，與當前政策環境不無關系。“國五條”在新房市場的執行手段是在供應端控制價格上漲，這使得購房者在對房價長期看漲的預期中，又摻雜進了短期內房價難以大幅上漲，而可以相對低成本入市的心理狀態。“需求的增長遠超出政策干預下市場的供應能力，從當前項目排號、預售的情況看，供需矛盾有加深的跡象。”張旭表示。 　　二手房方面，盡管受到了7月份開始北京各區縣的二手房交易最低過戶指導價普遍上調、交易稅費出現大幅增加的影響，但北京二手房成交量仍維持小幅上漲。 　　我愛我家根據北京住建委網站公示的每日網簽數據統計，2013年7月份北京全市二手住宅網簽總量為11125套，環比7月份的網簽量上漲了6.8%，和去年同期相比則下跌了21.8%。這已是自今年5月份以來，北京二手住宅網簽量連續4個月保持回升勢頭。 　　更為值得關注的是，據鏈家地產統計，8月日均新增客源量環比增長13.4%，環比漲幅為4月以來最高水平。張旭預計，隨著這些新增需求進入成交，9月交易量或會明顯好于8月，有望達到市場正常水平。 　　成交價格或繼續上升 　　在交易量不斷上升的帶動下，北京的房價也持續攀升。 　　根據鏈家地產市場研究部統計，8月份純商品住宅成交均價為24805元/平方米，盡管環比微降1.9%，但同比上漲幅度達15.2%。 　　“從成交結構上看，純商品住宅在郊區、五環外的成交量占比已經接近九成。”張旭表示，正是由于成交結構的這一變化，8月份純商品住宅成交均價環比小幅回落。但是與4月份相比，成交均價依然上漲了約12%。 　　“由于需求旺盛，當前幾乎所有項目都沒有明顯優惠。”由此張旭判斷認為，雖然在政策嚴控之下，定價穩定，但實際成交價格處在上升通道。 　　網易房產對“2013年8月北京百盤價格動態調查”結果也印證了上述判斷。該調查顯示，在其監測的北京100個重點樓盤中，8月價格相比前期上漲的樓盤為96個，僅有的4個降價樓盤，也多為尾房出清。 　　具體來說，8月漲價樓盤數量最多的屬大興和昌平，大興的六環沿線，如天宮院、亦莊等板塊的熱門樓盤，無論是售價還是報價，均有一定上漲；昌平區由于新房稀缺，供應斷檔，路勁世界城、北京風景等待售房源的報價也在不斷上漲。 　　按區域板塊劃分，網易房產的統計顯示，2013年1月份至今北京樓市漲幅較為明顯的板塊分別為長陽板塊、北苑板塊、天宮院板塊、亦莊板塊、南邵板塊、通州區域。其中漲幅最大的板塊是北苑板塊，漲幅達到47.58%；漲幅最大的樓盤是通州區的自由筑，漲幅達到72.73%。 　　“整體來說，當下樓市量價均居于高位，而從2013年前7個月的經濟數據看，只有房地產一枝獨秀，經濟對房地產的依賴度沒有降低反而上升。”中原地產市場總監張大偉認為，房地產起到了穩定經濟的作用，地方政府依賴土地收入。因此在穩定經濟的大前提下，房地產調控執行力度和意愿減弱。而頻頻出現的調控政策微調松動的跡象，也對購房者入市積極性、開發商定價心理有非常大的影響。 　　基于此，張大偉判斷，“下半年房價穩定的難度將會更大”。 　　面對樓市傳統銷售旺季“金九銀十”，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析稱，由于當前北京宏觀經濟依然需要房地產行業拉動投資，政策繼續打壓的可能性不太大，因而有了預售證審批速度放快、地王不再受到控制等現象發生。鑒于此，作為北方核心城市，北京樓市出現“金九銀十”現象不足為奇，“金九”成交量或將沖擊新高。   來自：中國建筑新聞網

全球在建摩天大樓87%在中國 呈現泡沫化

大廈，高632米、共124層，是典型的高檔商務樓，將取代陸家嘴(600663,股吧)的環球金融中心，刷新上海的天際線輪廓。而在2012年奠基的中信集團大樓“中國尊”三年后將以528米的建筑總高、108層，取代國貿三期大樓，成為新的北京第一高樓。 　　與此同時，高646米的深圳平安國際金融中心已于2009年10月動工，它不僅將輕松奪得“華南第一高”的桂冠，在2014年竣工時還將超越上海中心大廈，成為中國第一高樓。2012年，設計高度606米的武漢綠地中心宣布加高30米，以超越上海中心大廈。而日前長沙838米的“天空城市”，設計高度將比目前世界已建成的最高建筑—阿聯酋迪拜塔還要高出10米。 　　除此之外，青島計劃建造高達777米的777大廈，珠海規劃中的高680米十字門CBD地標，南寧規劃中的628米的天龍財富中心，廣州規劃中高600米的白鵝潭CBD地標，規劃中的摩天大樓可謂遍地開花。 　　2012年《摩天城市報告》(以下簡稱“報告”)顯示，根據國際公認標準，高于500英尺即152米的大樓屬于摩天大樓，按此計算，中國摩天大樓數量總數已超350座，而全球在建的摩天大樓中有87%在中國。這意味著今后十年，中國平均每五天就有一座摩天大樓拔地而起。而五年后，我國的摩天大樓將超過800座，是現在美國總數的四倍，值得注意的是，其中80%將建在經濟不發達的內陸地區。 　　對于建設摩天大樓，業界各有不同見解。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌指出，由于城市空間狹窄造成地價高昂，在地價一定的背景下，開發商會選擇不斷提升容積率以興建超高層建筑物。另外，地方也多會鼓勵建設可以成為政績表現手段的“地標性”建筑。 　　世界銀行前副行長林毅夫卻認為，眾多大國在快速崛起階段都涌現出許多“地標式”建筑，中國城市發展建設定位要以國際眼光和標準來衡量，而以打造現代商業文化為目的的“地標式”建筑，摩天大樓是未來中國城市發展方向。 　　摩天大樓泡沫化 　　顧云昌指出，地標性建筑的噱頭不僅會引來眾人關注，也會帶來GDP增長。因此，一個城市是否有地標性建筑，成為地方政績表現的重要手段。“地標性建筑也能成為城市"名片"，帶動外來投資，以及實力企業的進駐，進而帶動區域經濟發展。而高度不斷刷新的原因，則是地方政府是希望借助"第一高樓"提升區域知名度。” 　　綠地中心經過拔高高度成為武漢市地標性建筑，綠地內部人士在接受媒體采訪時表示，“做地標性建筑不是我們想做，而是政府想做。我們進入一個新城市，就要做政府喜歡做的事。而且綠地在項目的操作過程中，一直遵循兩點，一個是緊貼市場需求，一個就是秉承政府所想。”另外，綠地中心“拔高”方案最初是由武漢市政府方面提出的，希望使大樓成為“中國第一高樓”，從而“更具標志性”。 　　《中國摩天城市報告》的主筆、“摩天城市網”創始人吳程濤在接受《經濟參考報》記者采訪時也表示，當前國內各大城市興起的摩天大樓熱，絕大部分都有為了獲得“更高地位”而推進超前建設的企圖心。 　　報告中就指出，在某些特定的城市或許還存在適度超前興建摩天大樓的需求，但就整體而言，中國現有商用摩天大樓的數量再加上在建和規劃的數量，其總數已經遠遠超越美國，呈現泡沫化。 　　報告指出，摩天大樓與第三產業發展有不可分割的關系。與美國相比，美國平均每座摩天大樓對應的第三產業產值為1431億人民幣，而中國僅為每座436億，產出率僅是美國的30.5%。 　　值得注意的是，北京師范大學經濟與資源管理研究院教授韓晶指出，中國摩天大樓狂潮不僅在一線城市蔓延，同時也席卷三四線城市，盲目建設摩天大樓將把整個城市經濟拖向深淵。2010年，廣西防城港市投資達95億元，高528米，設計為109層的亞洲國際金融中心轟動一時，成為西南第一高樓。這意味著，人口僅為86萬人的防城港市，平均每人投資11000元才能建成。 　　彼時，亞洲國際金融中心項目設定將于三年主體完工，五年內投入使用。但是，時過三年，記者再次到項目地址查看，由于項目并不允許外人進入，因此并未看到項目真實進程。但能看到該項目還看不到任何高于圍欄部分，與該項目設定的主體完工的建設目標相距甚遠。 　　與此同時，全球第一座建在村里的摩天大樓，328米高的五星級華西村龍希國際大酒店于今年4月也被爆出運營虧損，村民需輪流入住“拉內需”。G D P總量剛過千億的貴陽也規劃了17座摩天大樓。 　　此外，珠海巨人大廈爛尾18年，天津雙塔天津中心爛尾八年，西安陜西信息大廈爛尾16年......這些曾經宣告將建設的摩天大樓都在給我們一次次敲響警鐘。 　　顧云昌表示，部分摩天大樓爛尾的主要原因便是資金問題，小城市本就資金窘迫，資金跟不上是常事，另外，項目完成中可能進行市長更換，然而后任并不認同前任的看法，因此項目便一度擱置下來。 　　摩天大樓的警示 　　事實上，有研究發現，世界最高大樓的開工建設與商業周期的劇烈波動高度相關，而摩天大樓建設往往是經濟衰退的前兆，被稱為“勞倫斯魔咒”。 　　勞倫斯認為：“摩天大樓與經濟衰退的病態關聯出現在開發商能夠輕而易舉地獲得金融貸款之時，對銀行來說，也是為了利益而進行的更大冒險的時刻，當投資建筑的熱潮開始減退，經濟下滑的風險就會來臨。” 　　雖然不知“勞倫斯魔咒”是否一定會出現，但我國有專家認為，投資過剩、貨幣擴張以及投機活動確實與摩天大樓建設存在一定關聯，應提高警惕。 　　對外經濟貿易大學國際經濟研究院教授藍慶新認為，“建筑熱”是信貸過剩的信號，歷史上摩天大樓的建造與信貸寬松、土地價格飆升和過分樂觀的經濟預期緊密相關。“根據國際清算銀行計算，信貸占G D P比重超過10%，就可以做完未來3年內爆發經濟危機的預警信號。而惠譽評級之前對我國測算顯示，我國信貸占G D P比重已超200%。在過去5年中，中國主要城市北京和上海的住房價格上漲幅度超過110%，漲幅全球第一，因此，應謹防經濟泡沫的產生。 　　那么是否摩天大樓就不應該建設？對此，吳程濤指出，磨天大樓是經濟發展到一定階段，企業發展到一定層級后的產物。因此，應由市場來決定興建摩天大樓的高度和數量，盡可能避免行政力量的補貼和干預，擾亂資本對市場的正常判斷。“在美國的底特律市，政府曾經透過免稅和政治支持，讓福特公司以3 .5億美元建造了全市第一高樓文藝復興中心，建成后連年虧損，最后不得不以不到一億美元的價格賣給了通用。” 　　“當前，中國不少城市為了刺激企業投資摩天大樓，不僅在土地出讓上往往列明該地塊建筑不得低于固定高度，還會“配送”住宅土地。一些城市還會列明，建筑物超過300米的，150米以上部分不計土地出讓價款。這些行政優惠使得的原本不劃算的摩天大樓投資，突然之間看起來變得劃算，但實質上卻是擾亂了市場的資源配置平衡。”吳程濤說。 　　韓晶則認為，興建摩天大樓應與城市規模、城市配套設施、經濟水平相適應。各個城市應考慮自己經濟實力、基礎設施配套情況、城市投資能力和消費能力進行投資規劃。   來自：和訊新聞網

一線城市房價超紐約倫敦 收入不及發達國家1/10

。 　　尹中卿提出，當前要擠壓4大泡沫，包括產能過剩泡沫、房地產價格泡沫、政府債務泡沫、金融領域泡沫。有效控制、釋放、排除和化解這些年來逐步積累的風險隱患，為我國經濟迎來下一輪持續健康高速增長奠定基礎。 　　其中擠壓房地產泡沫勢在必行。14年來，全國賣地收入年均超過1萬億元。其中，2011年賣地收入占當年地方財政收入比重超過6成。尹中卿建議，應盡快按照人均居住面積征收累進房產稅，增加擁有多套和豪華住房的持有成本。 　　此外，在擠壓“過剩產能泡沫”方面，尹中卿表示，產能過剩問題越來越嚴重。去年底，我國鋼鐵、水泥、電解鋁、平板玻璃、船舶產能利用率分別為72%、73.7%、71.9%、73.1%和75%，明顯低于國際通常水平。今年上半年，全國規模以上工業企業將近22%的產能閑置。產能過剩帶來負面影響，截至今年7月，工業生產者價格總水平已連續16個月負增長，降幅擴大。 　　如何擠壓“樓市泡沫” 　　全國聯網擠出部分非自住房源 　　1999-2012年，全國土地出讓收入總額接近15萬億元，年均超過1萬億元。其中，2011年土地出讓收入占當年地方財政收入高達60%以上。今年上半年，全國主要監測的105個城市地價已連續5個季度加速上升。今年6月份，在70個納入房價監測的城市中，有69個城市房價同比上漲．北上廣深等一線城市同比和環比均上漲。7月份最新數據顯示，70個城市房價同比又上漲了6.7%，環比上漲了6.1%。 　　根據IMF測算，我國人均收入尚不及發達國家平均水平的十分之一，但一線城市的房價已經超過了紐約和倫敦。如果房地產價格泡沫破裂，不僅會因巨額不良貸款而損害金融業的正常運行，而且也會對實體經濟和國家財政造成破壞性沖擊。 　　尹中卿提出，必須盡快調整房地產調控思路，充分運用市場手段，著力健全房地產市場長效機制。要逐步整合房地產開發、流轉、保有環節稅收和各類收費，統籌推進房地產稅費改革，盡快按照人均居住面積征收累進房產稅，增加擁有多套和豪華住房的持有成本，促進二手房、存量房源流轉。 　　要推進不動產實名登記和全國聯網工作，擠出部分非自住以及非正當獲得的房源，促進存量房地產進入交易，降低交易環節稅費，切實減輕普通老百姓購房成本。 　　如何擠壓“政府債務泡沫” 　　逐步將地方政府債務分類納入預算管理 　　2008年中央財政赤字只有1800億元，而2009年-2012年赤字合計27500億元。與此同時，地方政府性債務規模迅速膨脹。根據審計署審計，2008年以前，地方政府投融資公司貸款余額在3萬億元以內。2009-2010年，在兩年內省、市、縣三級地方政府性債務余額增加7萬多億元，達到10.7萬億元。 　　今年6月，國家審計署又報告說，截至2012年底，36個地方政府共累積了3.85萬億元債務，比2010年底上升了13%，2013年底前到期償還債務額約占債務總額的53%。 　　今年1-7月，隨著經濟增速的放緩，財政支出增幅比去年明顯回落，而財政支出卻剛性增加，特別是地方政府通過各種融資平臺進行的不規范的“舉債”行為，使財政風險加劇。政府債務過快增長，給銀行帶來信貸風險。目前，地方平臺更多轉向依靠城投債、信托產品、私募基金等籌集資金，未來3年仍處于償債高峰期。 　　要研究制定政府債務管理法規。盡快出臺政府債務風險預警辦法，建立和健全政府舉債融資制度以及官員考核、懲戒機制，完善地方政府融資制度。 　　進一步規范地方政府機關、事業單位及融資平臺公司融資行為，加強高風險地區債務監管并督促地方研究制定化解措施，逐步將地方政府債務分類納入預算管理，嚴格控制地方政府新增債務。 　　105個城市 　　今年上半年，全國主要監測的105個城市地價已連續5個季度加速上升 　　3.85萬億元 　　截至2012年底，36個地方政府共累積了3.85萬億元債務   來自：中國建筑新聞網

北京各銀行或將取消房貸利率優惠 部分上浮20%

索，記者上午以客戶身份走訪中國農業銀行、中國建設銀行、廣發銀行、招商銀行等北京部分銀行，發現所有提供房貸業務的銀行，首套房貸利率已無優惠，全部維持基準利率之上，放款時間也有所延長。 　　“今年上半年銀行貸款正常發放時，房貸完整辦理下來的時間大概在兩周左右。”某股份制銀行個貸部一位負責人透露，錢荒時房貸就開始收緊，“現在兩個月也未必能辦下來，銀行更不會承諾放款時間。” 　　“錢荒之前還有8折優惠，錢荒時收緊到9折，現在折扣基本都取消了。”鏈家地產某分店店長劉先生告訴記者，本月建設銀行、工商銀行都已經取消了首套房房貸優惠利率。 　　采訪中，廣發銀行一支行客戶經理向記者表示，房貸目前還可以做，“首套房貸首付三成，執行基準利率，二套房貸在基準利率基礎上上浮20%。” 　　今天上午，記者就此致電廣發銀行進行核實，相關工作人員表示，目前尚未有上浮利率的消息。 　　但據一位廣發銀行內部人士透露，二套房貸利率上浮的確已經在行內開過通氣會，“只不過文件還未下發，各家支行執行力度可能存在差異，但是利率上浮已經是板上釘釘的事兒了。” 　　分析銀行風控意識加強房貸優惠越來越少 　　“銀行確實對房地產開發貸款和零售按揭等業務做了限額標準，房貸只能在限額之內做。”招商銀行某支行一位理財經理表示，總行定期會對分行進行行業指導，“住房貸款年初把額度放完，年底額度自然就會緊張。” 　　另外，這位理財經理表示，“錢荒”之后銀行風險控制意識加強。“房貸業務不劃算，即便二套房貸款利率上調20%，也比不上一般企業貸款利率上浮30%——40%的幅度。” 　　這位經理表示，房貸一般二三十年才能收回，企業貸兩三年就能收回。“不論是時間還是資金的風險成本，房貸都不占優勢。” 　　上海銀行某支行行長也對記者表示，目前銀行存在貸款額度和存貸比的雙重考核，因此銀行更愿意把錢用在其他貸款類別。“我們的資金狀況沒法兒跟國有大行比，資金有限又要保證銀行利潤的增長，追求高收益項目很正常。” 　　銀行推進利率市場化改革，貸款利率下限放開，這影響到銀行調整貸款投向。業內人士認為，“錢荒”之后銀行風控意識加強，對房貸風險的把控會更加嚴格。房貸利率打折的情況會越來越少。   來自：中國建筑新聞網

中國究竟需要多少“國際化大都市”

僅造成了巨大資源浪費，更潛藏著系統性風險。 　　“大城”遍地開花幾家能結碩果 　　國家發改委城市和小城鎮改革發展中心在對遼寧、內蒙古、河北、江蘇、河南、安徽、湖北、湖南、江西、廣東、貴州、陜西等12個省區調研發現，近幾年，一些地方打著推進城鎮化的旗號，紛紛打造新城建設模式，并且有愈演愈烈之勢。 　　一些專家質疑，中國地少人多、生態環境接近承載極限，需要這么多大都市嗎？如此大規模造城運動，又會帶來多少重復建設和資源浪費？ 　　“新華視點”記者調研發現，當前城市規劃發展中三大問題突出。 　　—定位過高。直轄市提出規劃建設國際大都市、國家中心城市；省會城市提出建設國際化城市，大區域中心城市；一些中型城市也提出建設區域金融中心、教育中心、文化中心，甚至也要在整建國際化大都市的擁擠馬路上分一杯羹。 　　—速度過快。一些城市體量不大，胃口不小，希望借新型城鎮化的大好機遇實現“彎道超車”，“后發趕超”，卻沒考慮自身的“消化能力”。西南一個縣級市，在建的房地產開發面積達到1000萬平方米，可以提供超過10萬套住房，而目前市區總人口才30萬出頭。消化現有住房的周期就超過15年。 　　—用力過猛。廣東一個縣級市，自然風光優美，出于整體規劃的考慮，上級政府規劃部門一直將其規劃為生態屏障，限制工業開發。記者走訪發現，該市近期卻提出，“不能生態有了經濟沒了”，希望將上級規劃部門核準的旅游度假開發區容積率提高三倍。江蘇一個鎮，政府財力不足，征地速度卻不降，直接給農民打白條，言稱征地補償“過兩年再給”。 　　“拍腦門”決策“拍屁股”走人系統性風險正在累積 　　不久前召開的中央政治局會議提出，積極穩妥推進以人為核心的新型城鎮化。“新華視點”記者在多地調研發現，一些地方政府勁兒用錯了地方，把“以人為核心”變成了“以個別人為決策核心”，試圖以行政的手代替市場的手。 　　記者在西南一個縣級市采訪發現，由當地政府主導，在一座山上規劃建設了一個商業城，320棟數百平方米的民族風格三層小樓密密麻麻排列在蜿蜒的盤山路上，還分了不同區域，有的規劃賣茶、有的規劃賣民族銀飾、有的區域規劃做餐飲，從字母A一直排到J。當地政府負責人表示，政府出全資，希望打造成民族風情文化園，總投資額“八九億元”。 　　一位房地產業內人士表示，這樣“造城”實現難度太大。“三四公里長的盤山商業街，就兩個車道，車多了怎么辦？這么遠的山路，沒車的市民怎么上去？連賣什么都規劃，有沒有市場？一句話，缺乏前期調研。” 　　記者注意到，這里幾乎沒有一家商鋪開門。當地相關負責人告訴記者，為盤活人氣，政府規定所有政府組織的大型活動都來此舉辦，商戶入駐第一年免租金，且每間房政府還補貼5000元。但他也承認：“平時人很少，一有活動車就堵到市區”。 　　專家指出，政府建房，不收租還倒貼，看似惠民，實則是資金浪費。廣東省建筑設計院原院長何錦超直言不諱，“有些城市的領導氣魄很大，幾億元資金投入，其實錢都是納稅人的，花錢有沒有走法定決策程序？用行政代替市場，可能造成很大的投資風險和資源浪費，也扭曲了城鎮化發展的方向。” 　　一些專家提醒，目前一些地方政府“押寶”城鎮化，地方融資平臺“主要抵押靠土地，還債付息靠賣地”，一旦新城成空城、土地出讓斷續，極有可能出現地方債危機。 　　一家知名房地產企業高管向記者介紹，中央對新型城鎮化的方向描述很清晰，但是各地認識不一，隨意性很強。“原本準備投資某個國家級新區，該區前一任領導表示，要重視風險，吸取教訓，從容開發，我們覺得很對，準備觀望。但下一個領導到任又提出加快建設速度，我們只能趕緊準備參加土地拍賣。” 　　這位高管認為，地方政府發展規劃，一定要描繪清楚堅決執行，形成制度約束，不能因為領導更迭就“人走政息”。 　　走不進百姓何談走向世界 　　專家認為，城鎮化確有擴內需、促增長的作用，但城鎮化的方向絕不是片面造大城、建大都市，必須剎住部分地方的貪大求快風，提高中小城市對人口的吸引能力，合理調節各類城市人口規模。 　　中國工程院院士、設計專家何鏡堂等專家建議，提高中小城市對人口的吸引力，不是以大為榮，而應該兼容生態、宜居、產業發展和交通等因素，建設綠色、環保、緊湊的中小城鎮。 　　記者近期在汶川走訪發現，原本擁有4萬多人的汶川縣城，1萬多人選擇離開，1萬多人在地震中遇難，剩下的只有1萬多人。5年過后，由于重建建筑安全、公共服務質量改善，震后急劇減少的人口已經回流，有1萬多居民選擇回來。汶川縣委書記青理東表示，汶川重建是化災為機，提高公共服務水平，并通過產業選擇，尋找經濟社會可持續發展活力。 　　暨南大學管理學院教授胡剛表示，汶川重建的模式，與德國等一些國家的小城鎮模式類似，雖然體量不大，但通訊、電力、供水等基礎設施條件與大都市相差無幾，醫院、學校、購物機會等一應俱全，居民在本地就能享受到和大城市類似的機會和保障，卻少了擁堵、教育、住房之苦。 　　專家指出，現在北京、上海、廣州等地城市病不斷凸顯，新型城鎮化應該避免再走類似的彎路。而國內一些城市一邊高喊與國際接軌，卻不傾聽百姓心聲，基礎設施不到位，城市規劃不合理，連百姓都走不進，談什么走向國際。 　　接受記者采訪的專家表示，推進新型城鎮化，中央要因地制宜制定頂層規劃設計，同時通過相應考核調整，引導各地發展新型城鎮的規劃方向。“否則，類似底特律式的"美國病"也會成為未來中國的煩惱”。胡剛表示。   來自：中國建筑新聞網

房企再融資來勢洶洶 或致房價報復性上漲

相關規定執行。但這一解釋卻沒法阻擋房企融資的步伐，難道上市房企再融資大門真的已經全面放開？ 　　再融資潮來勢洶洶 　　8月1日晚，新湖中寶發布定增預案，擬以不低于3.07元/股的價格，定向增發不超過17.91億股，募資不超過55億元，用于上海新湖明珠城和新湖青藍國際這兩個項目。 　　根據公告，這兩個項目被定位為舊城棚戶區改造項目。上海新湖青藍國際項目位于上海閘北區內環線內，是所謂的上海市新一輪“365”舊城改造的重點項目之一，是閘北區舊城棚戶區改造的民生工程項目，總投資67億元，募集資金投入25億元。剩余募集資金則用于上海新湖明珠城項目。 　　雖然這是三年來上市房企首次再融資，但由于該筆募集資金部分被用于棚改項目，與普通的商品房項目有差別，因此新湖中寶的融資行為并不完全被市場理解為房企再融資解禁。 　　但隨后幾天，多家房地產上市公司推出了再融資計劃，并且投向范圍更大，甚至涉及商品房項目。 　　8月7日，宋都股份發布增發預案，計劃以4.80元/股的價格向不超過10名符合規定的投資者，非公開發行不超過3.13億股，募集資金總額不超過15億元，用于投資南京南郡國際花園項目和杭州東郡國際三期項目。 　　8月14日，宋都股份有關負責人告訴《中國經濟周刊》，目前公司的再融資計劃已獲得董事會通過，下一步計劃在8月22日召開股東大會進行表決，一旦表決通過，將會在月底正式向證監部門申請批準。不過根據慣例，證監部門的審核周期有可能需要幾個月。同時，這名負責人向記者表示，募集資金投入的項目確實是商品房項目。 　　無獨有偶，8月7日，冠城大通(600067.SH)推出了18億元的可轉債融資預案，計劃募集資金投資于南京萬盛世紀新城。8月9日晚間，三湘股份(000863.SZ)公告擬募資12.5億元，投資于三湘海尚名邸、虹橋三湘廣場等項目。其中，三湘海尚名邸為住宅項目，虹橋三湘廣場為商業地產項目。 　　8月13日晚，金科股份(000656.SZ)發布公告稱，公司擬募資不超過43.24億元，投向西安鳳城二路項目(8.5億元)、重慶開州財富中心(12億元)、重慶江津世界城(10億元)3個地產項目及補充流動資金(12.74億元)。 　　除此之外近期多家房企都因籌劃重大事項而停牌，如招商地產(000024.SZ)等，有分析人士猜測，這些停牌舉動或與再融資有關。 　　調控政策已微變？ 　　自2010年以來，房企再融資之路已被暫時卡住，如今為何突然有多家上市房企公布融資計劃？中國房地產學會副會長陳國強對《中國經濟周刊》表示，這表明，上市房企一定捕捉到某種信號，進而改變其行為。 　　21世紀不動產分析師張磊認為，恢復部分房企的再融資功能，與中央近期會議提出的“促進房地產市場平穩健康發展”的基調是一致的。 　　今年6月，國家召開了棚戶區改造相關會議，決定今后5年再改造城市和國有工礦、林區、墾區的各類棚戶區1000萬戶，其中2013年改造304萬戶。并強調，引導金融機構加大對棚戶區改造的信貸支持，符合規定的企業可發行專項用于棚戶區改造項目的企業債券或中期票據；落實相關政策措施，鼓勵和引導民間資本參與棚戶區改造。 　　張磊告訴《中國經濟周刊》，預計率先獲得審批通過的，一般是與保障房建設、棚戶區改造項目有關。預計那些從事保障房和棚戶區改造的房地產企業(不限于上市房企)，也更容易獲得銀行信貸。這意味著為房企的補充資金流動性開了一個口——符合中央政策鼓勵方向即可再融資。 　　新湖中寶等企業募集資金的投向確實是棚改項目，不過，從三湘股份、宋都股份、金科股份等更多上市房企來看，其資金投向都涉及商品房項目。 　　對此，上述宋都股份相關負責人告訴《中國經濟周刊》，其募集資金投向也是當下國家政策所支持的。據他介紹，南京南郡國際花園項目的銷售對象以20——35歲的年輕人為主，主要針對首次購房需求。該項目容積率為2.4，90平方米以下住宅套數占比達到92.80%、住宅面積占比88.84%，是定位于剛性需求的商品住房。 　　而杭州東郡國際三期項目位于下沙大學城北板塊，容積率為2.3，90平方米以下住宅套數占比99.47%、面積占比99.65%，也是定位于剛性需求的商品住房。 　　一位地產業內人士表示，目前再融資計劃項目都是打著保障房、棚改、城鎮化舊城改造和剛需住宅的旗號，有打政策擦邊球的嫌疑。 　　記者了解到，目前中央正牽頭制定房地產調控的長效機制，其中一項內容就是增供應、保剛需，從根本上緩解供需矛盾。陳國強認為，部分上市房企之所以敢于通過再融資投資于剛需項目，也是看準了中央將力圖緩解樓市供應不足的風向。 　　房價或將報復性上漲？ 　　陳國強表示，目前的變動僅僅是一種地產融資的微調行為，甚至可以視作糾偏。過去雖然暫停了房企再融資，但一方面造成了銀行借表外業務繞道向地產企業融資，增大了“影子銀行”對金融體系的風險；另一方面則最終影響了房地產供應。而目前來看，管理層實施的是有差別的微調，部分不符合政策的再融資計劃依然可能會被叫停。 　　對于是否全面放開上市房企再融資，證監會的態度則十分值得玩味。證監會在6月28日、7月12日、8月9日連續三次就這一問題做出答復，均稱關于上市房企再融資的政策沒有改變。 　　對此，上述宋都股份負責人表示，從中可以發現，證監會從沒有說過要停止上市房企的再融資計劃，所以這次證監會反復表態沒有重啟再融資計劃，因為過去都沒有明文規定要停止房企再融資，只不過限制部分違法違規企業的再融資。同時在執行層面，現在至少證監會已經可以接受融資方案申請了，不過能不能通過，目前還是未知數。 　　陳國強表示，判斷上市房企再融資放開的程度和方向，最終需要根據證監會的最終批復，作進一步的觀察。 　　對于房地產業而言，資金是其命脈。一旦放開再融資，上市房企無疑又有了更大的跑馬圈地的資本。 　　有業內人士擔心，由于地產業極善資金騰挪，一旦放開再融資，不僅資金監管是個難題，更重要的是，如一些房企將原本用于補充流動資金的錢用于買地，而依靠融資來補充流動性，勢必推動房地產投機熱潮，最終導致房價難以控制。 　　張磊則悲觀地認為，如果全面放開房企融資和再融資，則必定招致地價和房價的全面上漲，而且極有可能是報復性上漲。   來自：中國建筑新聞網

北京等7城市成交二手房近五成空置

高達46.1%。 　　該機構分析指出，造成空置率較高的一個主要原因是“67.8%的業主有兩套或兩套以上房子，業主在出售房源時，還另有住所”。 　　從城市看，太原二手房源中空置房屋占比最多，超過60%，其次是天津和南京，都超過了一半；閑置房屋占比較低的為北京和蘇州，分別為38.5%和37%。 　　值得注意的是，這幾個城市均是嚴厲的限購城市。同時近一年時間里，這些城市的住宅均價和租金也呈現持續上漲狀態。 　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，一方面是高達近五成的房屋空置，另一方面則是房價和房租的接連上漲。大量的房屋既不用于出售，也不用于出租，而是大量的閑置浪費，導致了二手房買賣市場和二手房租賃市場房源供應的緊張，二手房買賣和租賃市場供不應求矛盾的日益加劇，是導致房價和房租不斷上漲的根本原因。   來自：中國建筑新聞網