企業郵箱
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2021年04月今年房地產市場可能呈現五大趨勢
年，維持房地產市場整體平穩運行是大概率事件，但市場的分化或許仍將繼續。在金融監管政策影響下，房企的經營行為可能會受到影響。2021年可能會出現以下五大趨勢： 趨勢一：市場分化會繼續2020年房地產的最明顯的特征是分化，主要表現在：不同城市之間的市場出現明顯分化，總體來說一線城市價升量增，而三四線城市則相反；在同一個城市內部也出現分化，核心地帶的住宅漲幅明顯大于外圍地帶；從成交戶型看，同樣出現分化，大戶型的成交增速明顯高于小戶型的增速；租金與房價之間的分化，總體來說租金是下降的，但房價卻是上漲的。反差最強烈的是深圳，2020年二手房價格大漲超過二成，但租金卻下降4%左右。 房地產市場出現分化的主要原因有以下幾方面： 一是過去幾年房地產調控政策對一線城市采取嚴控房價的策略，經過幾年的累計，購買力增加。對于三四線城市則實施“去庫存”策略，以棚戶區改造為代表的政策措施有力地刺激了三四線城市的房地產市場，隨著棚改政策的退出，這些三四線城市的購買力不濟是預料之中的。 二是由于疫情的影響，海外留學的高端人才回流加速，帶動了資金流的回流，這些高端人才主要流向一線城市。 三是寬松的宏觀政策的主要受益者是高凈值人群，他們的財富快速增加，這是高端物業的需求增速快于一般住宅的主要原因。 假如國內外疫情蔓延在2021年仍然難以得到控制，則上述趨勢仍將繼續。反之，如果疫情快速得到有效控制，貨幣政策回歸中性，上述因素就逐漸弱化，市場的分化現象也將消失。 趨勢二：房地產業進入低增長時代 隨著土地紅利、剛需紅利、金融紅利的消失，房地產行業全面進入低增長、低利潤的時代。據克而瑞統計，2020年部分規模上市房企的全口徑業績增速從2019年的約19%放緩至約11.2%。45家企業中，28家房企增速有明顯放緩，5家房企業績轉向負增長。該趨勢估計在今年將繼續維持并強化。 2020年出臺的“三道紅線”針對的是房地產開發企業的“三高”經營模式，迫使企業降低財務杠桿率。此政策一旦全面實施，整個房地產行業的平均杠桿率將會出現明顯下降，按照總資產負債率70%來計算，行業的總杠桿就限制在了3.3倍。 控制了財務杠桿也就限制了盈利能力。對于單個企業來說，負債擴張的最快速度就是15%，不可能出現過去50%以上（個別企業甚至出現連年翻番）的年增長速度。因此，從凈利潤率的角度看，要實現類似過去十幾年動輒30%甚至更高的凈利潤率就有些困難了。甚至不排除將出現業績負增長的企業。 整體來看，2021年開發商的重點會是去庫存、去杠桿。一方面，融資新規影響房企投資意愿，拿地減少。另一方面，2021年房企到期債務同比增長36%，加上“三道紅線”影響，房企現金流處于非常緊張的狀態，需要加速回款，緩解現金流壓力。過去房價地價單邊上漲的時候，大家都不覺得庫存是個問題，土地儲備持有時間越久，房價上漲了，利潤更高，但是未來庫存是一個大問題，房企要改善資產負債表，最好的辦法是把庫存變成現金，盡量追求零庫存。 由于頭部企業得到的監管更多，去杠桿的壓力增加，增長會明顯放緩，因此行業前10或前5企業的市場集中度將出現一定程度的下降。 趨勢三：房企開啟多元化經營時代 專業化經營曾經是萬科獲得市場認可的關鍵理念，但此一時，彼一時。當年很少有行業的盈利水平能獲得超過房地產開發，隨著房地產行業盈利水平向社會平均利潤率回歸，房地產開發企業圍繞主業進行多元化經營的現象將逐漸增加。 具體來看，地產多元化，可能會有以下方向： 一是從主業出發，圍繞上下游業務進行擴展。居住服務類是重要投資方向之一，包括房地產經紀行業、物業、文旅、長租、聯合辦公、智能家居、裝修裝飾，等等。 二是跳出主業，跨行業發展。機器人、汽車、農業、體育、文化、生命科學，就屬于這一類。這一類發展的機會，在于技術進步、消費升級，技術進步可以誕生全新的產品，消費升級可以誕生全新的市場，對于新進企業和資本來說，這就是機會。 趨勢四：數字科技轉型 未來會是一個數字化的時代。去年，受到疫情影響，很多房企開始重視營銷數字化，而貝殼于2020年在美國股票市場上市，當前的市值遠超過萬科，讓很多房企看到了地產數字化巨大的想象空間。預計今年，會有越來越多頭部房企布局數字科技領域。 企業做數字化轉型，有四個主要目的：一是能促進管理提效，管理效率能提高很多；二是要做到業務賦能；三是要輔助決策；四是使房企的營業模式發生顛覆性的變化。 科技在地產行業的應用也會越來越深入，甚至會成為房企核心競爭力之一。 趨勢五：市值和信用管理將受重視 過去，房地產開發企業非常關注市場銷售的規模排名，因為有了市場規模地位就可以獲得充分的金融支持。但隨著“三道紅線”監管指標的實施，這樣的秩序可能會發生改變。金融機構從重視開發企業的規模轉變為關注其財務質量，由此導致房企的關注焦點也會出現變化，規模不再是十分重要的指標。 從過去幾年的排名看，TOP100的榜單似乎在逐漸穩定下來，TOP10只1~2個位次會變動，TOP20的新面孔變動率也在20%以內。但隨著“三道紅線”的實施，房地產行業的江湖座次可能要重新排序。 開發企業的信用風險的管理將愈發重要。2020年債券市場的違約案例快速增加，地產行業的違約案例最受關注。以往的金融機構對于開發企業的信用風險并沒有進行科學的評估能力，他們評判企業風險的主要因素往往是規模，只要規模比較大的房地產開發企業就可以容易獲得金融機構的信任。隨著規模較大的房地產開發企業違約案例的出現，加上監管者出臺一系列指標要求，金融機構對房地產開發企業的信用風險評估必將越來越精細化，倒逼房地產開發企業充分重視自身的信用風險管理。 資本市場日益成為機構主導的時代，相對于房地產開發規模而言，市值管理更加重要，如果不重視市值管理，公司就會越來越被邊緣化。因此，如何與機構投資者繼續溝通？如何完善公司治理制度？將成為上市公司日常管理工作中的重要課題。
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2021年03月購買房子，如何從開發商品牌判斷未來房價的增值潛力
產品、售后服務、文化價值等一系列綜合價值的評價和認知，是一種信任。一個好的品牌往往能夠為產品產生增值效應，給品牌擁有者帶來溢價，這是企業的一種無形資產。因此，很多企業總是在自己發展的過程中用各種這樣的方式來包裝、推廣、樹立自己的品牌形象。有品牌的商品能夠產生很高的附加值，比如說我們看到的一些名牌服飾，化妝品、奢侈品等，品牌越強，商品的溢價能力越高，這中間除了他們的開發成本，生產成本，營銷成本等等之外，很大一部分就是他們的品牌附加值。房地產品牌對于房地產的開發商而言，品牌也同樣具有很高的附加值，比如說在宋衛平時代的綠城房產，就因為他始終專注于房地產樓盤的品質，將產品做到一絲不茍、精益求精，被公認為是一個產品至上的完美主義者，因而在圈里"綠城品質"有口皆碑，同樣的地段，只要是綠城的房子可能都會比別人高出10~30%的溢價，而且常常比別的樓盤銷得更好，這就是"品牌價值"帶來的效應。這些年來，隨著進入房地產市場的企業越來越多，開發越來越成熟，慢慢地這個市場就開始分化，一些開發商逐步形成了自己的特色，因而這些房地產品牌的識別度也越來越高，比如萬科主要以開發住宅為主，萬達主要以開發商業地產為主，華僑城主要以做文旅地產為主等等，另外，在產品的建筑特色、風格、質量、等等多方面，這些開發商也都慢慢形成的自己的風格。以品牌判斷房價行情的方法如何通過開發商品牌來掌握房地產市場行情，這主要可以通過以下幾種方式來判斷。我們按照兩種分類法，對房地產企業進行歸納：一、按照地域范圍劃分，可以把房地產企業分成：1、本土企業；2、外來企業。本土企業，就是指在當地發展起來的、目前依然扎根在本土進行開發的房企。這里面又分兩類型，1、對外擴張的腳步還很小，還沒有形成全國性規模的企業；2、由本土發展起來的全國性大型房企。外來企業，也有兩種類型：第一種，為外地來的中小房地產企業，主要目標市場在外地，新進入當地進行房地產開發；另一種是全國性大型房企，但是此前沒在這個城市搞過房地產開發。二、按照房地產企業的規模來分，主要分：1、大型全國性房企；2、中等規模房企；3、創業型房企三種類型。從名稱上可以看出來，全國性房企的實力最強，中等規模房企的實力次之，創業型房企的實力最差。把上面的兩種分類方式結合起來，形成幾個組合，就可以對房價行情做出比較合理的分析判斷：1、 從本土發展起來的大型全國性企業，在本土的品牌價值最高，說白了，本土是這些企業的老根據地，無論如何這些企業不會去破壞當地的企業形象，再加上是本土發展起來的，因而對本土的資源掌控的比較好，所以，這一類企業開發的樓盤，無論地理位置、建筑設計、工程質量等各個方面都會比較過硬，這種樓盤最有潛力，未來保值增值的空間也最大。2、 屬于本土的中等規模企業，這種企業深耕本地市場，本地是他們的主要目標市場，因而也就盡量做好產品，尤其在本地已經有多個樓盤的成功開發經驗，這種房地產公司在本地也會比較可靠，在當地的品牌價值僅次于全國性房企，因而，在當地目標人群中的認可度會比較高，樓盤的品牌溢價也較高。
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2021年03月上海高中招生改革“名額到校” 學區房要涼涼？
初中都有機會升入優質高中、弱校小校升入機會還相對提高的制度一旦建立，單為擇校而選擇居住地的行為會少很多。這些政策直接將剛被一些房產中介和自媒體炒作起來的所謂‘初中學區房’概念很大程度掐滅。未來，將持續有力地引導家長們更加理性選擇入讀學校，也就更加理性地選擇居住地。”“名額到校”促進教育資源分配更加均衡根據上海發布的《實施辦法》，名額分配綜合評價錄取具體包括名額分配到區招生錄取和名額分配到校招生錄取兩類，合計占市實驗性示范性高中招生總計劃的50%-65%，與改革前相比，名額分配比例進一步擴大。《實施辦法》特別明確了名額分配的具體要求。其中，由上海市教委直接或共同管理的市實驗性示范性高中學校，名額分配招生計劃占其招生計劃總數的65%，原則上以各區當年度中招報名人數占全市中招報名人數的比例為測算依據分配到各區，分配到各區的計劃中須有不低于20%的比例以均衡、隨機為原則分配到不選擇生源的初中學校。同時，由區教育局管理的市實驗性示范性高中學校，名額分配招生計劃占其招生計劃總數的50％-65%，其中，分配到區招生計劃約占本校名額分配招生計劃的30%，分配到校招生計劃約占本校名額分配招生計劃的70%，原則上要分配到本區每所不選擇生源的初中學校，實現名額分配全覆蓋。上海易居房地產研究院指出，此次政策是教育制度改革和優化的重要內容，體現了教育公平的導向。從相對通俗的理解角度看，實際上就是將市實驗性示范性高中招生總計劃進行了優化，通過名額分配方式，使得相關區和初中獲得更多的報考和入學機會。換而言之，高中教育資源的分配更加均衡，各個初中后續可以享受更多的報考優質高中機會，進而使得初中各校的生源更加均衡。“‘不能對口好初中孩子就徹底掉隊’的焦慮情緒會大大減緩，單為擇校而選擇居住地的行為會少很多。”陳杰表示，新政策的設計不僅巧妙而且具有深遠意義。陳杰進一步分析稱：“新政之下，每個初中，哪怕規模再小，都有一定的‘托底保障’進入優質高中名額。而那些規模較小的初中，即那些報名人數較少的初中，相對就更加有吸引力了。而這些初中往往又是坐落在居住地段人氣不太足的區域，這會帶動這些區域的人氣復蘇，引來居住人口的空間分布更加均衡。”業內：2021年學區房將迎來降溫“不可回避的是，這兩年大城市住房問題中，一個很尖銳的問題就是學區房較熱。無論是一手房還是二手房，都出現了學區房搶房的現象。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，“從實際過程看，熱門小學和初中都出現了‘一校難求’現象，暴露出扭曲的置業觀和教育觀。”比如，在剛過去的2020年，上海學區房房價一路上揚。根據克而瑞數據庫監測的數據，2020年全年，上海新建商品住宅成交均價為55994元/平方米，同比上漲2.5%。而以去年學區房炒作較多的大三林板塊為例，其2020年全年新建商品住宅成交均價為99359元/平方米，同比上漲17.7%。根據上海易居房地產研究院對大三林板塊、張江板塊和黃浦區三個學區相對熱的板塊進行分析數據顯示，2019年，這三個板塊的價格比較穩定。而到了2020年尤其是二季度開始，這三個板塊的價格明顯上漲，出現了學區炒作、一房難求、房價哄抬、預期不穩等亂象。上海三個熱點區域/板塊的房價走勢圖片來源 CRIC、易居研究院對此，嚴躍進表示：“此次上海教改工作，將優質高中資源以名額分配的方式進行配置。一些冷門的、過去不為家長看好的初中，后續入讀優質高中的機會大增。在‘小升初’的機制下，也會傳導到相關的小學擇校過程中。通過這樣一個機制，也真正使得此類小學和初中的生源質量改善。各類學校后續都可以享受更公平的招考機會，自然使得‘哄搶好學區’的現象減少，進而促進相關學區房的價格降溫。”上海中原地產資深分析師盧文曦告訴新京報記者：“新的政策出現對打擊‘炒作學區房’，會有一個立竿見影的作用，現在的邏輯是，‘寧做雞頭，不做鳳尾’ ，在家門口的初中也有機會進入很好的高中，這樣，慢慢地，隨著大家對學區房的關注度降低，學區房市場也會逐步降溫。”“從政府的近年來一系列表態和政策看，高水平高質量實現教育均衡和促進教育公平的決心很大，教育均衡發展之路還正在路上，進一步促進教育公平的措施還會源源不斷而來。伴隨這些政策發展，我們也有望看到擇校熱會進一步降溫，人們的居住地選擇將越來越理性，對學區房的炒作會越來越少，甚至學區房的概念可能未來就會變成一個偽概念。教育資源分布的均衡化將有力推進居住均衡，進而讓住宅市場的發展會更加健康平穩和可持續。”陳杰總結稱。新京報記者 徐倩編輯 武新 校對 薛京寧
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2021年03月央行副行長陳雨露：不搞大水漫灌，提高管理國際化貨幣的能力
央銀行制度，建設現代金融體系，深化金融高水平開放，為經濟高質量發展、全面建設社會主義現代化國家提供重要支撐。在貨幣政策方面，陳雨露強調，重點是完善貨幣供應調控機制，保持貨幣供應量和社會融資規模增速與反映潛在產出的名義國內生產總值增速基本匹配，不搞大水漫灌，守護好老百姓的“錢袋子”。第一財經：黨的十九屆四中、五中全會都對建設現代中央銀行制度作出重要部署，為做好“十四五”時期金融工作特別是中央銀行工作指明了方向。接下來，建設現代中央銀行制度的工作重點有哪些？陳雨露：建設現代中央銀行制度的主要任務是，按照黨的十九大明確的戰略部署，健全貨幣政策和宏觀審慎政策雙支柱調控框架。在健全現代貨幣政策框架方面，工作的重點是要完善貨幣供應調控機制，保持貨幣供應量和社會融資規模增速與名義經濟增速基本匹配，不搞大水漫灌，守護好老百姓的“錢袋子”。同時，我們還會進一步增強貨幣政策操作的規則性和透明度，建立制度化的貨幣政策溝通機制，有效管理和引導預期。當然，利率市場化改革也會進一步深化，中央銀行政策利率通過市場利率向貸款利率和存款利率的傳導更加順暢，引導金融資源更多配置至小微、民營企業。在健全宏觀審慎政策框架方面，工作的重點是要構建系統性金融風險防控體系。2008年國際金融危機后，宏觀審慎政策框架在全球得到廣泛實踐，成為現代中央銀行制度主要組成部分，我國較早在這一領域進行了探索。“十四五”期間，針對金融創新發展和金融風險演變特點，人民銀行會繼續完善宏觀審慎政策框架，逐步將主要金融活動、金融市場、金融機構納入宏觀審慎管理，重點加強對系統重要性金融機構、金融控股公司與金融基礎設施監管的統籌監管。此外，我們會繼續推動加強金融監管協調，不斷補齊制度短板，減少監管空白和監管套利。在應對和處置金融風險時，我們會要求進一步壓實股東、各類債權人和地方政府責任，與金融監管部門共同守住不發生系統性金融風險的底線。第一財經：近年來，金融服務實體經濟提質增效，但經濟的結構性矛盾日益凸顯。下一步，在建立現代金融體系，增強金融普惠性方面，人民銀行會有哪些新舉措？陳雨露：“十四五”是“兩個一百年”奮斗目標的歷史交匯時期，也是我們建立現代金融體系的關鍵時期。人民銀行將認真履行國務院金融委辦公室職責，按照市場化、法治化、國際化原則，持續推動建設現代金融體系，進一步打通金融向實體經濟的傳導，更好支持國民經濟重點領域和薄弱環節，更好支持加快構建雙循環新發展格局。一是要建立現代金融機構體系。國有商業銀行改革方面，重點是要以強化公司治理為核心，更好支持實體經濟，服務小微、民營企業發展。中小金融機構改革方面，要從完善制度入手，支持中小銀行和農村信用社持續健康發展，保持縣域金融機構法人地位總體穩定，保持金融體系完整性，促進城鄉協調發展。政策性金融改革方面，我們會在前期改革成果基礎上繼續推進，實施政策性業務與商業性業務分賬管理，提升支持國家戰略的能力。我們繼續堅持“兩個毫不動搖”，鼓勵和支持民營金融機構規范創新發展。二是要發展現代金融市場體系。我們會繼續改善融資結構，大力發展債券市場和多層次資本市場，提高直接融資比重。通過消除歧視、降低門檻，加強金融消費權益保護，使各類市場主體能夠以可負擔的成本獲得參與金融活動的公平機會。金融科技蓬勃發展，對金融市場產生了深刻的影響。“十四五”期間，我們需要建立金融科技規范發展的制度體系，更好發揮人工智能、大數據、云計算等新技術提升金融普惠性、便利性的重要作用。三是要完善現代金融基礎設施體系。經濟高質量發展和高水平對外開放對金融基礎設施服務的便捷性、聯通性、安全性提出了新的要求。為此，我們需要綜合統籌規劃金融業綜合統計、反洗錢以及金融市場登記托管、清算結算、支付、征信等金融基礎設施，優化結構布局，統一監管標準，確保安全高效運行。為適應雙循環新發展格局，我們要繼續推動境內外各類金融基礎設施互聯互通，構建適應金融雙向開放的金融基礎設施管理體系。第一財經：黨的十九屆五中全會將“更高水平開放型經濟新體制基本形成”列入“十四五”時期經濟社會發展主要目標。為此，人民銀行將開展哪些新的探索？陳雨露：近年來，我國金融業開放取得了突破性進展。人民銀行會同其他金融監管部門集中宣布了50多條對外開放措施，不僅取消了銀行、證券、基金管理、期貨、人身險領域的外資股比限制，還取消了企業征信、信用評級、支付清算等領域的市場準入限制，金融市場雙向開放的程度也在不斷提升，為實現我國高水平開放、維護開放型世界經濟體系作出重要的努力。新形勢下，我國經濟高質量發展需要實現更大范圍、更寬領域、更深層次的開放，加快制度型開放，建設更高水平開放型經濟新體制。一是對標國際高水平，加快實現準入前國民待遇加負面清單管理制度，按照市場化、法治化、國際化原則推動金融業對外開放。在擴大開放的同時，要更加注重金融風險防控，盡快補齊監管制度短板，提高金融監管的專業性和有效性，使監管能力和開放水平相適應。二是順應市場需求，穩步推進資本項目可兌換，穩慎推進人民幣國際化，提高管理國際化貨幣的能力。人民幣自2016年加入SDR貨幣籃子以來，已被正式賦予全球公共物品屬性。人民幣國際化水平的提升，將增加儲備貨幣這一全球公共物品的有效供給，促進國際貨幣體系的平衡和穩定。三是以服務實體經濟為根本，優化和穩定全球產業鏈、供應鏈，服務好雙循環新發展格局。金融業開放不僅有利于自身競爭力和效率的提升，也將有助于提升金融服務業支持實體經濟的效能，更好利用國際國內兩個市場、兩種資源，實現更加強勁可持續的發展。四是繼續加強金融對外交往與合作。我們會繼續堅持負責任大國定位，加強貨幣政策國際協調，不將匯率工具化，不搞以鄰為壑的競爭性貶值。在“一帶一路”建設方面，我們將發揮金融業開放的支持作用，通過推動本幣使用為“一帶一路”建設提供更加長期穩定的資金融通支持。
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2021年03月全國人民代表大會常務委員會工作報告(摘要)
核心的黨中央，從容應對世所罕見的風險挑戰，統籌推進“五位一體”總體布局，協調推進“四個全面”戰略布局，在危機中育先機，于變局中開新局，疫情防控取得重大戰略成果，全面建成小康社會取得偉大歷史性成就，決戰脫貧攻堅取得全面勝利，交出了一份人民滿意、世界矚目、可以載入史冊的答卷，中華民族偉大復興向前邁出了新的一大步！面對錯綜復雜的國際形勢、艱巨繁重的改革發展穩定任務，在以習近平同志為核心的黨中央堅強領導下，全國人大常委會堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入貫徹習近平法治思想，履職盡責、積極作為，為推動重大工作部署、應對重大風險挑戰、維護國家安全提供法律保障，有效發揮了國家權力機關的職能作用。十三屆全國人大三次會議以來的10個月，常委會認真行使立法權、監督權、決定權、任免權，制定法律9件，修改法律13件，作出有關法律問題和重大問題的決定8件，正在審議的法律案23件；聽取審議35個報告，檢查1個決定和6部法律實施情況，進行專題詢問2次，開展專題調研6項，作出決議1項；決定批準或加入條約7項；審議通過39個任免案，依法任免國家工作人員259人次。常委會工作最為顯著的特點是緊跟黨中央重大決策部署，緊貼人民群眾美好生活對法治建設的呼聲期盼，緊扣國家治理體系和治理能力現代化提出的法律需求實際，加強立法和法律監督，努力使各項工作更好圍繞中心和大局、更好服務國家和人民。一、加強憲法實施和監督，維護國家法治統一完善憲法相關法律制度。修改國旗法、國徽法，更好維護國家形象、弘揚愛國主義精神，讓捍衛國旗和國徽的尊嚴成為人們的自覺行動。修改選舉法，適當增加縣鄉兩級人大代表名額，夯實人民代表大會制度基礎。適應深化國家監察體制改革需要，制定公職人員政務處分法，審議監察官法草案。全國人大組織法、全國人大議事規則制定30多年來，進行首次修改，提交大會審議的修正草案，全面貫徹堅持黨的領導政治原則，充分吸收人民代表大會制度實踐的新經驗、新成果，充分反映黨和國家機構改革后機構設置及其職能發生的新變化。經過全體代表的共同努力，一定能把這兩部法律修改好，成為全國人大及其常委會依法履職、確保人大工作高效運行的程序法，成為實現堅持黨的領導、人民當家作主、依法治國有機統一的保障法。維護香港特別行政區憲制秩序、法治秩序。十三屆全國人大三次會議作出關于建立健全香港特別行政區維護國家安全的法律制度和執行機制的決定后，常委會迅速行動，于去年6月連續召開兩次會議，審議通過香港特別行政區維護國家安全法，并決定將其列入香港基本法附件三，由香港特別行政區在當地公布實施，扭轉了香港在國家安全領域長期“不設防”的嚴峻局面。去年8月、11月，先后通過關于香港第六屆立法會繼續履行職責的決定、關于香港立法會議員資格問題的決定，本次大會將作出關于完善香港特別行政區選舉制度的決定，之后常委會將根據這一決定修改完善相關法律，打出一套法律的“組合拳”。大力弘揚憲法精神。根據黨中央決策部署，落實憲法規定，作出關于授予國家勛章和國家榮譽稱號的決定，習近平主席簽署主席令，授予鐘南山共和國勛章，授予張伯禮、張定宇、陳薇“人民英雄”國家榮譽稱號。舉辦6次憲法宣誓儀式，任命和決定任命的23位國家工作人員莊嚴宣誓。開展國家憲法日活動，召開第7個國家憲法日座談會。做好合憲性審查和備案審查工作。回應涉及憲法有關問題的關切，確保法律法規和政策舉措符合憲法規定、憲法精神。2020年共收到報送備案的行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、經濟特區法規、司法解釋、特別行政區法律1310件，逐件進行主動審查。圍繞疫情防控、野生動物保護、民法典實施、食品藥品安全、優化營商環境等五個方面開展專項審查和集中清理，發現需要修改或廢止的規范性文件3372件，督促有關方面及時予以糾正。做好依申請審查和移送審查，共收到公民、組織提出的審查建議5146件，對屬于常委會審查范圍的3378件逐一進行研究，提出處理意見，其他建議分別移送有關機關處理。收到有關部門移送審查的地方性法規58件，督促制定機關修改或廢止了27件。推動地方人大普遍建立聽取備案審查工作報告制度。正式開通國家法律法規數據庫。二、圍繞黨和國家工作大局，順應人民期盼，加強重點領域立法加強公共衛生立法修法。截至目前，已完成修訂動物防疫法等6項任務，修改野生動物保護法、執業醫師法、傳染病防治法等11項任務將在今年年底前完成。推動依法做好公布疫情信息、調配應急物資、化解矛盾糾紛、維護市場秩序等工作。加快國家安全立法。制定生物安全法、出口管制法，修改檔案法，審議海上交通安全法修訂草案、數據安全法草案、個人信息保護法草案。貫徹落實習近平強軍思想，適應新時代國防和軍隊建設需要，制定海警法、退役軍人保障法，修改國防法、人民武裝警察法，審議軍人地位和權益保障法草案、兵役法修訂草案、軍事設施保護法修訂草案。圍繞推進高質量發展和高水平對外開放立法。制定城市維護建設稅法、契稅法，修改專利法、著作權法，審議鄉村振興促進法草案、印花稅法草案、海南自由貿易港法草案，作出關于設立海南自由貿易港知識產權法院的決定和關于設立北京金融法院的決定。抓緊社會建設和社會治理領域立法。通過刑法修正案（十一），修改未成年人保護法、預防未成年人犯罪法、行政處罰法，審議反食品浪費法草案、反有組織犯罪法草案、法律援助法草案、家庭教育法草案、教育法修正草案。聚焦特定領域、特殊問題，積極開展“小切口”立法，拓展了立法工作方法和路徑，標志著立法工作進一步向專業化、具體化方向發展。繼續完善生態環保法律。本屆以來制定和修改長江保護法、土壤污染防治法、固體廢物污染環境防治法等12部相關法律，作出1項決議，正在審議濕地保護法草案，用最嚴格的制度、最嚴密的法治劃定生態紅線，守護綠水青山。去年12月通過的長江保護法，全面貫徹“共抓大保護、不搞大開發”理念，是我國第一部全流域的專門法。及時召開長江保護法實施座談會。做好民法典實施相關工作，推動相關配套法規和司法解釋的修改完善，闡釋好民法典一系列新規定新概念新精神，帶頭做好宣傳、推進、保障實施工作。三、堅持寓支持于監督之中，依法開展法律監督和工作監督強化計劃和預算、決算審查監督。緊扣十三屆全國人大三次會議批準的經濟社會發展目標任務，突出做好“六穩”工作、落實“六保”任務，聽取審議國民經濟和社會發展計劃執行情況報告、中央決算報告、預算執行情況報告、審計工作報告，審查和批準2019年中央決算。聽取審議關于審計查出問題整改情況的報告并進行專題詢問，開展整改情況跟蹤監督。認真開展疫情防控稅費優惠政策、減稅降費專題調研。深入推進人大預算審查監督重點拓展改革。制定關于加強地方人大對政府債務審查監督的指導意見。開展全口徑預算審查、全過程預算監管。加強政策實施效果和資金使用績效情況監督，建立聽取政府預算績效評價情況及相關部門重要政策和重點資金績效情況通報機制。推進預算聯網監督系統二期建設。認真履行對國有資產管理的監督職責。作出關于加強國有資產管理情況監督的決定。聽取審議2019年度國有資產管理情況綜合報告和關于企業國有資產管理情況專項報告。開展企業國有資產（不含金融企業）管理情況監督調研。開展健全國有資產治理體系專題調研。聽取審議專項工作報告。聽取審議國務院關于科技創新、股票發行注冊制改革、脫貧攻堅、財政農業農村資金分配使用情況的報告。首次聽取審議國家監察委員會關于開展反腐敗國際追逃追贓工作情況的報告。加強執法司法工作監督。聽取審議國務院關于公安機關執法規范化建設工作情況的報告，聽取審議最高人民法院關于加強民事審判工作依法服務保障經濟社會持續健康發展情況的報告、關于民事訴訟程序繁簡分流改革試點情況的中期報告，聽取審議最高人民檢察院關于適用認罪認罰從寬制度情況的報告。持續加大執法檢查力度。檢查了關于全面禁止野生動物非法交易和食用的決定、野生動物保護法、土壤污染防治法、農業機械化促進法、慈善法、公共文化服務保障法、反不正當競爭法的實施情況，聽取審議國務院關于研究處理“一決定一法”執法檢查報告及審議意見情況的報告。連續3年先后檢查大氣污染防治法、水污染防治法、土壤污染防治法實施情況，實地檢查22個省份的78個地市，召開74場座談會，暗訪170個單位和項目，梳理20類82個問題，點名曝光143個單位存在的問題。扎實做好專題調研。把專題調研作為常委會開展工作監督的重要方式，委員長會議組成人員、常委會、專門委員會和工作委員會開展232次調研，形成了307個調研報告。其中，常委會組織開展“十四五”規劃綱要編制工作若干重要問題、生態環保決議落實情況、珍惜糧食反對浪費情況、社會保險制度改革和社會保險法實施、民族團結進步創建工作、政府投資基金管理與改革等6項專題調研。“十四五”規劃綱要相關專題調研歷時4個多月，形成22份專題調研報告，有效服務人大監督和立法修法工作，也為中央和國家機關提供決策參考和工作參考。四、堅持代表主體地位，支持和服務代表依法履職認真落實關于加強和改進全國人大代表工作“35條具體措施”，不斷提高代表工作水平。認真辦好代表議案和建議。十三屆全國人大三次會議主席團交付的506件代表議案全部審議完畢，其中118件議案涉及的22個立法項目已審議通過或正在審議，168件議案涉及的58個立法項目已列入立法規劃或計劃。代表提出的9180件建議，交由194家承辦單位辦理并全部答復代表，代表建議所提問題得到解決或計劃逐步解決的占71.28%。將181件代表建議涉及的9個方面問題確定為重點督辦建議，全國人大有關專門委員會負責督辦。代表在閉會期間提交的400多件建議，交由98家承辦單位研究處理，做到即收即辦、逐件反饋。密切常委會同代表的聯系。常委會組成人員直接聯系439位代表，認真聽取代表意見建議。推動代表深度參與常委會工作，邀請175人次代表列席常委會會議，召開2次列席代表座談會。各專門委員會探索建立對口聯系代表機制，500多人次代表參加執法檢查、工作調研、計劃和預算審查監督、國有資產管理監督等工作。落實重要法律草案征求代表意見機制。增設6個立法聯系點，新設5個基層預算審查監督聯系點。密切代表同人民群眾的聯系。代表聯系群眾形式多樣、內容豐富。按照常委會統一安排，約1800人次代表參加集中視察、專題調研活動，形成一批重要調研成果。全國人大代表就近參加代表聯絡站、代表之家活動，積極推動解決就業、教育、醫療、住房、養老、食品安全、生態環保等方面人民群眾反映突出的問題。加強代表履職能力建設。創建全國人大網絡學院。開設人大歷史、代表履職知識、代表風采等具有人大特色的專欄，增強培訓課程針對性和實效性，截至目前課程總點播量達到83萬次。舉辦3期網絡視頻學習班和2期線上線下相結合的代表學習班，1.1萬人次代表和地方人大負責同志參加學習。改進人大信訪工作，開通網上信訪平臺，一年多來處理網上信訪2.4萬件次。認真研究分析群眾來信來訪反映集中的問題，在相關立法修法工作中予以回應。五、服務國家外交大局，發揮人大外事工作的職能作用創新外事活動形式，舉行各層級雙邊視頻活動46場，出席視頻會議26場，進行通話交流15次，開展線下外事活動27場，外交信函往來近600件。加強雙邊友好交往。舉行中俄議會合作委員會第六次會議、中法議會合作委員會第十一次會議，同蒙古國家大呼拉爾開展定期機制交流；與日本、韓國、老撾、柬埔寨、印尼、新加坡、烏茲別克斯坦、德國、肯尼亞等國議會領導人視頻會晤，從立法機構角度助力國家關系深入發展。香港特別行政區維護國家安全法通過后，全國人大以雙邊友好小組組長名義給93個國家議會和歐洲議會發了106封信函，介紹有關情況、闡釋中方立場，獲得廣泛理解和支持。推動多邊交流合作。圍繞共建“一帶一路”倡議，加強與沿線國家議會的政策溝通和立法交流。出席第五次世界議長大會、第六屆金磚國家議會論壇等視頻會議，參加各國議會聯盟、議會世貿大會指導委員會、亞洲議會大會、東盟各國議會間大會等多邊活動，推動將“人類命運共同體”、“以人民為中心”、“團結合作、共同抗疫”等主張寫入多邊會議文件。對外宣介中國道路和中國制度。積極宣介習近平新時代中國特色社會主義思想，主動介紹中國發展成就和對世界的貢獻。主動宣介習近平法治思想，介紹人大制度和立法工作。主動宣介中國堅持人民至上、生命至上的抗疫理念，分享中國抗疫經驗做法。加強人大英文網站建設，辦好中國人大雜志英文版。堅定維護國家利益。發揮常委會發言人、外事委發言人、法工委發言人機制作用，在涉港、涉疆、涉臺和抗疫問題上闡明中方立場。六、加強履職能力建設，不斷提升常委會自身建設水平加強思想政治建設。鞏固深化“不忘初心、牢記使命”主題教育成果，深入學習《習近平談治國理政》第三卷，開展7次常委會黨組集體學習，舉辦6次常委會專題講座，及時傳達學習習近平總書記重要講話和中央會議、文件精神。召開習近平總書記關于堅持和完善人民代表大會制度的重要思想學習交流會、第26次全國地方立法工作座談會，深入學習習近平法治思想，帶頭學習宣傳憲法法律和相關履職知識。完善常委會運行機制。制定全國人大例會、其他重要會議改進會風的具體措施。合理安排委員長會議、常委會會議。按照緊湊高效的原則，合理安排會議日程。常委會召開了8次會議，平均出席率超過97%，列席人員到會率超過95%。堅持民主集中制原則，保障常委會組成人員充分行使民主權利。充分發揮專門委員會作用。修訂專門委員會分黨組工作規則。各專門委員會共召開152次會議，牽頭起草13件法律草案并依法提請審議。協助常委會做好備案審查工作。組織開展執法檢查和專題調研，持續跟蹤監督常委會審議意見研究處理情況。加強人大機關建設。堅持辦好黨風廉政宣傳教育周活動，繼續開展機關內部巡視，梳理完善137項機關制度。嚴格執行中央八項規定及其實施細則精神，深入推進“燈下黑”問題專項整治，堅決糾治形式主義、官僚主義。提高參謀服務保障工作水平。統籌做好人大輿論宣傳工作。積極研究、闡釋、宣傳人民代表大會制度，全面準確報道人大會議和立法、監督工作，認真辦好“代表通道”、“部長通道”集中采訪活動。大力宣傳代表在抗疫斗爭、脫貧攻堅、民族團結中的履職擔當，講好中國故事、中國人大故事、人大代表故事。常委會工作還有一些差距和不足，主要是：立法質量需要進一步提升，立法形式不夠豐富，一些領域法律跟不上新時代提出的新要求；監督工作的實效性需要進一步提升，監督的形式和工作機制有待探索創新和不斷完善；代表工作水平需要進一步提升，需要為代表履職創造更好的條件。常委會將虛心聽取代表和各方面意見建議，不斷加強和改進工作，更好履行憲法法律賦予的職責。中央全面依法治國工作會議確立了習近平法治思想的指導地位，習近平總書記多次就人大工作發表重要講話、作出重要指示，為堅持和完善人民代表大會制度指明了方向、提供了遵循。在新的奮斗征程上，必須充分發揮人民代表大會制度的根本政治制度作用，堅持黨的領導、人民當家作主、依法治國有機統一，通過人民代表大會制度牢牢把國家和民族前途命運掌握在人民手中。今后一年的主要任務2021年是實施“十四五”規劃、開啟全面建設社會主義現代化國家新征程的第一年，也是中國共產黨成立100周年，中華民族偉大復興迎來更加光明的前景。進入新發展階段，人大工作必須增強使命感、責任感、緊迫感，勇于擔當、敢于負責、善于作為，自覺承擔起新時代新征程對人大工作提出的新任務新要求。常委會工作的總體要求是：在以習近平同志為核心的黨中央堅強領導下，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，深入學習貫徹習近平法治思想和習近平總書記關于堅持和完善人民代表大會制度的重要思想，全面貫徹落實黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，堅持黨的領導、人民當家作主、依法治國有機統一，立足新發展階段，貫徹新發展理念，構建新發展格局，緊緊圍繞“十四五”規劃和2035年遠景目標謀劃人大工作，依法行使立法權、監督權、決定權、任免權，發揮好在全面建設社會主義現代化國家中的職能作用。一、切實加強憲法實施和監督，維護憲法尊嚴和權威。認真抓好憲法實施工作，落實憲法解釋程序機制，積極回應涉及憲法有關問題的關切。加快推進憲法相關法立法修法工作，制定監察官法，修改全國人大常委會議事規則、國務院組織法、地方各級人民代表大會和地方各級人民政府組織法等。切實加強憲法監督工作，認真做好合憲性審查、備案審查工作，維護國家法治統一。持續推動憲法宣傳教育，組織好憲法宣誓、國家憲法日活動。維護憲法和基本法確定的特別行政區憲制秩序，確保“一國兩制”實踐行穩致遠。二、切實加強重點領域、新興領域、涉外領域立法，不斷提高立法質量和效率。根據立法工作計劃，初步安排審議45件法律案，還提出了近20件預備項目。繼續實施強化公共衛生法治保障立法修法工作計劃，制定突發公共衛生事件應對法，修改野生動物保護法、傳染病防治法、國境衛生檢疫法、執業醫師法等。堅持統籌發展和安全，健全國家安全法治體系，制定反有組織犯罪法、陸地國界法、糧食安全保障法、數據安全法、軍人地位和權益保障法，修改突發事件應對法、海上交通安全法、安全生產法、兵役法、軍事設施保護法等。圍繞建設現代化經濟體系、促進科技創新，制定海南自由貿易港法、期貨法、印花稅法、鄉村振興促進法，修改反壟斷法、科學技術進步法、公司法、企業破產法、審計法、農產品質量安全法、畜牧法等。完善民生保障、教育文化、社會治理、生態環保急需的法律制度，制定反食品浪費法、文化產業促進法、家庭教育法、學前教育法、個人信息保護法、社會救助法、法律援助法、濕地保護法、南極活動與環境保護法，修改體育法、教育法、職業教育法、婦女權益保障法、治安管理處罰法、行政復議法、環境噪聲污染防治法等，加快推進黃河保護立法。及時跟進研究數字經濟、互聯網金融、人工智能、大數據、云計算等新技術新應用領域的相關法律制度。加快推進涉外領域立法，圍繞反制裁、反干涉、反制長臂管轄等，充實應對挑戰、防范風險的法律“工具箱”。豐富立法形式，堅持既要搞“大塊頭”，又要搞“小快靈”，適時啟動條件成熟領域法典編纂工作，針對實際需要以“小切口”形式推進立法。三、切實加強監督工作，確保國家機關依法履行職責。根據監督工作計劃，預安排了29個監督項目。切實承擔好推進人大預算審查監督重點拓展改革、監督國有資產管理情況兩項職責，聽取審議計劃執行等7個工作報告，修改關于加強中央預算審查監督的決定、關于加強經濟工作監督的決定。堅持圍繞中心、服務大局，做好專項工作監督，聽取審議關于加快構建新型農業經營體系等10個專項報告。堅持做好立法與推進法律實施并重，檢查企業破產法等6部法律的實施情況。結合聽取審議關于建設現代綜合交通運輸體系、檢查固體廢物污染環境防治法實施情況的報告，開展2次專題詢問。圍繞財政補貼管理與改革等，開展6項專題調研。進一步完善監督工作機制，改進方式方法，增強監督工作實效性。四、切實加強代表工作，更好發揮代表作用。深入落實常委會組成人員聯系代表制度，健全專門委員會、工作委員會聯系代表機制。強化代表對常委會和專門委員會、工作委員會立法、監督、對外交往工作的參與。提高代表議案和建議工作水平。支持代表密切聯系群眾。加強代表服務保障工作，繼續建好代表履職信息化平臺。加強全國人大網絡學院建設，完善代表系統培訓機制。支持原選舉單位依法監督代表履職，推動代表履職檔案規范化建設。實施新修改的選舉法，做好全國縣鄉兩級人大換屆選舉工作。五、切實加強人大外事工作，深化和拓展各層級各領域交流合作。統籌安排疫情防控常態化背景下的對外交往。開展多層次、多渠道對外交往，積極參與議會多邊機制活動。圍繞國家核心利益和重大問題主動發聲，宣介中國道路、制度和政策、理念、主張。六、切實加強自身建設，夯實履職的思想政治組織基礎。深入學習貫徹習近平法治思想和習近平總書記關于堅持和完善人民代表大會制度的重要思想，認真開展黨史學習教育。切實加強人民代表大會制度理論、中國特色社會主義法學理論研究。更好發揮專門委員會作用，發揮常委會工作機構作用。全面貫徹中央八項規定及其實施細則精神。健全網上受理信訪制度。加強新聞輿論工作。加強與地方人大的工作交流。標簽： 北京 城市 中央 中國 中心【責任編輯】免責聲明：本文僅代表作者個人觀點，與鳳凰網無關。其原創性以及文中陳述文字和內容未經本站證實，對本文以及其中全部或者部分內容、文字的真實性、完整性、及時性本站不作任何保證或承諾，請讀者僅作參考，并請自行核實相關內容。
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2021年03月疏堵結合 切實防范房地產金融風險
房地產領域：首先，流向房地產及相關領域的貸款在持續增加；其次，疫情沖擊導致居民消費減少，但個人住房貸款規模不降反升；再次，以一線城市為代表的部分城市房價顯著上漲，房價泡沫化風險的跡象有所顯現。在此背景下，持續加強房地產宏觀審慎監管十分必要，通知的出臺很及時也很有針對性。考慮到不同地區房地產市場的分化狀況以及不同銀行房地產貸款占比的顯著差異，通知做出了兩方面彈性規定。一是建立了分檔管理和區域差別化調節機制。根據銀行業金融機構資產規模及機構類型，分五檔對房地產貸款集中度進行管理。此外，還建立了區域差別化調節機制。二是對于房地產貸款占比和個人住房貸款占比超過上限的銀行，給予一定的業務調整過渡期。這兩項規定能夠較好地穩定市場預期，促進各地區銀行機構的房地產貸款占比和個人住房貸款占比穩步調整至合理水平。不管是房地產貸款集中度管理等宏觀審慎措施，還是限購限貸等舉措，都希望通過堵住資金流向房地產的去路，達到防范房價泡沫化風險的目的，但光靠堵是不夠的。從往年的經驗來看，在加強房地產監管的態勢下，即使部分城市提高了購房首付比例，居民家庭會轉而使用消費貸購買住房，導致消費貸規模大幅攀升。如果未來部分銀行的個人住房貸款占比達到了通知規定的上限，居民家庭仍然可能設法通過其他形式獲得貸款，然后再用于購買住房。不僅如此，近年來實體企業投資房地產的現象屢有發生，這也意味著，即使銀行部門嚴格按照通知規定的上限管理房地產貸款，部分實體企業仍然可能以實體投資的名義獲得貸款，再投向房地產領域。實體經濟內生增長動力不足、投資回報率偏低是大量資金流向房地產的根源，只堵不疏難以解決根本問題，疏堵結合才能切實防范房價泡沫化風險。除了堵住投資和投機性資金流向房地產的去路，還應盡快疏通實體經濟所面臨的障礙，培育更多發展空間和投資機會：一是以人工智能等新技術為抓手，加快促進技術進步，著力培育新的增長點；二是進一步減稅降費，尤其是降低企業的非稅負擔；三是加快發展民營銀行等中小金融機構，構建與中小企業融資需求相匹配的金融服務體系，緩解中小企業融資難融資貴困境；四是進一步優化營商環境，消除民間投資在教育、醫療等領域面臨的“玻璃門”、“彈簧門”和“旋轉門”等進入壁壘。
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2021年02月集團黨委看望慰問安渡村困難黨員
問工作，促進形成團結友愛、和諧共進的良好發展氛圍。
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2021年02月集團黨委開展2020-2021年度黨員冬訓活動
～2021年度黨員冬訓工作目標和計劃，在統籌推進常態化疫情防控和經濟發展的前提下，需靈活運用多種學習形式，讓黨的最新理論政策入腦入心，激發大家干事創業熱情。同時積極開展黨建聯盟的冬訓經驗交流和示范活動，在交流互鑒中提升冬訓工作質效。冬日暖陽 相伴成長兒童是祖國的未來，是民族的希望。關愛留守困難兒童的健康成長是我們義不容辭的責任和義務。在活動現場，集團黨委為三位留守困難兒童贈送了學習用品，期待她們在今后的學習生活中更加努力、更加勤奮，以更加優異的成績來報答長輩的養育之恩和社會各界的關心呵護。表彰先進 激發干勁為樹立典型，激勵大家以優秀黨員為榜樣，共同營造一種健康向上、爭先創優的良好風尚，活動對三家單位的優秀黨員代表進行了表彰。希望受表彰的黨員繼續堅持高標準、嚴要求，再接再厲，再創佳績。同時要求全體黨員要學習先進，爭當先進，勇于趕超，在工作和生活中發揮先鋒模范作用。“學習強國” 強國強我“學習強國”手機APP極大地滿足了廣大黨員同志多樣化、自主化、便捷化的學習需求，創新了學習方式和組織形式。活動對學習積極分子進行了表彰，并希望在座的全體黨員同志們一起行動起來，積極參與“學習強國”活動，在學習中不斷汲取奮勇前進的力量。鄉村民企 鑄造重器正余鎮鎮財政所符婷同志以《民營企業鑄造大國重器、科技創新集聚小康動能》為題為現場黨員宣講了農民企業家湯志康的先進事跡，講述他愛國敬業、守法經營、創新創業,為打造正余“機器人小鎮”做出突出貢獻的事跡，獲得陣陣熱烈掌聲。本次活動是集團2020-2021年度黨員冬訓活動的一個啟動儀式，要求各黨支部、黨小組及全體黨員同志按照正余鎮黨委關于黨員冬訓的工作統一部署，結合各自實際，因地制宜，靈活多樣地開展各項冬訓活動，用黨員冬訓來進一步提高自身思想理論水平和實踐能力，進一步增強我們的凝聚力和戰斗力。同時隨著近期“新冠肺炎”疫情的局部反彈，要求全體黨員同志積極配合各級政府的疫情防控要求，繼續打好抗擊新冠疫情防御戰，把抗“疫”戰場作為錘煉黨性和開展黨員冬訓的“特殊課堂”，為奪取疫情防控和經濟發展“雙勝利”奠定堅實基礎。
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2021年02月人口生育政策若放開對房地產的影響
這截圖上可以看出來問題，東北年輕人跑了，老齡化嚴重。有些地方之前就放松了，能生三個的都不想生。所以即使全面放松，我估計效果也有限。過去7年的數據顯示，東北除了沈陽和大連還有點人口增量外，其他城市的人口幾乎都是下降的，非常令人擔憂。最近公安部公布了2020年，中國進行戶籍登記的新生兒數據是1003.5萬人。公安部統計的是：當年出生，當年上戶口的數據。2019年這個數據是1179萬人，減少了176.5萬人，降幅15%。是否和疫情有關就不知道了。但從歷年來看，這個下降的趨勢非常明顯。統計局的數據是1465萬，和公安部的數據有出入。但不管怎么樣，都是下降。下圖是歷年人口數據，有2排數據，但人口經濟學家認為第二排更權威。人口下降趨勢難以逆轉，所以全面放開生育政策也是遲早的事。今天我在各個群里問大家考慮生幾個孩子，哈哈我發現只有北京上海群里對這個問題完全沒反應。難怪生育率低，老齡化嚴重，大家都不想生孩子。為什么不想生呢？有人回答的非常好：但其他群相對來說還算正常。一般來說，只要有條件有精力帶的，都會考慮生2個，沒精力的就生1個。以前我們越窮反而需要養兒防老，而從歐美日韓發達國家的經歷來看；似乎越發達，大家越不想生孩子，這是通病。原因無非是這幾點：一是經濟壓力大，養育孩子的成本太高了，養不起。我國一線城市養一個孩子的成本至少200萬以上，其實哪只200萬啊，光買一個學區房就不止這點錢了！二是精力不足，女人生孩子痛就算了，要養大孩子更是一二十年的艱巨任務。中國的老人雖然比日本好，還可以幫忙帶孩子。但卻很難教育好孩子，城市中產們現在又都這么重視孩子教育。女人要上班，又要帶孩子，精力真的有限。三是觀念也不一樣了。現在的人自我意識更強，想活出自我，孩子多了，天天帶娃，影響自己的生活質量。有的女人可能還會考慮到身材，生孩子容易變老。四是經濟越發達，都有社保、退休金，以后也不需要下一代來養老了。大家關心的是人口生育政策放開后，效果有多大，對房地產的影響有多大。二胎政策在2016年全面放開后，我身邊的80后很多都生了二胎，基本上2個孩子是標配。從數據上來看：2016、2017年人口也出現了2年反彈，但之后又明顯下滑了。可見80后想生的那一撥集中生完了，不想生的也不會生了，90后現在也三十了，但生孩子還沒有80后積極。而且現在農村剩男和城市剩女也越來越多，這也非常影響生育。這跟日本也有點像。其實日本已婚的平均都是生2個孩子，但因為單身人士占比很高，所以對人口是個很大的危機。那對房地產的影響有多大呢？現在放開人口生育政策，最多是短期內影響家庭買三房還是四房。要等這些孩子長大具備買房能力，那還是二十多年后的事了。所以我們判斷接下來的房地產拐點，還得往年前看人口拐點出現在哪年。1986年-1990年，是人口出生的高峰期；1990年到達頂峰，2926萬。我們來推算一下。通常，22歲本科畢業后工作5-10年，開始考慮買房。現在有父母的幫助，當然有的可能會提前，也就是1986加上5-10年就是27-32歲。相對應的是：2013-2018年為置業期。........1990年的在2017-2022置業。1986-1990的這一批人，2013-2022年都是他們的置業高峰期。2013年、2014年其實置業需求很多。但是人為的調控壓抑了需求。所以調控放松后，加上本來就是需求高峰期。所以才會有2015-2017年的暴漲。但從1991年開始人口劇減，只有2245萬人；比1990年的人口減少了681萬。降低幅度接近四分之一了，簡直是斷崖式下跌！所以從人口數據來看，1990年是人口拐點，我們的置業高峰期還剩兩年就面臨著拐點。當然這個只是理論上的。因為房地產，除了首次置業，還有改善型置業。特別是房價高的一二線城市，首次置業很難一步到位，所以過幾年又要改善。而房價低的三四線城市，以前老破舊的樓梯房特別多。現在生活條件好了，大家也都想住更好的商品房，改善型需求也很旺盛。但是這種機會一定是結構性的！1990年之后的人口大拐點出現后，現在大家已經感覺到人口的稀缺性了。所以這幾年各個城市都開始搶人！南京昨天又放開落戶了，有四個區交半年社保就能落戶。我估計要不了兩年，很多城市都會全面放開落戶，0門檻落戶。接著說人口對房地產的影響。因為好的工作機會主要在一二線城市，人往高處走嘛！年輕人都想去大城市看花花世界。所以以后人口往大城市聚集的趨勢不可逆轉。經濟越發達，有人口流入的城市，以后房地產依然存在結構性機會。現在貨幣又處于一個過剩的階段，去大城市資產想要保值增值，有錢你不買房干嘛呢。我以前寫過一篇文章，不過因為有些內容敏感后來我刪了。就是富人活在通脹中，沒錢的人活在通縮中。這些年貨幣放水，上漲的只是資產價格，而普通物價并沒有上漲。所以感覺到通脹的只有富人，我們普通打工者感覺不到通脹。為什么印了那么多錢物價不漲呢？這話題又扯遠了，現在貿易都全球化了；國內人工漲價了沒關系，大量工廠轉移到東南亞印度。別的國家生產成本低啊！總的出廠價還是沒漲，最后全球都處于一個產能過剩的時代。所以只要能通過全球交易的普通商品的物價根本漲不起來，只有那些沒法流動的商品倒是能漲。另外能漲的就是核心資產。因為大部分的錢都流進了富人的口袋，他們需要買高端核心資產保值增值。而一線城市，長期人口流入，資金集聚最多；且是全中國最有錢的購買人群，產業又是最強，高收入群體最多。而土地供應又有限，房價具有天然升值的內在動力。所以對貨幣超發更為敏感。一線城市的房子，不僅是一種居住品；還會成為一種抗通脹，帶有金融屬性的投資品。二線城市次之。中國是14億人口的大國，一個省份就相當于一個發達國家的人口；所以省會城市和中心城市也是有前途的。但大部分的三四線城市人口流出，有錢人又不多，供地又充足，所以升值空間也有限。
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2021年02月春節假期一線城市樓市成交量創近三年新高
交達到35套。 一線城市售樓處保持春節“不打烊”狀態，刺激了一波購房需求得到集中釋放。以北京為例，全市有超過60個項目春節不打烊，二手房門店也大部分正常看房。因為不出京，很多購房者利用春節假期看房，大部分售樓處接待客戶數量和平時周末的情況接近，這也是歷史上第一次春節長假出現了購房者井噴的現象。 據貝殼研究院數據，與往年重點城市春節假期二手房實際成交幾乎為零不同，今年春節假期（2月11日-17日）重點18城成交情況普遍好于去年同期。 “相比一二線城市的活躍，三四線城市返鄉置業相對冷清。”中原地產首席分析師張大偉表示，“雖然相比2020年疫情期間，返鄉置業情況有所好轉，但相比正常年份，2021年春節返鄉置業成交量銳減三成以上。從未來發展趨勢來看，三四線城市置業市場逐漸飽和。” 克而瑞研究中心指出，從成交看，北京、廣州、深圳成交熱度延續，得益于人口流動量減少，需求集中釋放，春節期間成交創近三年新高；東南沿海三四線城市表現同樣可圈可點，溫州、佛山、淮安、莆田、東莞等城市成交情況較好，同比漲幅均超50%。 學區房成交活躍 從上述機構監測數據看，春節假期，一線城市學區房成交、帶看量整體較為搶眼。 “隨著2021年上半年新生入學時間臨近，學區房購置也進入旺季周期。春節期間，因為就地過年，很多業主看房比較方便，帶看和面談都較為容易。”多位學區房中介人士對中國證券報記者表示。 張大偉表示，四個一線城市和杭州等城市二手房價格上漲明顯加快，主要原因是受疫情影響，出國留學人群回流，增加了市場需求。同時，上海、深圳等城市打新潮涌動，投資客入市搶奪了剛需客戶房源，使得少數新建住宅供應稀缺，導致二手房需求增加。此外，一線城市學區房流動性強且易出手，成為很多投資者的首選。 推盤量下降 克而瑞研究中心指出，46個重點城市在春節期間新增供應量有明顯回落，2月4日至2月17日的新增供應量較2020年同期下降35%。究其原因是房企看淡春節樓市，推盤力度均有回調。 業內人士表示，房企在調整自身供貨節奏，著力加大留人能力較強的省會二線城市的推盤力度。
