一線城市房租飆升暗藏利益鏈

源源不斷在支撐租金上漲外，還受房價、地價、中介等相關利益體鏈條影響。尤其是中介壟斷房源放大供需矛盾，哄抬價格是背后一大推手。專家建議，地方政府在堅持商品房市場調控的同時，對租房市場加強管控，盤活存量，增加供應，最大程度降低相關利益鏈對租金價格的擾動。  困境  “夾心層”夢斷高房租  位于北京三環邊魏公村小區的一套不到45平方米的兩居室，其中一間臥室面積不足8平方米，從門口望去，右邊靠墻放著一張單人床，左邊則是一張上下床鋪，中間的地上還鋪著涼席。小張說，這間房是他和其他3個男生居住。而另一間面積稍大但也不到10平方米的房間，兩張1.2米寬的床拼在一起，由3個女生合住。  小張說：“就是這樣一套房子，2010年每月租金3000元，2011年漲到3600元，去年漲到4200，現在已經漲到5500元了，房東還說我們住了好幾年，是老客戶，說算照顧我們”。  “我們幾個是大學同學，有的因為讀了研剛開始工作，也有像我這樣工作了兩三個年頭。但這幾年我工資沒怎么見漲，房租倒快翻了倍。”小張說，由于房租不斷上漲，他們這套房子的合租者也從最初的4個人增加到現在的7個人。  小張說，生活在這樣擁擠得不像樣的屋子里，已經毫無歸屬感，甚至覺得已經無夢可做。雖然小張的生活狀態并不能代表所有的租房者，但在北京等一線城市中并不少見。  曾在北京工作的小韓是一個IT白領，月入4500元“之前覺得在北京靠自己買房幾乎是癡人說夢，但現在不僅買不起，也租不起了。”小韓介紹說，他之前和同事合租一個兩居室，平均分攤下來個人月負擔租金1800元。“我是個男孩子，住所也沒有多挑剔，但就是這樣，雖然盡量節省著，但刨去吃飯、交通、通信和必要的人情費用，已基本屬于"月光"狀態”。  “而現在的保障房都是針對低收入群體，像我們這樣的"夾心層"是沒有資格買的，公租房更是沒見過。”小韓抱怨道。生活負擔過重的他已于5月離開北京回到了內蒙古老家，準備公務員考試。  “房租高企使越來越多的年輕人選擇放棄背井離鄉、自由闖蕩的初衷，離開了打拼多年的大都市。”住房城鄉建設部政策研究中心綜合處處長趙路興在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，房子對于每一個人來說，不是消費品，而是必備品，一個安身之處也是一個人的生存底線。  癥結  環環相扣的利益鏈條  趙路興指出，租房市場較購房市場來說，市場化程度較高，房租基本由供求關系決定。“由于租房需求源源不斷，供給卻跟不上的一邊倒情形，使住房擁有者的提價主動性一再提升”。  一線城市新增人口大部分都是急需住房的年輕人。數據顯示，2011年北京新增人口約60萬人左右，而其中20至39歲的年輕人占比高達68%。  “房價門檻提高，住房需求卻相對集中，再加上限購政策導致部分住房需求積壓在租賃市場，增加了需求人群數量，帶動了房屋租金價格上漲。另外，房價持續加速上漲也導致住房擁有者對租金預期提高。”趙路興說。  以北京為例，在北京租房價格連續44個月上漲的同時，北京房價也從去年11月開始連續10個月同比上漲。統計局數據顯示，截至2013年7月，北京新建商品住宅價格同比上漲18.3%，二手住宅價格也同比上漲15.3%。  土地方面“地王”頻出，也再度影響房價走勢。據了解，在北京農展館地塊以高達7 .3萬元每平方米的樓面價拍出后，該地塊區域內多數開發商都在醞釀重新定價，力爭上調項目售價。而二手房房主更是坐地起價，直接提高售賣價格。  值得注意的是，趙路興指出，除了房地產市場本身異動的影響外，中介也對租房市場價格產生較大影響。  日前，李明的房主就向他表示：“有中介給我電話說周邊房子租房價格都在漲，有很多人都想租，我的這套房大概已漲到4500元，所以我提前和你說一下，這房子租金最少也得4300元，如果覺得不合適你也可以不住。”就這樣，供需矛盾被中介刻意放大后，李明的房租漲了700元，他不得不選擇換房。  對此，廣州一位中介人士告訴記者，我們有時候經常會告知業主，周邊的租賃參考價格是多少，業主也比較愿意了解，看自己是不是租便宜了，這樣一來，整片區域租房價格就會提高不少。  房源被壟斷，價格被哄抬，事實上，中介從中的收益并不僅僅是多收這“三五斗”傭金，“現在中介的主營業務包括一手樓盤銷售代理、二手房和租賃的中介，提高了房租，把你逼到買房，買房人多了，賣的價格還能更高，我們更加賺錢。”上述中介人士告訴記者。  “房價、地價、租價環環相扣，各有影響。”趙路興表示，房屋租賃市場信息混亂、監管難，趁機干擾市場價格也是房租上漲的重要原因。  治理  改善供求打破利益鏈條  “現階段承租者主要是由低收入者、外來務工人員以及大學畢業生等構成。這意味著，房租快速上漲的最大受害者是低收入的租房者，因此，地方政府在堅持購房市場調控的同時，應對租房市場加強管控，以避免城市"夾心層"居無住所。”趙路興指出，穩定房租比控房價更為迫切。  趙路興認為，遏制房租連漲，關鍵是要改變賣方市場格局，增強租客的博弈能力。“一方面是盤活存量、增加供應，另一方面則是加強管理。”  供求關系改善是打破利益鏈條的關鍵，也可以最大程度降低利益鏈各環節對租金幅度的影響。“現階段，對于租房市場究竟有多少房源，多少需求沒有人能弄清楚，因此，應建立一個統一的房源信息庫，了解房源數量，以更好的管理租房市場。”趙路興說  的確，無論是政府還是大型機構，都難以準確統計出租賃房源的總量。據大型中介機構滿堂紅客戶經理周鋒估算，目前廣州可租售的房源大約280萬套。按照廣州市政府出臺的《房屋租賃管理規定》，所有的房源都應該執行備案登記制度，但目前備案的房源非常有限。  武漢市住房保障和房屋管理局開發市場處處長劉震也表示，2010年，武漢對全市租賃房屋有過粗略摸底，總數大約為30多萬套。截至2012年，武漢備案量也僅為7萬套，不足總量的三分之一。  除加強房源備案管理外，行政指引也是有效方法之一。中國三產化、服務化學者賀有利指出，應由住建部牽頭，各城市建立穩定房租和房價工作責任制，保持城市住宅房租和房價穩定，防止暴漲影響經濟健康發展。  事實上，為解決租金價格連續上漲、租房信息混亂等問題，青島市已計劃建立“房屋租賃指導租金”制度，即由政府主管部門根據市場租金價格水平，按照一定的調控方向和調控目標制定房屋租賃指導價格。青島市國土資源和房屋管理局副局長陳立新表示，指導租金并不是限制價格，也不是標準價格，市場租金可以根據指導租金上下浮動，但是也不能偏離基準線太遠。   來自：百度樂居

二手房價高企 剛需買家被迫退市

一手新貨大致處于“空檔期”，貨量少、戶型偏大、價格高的局面未有實質性改善，二手樓市始終能保持交投活躍，這也是重要因素之一。　　不過，二手交投也并未進一步放量，主要受制于兩方面的因素：一是業主叫價始終高企，盤源明顯不足，尤其是中心區剛需盤源較缺。據悉，8月份業主心態強硬、叫價偏高、惜售、反價現象屢見不鮮，盤源不足的情況仍然持續。二是房貸收緊的影響逐漸顯現，部分交易的節奏放緩。部分房貸的放款速度放緩，部分物業的評估價與實際交易價格差距拉大，也有部分業主要求買家增加首付或直接一次性付款。這在一定程度上提高了買家的購房門檻，部分物業的交易因此受阻。　　合富置業分析認為，目前，二手買家有所分化，實力買家承接高價放盤物業；部分買家“向外走”，樓市“夾心層”增多。部分實力較強勁的剛需舊客，價格接受度有所提高，承接前期高價放盤的單位。由調查的情況看，按買家不同經濟承接力，普遍接受的價格升幅集中在5%-10%不等。業主提價幅度超過10%，交易難度明顯加大，若超過20%，則大多淪為“無效盤”，鮮有人問津。　　也有部分買家或因實際承接力不足或心理上無法接受，而“向外走”，或轉投其他低價的片區或降低面積、素質要求，部分買家有所觀望，個別被迫退出二手樓市。據悉，這部分買家以實力有所不足的首置買家相對較多。　　總的來說，由于二手物業價格高企，7、8月份入市的買家不少具有較強的經濟實力。受此影響，7、8月份中心六區二手物業的成交均價高達2.3萬元/㎡，套均總價均接近200萬，其中天河區成交單價接近2.9萬元/㎡，套均總價接近300萬。“賣一買一”的換房改善需求也呈逐月增多的態勢，據合富標準指數數據顯示，8月份二手改善型需求的占比為28.4%，較上月的26.9%有所增加。　　從目前情況看，天河、越秀、海珠、原荔灣等中心市區的樓市“夾心階層”有逐漸增多態勢。這部分買家具有不錯的經濟實力，但距離目標物業的價格仍有一定距離，又不甘心降低物業的面積、素質或地段要求。樓市“夾心層”的增加，主要與樓價不斷走高有關，也與部分買家未能及時出手有一定關系，但也從側面反映了廣州樓市的剛性自用購房需求仍然龐大。　　中心區樓價升幅達20%以上　　8月，中心市區二手樓價升幅較大，達20%以上；次中心地段及近郊升幅稍低，集中15%；遠郊片區樓價升幅較小。　　與7月份比較，大部分區域以及板塊的價格均呈高位企穩，小幅走高的態勢，環比升幅基本集中在1%-2%。不過，也有部分板塊的樓價升幅較大，如原東山板塊、海珠中心板塊、工業大道板塊、天河公園板塊以及原芳村板塊，環比升幅高達2.5%-5%。　　與2012年8月同期比較，天河、海珠、荔灣、越秀等“老四區”的升幅基本在20%左右；番禺、白云、黃埔、蘿崗等副中心區域的價格升幅集中在15%；花都區的升幅較小，約為10%。由板塊看，天河、海珠、荔灣、越秀等中心市區各板塊的價格同比升幅基本在20%左右，其中原東山區板塊、天河區的天河公園、東圃、天河北、海珠區的工業大道以及荔灣區的原芳村板塊，價格升幅較大，高達25%-30%。相對來說，近郊及外圍板塊的價格升幅較小，集中在15%左右，如番禺、白云、黃埔、蘿崗四區的各板塊；升幅較小的板塊主要集中在花都區以及番禺的大石板塊、市橋板塊，升幅僅為10%左右。　　總的來說，地段對物業價值的影響較為明顯。如天河、海珠、原荔灣、越秀等市區的價格高企，同比升幅也較大，大多在兩成以上；番禺、白云、黃埔、蘿崗等副中心及外圍地段的價格相對合理，升幅也相對較小，集中15%；花都、番禺大石、市橋等遠郊地段的價格較低，升幅也較小，約為10%。　　南方日報記者 許蕾   來自：南方網

北京改造閑置鐵路 9條市郊鐵路連接11座新城

加緊制定，除了建設1000公里市區軌道交通，北京還將規劃1000公里市郊鐵路，涉及9條線路，可連接周邊11座新城。建成后，列車時速可提至160公里，距離最遠的新城亦可實現1小時到達中心城。 　　據相關負責人介紹，根據通行時間，有關部門對北京周邊新城做了幾個圈層的劃分：第一個圈層距離中心城在15公里范圍內，出行時間為30分鐘；第二個圈層距離中心城在25公里左右，出行時間為45分鐘；第三個圈層距離中心城在60公里左右，希望達到1小時出行。 　　隸屬河北但與北京關系緊密的燕郊、廊坊、三河都屬于第三個圈層，也有望采用市郊鐵路的方式直通北京。上述負責人解釋說，燕郊、廊坊等地距離北京較遠，在60公里左右，如市郊鐵路運行時速達到160公里左右，從這些地方到中心城設三四站就可以過來，可確保1小時內到達中心城。 　　將改造利用閑置鐵路線 　　據市重大辦總工程師楊廣武透露，2020版市郊鐵路建設規劃是一種新的制式概念，重新規劃的線路將把北京周邊11座新城串聯起來。比如，2020版規劃中的S6線將串聯起順義、通州、亦莊、黃村、房山等新城，市郊鐵路線路還要與中心城地鐵線網銜接，方便乘客換乘。 　　據了解，目前北京既有從北京北站出發通往延慶的市郊鐵路S2線，還有規劃中從地鐵6號線西段終點站通往門頭溝的S1線。其中S2線就是對之前的鐵路線加以改造建成。北京市規劃委相關負責人曾表示，市郊鐵路規劃將考慮對那些利用不充分、處于半閑置狀態的鐵路加以改造利用。 　　“由于近幾年高速鐵路的發展，使原來的鐵路線資源得以釋放。”該負責人稱，通過現有鐵路資源，不僅可以節省投資，還可節約時間。   來自：中國建筑新聞網

六問地王：誰給了房企揮金如土的底氣

王年年有身價節節高”  要到何時？  融創剛在北京斬獲單價“地王”，新鴻基就以217.7億元的價格加冕上海總價地王，總價僅次于當年廣州亞運城的“巨無霸”地塊。  相關新聞：  地王脫韁  多地現地王引熱議 網友稱僅靠約談樓市難降溫  當看到農展館地塊樓面價7.3萬元/平方米時，拋出“25年后北京的房價將達到每平米80萬元”的北師大教授董藩則興奮的在微博表示，“今天下午，融創以21億元及異地建27.8萬平米醫院競得北京農展館地塊，折合樓面價每平米73099元，刷新今年北京單價地王記錄。10萬元的時代迎面而來，80萬元的日子還會遠嗎？！”  地王的出現，直接推漲了周邊地區的房價，與此同時，加速了觀望者的入市速度。  積聚了眾多人氣的一、二線城市量價齊升，而人口相對稀疏的三、四線城市卻面臨著庫存積壓、資金難收回的局面。于是，一、二線城市開始考慮收緊限購政策，而三、四線城市則開始試探著新一輪微調，打著政策擦邊球，希望吸引人口加快住宅銷售量。  溫州松綁了限購政策，蕪湖采用貨幣補貼和稅費優惠的方式鼓勵購房，2013年8月26日，蕪湖發布《關于貫徹執行蕪湖市人民政府關于進一步促進高校畢業生創新創業和穩定就業的實施意見有關事項》，規定本科生買房可免契稅并獲2萬元補助，南京和北京則是在土地出讓政策上做起了文章。  不過與此同時，鄭州則提高了限購門檻，將繳稅年限提升至3年。  不僅如此，與其他一、二線城市收緊政策或維持原有政策不同，深圳的政策出現了些許松動。深圳出臺《關于深圳市2013年享受優惠政策普通住房價格標準的通告》，享受優惠政策普通住房標準的單價核算方式，將調整為單套住房總價核算方式，9月1日起調整。此前，深圳普通住宅優惠價格標準按照單價計算，新標準實施后，根據深圳各區情況，總價標準介于160萬元至390萬元之間。  從表面來看，各地政府是根據當地房地產市場的實際情況采取了“因地制宜”的方針，但從大背景來看，政策松動帶來的傳導效應會影響一、二線城市，觀望情緒有可能進一步松動，購房者提前集中入市會推高房價。  與三、四線城市相比，一、二線城市供給明顯不足，調整城市間的住宅供給結構是化解樓市冰火兩重天的重要途徑。由于人口相對集中，一、二線城市應進一步加大供給，三、四線城市則放緩供給速度。  增加住宅供給需要土地供給的配合，但也需要注意商品住宅用地和保障房用地的平衡。最新公布的數據顯示，2012年深圳市計劃供應土地318公頃，實際供應556.4公頃，超出計劃75%，多供應了近一倍的土地。而同期，深圳市本級土地出讓支出中，保障性住房支出計劃為16.05億元，實際完成支出7.76億元，完成計劃的48%。  住宅用地的供應，并不少，但是高昂的地價只有建設高檔住宅甚至是豪宅才能保證開發商的利潤，而從目前的市場情況來看，普通住宅的缺口是最大的。供給結構的失衡，造成了有效供給不足，進一步推漲了房價。  1問地王：“手中有糧”來自哪里？  剛剛邁過“金九”門檻，土地市場就上演了瘋狂24小時。  9月5日，繼融創以43.24億元北京奪地，并創下全國單價地王紀錄后，24小時內，滬杭蘇三地又連現地王。港企新鴻基旗下公司以217.7億元加冕上海總價地王；隨后，綠地、世茂、濱江在杭州各拿下一宗地，合計總價136.7億元；世茂還在蘇州以47.25億包攬兩塊地，并創造當地單價地王。24小時之間，444.89億元灑在了土地市場。  是誰給了房地產企業在土地市場揮金如土的底氣？  住宅市場銷售的火爆“順利”傳導到了上游市場，開發商“手中有糧、心中不慌”。  國家統計局公布的數據顯示，今年前7個月，住宅銷售面積增長27.1%，銷售額增長39.9%；房地產開發企業到位資金66831億元，同比增長31.5%。易居房地產研究院此前的報告表示，2013年上半年，全國房地產開發企業資金狀況較為寬松，這是自2010年以來，房地產開發企業資金首次步入“偏松”區間。  進入9月，住宅銷售再次呈現快速增長態勢，中原地產研究中心統計數據顯示，9月前8天，全國54個重點城市，樓市新建住宅簽約套數達到6.43萬套，環比8月的6.32萬套上漲2%。8月份54個重點城市成交面積達到2368.67萬平方米，環比7月增長4.2%，其中一線與三四線城市分別錄得1.9與3.1個百分點的正增長。  住宅成交量走高令房地產企業收入頗豐。截至2013年8月末，首創置業累計實現簽約面積約93.1萬平方米，簽約金額約84.1億元，同比增長6%。2013年1—8月，萬科累計實現銷售面積967.6萬平方米，銷售金額1129.3億元，8月單月銷售金額同比上漲34%。累計至8月底，富力地產今年總合約銷售金額約251.1億元，比去年同期增加27%。合生創展近日公布，今年前8個月，集團合約銷售金額為約75.8億元，較去年同期增長31%。  雖然房地產企業的A股再融資尚未開啟，但他們的海外融資道路頗為順利，這也增加了房企在拍賣現場舉牌的勇氣。  9月5日，綠城中國控股有限公司宣布已和多個財務機構達成融資協議，據此，綠城將向該批財務機構借款最多達3億美元，綠城若干附屬公司為該借款擔保人。綠城表示，該筆融資所得將用作一般營運資金及資本重組。貸款將于融資協議日期起，計36個月內最終還款日期前分期償還。  綠地集團8月30日在官網公布，集團與貴州省政府簽署金融戰略合作協議，擬在發起設立外資小額貸款公司、商業銀行，組建金融資產交易所、金融租賃公司等方面開展合作。  8月29日，廣州富力地產股份有限公司發布公告表示，公司建議在中國發行本金總額不超過60億元的境內公司債券，期限為5-10年。富力表示，擬發行境內公司債券可以補充公司營運資金、取代部份銀行借貸及優化公司財務結構。  8月28日有消息稱，包括中銀香港、東亞銀行、星展銀行、恒生銀行和匯豐銀行在內的五家銀行，將在兩周內與萬科置業(香港)有限公司簽署3.75億美元3.5年期貸款協議。上述貸款中，包括一筆定期貸款和一筆循環信貸，大約是3億美元貸款和7500萬美元循環信貸，兩部分的綜合收益約為250個基點。  2問地王：  拉升房價誰之過？  “‘面粉’已經貴過‘面包’，周邊的房價肯定要上漲，才能和地王的地塊相匹配，這勢必會引起新一輪的市場定價恐慌。”中原地產市場研究部總監張大偉在接受《證券日報》記者采訪時說，高溢價的房地產最終還是需要“剛需”來買單。  在日益火爆的房地產市場，“面粉”和“面包”的比喻已經成為土地與房屋之間關系的代名詞。按常理而言，“面包”是“面粉”的加工產品，“面粉”的價格必然低于“面包”的價格，但國內市場往往會出現“面粉”比“面包”貴的情況。9月以來的地王井噴現象，又引發了“面粉”與“面包”的激烈討論。  業內人士指出，盡管從土地成交到房屋交付需要兩至三年時間，但是具有標志性作用的地王對樓市預期影響明顯。“‘面粉’漲價，‘面包’肯定會漲價”是購房者的普遍看法，因為土地成本最終會反映在房價上。另外，地王還會直接帶動周邊房價，形成所謂的“誘漲效應”。在目前樓市整體進入上升通道的情況下，地王頻現很可能再次帶動房價上漲。  “地王的出現確實會對周邊房價有明顯的刺激作用。開發商高價拿地后，一般看好該地段，后續開發建設會持續進行，這有利于帶動周邊消費、經濟發展。為了將來賣個好價格，開發商對周邊環境、基礎設施建設也會有所投入，因此對整個區域內居住環境等形成一定的外部溢出效應。”中投顧問房地產行業研究員韓長吉在接受《證券日報》記者采訪時表示，由于原有住宅地塊無形升值，已經拿地建設的開發商就會抓住機會、抓住消費者心理來提高房價。  根據國家統計局發布的數據，2013年7月中國70個大中城市中，有69個城市房價同比上漲，最高漲幅達到18.3%。  張大偉指出，由于“金九銀十”的示范效應非常大，所以9月份出現的地王井噴現象是很正常的，具體而言主要有三方面的原因：第一，從市場的角度來看，市場整體表現良好，資金鏈趨于穩定，銷售回暖；第二，從房企的角度來看，因為一二線人口集聚明顯，而三四線房市普遍不景氣，導致大型房企從三四線城市回歸一二線城市的趨勢加強，在“日光盤”迭出的情況下，補充庫存遇到了良好的時機，豪賭市場的行為加速膨脹；第三，從地方政府的角度來看，本次地王拿下的均為優質地塊，政府能從中獲得更高的溢價，為補充財政收入提供了充足的資金保障。  “一般而言，政府下半年推出的地塊要多于上半年，為地王出現提供了前提條件。”韓長吉指出。  3問地王：  誰吹大地產泡沫？  在9月份“地王”輪番問世之后，對于“地王”引發的房地產泡沫的話題又進入了輿論的焦點。據悉，在得知北京農展館地塊問鼎全國單價地王后，萬科董事會主席王石評論稱：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業，這是一個信號，小心了！”此舉被部分業內人士解讀為國內房地產泡沫已達最高點。  “在‘金九銀十’的示范效應下，本輪地王的出現會誘發房價的進一步走高，由于中低收入人群的收入增幅遠跟不上房價的上漲，那么一二線房地產泡沫的擴大在所難免。”張大偉對記者說，地價與房價是相互影響的，在目前情況下，地價房價均在互相促進上漲，如果不抑制這種地價上漲趨勢，房價繼續明顯上漲的可能性非常大。  國信證券房地產行業分析師區瑞明認為，“地王”是泡沫的始作俑者，地王越多的地方，泡沫越多，即使在上海，15萬元/平方米的高價盤在去年僅賣出幾套，10余萬元/平方米的也不過幾十套，市場購買力不支持地王的天價。  根據上海易居房地產研究院數據，2012年全國35個大中城市房價收入比均值為8.3，而北京拔得頭籌，高達13.3。業內人士指出，合理的房價收入比的取值范圍為4-6，若計算出的房價收入比高于這一范圍，則認為其房價偏高，房地產可能存在泡沫，高出越多，則存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。  “‘地王’拍出的天價肯定會讓中低收入者有一種‘無力感’，這誘發了一定的恐慌情緒。”張大偉指出，總體來看，中國房地產泡沫很嚴重，因為國內一二線城市的房價反映的并不是當地的購買力，而是全國富有階層的購買力，高額的房價和大量的中低收入者收入極為不匹配，這一點在“北上廣”這樣的大城市里表現得非常明顯，比如在北京一個年收入20萬元的家庭可能一輩子也買不起五環以內的房。  張大偉還分析說，房地產分為居住屬性和投資屬性，就居住屬性來看，房地產的泡沫非常嚴重，由于租金遠低于利息，一套市價200萬元的住宅月租金可能是4千元，但如果這筆錢存入銀行，那么每個月的利息要比房屋租金高得多。“在明顯的價差下，絕大多數的人選擇去投資房地產，可見其中的泡沫有多大。”  “樓市泡沫是否會繼續吹大，受政策、開發商、市場預期等多方因素影響，當前來看，一時還難以停下瘋狂的腳步。” 韓長吉對記者說。  張大偉指出，從短期來看，一二線城市的房價還會上漲，在房價上升預期明顯，實體經濟相對不景氣的情況下，存量流入實體經濟受到較大的阻礙。反過來，房價上漲速度加快，也就促使社會形成房地產是優質資產的心理預期，這就加劇了資金流向房地產的趨勢，導致了整體經濟的“房地產化”，實體經濟不振也就是必然的結果。  4問地王：  租售比是房租的推手嗎？  望“樓”興嘆，成為當下眾多生活在北京的“夾心層”的切身感受。這份“嘆”，不僅僅是因為買不起，還有逐年上漲的房租壓力。雖然環比漲幅回落了0.2個百分點，但8月份住宅租金依舊維持在了同比上漲4.4%的水平。至此，房租已經連續43個月上漲。  張大偉分析，房租連漲43個月是多種因素導致的。首先，一二線城市社會資源與工作機會較多，住房需求相對集中。限購政策導致部分住房需求積壓在租賃市場，帶動了房屋租金價(1387.10, 0.40, 0.03%)格上漲。其次，一二線城市房價持續上漲加速，也導致出租房業務對租金預期提高。此外，房屋租賃市場信息混亂、監管難，導致一些“二房東”囤積房源，趁機吃差價，也是房租上漲的原因之一。  鏈家地產市場研究部研究員張旭告訴記者，8月份住宅租金環比漲幅回落的主要原因是高校畢業生暑期租賃高峰消退，短期較為集中的供需矛盾有所緩和。而四季度又將迎來傳統的租賃淡季，往年看租金都會出現小幅的回落。但租賃市場的供需不平衡現象依然存在，每年的租金上漲將會是一個比較長期的現象。  鏈家地產提供的數據顯示，北京8月住宅單位平均租金為60.2元/平方米，環比上漲1.1%，同比上漲11.5%，環比漲幅較7月回落1.8個百分點。從供需情況，8月新增租賃客源和房源比例為1.93：1，為今年來的最低水平。  沒有人注意到從什么時候開始，逐漸上漲的房價成為推高房租的重要因素之一。  2010年4月中旬，一位購房者打算以145萬元的價格購買記者表姐手中位于東五環外的一套70平方米的住房，兩天后，在雙方簽訂購買協議前“國十條”落地，購房者轉為觀望態度。同年10月，這套房子以129萬元成交，買房者承擔所有稅費(房產不滿5年)。而今，同樣戶型、朝向、樓層的房子報價在215萬元。假如考慮在北三環外的塔院小區購買一套相同面積的住宅，那么，預算要增加150萬元左右。  人均可支配收入的增長速度無法追上近年房價上漲的腳步，房價收入比的數值逐年擴大，以致得出一個“中國國情不適用房價收入比”的結論；與此同時，為了提高持有房產的回報率，業主連年調漲房租，當然，這其中也少不了中介“添油加醋”的成分，盡管房租在上漲，但房價租售比的分母逐年攀漲的速度，令這一比值越來越小。  住宅租售比直接反映房產投資價值，也就是通常所謂的“泡沫”大小。房價走高后，業主投資回報周期被拉長，有觀點認為，只有上調房租才可以縮小房產投資泡沫，然而，房租的上調速度還是追不上房價上漲的腳步。以上述小區內與兩套房產接近的住宅為樣本進行計算，朝陽旺角的住宅租售比在1：600，而塔院小區的租售比為1:704，而一年前，塔院小區的租售比大約為1:547。  5問地王：  如何給地方財政松綁？  “中國經濟高度依賴房地產，硬性擠泡沫的舉措也不現實，所以在地王現象造成房價恐慌的心理預期下，政府應當在出讓土地給地王的同時，增加保障型住房的供應來穩定中低收入人群的心理預期，減輕他們的無力感，以降低地王對市場恐慌心理的影響程度。”張大偉對記者說。  “房地產綁架了中國經濟”，此類說法在業內屢見不鮮。地王們的層出不窮，提升了房價上漲的預期，在調控趨緊的形勢下，也引發市場對于房地產資金鏈斷裂的擔憂。  韓長吉指出，土地價格不斷刷新，拿地成本居高不下，房企毛利率下降已經是不爭的事實，有住房剛需、投機的需求，樓市將繼續高位運行。但是一旦資金鏈、需求、市場預期等發生劇烈變化，樓市將難以持續。“房地產作為市場經濟的支柱之一，加之地方政府對土地財政依賴如此明顯和嚴重，一旦樓市崩潰，對社會經濟的打擊將會很嚴重。”  “房地產越火爆，對地方財政的貢獻度越大，緩解債務危機的能力越強，各方對于房地產的依賴度越高，這是無法解套的循環。”知名財經評論員葉檀說，“如果房地產價格停止上漲，地方債務崩盤；如果房地產價格繼續上漲，則未來市場必然崩盤。”  國家審計署公告表明，從1979年至今，土地出讓收入一直是地方政府主要還債來源。而據專家分析，“賣地償債”的一個最直接后果便是地方政府債務風險與房價的高度綁定，從而增加了房地產調控的難度。  “目前很多地方的土地收入還能撐較長一段時間，這是保證風險總體可控的非常關鍵的因素。” 國民經濟研究所教授王梅指出。  據了解，由于城市房價過快上漲，住建部召集包括南京、鄭州在內的7個二線城市進行座談，以了解當前房地產市場狀況、前期調控政策的執行情況及下一步調控政策，此舉旨在保證年度房價控制目標的實現。  張大偉說，國家對房價的宏觀調控需要注重存量環節，短期行為往往治標不治本。目前土地的賣方市場是由政府壟斷的，那么在更多的范圍內引入土地流轉制度，讓城中村的居民可以賣地，一方面引入競爭，另一方面也增加了供應，對高房價的抑制能起到很大的作用。“另外，就是引入房產稅，增加投資型住房的持有成本，對開發商的豪賭有一定的約束。”  一位不愿透露姓名的專家指出，調控更為關鍵的是，要通過改革破除中國部分地方政府的土地財政依賴，從源頭抑制地王出現，從而推動土地市場和房地產業健康平穩發展。  6問地王：  調控是否應加碼？  土地市場地王井噴、樓市成交量價齊升，一邊是市場在感慨調控幾乎再次淪為“空調”，另一邊是業內專家近期陸續表示長期調控機制醞釀出臺。與此同時，全國各地方政府的調控政策松緊不一，既有上海嚴查限購執行情況、鄭州收緊限購，又有深圳調整普通住宅認定標準。  讓市場更多參與到房地產調控中，是未來調控的思路。  在8月份舉行的博鰲房地產論壇上，中房協副會長朱中一透露，國務院有關部門制定的全國城鎮化發展規劃和促進房地產市場平穩健康發展的長效機制正處在論證階段，估計3個月后能逐步清晰并公布于眾，“但制度的落地還需要很長的時間。”  全聯房地產商會創會會長聶梅生近日透露，最近參加了一系列發改委的調研會，對于政策走向有所了解。房地產政策的整體思路將是政府與市場各自分工明確，為此可能會出一個十分重要的標桿性文件。  聶梅生認為，在市場與政府分工明確指導下的房地產長效機制將是大勢所趨。政府的著力點將放在市場監管、保障房等問題上，其它的則交由市場解決。而對于通過市場解決的方面，財稅和金融改革已經先行一步，土地問題更多的將放在城鎮化進程中解決。  中國城鄉經濟研究所所長陳淮指出，當前調控措施主要集中在限購、限價、限貸等一些方面，而土地和樓盤的有效供給明顯不足。要調控房價，還要更充分地利用市場來配置資源。  在市場發揮更大作用的同時，政府的責任也需要加強，同時，還應根據地方實際情況，調整調控細則。  朱中一指出，就目前市場來看，地價上漲過快會對房價上漲預期有影響。政府在目前房價上漲壓力過大的情況下，也要把“穩地價”納入調控任務。國內市場差異大，地方政府要把土地供應和住房建設計劃掛鉤，而不是和地方財政收入掛鉤。  中國房地產數據研究院執行院長陳晟認為，在市場與政府明確分工之下，北京等一線城市更多的可能傾向于使用政府干預，而對于二三線城市，則采用市場的手段加以調控。  對于近段時間地方政府的一些“小動作”，聶梅生認為地方政府的動作有緊有松釋放出一個信號，可能預示著今后中央將更多地放權到地方政府，不再是一個藥方管全國。  在權力可能下放的預期下，朱中一建議，要強化地方政府責任制，強調住房用地的供應計劃與住房供應計劃掛鉤，“否則下一步穩定房價的難度更大。” 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朱克江:加快鹽城河道整治 還群眾優美生活環境

曾先后多次到市區朝陽河、小洋河等河道實地察看，并結合創衛、創園工作，就污水溝河整治聽取群眾意見，提出明確要求。在全面聽取大市區各板塊及市有關部門工作匯報后，朱克江指出，市委六屆三次全會把建設生態鹽城、幸福鹽城作為重要戰略目標和重點工作部署。水環境是城市文明的重要基礎，開展河道治理是提升生態環境質量、改善人居環境、回應群眾期盼的實際行動，各地各有關部門要以高度的政治自覺和民生自覺全力以赴加快推進工程實施，盡快改善河道環境質量。　　 　　 朱克江指出，城市的靈氣與美關鍵在“水”。我市市區河道整治在已經取得初步成效的基礎上，要按照科學規劃、分步實施、標本兼治、合力整治的總體原則要求，迅速制定整治規劃和標準，理順整治工作體制，多渠道籌集整治資金，落實整治工作責任和牽頭部門，下決心、花大力氣抓好整治工作，努力實現“今年迅速起步、三年基本改觀、五年徹底根治”總體目標。朱克江強調，各地各相關部門要充分認識河道整治工作的重要性、長期性和艱巨性，統籌安排好遠期目標與近期任務，盡快分解落實截污、清淤、拆違等重點工作，集中力量突破難度較大的老城區河道整治。要落實好整治工作配套措施，建立健全長效管護機制，充分調動各方面參與河道治理的積極性、主動性，著力營造全社會共同關心、支持和參與城市建設和管理的良好氛圍，推動形成河道治理整體合力，共同把河道整治好、管理好，以實際成效造福廣大市民群眾。　　 　　 市領導戴元湖、王榮、吳曉丹、李純濤，大市區各板塊及市有關部門負責同志參加調研。（杭為民）   來自：人民網

中國建材家居城在阿聯酋成立 躋身大賣場

非洲連續四年成中國第二大海外工程承包市場

訊、電力等基礎設施項目建設。來自中國的資金、設備和技術有效降低了非洲國家建設成本，使非洲基礎設施落后的面貌逐步得以改善。 　　白皮書說，中國企業在非洲建成了大量市政道路、高速公路、立交橋、鐵路和港口項目，有效改善了非洲國家的通行狀況，促進了非洲國家內部和國家間的經貿發展和人員往來；中國通訊企業在非洲參與了光纖傳輸骨干網、固定電話、移動通訊、互聯網等設施建設，擴大了非洲國家電信網絡的覆蓋范圍，提升了通訊服務質量，降低了通訊資費；中國與非洲國家在水電站建設、電網鋪設等方面合作密切，緩解了非洲部分國家長期存在的電力危機。 　　白皮書說，中國政府和金融機構為非洲基礎設施建設提供了大量優惠性質貸款和商業貸款。2010年至2012年5月，中國對非優惠性質貸款項下累計批貸92個項目，批貸金額達113億美元。此外，中國企業在非洲建設基礎設施的過程中，注重屬地化經營和管理，積極參與公益事業。例如中國在非的大型通訊企業的本地化率已超過65%，為當地間接增加超過1萬個就業崗位。 　　白皮書說，中國將繼續深化中非雙方在交通、通訊、民生等基礎設施建設領域合作，不斷推進“非洲跨國跨區域基礎設施建設合作伙伴關系”，密切雙方在區域一體化領域的交流合作，幫助非洲提高整體發展能力。   來自：中國建筑新聞網

新抗震技術或問世 未來房子將建在“冰面”上

中國軌道交通一體化技術研發成功 打破歐美壟斷局面

%以上。 　　據了解，“城市軌道交通運輸組織、控制及保障一體化關鍵技術與系統研制”項目，以城市軌道交通系統網絡化、一體化、國產化為目標，重點研發城軌交通網絡化運輸組織、城軌交通路網運營安全保障、新一代城軌交通列車運行控制、城軌交通基礎設施全息化移動檢測與運維、城軌列車運行狀態全息檢測與故障診斷等5個方向的系統技術，研制出一批城軌交通運營管理、運行控制、安全保障的技術系統及裝備。 　　城軌交通設施安全狀態檢測、預警與維保系統，由城軌交通設施安全狀態檢測、車載綜合數據監測預警、主動維保支持等3大系統構成。城軌路網運營安全綜合監控分析與應急處置系統，針對網絡化運營模式，實現了全網多層級的安全狀態分析以及協同應急處置功能，提高了應急處置效率和路網安全性。該研究形成的關鍵技術，正在支撐北京城軌路網指揮中心二期信息中心建設。城軌交通列車運行狀態檢測與故障診斷系統有利于提高列車運營安全水平，降低軌道交通維修管理成本。 　　目前，項目部分研發設備已經進行安裝，即將進入試運行階段。 　　城軌客流視頻實時監控分析系統，實現了城軌車站客流狀態的實時監控和分析，2013年7月開始該設備于北京地鐵復興門站和廣州地鐵區莊站施工安裝，預計2013年10月投入現場試運行；面向路網的城軌運營安全綜合監控分析與應急處置系統，實現了城軌系統全路網的安全綜合監控、分析、應急處置輔助決策及路網客流誘導，系統將于2013年9月起在北京路網指揮中心、廣州地鐵公司試運行。 　　城軌列車運行狀態全息化檢測與故障診斷系統，由車載監控、車地信息傳輸、地面預警保障等三大系統組成，實現了列車運行、調度指揮、維護保障的一體化。其中，車載監控系統由列車運行狀態檢測、信息傳輸網絡、實時故障診斷、列車安全預警等子系統構成，實現對列車走行、動力、制動、輔助等4大關鍵系統運行狀態的全息化檢測和實時故障診斷；車地信息傳輸系統由車地無線傳輸系統和地面大容量數據傳輸系統構成，實現了列車運行狀態、軌旁檢測、車站屏蔽門等信息的同步傳輸和接入；地面預警保障系統由監測預警、軌旁檢測、故障維修等子系統構成，實現了車地檢測信息融合、列車故障處置和故障維修等列車運行安全保障工作的一體化。目前，該系統已在廣州地鐵完成了“一列車、一條線、一個中心”的示范工程部署。   來自：中國建筑新聞網

綠色建筑如何“抵抗”夏熱冬冷

合理的節能控制措施，有效降低它的能耗? 　　海林節能在設計中央空調節能控制系統時著重從中央空調主機如何根據溫度需要調節冷量輸出、監控用戶使用情況等方面，采取了相應的控制中央空調能耗的措施，并設計出中央空調計費監控系統，通過能量表或時間型網絡溫控器來準確計量用戶使用的制冷或制熱能量、計算累計能量值，實施智能化計量和收費。 　　據海林節能董事長李海清介紹，這種智能化的計量和收費方式，是以通訊方式傳輸給物業管理公司或收費部門的計算機，由計算機自動計算出每個用戶的使用能量及所應對的費用，并自動打印出收費單據。用戶再根據此單據向物業或相關部門繳費，達到“多用多出錢，少用少出錢”的目的，避免出現費用公攤不合理的收費現象。 　　“通過這種智能化的計量和收費方式，能有效將中央空調能耗降低10%—20%，甚至更多。”李海清說。 　　記者了解到，按照國家規定，夏天空調溫度不能低于26度，冬天溫度不能高于20度，但是在實際生活中，不可能讓能耗監測工作人員去檢查每個房間的溫度，而中央空調計費監控系統，只需房間電腦聯網后，通過后勤行政管理處的電腦就可查閱每個房間的溫度、空氣質量以及能耗，隨后便可進行提醒、鍵盤操控、統一管理，這樣工作人員就可坐在電腦前監視每個區域的節能指標是否達標。 　　采暖耗能像水龍頭一樣開關 　　采暖能耗占我國建筑能耗30%以上，也是最大的建筑能耗。如何能調節室內溫度?如何讓“熱”像水龍頭或電門一樣開關?也是海林節能攻克的課題之一。 　　海林節能的供熱采暖計費節能控制系統在吉林省通化縣得到了廣泛應用。該系統以集中監控計算機為中心點，經由放置于各個區域的網絡數據采集器，分別連接到相應區域的設備終端即計量控制器，用戶分別通過其安裝于室內的溫控器與計量控制器經由無線通訊，從而控制室溫達到節能舒適的效果。 　　通過該系統改造后的各小區不僅緩解了冬季供熱壓力、降低了燃煤的消耗，也減少了污染物的排放，實現了居民樓熱流量的均勻分布和各采暖居民按熱計量收費和自由調節室內溫度。 　　李海清說，2009年我國進行熱計量改革，要求冬天供暖時能使每個家庭的溫度可控，每家實現供熱采暖需按照計量收費，如同水電氣一樣。海林節能在2008年做熱計量研發時，研發出供熱采暖控制及計量系統，隨后在中國北方15個省市進行建筑改造，并要求新建建筑安裝熱計量。經過采暖控制改造，北京的集中供暖收費標準從原有的35元/平方米，降低到了8元/平方米。 　　據了解，海林節能在供熱計量系統中采用了多項技術，以通斷時間面積計算法為例，采用該計算法測量采暖量，通常的做法是先在住宅樓熱力入口安裝樓棟熱量表，計量該樓棟的總熱量，然后通過在用戶的入口管道上安裝計量控制閥，控制用戶采暖熱水的通斷，并記錄其開啟時間，同時，在用戶室內安裝溫控器，測量室溫并根據設定溫度控制計量控制閥的通斷，自動控制用戶室內溫度。 　　數據采集系統則是通過采集各用戶的采暖熱水開啟時間，再通過遠程將數據傳輸到管理系統平臺，再由系統平臺結合各戶的面積分攤整個樓棟的熱量，實現供熱計量的系統監控、數據傳輸、數據處理、收費票據、打印及收費管理。 　　太陽能陽臺讓用戶免費用“熱水” 　　近期，位于北京海淀區北清路航天城安置房在建項目以及永豐路六里屯保障房在建項目，實現了太陽能在城市建筑中的大面積安裝與應用。 　　在這個安置房在建項目中，每戶都建有太陽能陽臺，也就是將平板太陽能集熱器鑲嵌于每家每戶陽臺外立面上或直接代替陽臺護欄，把太陽能作為建筑的一部分，使其能大面積安裝使用太陽能熱水器。平板太陽能集熱器可替代建筑材料，具有保溫隔熱功能，能有效降低建筑成本。在熱水供應量方面，太陽能陽臺每天可以為每戶提供大約80升60度左右的熱水，能夠滿足3到4個人的使用需求，為城市居民提供大量持續的免費生活熱水。 　　李海清說，節能建筑不是綠色建筑物品的簡單“堆砌”，而是需要高效率統一集成控制與管理。例如北京回龍觀的海林低碳節能科技辦公樓，占地1.8萬平方米，建筑面積2.5萬平方米，其設計冬季采暖費用每平方米低于10元，夏季空調費用每平方米則低于8元。該辦公樓還實現了太陽能幕墻、太陽能屋頂與建筑的結合，把地源熱泵、余熱利用、雨水收集、空氣質量監控、節能控制及能量計量系統等集成于一個強大的智能控制平臺上。僅太陽能熱水系統就采用257.6平方米太陽能集熱器，按照冬季太陽能輻照量計算，采暖季每天約節能550千瓦時，相當于220公斤標準煤。   來自：中國建筑新聞網