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2014年05月從一季度數據窺視房價走勢
品房待售面積52163萬平方米，同比增長22.9%(4月16日 國家統計局網站)。 “四降一升”暗藏樓市玄機危機。一季度，房屋新開工面積同比大降說明開發企業不看好房地產后市，也說明住宅需求在大幅度下滑。房企對市場判斷最直接、最敏銳，可以說是“春江水暖鴨先知”，房屋新開工面積同比大降是開發商對市場展望不看好，這種不看好是住房需求和銷售低迷傳遞給市場和房企的。這可能導致兩個方面后果：一是如果未來按不住需求，或者采取放松樓市調控措施，使得投資投機性需求卷土重來，那么，由于房屋新開工面積下降必將導致未來供給需求矛盾加劇，使得未來房價暴漲。二是如果需求從僵持拉鋸到全面低迷甚至癱瘓，那么，買漲不買跌的市場心理將使得房價繼續走低，全國性房價拐點將會來臨，房價大幅度下降必將很快到來。從目前市場情況看，后一種趨勢正在形成。 一季度，全國商品房銷售面積同比下降3.8%，其中住宅銷售面積下降5.7%。銷售額同比下降5.2%，其中住宅銷售額下降7.7%。必須注意的是，3月份下降更加厲害。這說明未來住房需求趨勢將會大幅度走低。銷售量、交易量大幅度下降，需求觀望情緒濃厚，市場處在僵持拉鋸之中。預示著這種局面正在被打破，房價天枰正在向下降傾斜，住房的買方市場正在形成。 今后只要卡住流動性不放松，需求就不會反彈。未來放松流動性的可能性幾乎為零。從最高決策層看，李克強總理在博鰲亞洲論壇上強調，既是經濟出現一時波動，也不會采取強刺激做法后，4月16日在國務院常務會議上他再次強調：“當前，積極的財政政策和穩健的貨幣政策不會改變，也沒有擴大赤字、采取‘強刺激’的考慮。”從央行貨幣工具操作上看，正在持續進行正回購操作。傳言一些商業銀行從風險考慮，從4月份開始將進一步收緊房貸。從公積金貸款看，目前已經有十余城市公積金貸款閘門收緊。住房市場需求短期內將很難有起色，只要不放水貨幣、不采取強刺激經濟措施，保持定力，高房價大勢已去。 一季度，房地產開發企業土地購置面積同比下降2.3%。與住房新開工面積下降具有一致性、趨同性，表明房企拿地熱情正在降溫。年初還出現的“地王”，進入2月底特別是3月份后似乎銷聲匿跡了。房企拿地熱情減退是樓市遇冷、房價即將出現拐點的預兆和反映。 3月末，全國商品房待售面積52163萬平方米，同比增長22.9%。說明房企庫存積壓在增長，去庫存化壓力增大。原因還在住房銷售萎靡不振，市場需求大幅度下挫上。 一季度房地產數據“全軍覆沒”是樓市最真實反映，最能夠預判和窺視未來房價走勢。正如國家統計局發言人盛來運所言，一季度房地產投資增速下滑確實是影響固定資產投資增速下滑的一個原因。初步測算，因為房地產投資增速下滑拉低固定資產下滑0.7個百分點。從1-2月份70個大中城市房價調查的數據以及房地產投資的情況來看，一季度確實發生了一些新的變化，房價確實是出現了一些明顯的分化。房地產市場變化，房價出現松動，已經得到權威部門的首肯。 一線城市房價出現松動跡象，二線城市房價明顯松動，一些住房存量比較多的三四線城市房價出現了下降，已經是不爭的事實。但必須注意到，這次房價出現變化完全是市場調節、市場機制發揮作用的結果。未來政府那只閑不住的手只要不去亂摸房市，房價拐點確立、全面走低將很快到來。 來自：中國建筑新聞網
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2014年05月北京首個“零首付”樓盤：亦莊珠江四季悅城
城售樓處，對方確認正在進行“零首付”活動。據介紹，該促銷活動名叫“告別首付，無壓力購房筑家計劃”，通過該計劃，購房者可以獲取金融支持。 此外，珠江四季悅城還推出了10套指定房源，這些房源在享受“告別首付，無壓力購房筑家計劃”權益的同時，還可獲得其他金融服務的優惠。 根據公開資料，珠江四季悅城在售房源以90平方米為主力戶型，層高4.5米，屬于買一層得兩層的50年產權LOFT型房屋。除了贈送的6-10平方米儲物間，實際使用面積高達150平方米。按實際使用面積計算，折算單價僅14800元/平方米，成為亦莊區域單價最低的樓盤。目前，亦莊地區的均價在3萬元以上。 珠江四季悅城銷售人員表示，通過這個活動，購房者可以很大程度上減少購房成本，從而實現刺激樓盤銷售的目的。 據介紹，近期，在大北京區域(包括燕郊、香河、固安等地)大幅促銷的樓盤逐漸多了起來，意在低價刺激購房者出手。位于香河的華語經典，參與促銷活動的購房者可以15萬元的優惠價格購得50平方米的1室1廳;位于永清的昊業憶江南，一套92平方米的2室2廳，優惠價僅為35萬元左右，這兩個樓盤推出的促銷價均為五折，但促銷的房源有限。 去化成房企首要任務 事實上，零首付概念的促銷活動并非新鮮手段，在樓市低迷的時候部分房企使用其來提高銷售量。此前，多個三四線城市的房企自掏腰包為購房者墊首付，以期加快周轉，提高去化率。不過，北京的房企推出“零首付”活動尚屬首例。 目前，受宏觀經濟、信貸緊縮等多個不利因素影響，房地產市場仍處于調整期，購房者觀望情緒濃厚，房企的庫存壓力和資金鏈緊張情況不斷上升。業內人士表示，離年中業績考核只剩一個多月的時間，不少房企特別是上市房企開始加快去化，提高銷售量，不得不采取降價促銷的手段。 一般來講，房企上半年的銷售任務一般要達到全年目標的60%，因為下半年只有九、十月份的傳統銷售旺季，進入冬季后購房人群會明顯減少。但從今年的情況來看，不少房企的年中銷售任務不能達到60%的紅線，甚至低于50%。因此，去化成為很多房企近期的首要任務。“未來還會有更多房企加入，促銷的力度也會增加。”蘭德咨詢總裁宋延慶認為。 來自：中國建筑新聞網
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2014年05月央行“喊話”要求銀行支持房貸 工行中行力挺
房貸款審批;中行也表示，在今年新投放的個人住房貸款中，近九成的資金用于支持 居民家庭首次購買自住普通商品住房。一家國有大行的房貸業務人員還透露，“我們銀行過段時間首套房貸利率可能會下降，但是目前還不能肯定”。 當然，由于距離央行“喊話”的時間比較短，更多的銀行目前仍然維持原有的房貸政策。 “央行的座談算是一種窗口指導，并沒有要求各家銀行一定要下調利率或者一定如何調整，目前我們銀行的房貸政策還是沒有變化”，一位股份制銀行的內部人士稱。 記者在隨機走訪的一些樓盤獲得的回答也證實了這一說法，“(房貸利率)沒有變化”是記者得到的一致答復。 多銀行相繼回應央行座談 5月12日，人民銀行劉士余副行長主持召開住房金融服務專題座談會，研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務有關工作。工商銀行、農業銀行、 中國銀行、建設銀行、交通銀行等15家商業銀行參加了會議。會議對進一步改善住房金融服務工作提出以下要求：一是合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次 購買自住普通商品住房的貸款需求;二是科學合理定價，綜合考慮財務可持續、風險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平;三是提高服務效率，及時審批和發 放符合條件的個人住房貸款;四是有效防范信貸風險，嚴格執行個人住房貸款各項管理規定，加強對住房貸款風險的監測分析;五是建立信息溝通機制，對社會關注 的熱點問題，及時給予回應。 工行隨后表態，該行積極支持符合條件的個人首套住房信貸需求，并對個人住房貸款實行合理定價。工行相關負責人表示，將進一步合理配置貸款規模，及時滿足客戶的用款需求。同時，大力推廣應用分類審批技術，進一步提高個人住房貸款的審查審批效率，加快個人住房貸款審批。 中行也表示，在今年新投放的個人住房貸款中，近九成的資金用于支持居民家庭首次購買自住普通商品住房。對個人住房貸款進行合理科學定價，將利率控制在合理水平。在借款人申請材料完整、符合信貸條件的情況下，中國銀行個人住房貸款審批時間通常在幾個工作日內就可完成。 “現在我們還是基準利率，沒有優惠，可能一個月后會下調，不過現在還說不準”，在北京房山一家樓盤現場，一家國有大行的房貸業務人員介紹。 而一些銀行已經開始行動。 據興業銀行望京地區某支行的個貸業務人員介紹，該行已經收到北京分行的內部郵件，首套房房貸利率由此前上浮10%下調為上浮5%。 “春節以來我們一直是上浮10%，這是剛剛下發的郵件”，該業務人員稱。 然而大多數銀行目前仍然按兵不動，保持原有的房貸政策。 “央行此次座談不是強制性政策，也沒有形成文件，只能算是一種窗口指導，并沒有要求各家銀行一定要下調利率或者一定如何調整，目前我們銀行的房貸政策還是沒有變化”，一位股份制銀行的相關人士透露。 這與記者走訪銀行網點和在售樓盤得到的答案一致。 “目前我們合作的所有銀行的房貸利率都是基準利率上浮10%，但是我們正在談另幾家銀行，可能到時候能拿到相對低一些的利率”，一家新開樓盤的售樓人員告訴記者。 大興區某樓盤的售樓人員告訴記者，目前該樓盤合作的銀行是建行和交行，首套房房貸利率是基準利率上浮5%。 房山某樓盤的合作銀行為中行、建行和農行，該項目首套房房貸款利率為基準利率;另一家位于北京四環附近的新開樓盤合作銀行為中信銀行、工行和北京銀行，這三家銀行目前也維持基準利率。 “在銀行房貸政策普遍收緊的情況下，跟房地產合作的銀行利率也不相同，這取決于房地產開發商和銀行的關系，有一些開發商可以拿到相對低一些的利率， 有一些則不能。但是現在利率整體上還是比2013年同期高，去年很多樓盤都能拿到折扣利率，而今年最好的情況也就是基準利率”，一家售樓處的銀行業務員 稱。 高企的成本 從2012年開始，房貸似乎成為一道不受歡迎的菜肴，開始陸續從各家中資銀行的餐桌中撤去。 2012年年初，各家銀行房貸政策收緊，首套房房貸利率幾乎都維持基準利率或上浮10%。而當時央行提出要“滿足首次購房家庭的貸款需求”后，房貸利率雖有小幅松動但仍然未像此前那樣大面積給出10%-15%的優惠折扣。 “我們銀行的資金成本很高，所以現在額度大部分都做小微貸款，很多支行都停止了房貸，你可以去大行看看”，一家股份制銀行的個貸業務人員曾如此“介紹”。 2013年年初，房貸優惠利率重出江湖，但也未維持多久，便在年中流動性緊張的影響下銷聲匿跡。今年開年，本應是房貸額度寬松的時期，實際上卻是捉襟見肘。 “今年的額度整體偏緊，房貸利率優惠估計不太可能申請得到”，一家股份制銀行的個貸人員告訴記者。 搜房網金融服務平臺2月份公布的數據顯示，中資行中，除招行和交行仍有優惠以外，當時其他銀行的房貸利率均在基準利率及以上。 央行發布的《2014年第一季度中國貨幣政策執行報告》顯示，截至3月末，主要金融機構(含外資)房地產貸款余額為15.4 萬億元，同比增長18.8%，增速比上年末回落0.3個百分點。其中，個人住房貸款余額為9.5萬億元，同比增長20.2%，增速比上年末低0.8個百分 點;第一季度，新增房地產貸款7971億元，占各項貸款新增額的26.4%，比上年全年低1.7個百分點。 另一家專業貸款機構統計數據顯示，2014年一季度房貸市場的交易量同比去年下降了50%。 外資行房貸優惠漸遠 在中資行額度緊張、普遍收緊房貸政策的時候，外資行的優惠利率曾一度出現在人們的視線。然而目前，外資行也開始收起優惠。 渣打銀行在接受本報記者采訪時回復，渣打人民幣房貸業務嚴格執行差別化信貸政策，貸款利率方面，首套房貸款，渣打銀行會按照客戶的綜合資信情況給予相應優惠，優惠利率最低可申請央行基準利率;二套房則執行央行基準利率的1.1倍。 此前的8.5折、9折利率也幾乎在外資行銷聲匿跡。甚至有的外資行出現了比中資行更為嚴厲的房貸政策。 “我們首套房利率目前是根據基準利率上浮20%”，東亞銀行北京分行的業務人員告訴記者。 “即便是此前有優惠的時候，外資銀行對于客戶本身的資質要求也很高，且對于貸款的房屋也有諸多要求，比如樓齡基本不能超過十年，貸款數額最好在 150萬元以上，因為他們主攻高端客戶”，一位中資行的個貸人員稱，“外資行做住房貸款更多的目的是通過房貸業務帶動其他資金、理財業務發展”。 來自：中國建筑新聞網
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2014年05月中國有3億人將要買房 樓市進入"換擋期"而非"跳樓"
和“拐點”問題就多了起來，樓市“崩盤論”也不脛而走，甚至有一些地方政府開始醞釀為樓市松綁，就比如香港特區政府最近的一項做法：鑒于最近樓市持續疲軟，準備于近期著手調整“辣招”(樓市相關政策)，將放寬購房者換樓期限。但筆者認為，不少判斷都屬于過度反應，2014年可能是內地樓市的一個拐點，但不是“跳樓”，而是“下樓”。也就是說，房價會停止上漲，或適當下調，但不會大幅下跌。 分析市場行情，最基本的功課是分析供求關系。那么，房子的需求怎樣?重點需要分析一下剛性需求。 房子的剛性需求主要源于婚齡人口的多少。建國以來，我國曾有過三次出生高峰期。第一次出現在1949年至1959年。當時國家實行鼓勵生育的政策，人口增長率將近300%; 第二次出現在1962年至1965年，持續至1973年;第三次是1985年至1995年，主要是六十年代出生的那一批人進入婚育年齡，造就了生育高峰期，據相關學者計算，第三次高峰期人口出生數量有1.24億左右，接近當前全國人口的10%。未來十年，1985年至1995年出生的人群進入婚嫁年齡，這是支撐住房剛需的主力軍。另有統計數字表明，目前，中國20-24歲人口比例為9.0%，25-29歲人口比例為8.0%，30-34歲人口比例為7.4%，都處于較高水平，累計將有3.3億人口處于成家立業購房階段。 3.3億人分為兩類，一類是城鎮人口，一類是農村人口。最近一次人口普查的結果，兩者各占一半。約1.6億的城鎮年輕人絕大多數是獨生子女，兩個人購房的經濟來源不僅僅靠自己，還有兩個家庭的經濟支持，購買一套房子不算太難。農村的這部分年輕人，經濟能力要弱一些，但他們以上學、打工等多種途徑進入城市后，絕大多數人不準備回到鄉村定居，這是不爭的事實，就算其中有50%的人具有購房能力，也是一個不小的群體。以此來看，未來十年，中國擁有2億多人的住房消費群體。 那么，房子的供應量又如何呢?住房用地供應量是反映住房供應量的最直接的指標。來自國土資源部的數據顯示，2013年中國的住房用地供應量相當于前5年平均實際供應量的143%，創歷史新高。也就是說，前5年住房供應量小，是造成房價上漲的一個重要因素，今年住房供應量增大，會拉低房價。此外，隨著房地產暴利時代的結束，一部分炒房者主動撤資，也使二手房的供應量增加; 隨著去年以來大批保障性住房竣工，以及全國棚戶區改造工程的全面鋪開，又增加了住房的供應量。 綜合分析住房的供求關系可以看出，剛性需求是實實在在的，住房供應量是在逐漸增加的，住房投資性需求是在逐漸縮水的。這些因素造就了目前的房地產“換擋期”，就是從快速增長轉向理性平穩增長。 “換擋期”是一次調整、整合，是擠泡沫的階段。房價在總體穩定的情況下，不排除會在一段時間下跌，也不排除某些地方的房價會出現“跳樓價”。房價下跌的幅度，取決于投資性需求所占的比重，投資性需求占得越多，下跌的幅度會越大。比如，溫州、神木等地的房價不是靠剛需支撐，而是炒起來的，“大起大落”原本就是“炒房”的宿命，不值得大驚小怪。所以，對上海和全國絕大部分城市來說，房價不是在“跳樓”，而是在“下樓”。 來自：中國建筑新聞網
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2014年05月房價上漲城市數創新低 樓市明確進入周期性調整
、房價回落在未來的一段時間內將會持續。 房價回落趨勢已明 根據國家統計局發布的數據，在新建商品住宅的價格方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有8個，持平的城市有18個，上漲的城市有44個。而在二手住房的價格方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有22個，持平的城市有13個，上漲的城市僅有35個。 新建商品住宅價格出現上漲的城市個數進入“40”的區間，這是自2012年年底以來的首次，與今年1月到3月，分別為62個、57個、56個的房價上漲城市數量相比，4月房價上漲城市的數量出現了明顯下滑。 相較之下，二手住宅價格的變化更是明顯，出現上漲的城市個數與未漲城市的個數首次持平，價格上漲城市數量僅為35個也創下這一數據的新低。 除了環比價格上漲的城市個數之外，4月70城市環比平均價格指數同樣出現大幅度的漲幅回落。新建商品住宅和二手房的環比平均價格指數上漲分別僅為0.06和0.07，盡管這一數據已經連續數月收窄回落，但漲幅僅出現在小數點兩位之后，還是創下2012年年底以來的新低。 在連續出現價格下跌的杭州等城市的引領下，價格調整城市從點開始蔓延到塊狀，華東區域整體樓市出現頹勢，杭州、寧波、無錫、溫州、金華、安慶、九江、贛州均出現價格下跌。在中原地產首席分析師張大偉看來，4月浙江、江蘇、江西等華東省份已經出現區域性的房價下跌，調整的速度在加快。 資金緊張、供需逆轉加速市場調整 盡管國家統計局城市司高級統計師劉建偉在解讀4月份房價數據時，謹慎地使用了“總體平穩小幅上升、漲幅繼續收窄”這樣的字眼，但市場的現實和此前不斷出爐的房地產核心指標數據已經表明中國樓市正在經歷一次轉折性的變化。 在張大偉看來，相比2008年、2011年出現的因政策調整而導致的市場回落，2014年調整的主要原因在于資金價(1292.50, -0.90, -0.07%)格上漲導致房地產按揭、開發信貸收緊；以及全國總體樓市供應告別絕對短缺，三、四線城市出現供應過剩而產生的供需逆轉。“這次樓市變化是歷史上首次出現的因為非政策因素導致的市場蕭條，這可能會導致本輪調整周期和深度較長，特別是非核心城市、非城市核心區，都有可能出現明顯的價格調整。” 就在上周，國家統計局公布的1－4月房地產運行情況的各項數據顯示，被視為判斷房地產業發展狀況的各項核心指標——開發投資增速、新開工面積、成交量、到位資金數量、國房景氣指數等等，幾乎全線回落。 其中，2014年4月商品住宅銷售面積與3月相比明顯回落，環比降幅高達20.8%。鏈家地產[微博]市場研究部研究員張旭表示，按照往年慣例，4月商品住宅銷售面積一般低于3月和5月。而今年市場冷淡，需求觀望情緒濃重，入市積極性降低也對商品住宅的銷售造成了較大的影響。 統計局的數據顯示，2014年1－4月，房地產到位資金37200億元，同比上漲4.5%，漲幅較上月減少2.1個百分點。其中，定金及預收款9019億元，同比下降7.8%，個人按揭貸款4238億元，同比下降3.1%，為2012年下半年以來首次出現同比下降。 “在信貸收緊、資金壓力、自住房供應等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場預判已經出現轉向，購房者觀望情緒增多，供需格局悄然生變。”張大偉表示。 地方松綁樓市調控難抵市場頹勢 房價的逐漸回落讓越來越多的城市坐不住了。自4月底開始，以南寧為代表的10多個城市開始從不同方向調整現行的房地產政策，試圖通過政策上的松綁重啟樓市。隨著房價調整的趨勢明確，地方救市的積極性更是明顯增加。 然而，在眾多業內人士看來，在資金面沒有出現明顯好轉的情況下，地方政府松綁樓市的做法并不能夠改變市場調整的大勢。 就在上周，中國人民銀行[微博]召開住房金融服務專題座談會，監管層自去年四季度以來首度發聲，要求商業銀行對首套房房貸需求給予支持。但是，由于貨幣政策趨于從緊的現狀并未改變，也使得人們對商業銀行能夠在多大程度上放寬房貸發放存有疑問。 在張大偉看來，樓市供需結構已經出現變化，房地產市場正在進行趨勢性的調整，除非貨幣政策發生大的變化，否則地方政府救市不能改變房地產調整趨勢。 來自：百度樂居
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2014年05月天津武清樓市藍印政策取消后 下一張牌是什么？
23分鐘即可抵達武清站。檢票口外，“最后的瘋狂”“搶購藍印戶口，快來趕末班車”之類的廣告標牌幾乎充斥著火車站通道，正中央的位置還有樓盤的沙盤和咨詢人員，向來往的乘客發送宣傳單。 一出站，即可看到大大的“藍印戶口咨詢處”和大廳周圍各種嶄新的樓盤廣告，咨詢處的接待人員告訴記者，自從說藍印戶口要取消，每天都有大量的外地看房者前來。 “最近接待的幾乎都是外地來買房辦藍印戶口的，之前政策不夠明確，很多人擔心手續辦的慢趕不及藍印戶口的最后期限，后來明確5月31號之前網簽的都可以享受之前藍印戶口的政策，開發商才開始‘砸錢’投入大量廣告。”接待人員說。 記者跟隨銷售人員一起乘出租車來到了一家售樓中心。路上，到處可見新建的高樓，高聳的“搶藍印”的廣告牌。“以前周末人多，現在周一到周五也有不少人來咨詢，畢竟時間太緊了。都來搶。旁邊有個樓盤剛開盤，這一周就賣了180多套。” 來自江蘇的吳先生夫婦專門趕來為自己兩歲的孫女買藍印戶口房。“在我們當地考上好大學不容易，40萬元相當于給孩子的未來投資，也算值了。”吳先生說。 跟他一樣抱著這種想法的人不在少數。據介紹，河南、河北、安徽購房者是天津藍印戶口的主力軍，他們其中大部分是在北京工作但無法落戶，孩子從初中二年級左右從老家轉到天津來參加中考，然后在天津讀三年高中。周一到周五寄宿，周末回北京跟父母團聚。 近期，武清區樓市成交量大漲。天津市房管局數據顯示，自4月18日藍印戶口將取消的消息發布后，4月19日至28日武清區10天的總成交量達到981套，同比增加兩倍以上；但平均價格保持在每平方米6500元左右，同比持平。 然而，吳先生在選房的過程中就發現，既滿足宜居條件，又符合剛好40萬元門檻的房源幾乎很難尋覓。下手早的人早已經把性價比高的戶型搶走，現在剩下的要么就是超出價格較多，要不就是戶型實在很差。 “我們剛開盤兩三天，最好賣的是75平方米和90平方米的，已經售完了，剩下的要不就是戶型大點的，但是價錢得高好幾萬元。”一家樓盤的銷售經理告訴記者。 據了解，近期當地不少樓盤借著“末班車”偷偷漲價，有的每平方米漲了100元－200元，有的直接在總價上一口加了3萬元－5萬元。“反正現在是賣房市場，不搶，政策不等人！” 下一張牌是什么？ “5月31號之后，樓市肯定會有3到5個月的觀望期，房價應該會呈現一定程度的下跌。但是，各大開發商因為藍印戶口的末班車已經賺得盆缽滿貫了，撐個半年沒問題。”一位不愿具名的從事房地產銷售近十年的人士這樣估計。 藍印戶口政策取消后，武清樓市的下一張牌是什么？京津冀一體化會給武清帶來什么機會？ 記者走訪了不少售樓中心，但是發現目前為止，尚沒有人打出“京津冀一體化”這張牌，也沒有售樓人員對這個提法有什么概念。 售樓人員王芳告訴記者，“京津冀一體化”對本地人來說肯定是個好事，但是武清的樓市倒沒有像保定和廊坊那樣瘋狂，還是比較平穩的。前段時間這個消息出來之后，也有人來武清看房投資，但是并不多。“關于5月31號之后的銷售計劃，目前還沒有收到任何通知，都先把‘藍印戶口’的末班車給做好再說。” “京津冀一體化當然是個好事，但是要指望它短期內能改變武清多少，這也不現實。不一定非得轉移、承接多少個項目，把開發區現有的項目做好，把正在進行的進度加快，這才是實打實的。”從事房地產銷售的武清本地小伙張克超說。 張克超所說的武清開發區，是1991年12月28日經國務院批準設立的國家級高新技術產業園區。位于京津之間，規劃面積30平方公里，遠期控制規劃總面積93平方公里。其中一期7.4平方公里、二期7.6平方公里已出讓完畢，三期15平方公里正在招商。 “目前，三星、LG、亞馬遜運營中心、當當網都有廠房在這，還有一些企業前兩年就已經在開發區拿地了但建設進度比較慢，京津冀一體化政策出來之后，最近廠房加速建起來了。這就是我看到的最具體的變化。接下來肯定也會有一些承接北京的產業項目，但是目前還不知道。”張克強說，武清這里交通便利，有環渤海物流[0.00% 資金 研報]中心，所以物流產業是發展首選，輕工業也有發展前景。 不可忽視的當地剛需 不少售樓人員堅持稱，武清現在新開發的房子主要供應剛需人群，不存在過多泡沫。大多售樓人員給出的比例是，在武清，純粹為了買藍印戶口的市場占總體房地產市場的30%－50%，其余都為本地人剛需。 記者在武清看到，武清的綠化范圍十分廣泛，道路寬敞，而且有大片的水域，京杭大運河就從城中穿過。武清老城區車輛并不少，即使不在上下班高峰也有堵車的情況。 當地居民70歲邢大爺告訴記者，武清人比較安逸，很多年輕人即便去外地上學了還是愿意回到天津、回到武清來工作生活，因為這里發展不錯，房價又不高，因為武清開發區吸引公司進駐，就業機會也越來越多，“生活沒有那么費勁”。 張克超也佐證了這一觀點，身為“90后”的他讀大學之后又選擇了回到武清工作。據他介紹，他的初中同學有60%以上都選擇了留在本地工作。“畢竟，這里直轄市的政策都能享受到，離天津市區和北京都很近，到哪都很方便。干嗎離開呢？” “武清常住人口有100萬，其中城區大概30萬人左右。而近幾年開發的房地產頂多也就滿足了10萬人的住房需求，本地人改善住房需求強烈，鄉鎮人口有不少也想往武清城區搬遷，所以大多是剛需盤。還有很多一部分是北京、天津人在這里買的別墅，因為這里的綠化、環境都比城市好不少，而且靠著京杭大運河，很適合居住。”一位姓馮的銷售經理這樣說。 接下來，武清開發商會有哪些轉型？業內人士認為，最直接的轉變就是戶型的改變。之前由于藍印戶口‘40萬’的限制，很多開發商都只開發樓價40萬左右的小戶型(60－70平方米)，其實居住起來并不太適宜，很多設計并不人性化。現在藍印戶口要取消，開發商再開發房子要更考慮人居住的各方面細節，包括戶型設計(轉而做80－90平方米的主打戶型)、綠化等等。 此外，還有分析指出，武清可以打“京津冀一體化”政策牌，但短期內不見得會有效果。“武清藍印戶口政策取消后的這幾年，不建議投資。而自住、養老還是不錯的選擇，因為其綠化、交通、區位確實有優勢。”一位在武清從事房地產開發的商人這樣預測。 來自：百度樂居
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2014年05月21世紀不動產：調整走到市場之前
; 據盧航介紹，21世紀不動產集團高層今年春節過后匯總各區域的信息后，經過認真調研后發現，這次房地產的調整，是市場因素導致的，與往年政策因素主導的調整有很大不同，如果沒有政策方面大的干預，這次調整的時期會比較長，所以及早作出了部署。在主動壓縮、優化部分門店的同時，21世紀不動產也在加快特許加盟業務的發展，僅今年就增加了一百多家特許加盟店，門店數量的增長今年在全國同行應該是最多的。 盧航認為，作為市場化程度最高的行業，房地產經紀機構本身就應該敏銳把握市場脈膊，隨時調整城市區域尤其是城市門店的布局，所以，中介門店的開和關，是非常正常的事。市場火的時候，當然會迅速增開門店，市場交易不太好的時候，就會適當關一些門店，這也叫市場化配置資源。了解這個行業的人，早就對此見慣不驚了。 除了優化一些區域的門店布局，加快特許加盟業務以外，21世紀不動產還對各個事業部進行了重新整合。重點是發展兩塊業務，一是一二手房聯動。今年1-4月，通過21世紀不動產代理的新房和商業地產業務，均有較大增長。二是拓展房地產金融業務。21世紀不動產發現去年底以來房地產信貸一直偏緊，但企業對信貸的需求并未減少。所以集團就利用自己的資金平臺，加快了信貸資金的融通、擔保等業務的發展，增幅也很可觀。 盧航還發表了對5月13日央行有關住房金融服務座談會的看法。他認為，央行固然是站在講政治的高度，穩定經濟增長的高度，民生的高度，要求各商業銀行確保普通商品住房尤其是首套住房貸款的利率要合理，且應加快審批和放款效率，但銀行現在都已市場化，是上市公司，追求利潤是它們的天然驅動力。根據央行的要求，短期來看，商業銀行可能會控制首套房的利率，使之向基準利率回歸，也會加快發放已審批的住房貸款，但長期來看，政策與市場的矛盾仍然存在。在實行額度制管理的背景下，在利率越來越市場化的背景下，住房貸款利率已是微利，如何調動銀行的積極性，需要尋找更加合理、長效的機制。 來自：百度樂居
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2014年05月京津冀協同發展新變量：邯鄲加入首都經濟圈副中心角逐..
大學京津冀發展研究中心常務副主任張貴認為，從京津冀區域發展層次來看，邯鄲應定位為功能型城市。 邯鄲如何定位 首都經貿大學首都經濟研究所所長祝爾娟認為，京津冀城市圈應該是朝著由雙核向多元、多個中心與多核心這樣一個方向發展。 “現在急需要發展一些大城市、中心城市，發揮吸納人口、吸納產業的作用，在一定程度上緩解北京、天津兩個超大城市的產業、人口壓力。”祝爾娟稱。 而對于邯鄲提出的打造首都經濟圈南部副中心城市的目標，河北大學區域經濟研究所研究員陳志國認為，邯鄲是中原經濟區的一個重要城市，但是否要做首都經濟圈的副中心值得研究。 邯鄲2013年地區總值為3061億元，排名河北第三，僅僅次于唐山的6121億元，石家莊的4863億元。另邯鄲2013年全市年末總人口達到1011.95萬人，與石家莊的年末全市常住人口1049.98萬人，差距也不大。 但邯鄲當前產業比較單一，工業中沒有高級加工業，第三產業的現代服務業也發展不足。其次市區人口只有100多萬，而要達到副中心，人口需要達到300萬-500萬。 邯鄲要做中心城市的說法，早已有之。 2014年邯鄲政府工作報告提出，邯鄲要按照“中原經濟區內具有重要影響力的中心城市、中原經濟區與環渤海等經濟區域合作交流的北部門戶”的發展定位，形成全市“一盤棋”的工作格局。 21世紀經濟報道了解到，目前河北對邯鄲的定位是打造成為首都經濟圈與中原經濟區交界地區的中心城市。 此前河北省政府的2014年政府工作報告中提出，構筑以京津兩個特大城市為核心，石家莊、唐山兩大城市為區域中心，其他設區市為支點的層級合理的城鎮體系。 擬定中的《河北省新型城鎮化規劃》也提出，石家莊定位為京津冀城市群南部副中心城市，唐山建成東北部副中心城市，邯鄲則定位為晉冀魯豫接壤地區中心城市。 張貴認為，邯鄲盡管提出了首都經濟圈南部副中心城市的概念，但是可能不能與石家莊對等。 張貴稱，城市的區域發展層次包括區域中心、區域次中心、功能城市，當前京津冀城市群有京津兩個區域中心城市，其余的11個城市，唐山或者石家莊可以視為區域次中心，邯鄲應該算是功能型城市。 面臨轉型壓力 21世紀經濟報道了解到，在5月河北省政府京津冀協同發展戰略調研組調研期間，衡水、秦皇島等地也提出了類似的發展想法。 比如衡水提出，緊緊圍繞打造京津冀區域交通物流樞紐、京津綠色農產品(000061,股吧)供應基地、京津生態屏障保護基地、京津技術成果轉化基地、京津教育醫療和休閑養生功能疏散基地等。 祝爾娟則認為，一個城市到底如何定位，要看其源稟賦、環境承載的情況等等方面。像衡水有75平方公里的衡水湖，對生態環境起到了一個很大的調節作用。這說明其經濟發展有很大空間，而且它不像邯鄲那樣有特別重的工業。因此借著北京產業轉移的這個機會，它可以引進一些生態型產業。 邯鄲未來不管是作為副中心還是功能型城市，都面臨轉型。 祝爾娟認為，邯鄲目前工業重型化嚴重，同時產業的初級加工比重大，產業層次比較低。下一步也急需要產業結構調整。 “尤其在低碳、"聯防聯控"的這樣一個形勢下，一定要進行產業升級。”他說。 根據了解，邯鄲2013年產量最大的幾類產品是，粗鋼產量4484萬噸，鋼材5119萬噸，生鐵3714萬噸，洗煤2361萬噸，焦炭1682萬噸，布12.4億米。（編輯 吳紅纓） 來自：和訊新聞
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2014年05月匆忙救房市將徹底綁架中國經濟
取消房市稅收限制，開始醞釀放寬房貸政策等。一句話，開始絞盡心思試圖出臺措施對房地產進行所謂的救市。 在房價瘋漲時，一些地方政府無動于衷、彈冠相慶，既是中央下達調控措施也是陽奉陰違、軟硬兼施、消極對待，最終使得一輪又一輪樓市調控政策無果而終，房價越調越高。而房市稍有下行跡象，房價稍有松動，一些地方政府就驚慌失措、如臨大敵，急迫出臺救市措施。 不可否認，房地產下行對GDP增長確有影響，制約地方稅收、土地財政繼續瘋狂增長。但是，在目前房地產泡沫風險巨大情況下，房價出現拐點，房價滯漲或者略降，對于防止房地產泡沫陡然破裂導致崩盤對經濟帶來毀滅性影響來說是一個溫和的好現象。同時，目前中國房價是在瘋狂上漲勢頭中剛剛出現的一點點回頭和松動跡象而已，僅僅是成交量出現了大的滑坡。說明供需雙方博弈在加深，市場拉鋸程度在加劇而已。并沒有到了泡沫全面破滅，房地產將要崩盤的地步。絕對不到所謂的救市時候。 如果匆忙救市可能重蹈2008年導致調控前功盡棄、房價暴漲，房地產深度綁架中國經濟的情況。當前的樓市，與2008年樓市情形極為相似。這難免讓人聯想到2008年全國樓市低谷期的中央和地方政府救市方式。為了拉動經濟，中央政府、央行、銀監會和地方政府連續出臺了提振樓市的系列政策。2008年12月20日國務院下發《關于促進房地產健康發展的若干意見》，明確要求“加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度”、“住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策”、“將個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅，改為超過2年(含2年)轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。”央行將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍;最低首付款比例調整為20%等一系列刺激住房的救市政策。當時除下調公積金貸款首付及放寬貸款年限外，部分城市還出臺了減免稅費或直接給予財政補貼等政策。 這些舉措對應對2008年金融危機確實起到了一定作用，但其負面效應也是明顯的。不但使得2008年前一兩年的樓市調控出現的房價下行跡象徹底前功盡棄，而且從此導致房地產一路瘋狂，房價一路暴漲，即使后來中央先后出臺了新老國五條、國八條、國十條等一系列調控措施，再也沒有遏制住野馬般狂奔暴漲的房價。 同樣是應對金融危機，美國對待房價暴跌卻采取了完全市場化不予干預的措施。從2000年到2006年，美國家庭房地產的總價值上升了7萬億美元(相當于每戶上漲大約7千美元)。許多居民都進行了房地產的再融資，將先前的房貸轉手，或動用自己的儲蓄。然而，2008年金融危機爆發，使得2009年年初，美國居民房屋的平均價格自2006年的峰值降低了30%。房價降低導致的財富效應快速消退，美國政府并沒有進行任何干預，這使得美國經濟從房地產中成功解救出來。走上了今天更加穩固復蘇、快速攀升的路子。 目前，中國應該吸取2008年金融危機時期盲目救助房地產的深刻教訓，應該學習借鑒美國的成功經驗。對于目前的房地產走勢一定要放給市場，由市場這只無形之手調節和指揮，政府這只閑不住的手不能再伸向房地產領域，不能再去助漲房價了。 必須認識到目前房地產體量龐大，不再是以前說救就能救的產業。如今繼續使用救市的方法維持高房價，將使中國經濟進一步被房地產綁架。最終結果是由目前可控的經濟金融風險轉為完全失去控制，由目前還有軟著陸可能轉變為必須硬著陸，這對中國經濟的打擊將是致命性的。 來自：中國建筑新聞網
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2014年05月土地財政下現摞荒：房企搶地不開發致百姓無地可耕
各地政府便紛紛出手救市，先是南寧、長沙、無錫、杭州蕭山區等地相繼出臺了松綁限購、下調購房入戶標準等措施，繼而天津濱海區、福州、鄭州官方也放出消息，擬分類、分地區對購房政策進行調整。 政府這一舉動，被媒體解讀為地方對土地財政的依賴使然。而在對土地財政的高度依賴之下，也滋生了另外一種怪相，各地政府爭先賣地，房企競相搶地，搶完之后卻又不急于開發，導致農田閑置摞荒，百姓無地可耕。 黃埠村的哀嘆 “一半是海水，一半是火焰”，這句話因王朔的同名小說而一度風靡于80年代。如今，在山東省昌樂縣與壽光縣交界處，一半是蔬菜滿棚一半是垃圾如山的場景，再度演繹王朔描繪的“奇觀”。 據當地村民介紹，山東省濰坊市昌樂縣黃埠村與蔬菜之鄉壽光緊密相鄰，近年來當地群眾受壽光的影響，都搞起了設施蔬菜的種植，并且隨著大家對無公害蔬菜的認知，蔬菜批發價格也是一路走高，家里只要有個七八畝地，一年下來便能掙個10來萬元。因此這個村莊也是當地有名的富裕村，幾乎家家戶戶都修了新房，買了新車。 但是這樣的好日子從2011年開始逐漸畫上了句號。由于招商引資企業需要占地，黃埠村村民突然有一天被通知到村委會領土地補償款，說耕地被占用了。一畝地連同大棚、地上附著物、青苗補償款共補償5萬元，土地面積的界定以棚內面積為準。 一份由黃埠村村民委員會與村民簽訂的《拆遷補償協議書》內容顯示：根據《英軒重工地塊拆遷方案》雙方簽訂如下協議，乙方簽訂協議，支取人口安置費20多萬元。拆遷時間為2012年10月10日至10月25日。10月25日下午6：00由開發區組織統一驗收，所有地面附著物必須清除干凈。乙方未能在10月25日完成拆遷的戶，甲方根據評估價格依法拆除。 令簽訂協議的村民沒想到的是，他們賴以生存的大棚被拆除之后，土地竟一直荒蕪了下去，而有兩三家堅持沒有讓拆除的住戶，依舊在自己的土地上種植大棚，一年能掙十來萬，這兩年掙的錢基本上都趕上了大家拿到手的補償款。 “早早的就不叫我們種了，他們征過去后就這么一直荒著，有的都荒了三年多了，西邊荒的時間更長，有五年了。”該村一位李姓村民氣憤地對《中國產經新聞》記者抱怨。 而對于黃埠村村民反映的情況，昌樂經濟開發區管委會呂書記早有耳聞。他在接受《中國產經新聞》記者采訪時稱，由于上述問題都屬于歷史遺留問題，上一任開發區主任剛剛調離這個工作崗位，而他今年年初剛剛上任，也沒有什么可行的辦法解決村民的訴求，但他今后會研究找到一個可行的方法，既能保證園區發展，又不讓老百姓吃虧，未來不再讓類似的事情發生。 摞荒背后的隱性利益 土地摞荒絕不僅僅是個案，在巨額隱性利益背后，土地閑置兩年就無償收回的相關規定形同虛設。 公開資料顯示，2014年4月，南京新街口商業街后面東鐵管巷五個地塊進入破土動工倒計時，官方召開的新聞發布會稱，這里將建設成商業辦公綜合體和五星級酒店，并打造成南京的新地標。而上述地塊，在此之前已經閑置達10年之久。 隨后《每日經濟新聞》發表文章稱，上述地塊雖然一直被閑置，但價格已水漲船高。據南京業內人士估算，該地塊已由5.45億元漲至22億元，總價上漲超過16億元。 而這種現象，在海南省也不鮮見。據海南省國土環境資源廳最新公布的閑置土地名單顯示，近80%以上的閑置土地為房地產企業所占，閑置時間從2年到10年以上的都有，其中也不乏知名房企。《央視財經》也曾報道稱，有房企2000萬元在海南拿地啥都不干凈賺12個億。 記者在海南采訪期間也發現，海南省沿海岸線地塊大多已“名花有主”，但如今，這些被圈數年的地塊極大部分被荒草覆蓋，還有相當大一部分以聯合開發的名義轉讓。海口市一知名國企更是一次性取得數千畝片區用地，并承接了該區域的基礎設施建設，開發期間由于海口市政府需要用地，再由企業劃轉部分地塊還給政府，如此“土地流轉”引起不小非議。 據2014年4月8日是《中國證券期貨》報道，在河南商丘市的夏邑縣，縣農村信用社幾年前拿到該縣城北環西段南側的300多畝地，但是因為不知道如何操作，閑置至今。據不完全統計，商丘市多地信用社、農商行已囤地千畝，動用資金達數億。 如何徹底解決百姓的土地摞荒之殤，相關各方也在積極探索。江津市政府農辦的一位工作人員撰文稱，各級政府應該加大《基本農田保護條例》的執法力度，逐步建立起適應市場農業的宏觀調控機制，社會監督機制和獎懲機制，使保護耕地、防止土地流失成為全社會的自覺行為。對棄耕摞荒問題，可采取鼓勵扶持等綜合措施，在農民自愿的前提下，進一步加大土地流轉力度，發展規模經濟，推進產業化經營。 來自：新浪財經
