"抗震建筑"現實難題 房屋成本增10%到15%

上其他國家的總和。這一方面為增強中國土木工程的研究、設計和施工的總體水平提供了機遇，同時也提出了諸多要求。 　　其中最嚴峻的挑戰是各種自然災害和人為災害的威脅。土木工程防災減災已經成為保障中國經濟和社會可持續發展的重大需求。 　　“5·12”地震后，謝禮立曾提出，在中國五千年發展史中曾遭遇各種災害，但危害極大、影響極廣的土木工程災害還未被充分認識。 　　從那時起到今天，5年過去了，中國的土木工程防災減災是否有了真正的成果？ 　　農村自建房倒塌嚴重 　　根據目前蘆山地震的情況，清華大學土木工程系教授、中國工程院院士陳肇元對《瞭望東方周刊》說，此次地震房屋倒塌主要在農村，問題出在房屋結構上。“農村的房屋實際上是有經驗的泥瓦匠做的，而不是技術人員。每次地震都造成大量農村房屋倒塌。一定要提高國家管理體系，把管理觸角深入農村，把精力放在改善房屋結構上。” 　　“長期以來，國家規范中對大梁、樓板、鋼筋、混凝土等的做法都有要求。不過，直到2011年7月開始實施的新規范，才對房屋整體牢固性提出要求。而且這只是原則性要求，沒有具體細則。”陳肇元解釋說。 　　在他看來，如果房屋整體牢固性好，即使少些柱子也沒關系，地震時至多是房屋出現裂縫。“從大的范圍來看，如今所有的結構規范都是針對城鎮，廣大農村到現在都沒有專業設計人員指導如何修建房子。” 　　“5·12”地震后，房屋的抗震能力、尤其是中小學教室抗震能力引起了國家重視。“中國房屋抗震等級相比其他國家偏低。國家特別提出中小學校舍要進行加固，盡管比其他國家要求低，也不至于倒塌。如果有倒塌，問題可能會出在管理、落實上。”陳肇元說。 　　清華大學土木工程系教授葉列平也認為，減少災害措施主要工作要放在震前。“地震災害最主要的還是工程災害。房子不倒就沒有災害。之所以這次房屋倒塌主要集中在村鎮，是因為村鎮建筑沒有納入監管體系，都是自建房。”他對本刊記者說。 　　作為一名建筑抗震專家，葉列平曾參與“5·12”地震、玉樹地震的調研工作。有人認為，“空心磚”優點是質輕、強度高、保溫、隔音降噪性能好，缺點是承重能力差、抗震能力差。2011年3月10日云南盈江地震死亡的25人中，11人是在建筑物倒塌時被空心磚砸中。震后重建中，盈江縣禁止以空心磚作為本地區房屋建筑材料。 　　葉列平告訴本刊，“空心磚”主要用于填充墻，對房屋整體抗震性能沒有太大影響，至關重要的還是房屋整體建筑結構。 　　玉樹震區一些政府機構和學校、住宅樓采用磚混結構，震中部分破壞甚至倒塌，部分表現較好。大部分民居采用混凝土空心砌塊、土坯、木結構或幾種材料混合使用砌筑而成，致使自建民居大量倒塌。 　　專家普遍認為，“5·12”震區農村自建房倒塌嚴重，是因為農村建筑以磚混結構為主，抗震能力低，其結構主要特點是，實心鉆土磚承重、木瓦屋蓋、樓板為預制空心板。 　　災區有效實踐土木工程減災 　　謝禮立例舉，造成土木工程災害的主要原因包括：在土木工程的規劃或建設中，不當的知識和技術，或不當的選址、設計、施工，以及不當的使用和維護，導致所建造的土木工程不能抵御突發的載荷，進而使土木工程失效和破壞，乃至倒塌。 　　他說，具有抗震能力的房屋較一般房屋成本增加10%到15%。 　　現在人們花很多錢裝修房屋，而在謝禮立看來，應該把更多的錢用在抗震設防上。“房子質量涉及幾個方面，第一是正確的選址；第二是正確的設防；第三是正確的設計；第四是正確的施工，不能偷工減料；第五，要用正確的材料。這都是保證房子抗震的基礎。”他對《瞭望東方周刊》說。 　　2006年6月，甘肅省隴南市發生5級地震，隴南市文縣臨江鎮東風村90%以上的房屋倒塌或嚴重毀壞，震后該村按照恢復重建規劃，將整個村落搬遷到緊靠212國道的白龍江邊進行重建。 　　全村重建地震安全農居73戶，戶均6間住房，縣、鄉政府從重建經費中給每戶平均補助10500元，借款2500元，經政府協調由中國農業銀行給每戶貸款2000元以及通過世界銀行項目給每戶貸款5500元。 　　重建時，該村按照地震部門提供的當地抗震設防要求8度進行設防。完全按照農居地震安全工程標準進行規劃、設計和施工，基礎采用水泥毛石砌筑，以磚混和框架結構為主，按標準設置上下圈梁、過梁和構造柱，確保縱橫墻體之間有必要的拉結，達到遭受6級左右地震不倒塌的基本要求。 　　按照同一抗震要求進行建設的，還有鄰近的武都區外納鄉的李亭村和稻畦村。這3個村距“5·12”地震震中的平均距離約260公里，當地地震烈度也為8度，但這三個村住房完好無損，甚至連墻皮都沒有開裂。 　　在謝禮立看來，“5·12”地震的另一個重要教訓是，必須提高震區學校，特別是中小學建筑物的抗震能力。提高學校、醫院等建筑物的抗震能力一般有兩種方法：一是提高建筑物的設防水準，二是提高建筑物的重要性類別輔之以增強抗震措施。 　　在蘆山地震中，加固的學校教室沒有出現大面積倒塌。與此同時，澳門援建的蘆山縣人民醫院引起了廣泛關注，葉列平解釋說，它運用了隔震結構，所以能在地震中安然無恙。“這種技術在‘5·12’地震后得到推廣。‘5·12’地震后，房屋建設采用了多種技術，譬如在綿陽地區使用了消能減震結構。” 　　新版抗震設計規范有待落實 　　在陳肇元看來，建筑工程的抗震設防標準，首先與國家有關部門頒布的當地在地震發生時需要承受的基本地震烈度有關。 　　每次地震釋放的能量是一定的，但受地震影響的強弱程度即地震烈度會隨該地區離震中距離的遠近、震中深度及地質條件等多種因素而變。 　　“地震烈度每增加1度，大體表示傳到當地的地震地面運動的峰值加速度增加一倍，也就意味著，彈性階段的建筑物受到的地震力要翻一番。”陳肇元說，至于設防烈度的取值大小，還需考慮國家的經濟、物資供給能力和當地是否具備人類生存、活動條件等多種因素。 　　中國房屋建筑主體結構抗震設計采用了多目標抗震設防原則，規范規定的設防目標為“小震不壞，中震可修，大震不倒”。 　　關于建筑設計的抗震要求，中國至今仍只針對地震災害，而且設防要求較低，也不強制要求占全國房屋建筑總面積三分之二的農村建筑物的抗震設防。 　　“5·12”地震后，住建部等部委發布了新的《建筑抗震設計規范》。在修訂過程中，主要總結了“5·12”地震震害經驗，對災區設防烈度進行了調整，增加了有關山區場地、框架結構填充墻設置、砌體結構樓梯間、抗震結構施工要求的強制性條文，提高了裝配式樓板構造和鋼筋伸長率的要求。 　　謝禮立認為，和2001年的版本相比，修訂后的《建筑抗震設計規范》對抗震概念設計的要求作了進一步、更符合實際的規定，使概念設計在工程中的應用更加具體地落到實處。 　　“然而，在中國目前尚沒有一整套系統的結構抗震概念設計理論；結構工程師理論水平的不一致，導致概念設計在實際應用中方法多樣，不能確保結構的安全耐久性。”他說。 　　參與這次修訂的歐進萍此前曾詳細研究過諸多中外建筑抗震設計規范，他在《地震工程災害與防御---建筑抗震設計規范分析與比較》中指出，中國建筑抗震設計規范總體合理，但抗震設防水平略低于美國和歐洲。 　　在對中國過往幾個時期的建筑抗震規范進行比較后，他認為，1989年版的規范與1976年版的規范相比，設計方法和設計水準都有很大提高，2001年版的設計規范在設計方法和設計理念上變化不大，但設防水平有所提高。 　　葉列平認為，“5·12”地震5年來，國家在土木工程減災方面做了不少工作，開展了很多相關科研項目，同時，也修訂了很多政策法規，“關鍵在于執行，在工程建設中是否真正按照規章要求去實施，”他說，“這不是地震局一家能夠完成的任務。”   來自：中國建筑新聞網

建筑裝飾行業五杰一季報解碼

中國房企“圈地”東南亞 投資全世界

途，是投資？是移民？還是為了孩子的教育？然后要評估自身承擔各項風險的能力。” 　　中國房地產企業“試水”東南亞 　　據《人民日報》報道，近年來，在馬來西亞、新加坡、泰國等東南亞國家開始出現中國房地產企業的“身影”。泰國房地產協會（TREA）主席蓬那立·川差席表示，日本是在泰國投資房地產最早的國家，近年來，中國房地產商的口碑和知名度在上升，但市場份額仍較低。記者走訪多家“試水”東南亞的中國房地產企業后發現，選擇成熟有潛力的市場和穩妥的合作伙伴，以品質贏口碑或是成功之道。 　　在柔佛海峽馬來西亞一側的金海灣，由中國房地產企業碧桂園開發的大型高端商住一體項目的施工已全面展開。該公司去年在馬來西亞南部柔佛州首府新山投資了5個房地產項目。記者在現場看到，雖然售樓中心尚未建好，但仍有許多看房者在臨時展示區里咨詢。據介紹，半個月來已有1200套房被認購，其中60％是中國買家。對此，碧桂園區域總裁、馬來西亞項目總代表阮家聲告訴本報記者，中國人在海外投資置業，對海外公司不甚了解，溝通上也常遇困難，碧桂園等國內大型企業在國內知名度高，具有品牌優勢，國內客戶往往會更信任。而且，這些中資企業還可以通過國內網絡，宣傳介紹自己在海外的項目。 　　阮家聲表示，因為東南亞國家文化、習慣比較貼近中國，因此東南亞成為中國許多房企全球戰略布局的首站。中國房地產企業在海外“試水”，開拓新市場時難免會遇到“水土不服”的情況，馬來西亞的文化、政治等投資環境較好，比較有利于企業的發展。該公司未來還將進入印尼、泰國等其他國家市場。 　　萬科公司今年4月正式進入新加坡市場。萬科公司的代表在接受采訪時表示，市場是否成熟是決定投資與否的一項重要標準。新加坡的房地產市場比較規范、成熟，華人比例高，語言文化相近，符合企業發展的國際化戰略，也有利于開展業務探索。 　　綠地集團去年年底在泰國的曼谷和芭堤雅開發了兩處房產項目。綠地公司此前曾表示，市場潛力是進軍海外的重要權衡因素，泰國有大量中國游客，在旅游城市芭堤雅投資酒店式公寓，主要為了滿足中國游客及當地華人的需求。 　　一些業內人士表示，房地產業是本地化屬性很強的行業，不同的市場，在政策法規、金融環境和客戶需求等方面都存在較大差異，因此中國企業進入海外房地產市場需要格外謹慎。 　　川差席舉例說，泰國法律規定，在泰國開發房地產的外國企業必須在投資、設計等一系列環節與泰國本土公司合作，商品房在出售時有40％必須留給泰國人，而馬來西亞的法律則規定，商品房的1／3必須出售給當地馬來人。 　　阮家聲表示，碧桂園最初進入馬來西亞市場、投資首都吉隆坡的項目時，采取了與當地大型企業合作的模式。在比較順暢地摸清當地政策及法規后，再獨立投資開發金海灣項目，并由此打響知名度，為下一步的投資打下基礎。 　　萬科公司在海外開展業務時傾向于選擇進入比較成熟的市場。萬科認為，房地產企業需要在國際化業務方面非常謹慎，通過控制“試水階段”的投資規模，并在進入一個新的市場時，選擇和當地優秀的知名開發商進行合作以便更好地融入。 　　中國企業進軍美國房地產業 　　中國房地產開發商已經開始緊鑼密鼓地在美國市場布局，其中在紐交所上市的鑫苑置業旗下的美國公司成功地搶占了紐約住宅項目的開發權，該公司已在紐約布魯克林區威廉斯堡以5420萬美元競得8547平方米土地，是中國房地產開發商第一次獨立在美國開發一個重要的住宅項目。 　　從出境旅游到奢侈品消費，中國在消費排行榜的位置備受海外商家關注。根據全美房地產經紀人協會發布的報告，2011年3月至2012年3月，海外投資者在美國購房金額總計820億美元，來自中國買家的投資超過90億美元，較2010年上漲了89%，來自中國的買家已躋身為美國房地產的第二大投資群體。 　　強勁的購買力可能成為中國房地產開發商的“撒手锏”。有分析人士稱，中國消費者在美國現金收購房產，對美國房地產復蘇做出了相當重要的貢獻。現在懂中文或者粵語成了不少紐約房地產中介的“標配”，無論是租房、買房，還是商業地產都有中國買家的身影。 　　美國的住宅項目是下一個投資熱點，尤其是在華人聚集區或擁有優質學區的舊金山、紐約、洛杉磯等地，如果有40%以上出售給中國買家，項目就算成功了，而做到這一點并不困難。由中國房地產商開發的住宅，如果在住房規劃及環境設計上更符合中國人的使用習慣，并完善中式餐飲、休閑或購物等周邊設施，對當地華人存在一定的吸引力。　中國企業來到歐洲 　　中國企業來到歐洲的目的是打通歐洲市場，在這里出售產品的同時獲得技術和經驗。歐洲商會秘書長丁凱指出：“歐洲人害怕中國人來到這里，并購企業，然后將其關閉，并把所有的東西都轉移至中國。但是，我們幾乎看不到這種跡象。中國人在歐洲投資或者并購企業之后，大多數情況下都會保留公司高級管理層的大部分人員。所以，這樣的擔心其實并沒有道理。我們更應該關注的是如何在歐洲提高我們自身的競爭力。” 　　目前為止，中國企業在歐盟的投資額只占境外企業在歐盟投資總量的1.4%。與此相對的是，歐盟企業在中國的投資額占中國外商投資總額的20%。中國人去歐洲買房的逐漸增多。 　　中國熱錢進軍非洲房地產 　　就在海外熱錢在中國房地產市場不斷釋放其巨大能量的時候，一些獨具慧眼的中國投資商也開始進軍非洲房地產市場。可以預期的是，在未來的數年之內，在非洲的房地產市場上，“中國軍團”將成為其中最為活躍的一股力量。 　　受歷史條件限制，肯尼亞的房地產業一直比較落后，但中層和高層居民對房屋卻有著很大需求。當地本土的開發商很少，每年只能滿足市場的30%。 　　其實不僅僅在肯尼亞，在博茨瓦納、津巴布韋、安哥拉、尼日利亞等這些政局比較穩定、經濟發展較快的非洲國家，中國投資商在當地的房地產市場都大有可為。“楊廷果表示，在安哥拉，南京住宅建設總公司就在與工商銀行當地分支機構合伙建筑中檔別墅項目。工商銀行出土地和一半啟動資金，中方出一半啟動資金再加上設計籌劃、施工項目。 　　近年來由于城市人口的增長，非洲很多中心城市的市區已顯得很擁擠。為了解決住房問題，非洲各國都紛紛制定了鼓勵房地產投資的優惠政策。國內企業可以利用這個機會，一面開發建材市場，一面開發房地產市場。 　　同時，此前非洲的建筑大多是低層建筑，隨著經濟的發展，中高檔民用住宅和辦公和商業設施相當緊張。除了居住樓盤外，中國企業還可以介入商用樓的開發，出租和出售市場都比較旺盛。而且在非洲，各國銀行只認房產，樓一建成即可抵押。 　　楊廷果介紹，由于中國與非洲政府之間的良好關系，以及中國企業長期在非洲援建工程積累下的信譽，使得很多非洲政府對于中國企業保持著比較高的信任度。中國公司的房地產項目造價合理，而且工期比歐洲、南非和葡萄牙公司要快；同時，中國企業的管理模式和其他公司的模式不一樣，特點在于管理成本低。中國各方面的競爭優勢都相對比較占優。 　　信息不對稱或抬高購房成本 　　深圳地產律師張茂榮認為，海外購房無論旨在理財投資還是移民教育，其風險都是顯而易見的，”海外置業各個環節的政策直接影響購房成本，相關信息的準確獲取最為關鍵。“”一次性付款還是按揭，資金如何安全出境，已購房產如何規劃保值，在不同國家細則規定都不一樣，需要詳細了解后謹慎決定。“張茂榮介紹，海外置業的總成本包括房屋買賣的交易成本，交易成功之后的持有成本，及如果發生糾紛的維權成本等，而移民牽涉到的政策更加復雜。 　　交易成本包含一系列稅費、保有房屋過程中的各項繳費，”各國的房地產交易法規不一樣，甚至各州之間也有差別，對于及時變動信息的了解或許會抬高購房成本，造成一定的不確定性。“ 　　張茂榮說，通常情況下，發生在海外交易中的質量問題或延遲交房等地產糾紛只能由房地產屬地的專屬法院進行裁定，所雇律師也屬當地，業主對于當地裁定適用法規和配套政策的知悉較為困難，而且一旦有購房交易糾紛，業主維權十分麻煩。 　　張茂榮建議，在海外購房前，應多聽取各方的信息和觀點，各項政策、法規及當地經濟、民生等基本情況做反復研究，力求客觀，謹慎出手。   來自：中國建筑新聞網

上周北京樓市成交量回漲 買家購房意愿回暖

愛我家集團統計數據顯示，剛剛過去的一周，北京全市新建商品住宅網簽總量為1596套，環比前一周上漲52.3%。二手住宅網簽總量為1463套，環比前一周上漲了21.3%。  對此，亞豪機構副總經理高姍分析認為，上周樓市成交的沖頂，與連續兩周新增供應維持在相對高位有直接關系。據亞豪機構統計數據顯示，繼之前一周北京樓市開始放量之后，上周北京樓市繼續保持了一定的新增供量，共有6個項目開盤，包括中國鐵建原香漫谷、東亞五環國際 (論壇 相冊 戶型 樣板間 點評 地圖搜索)中冶藍城等項目，開盤項目個數與之前一周持平，但供應套數及供應面積則有所降低，環比分別減少27%和18%。  與北京樓市供應和成交量雙雙上漲不同的是，上海在上周則出現供應和成交雙降的局面，但是整體市場表現平穩。同策咨詢機構市場總監張宏偉對中新網房產頻道表示，上周上海商品住宅成交面積為18萬平方米，基本保持正常。據同策咨詢提供的數據顯示，近三周來上海供應和成交變化不大，但是成交均價卻達到近一個月來的新高，為24668元/平方米。  剛需購房意愿現回暖趨勢  樓市經歷近兩個月的新政適應期，房價始終未見回落趨勢，一些剛需購房者也停止了觀望。最近，結婚近一年時間的陳先生一直在看房，3月份新政執行以來，本想看看房價是否能有回落，近兩個月下來發現房價并未下降，反而有不同程度的回升。  昨天，陳先生對中新網房產頻道表示，聽萬科長陽半島項目的售樓員說，本周末項目可能要開盤，他已經排了號。同期關注的還有位于大興的中建國際港項目，預計6月初開盤，地理位置要比前者好一些。目前，陳先生在兩個項目間略有猶豫，但是為了避免再錯失機會，如果萬科長陽半島開盤有合適的戶型就會出手買房。  針對目前北京樓市的形勢，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，北京樓市調控細則出臺已近兩個月時間，隨著買賣雙方對政策逐漸適應，購房意愿逐步回暖，不管是新房市場，還是二手房市場，買房人群對樓盤的關注度逐步上升，但由于目前的房價依舊堅挺，與絕大部分購房人所期待的房價適當回落還有一定差距。  同時，高姍表示，部分項目由于久未推盤，即將面臨上半年業績壓力，不得不適當降低市場預期，“平價走量”謀求實現銷售業績，回籠資金。那么，未來一段時間房價能否出現松動？“經過第一季度的熱銷，開發商上半年銷售壓力不大，新房推盤動力不足，二手房源經歷3月份的過度釋放之后，總體房源較為緊張，購房需求量也處于低谷，在較為嚴峻的供需形勢之下，成交量難有起色，房價下降的可能性也不大。”胡景暉說。(中新網房產頻道)

房產稅試點擴容已提上日程 有望新增數個城市

率為0.5%至1.2%。  2013年起，上海房產稅適用稅率分界線因與新建商品住宅平均銷售價格聯動有所提高，如果房屋單價超過27740元/平方米，則按0.6%征收房產稅；若低于或等于27740元/平方米，則按0.4%的稅率征收。2012年這一稅率分界線為26896元/平方米。  重慶高檔住房應稅價格也在今年開始執行新標準，房產稅應稅價格起點從2012年的12152元/平方米提高至12779元/平方米，是重慶主城9區2012年新建商品住房成交建筑面積均價6389元/平方米的兩倍。  分析人士認為，在房地產調控過程中過度的行政化調控只是權宜之計，應在改革深化過程中進行相應的淡化處理或逐步退出。房產稅試點擴容有利于房地產市場長期制度建設，將加快行政調控手段淡出。由于第二批試點城市數量有限，對市場影響可能不大。  (中國證券報)   來自：百度樂居

城市競爭力報告:宜居城市北京靠后因房價霧霾

科學院財經戰略研究院、社會科學文獻出版社與中國社會科學院城市與競爭力研究中心聯合發布。 　　報告主編、中國社科院財經戰略研究院研究員倪鵬飛介紹，報告使用了宜居、宜商、和諧、生態、知識、全域、信息和文化等8個方面共68個客觀指標，構建起城市可持續競爭力指數。并首次全部使用全市客觀數據(包括市轄縣)，對2012年中兩岸四地293個城市的綜合經濟競爭力和287個城市的可持續競爭力進行了研究。 　　據了解，中國社科院此前關于城市競爭力的報告中，使用了諸如“幸福感”調查、“住房滿意度”調查等主觀指標，引起了很多質疑。 　　該課題組成員李超表示，此次全部使用客觀指標數據，所引起的質疑可能較小。“在今后城市競爭力報告中，我們會適當增加主觀性調查，但是我們還是要以客觀指標為基礎。” 　　和諧城市 　　港澳冠亞軍津渝百名后 　　該報告顯示，在和諧城市競爭力排名中，除了香港與澳門位列冠亞軍，“北上廣”均沒有進入前10位。其中，北京排第14位、廣州第19位、上海第21位。 　　該課題組成員楊杰介紹，和諧城市的比對中，指標包括戶籍制度、行政透明度、社會安全等。他解釋，“北上廣”未進前10，主要有兩個原因：首先，這3個城市的戶籍制度比中小城市嚴格很多，中小城市基本完全放開了戶籍制度。 　　“從人和人之間機會平等的角度來說，戶籍制度越嚴格說明人和人之間的機會平等越差，機會不平等可能對和諧的程度影響比較大。”楊杰說。 　　另一方面，他表示，社會犯罪率和經濟發展水平有正相關關系，北上廣這些大城市犯罪率相對高一些，這對整體和諧程度的影響比較大。 　　值得注意的是，近幾年經濟增長較快的直轄市天津排在第133位，重慶排在第210位。報告認為，這說明經濟的發展并不會必然帶來社會的和諧。 　　生態城市 　　魯贛搶眼北京列119 　　報告顯示，2012年中國生態城市競爭力前10名，江西省就占有4席，珠三角地區有3個城市，其余城市分別位于湖北、安徽和山東。上海位列第51位，北京位列第119位。該排名充分說明，自然區位對于生態城市建設的重要性。 　　另外從前50名的城市來看，江西和山東各有6個，表現非常搶眼，說明在山東沿海地區和江西鄱陽湖地區，城市的生態環境建設和生態環境保持相對較好。 　　宜居城市 　　北京靠后因房價霧霾 　　報告顯示，跟和諧城市排名一樣，宜居城市排名中，北上廣也無緣前10，其中，廣州排名第18位、上海第23位、北京第74位。 　　宜居城市的評價包括人均道路面積、房價收入比、氣溫舒適度、空氣質量等指標。 　　該報告作者之一、中國第三產業研究中心特約研究員李光全認為，我國的一線城市在經濟發展和綜合競爭力雖然位于前列，但是卻忽略了以人為本和生態保護。 　　李光全分析，城市房地產過度投資化帶來的房價奇高，成為城市宜居問題的首要制約因素。 　　其次霧霾等環境問題突出、交通擁堵、政府投入不足等因素也將城市的生態和宜居指數大打折扣。 　　課題組成員李超則認為，中國城市普遍存在重硬件、輕軟件，重表象、輕內在的特點。過去十年，城市病在大中城市開始集中爆發，表現在交通擁堵，住房緊張，疫病流行，食品安全等等。 　　全域城市化 　　東西部梯度差明顯 　　報告還對2012年全域城市化競爭力進行了排名。 　　排名前10位的城市全域城市化指數均值為3.23，排名后10位的城市全域城市化指數均值為0.20，前者為后者的16倍多。全域城市化競爭力最好(排名前50位的城市)的城市得分均值為2.08，全域城市化競爭力差(排名250位以后的城市)的城市得分均值為0.32。可以發現，城市之間在全域城市競爭力方面存在很大差異，城市之間極度不平衡。 　　重點城市顯著強于非重點城市。在大陸城市中，35個大中城市均值要好于全國和大陸均值，副省級城市要好于35個大中城市，行政級別最高的4個直轄市最高，均值為2.46。 　　從全域城市競爭力指數的均值來看，東南地區城市的全域城市競爭力指數均值最高，為1.61，西南地區最低，均值為0.63。東西部城市在全域城市競爭力方面差距明顯。   來自：中國建筑新聞網  

二手房交易繳納稅費有“攻略”可循

務總局2006年出臺《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。由此可以看出，對購房者來說，要保存好購房發票以及契稅完稅憑證、產權轉移過程中繳納的相關費用等憑證等。 　　中國社會科學院財經戰略研究院研究員楊志勇認為，2006年出臺的這一通知目前仍是執行二手房個稅政策的主要依據，通知明確購房稅費可以計入原值，但一些家庭未必有保留票據的習慣，執行政策時有待進一步人性化。 　　裝修費可扣除需提供稅務統一發票 　　在計算應納稅額時，合理費用也可扣除，那究竟什么是合理費用呢？根據稅務部門的規定，合理費用是指納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等。 　　但并不是所有裝修費用都可扣除。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票，并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致，方可扣除。公有住房、經濟適用房最高扣除限額為房屋原值的15%，商品房及其他住房為房屋原值的10%。 　　此外，對于住房貸款利息、按照有關規定實際支付的手續費和公證費等，需憑貸款銀行和有關部門出具的有效證明據實扣除。 　　楊志勇指出，二手房的個稅政策一直都有，只是征管比較難。裝修費可以抵扣，但目前實際執行時依然存在障礙，比如一般小裝修隊開發票不多見。 　　鏈家地產北京西城區門店工作人員李富華介紹，“目前還沒有遇到裝修發票抵扣的情況，一方面是由于業主無法提供原始裝修發票，另一方面從北京來看，各區執行也有差別，要看執行者對于政策的把握。” 　　無房屋原值憑證由稅務部門核定征稅 　　那么，在現實交易中，納稅人未 提 供 完 整 、 準 確 的 房 屋 原 值 憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的該如何處理？根據規定，稅務機關可對其實行核定征稅，地方稅務局根據綜合因素，在住房轉讓收入1%至3%的幅度內確定應納稅額。 　　據介紹，2012年以來，我國已經全面推廣應用房地產評估技術加強二手房交易稅收管理，在遏制二手房交易中利用“陰陽合同”逃避稅款方面已發揮作用。 　　在評估中，稅務部門在實地調查勘驗、參照房地產市場交易信息的基礎上，根據二手房所處的區域位置、交通條件、基礎設施、周邊配套以及市場交易均價等因素確定計稅的基準價格。 　　李富華介紹，“目前，在地方建委查不到原值的大部分為已購公房，目前仍按照成交額的1%征收。查到原值的嚴格按照20%征收，在合同中 一 般 會 備 注 稅 款 由 雙 方 協 商 而定。” 　　（侯雪靜　何雨欣）   來自：騰訊財經  

房價“下跌”莫成數字游戲

價房成交受限也帶動整體均價環比下降，廣州上周新房成交均價11154元/平方米，環比下跌20.5%，均價超3萬樓盤僅網簽1套。 　　另一方面，在網簽房價出現下跌的同時，種種現象反映出廣州樓市并未出現實質性降價，只是新政干預導致的結構性降價。筆者在不少區域踩盤時發現，開發商賣樓簽兩份合同的現象越來越普遍。除了部分樓盤采取毛坯價發售的策略外，也有部分樓盤采用購房分別簽裝修、購房兩份合同，來規避目前的限價限簽政策。網簽價格很可能不能真實體現買家購房實際支付的款項。 　　在市橋南某樓盤，毛坯報價約14000元，而購房則需另簽裝修合同，裝修標準按3000元/平方米的標準，買家最終是按17000元/平方米的價格購房。對于統計數據而言，確實好看了許多，但對買家而言實際支出沒有絲毫降低。而這種“雙合同”購房模式，在眼下也不但郊區樓盤在用，受到限價限售影響嚴重的市區豪宅物業也開始采用。對于以往特別側重精致豪華裝修的豪宅產品來說，標榜每平方米過萬元的裝修標準，實際是按市場價計算，而非以采購價計算。實際裝修成本遠未達對外宣傳報價，這在業內已是公開的秘密。而對于買家來說，買下一套豪宅所簽裝修合同，能明知實際水分卻很大，但為求交易也只能無奈讓步了。 　　在目前對住宅產品未作詳細分類，普通住宅與高端豪宅混合統計成交均價的情況下，房價調控往往成了追求字面數字的無奈之舉。剛需產品聞風漲價，豪宅產品遭遇限價無奈，買家往往要面對購房雙合同……市場種種現狀也讓不少人感到郁悶。 　　在目前，從化、增城兩市依然執行限價不限購政策，對于廣州市網簽成交均價有拉降平衡作用，而近期近郊四區的成交表現突出，也顯示對于急于出手的剛需買家來說，價格適中的產品是最受歡迎的。在政府明確介入房價指導，對市場作出干預的階段，開發商為求保證利潤而變陣應對，采用類如“雙合同”的方式賣樓，并不能對主流買家產生大的吸引力。在4月以來市場成交趨向下滑，“國五條”各地細則影響日益明顯的時刻，開發商將面對更大的成交壓力，完成第二季業績目標的預期遠未如第一季度般輕松。 　　可以預見的是，在市場預期尚未出現全面轉折，市場呈現博弈盤整的時刻，開發商應作出更靈活的調整，以實實在在的讓利來促進銷售，不要讓房價下跌成了數字游戲。   來自：搜狐焦點

一二線城市齊掀推地潮

北京購房需求外溢 品牌房企搶灘環首都樓市

，小魏的想法是：“現在五環房價都三萬了，相比之下，環京五、六千的價格所減輕的壓力足夠沖抵交通成本了，而且環京房價也在漲，買了一樣能增值保值。” 　　有小魏這種想法的人并不是少數，某業內資深人士分析，受到北京房價較高、并且實施限購的影響，部分購房需求外溢正在催熱環京樓市；另外增值保值性需求較多，尤其是經歷過去年市場回暖后，房價上漲預期仍然強烈，越來越多的一些支付能力并不強但又具有投資意愿的客戶都選擇了在周邊購房。 　　實際上，環京區域的樓盤銷售情況確實表現不凡，3月30號，位于香河的鴻坤·羅納河谷項目“墅王組團”開盤，不到五月份就已經全部售罄。該項目銷售中心的一位銷售人員在采訪中向記者表示：“目前項目處于無房可賣的狀態，在之前售罄的組團中，大約90%以上的客戶都來自北京，而且主要是目前生活工作在北京東邊的居多。下一期K組團“高爾夫墅景洋房”計劃在5月18號開盤，一共100套房源，現在排號也已經排到第300多組了，開盤后售罄也不成問題。” 　　價值洼地凸顯房企達成共識 　　更值得注意的是，記者在羅納河谷項目附近還發現了多個在售新盤，包括大運河·孔雀城、富力新城、香汐以及共青社等，萬通地產(3.63,0.08,2.25%)也在附近開發了較為著名的紫藤堡項目。 　　實際上，不僅僅是華夏、鴻坤、富力、萬通，進駐這一區域品牌房企還有綠地、萬科、珠江、合生等。 　　“相比燕郊，香河的交通時間成本稍微高一些，但香河因為區域以及環境的特殊性，別墅、洋房產品相對較多，均價卻比燕郊還要低3000元/平方米左右，不同于燕郊‘睡城’的功能，這里更傾向于休閑、度假，甚至養老。”一位市場分析人士向記者表示。這是香河樓市承接北京購房需求的主要原因，也是其市場空間較大進而吸引大牌房企入駐的原因。 　　但在鴻坤地產京東區副總經理吳艷看來，最主要的原因其實是由于市場需求已經開始倒逼環首都房地產市場加快提升速度，所以才凸顯出了環首都區域“價值洼地”的屬性，吳艷進一步說道：“其實很多房企早在幾年前就開始拿地了，但是那個時候北京客群外溢還不像現在這般明顯，而今年開始，項目和項目之間真的有種搶灘的氛圍，對于大北京的發展，不僅是越來越多的房企與購房人正在達成共識，房企之間也達成了共識，我們都在跟著客群的需求走。” 　　跟著需求走房企搶灘環首都 　　正是因為“跟著需求走”，很多房企并不是局限在一個地方。“大北京的發展一定是一個趨勢，萬科今后發展的戰略也遵循這個趨勢”，萬科北京公司總經理毛大慶早就對“環首都”的發展有所認識。 　　而除了萬科外，眾多房企都不約而同地將拿地目光放在了“北京大七環”。華夏幸福(27.76,1.53,5.83%)基業目前擁有的項目總占地達到475平方公里，其中430平方公里處于環首都經濟圈；復地、世茂、泰達、春光等開發商都開始了在這一區域的布局計劃，而之前提到的鴻坤地產也在繼香河之后，成為了首批進駐涿州的品牌企業之一。 　　由于區域特點不同，鴻坤在涿州的項目定位與其位于香河的羅納河谷不同，該項目占地規模為306畝，且包含了高層、洋房、疊拼、商業等多種業態形式，據該項目總經理李紅松向記者介紹道：“鴻坤·理想灣是屬于鴻坤理想系，是經典的大盤產品。項目緊鄰涿州高鐵東站，為高鐵新城最核心地塊，12分鐘直達北京主城區。目前，我們正在計劃引進優質早教資源和社區配套資源，周邊還有一座約15000平方米、設施齊全的超大體育公園。各方面的工作都是為了能夠滿足因為各種原因出京置業的客群需求。”   來自：新浪財經