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2014年03月人民幣持續貶值會否刺破房價泡沫？
，人民幣近期貶值主要是為了打擊遠期結匯套利資金，抑制熱錢流入。 匯率風險控制中心的分析師亦認為，近期人民幣主動調節對持有大量套利、套匯的投資者來講，是一次比較大的沖擊。同時充分反映央行需要適時、適度引導市場投資者，以抑制過熱的人民幣升值預期。 然而，許多人擔心，一旦形成人民幣貶值預期，越來越多人的投資決策可能會受影響，并很可能傳導到房地產市場。短期內樓市將面臨下跌風險，從中長期看，中國的房地產泡沫將破裂。 專家認為，人民幣貶值不僅可能讓早些時候進入國內住房市場的資金逐漸退出，更為重要的是，還可能讓國內房地產企業從海外融資的成本迅速上升。 此前強烈的人民幣升值預期，引得大量境外資金進入中國，投資于人民幣資產以享受匯率升值和資產升值的雙重紅利。而房地產更是外資扎堆的領域，一旦人民幣升值預期減弱，外資撤出，房地產價格自然會受到影響。 “自２００５年以來，人民幣已經持續升值多年，房價也一直上漲，導致這些資金獲利巨大，它們可能愿意以更低的價格退出。”職業投資人黃生稱。 商業地產風險值得警惕 去年以來，李嘉誠連續出售其在中國內地的不動產資產。３月１日，潘石屹的ＳＯＨＯ中國也宣布，將上海的兩個物業以５２．３億元的價格出售。 上海地產業界人士告訴記者，李嘉誠和潘石屹出售內地資產主要是一種商業行為，由于其并非降價出售，因此不能稱之為“拋售”。但他同時透露，目前上海的物業易手基本由人民幣基金接手，美元基金在中國商業地產市場的占比已大不如前。“以前海外資金流入中國，除了借人民幣升值套匯之外，還購置了大量的房地產或者房地產類信托。隨著人民幣匯率上升空間不斷遭受擠壓，海外資本正逐漸退出中國，以將其賺取的房價收入和匯差收入最大化。” 第一太平戴維斯中國市場研究部主管簡可指出，中國多城市大建新城、泛ＣＢＤ化趨勢嚴重，商業地產供過于求值得關注。據第一太平戴維斯的數據，預計至２０１５年，深圳、成都、重慶、天津、沈陽等多個城市甲級寫字樓總量較２０１３年的增幅均在３０％以上，天津、沈陽兩地的增幅更分別高達１５４％、１３９％。 萊坊最新發布的報告也認為，上海商業地產需求疲軟而供給過多。“根據當前建筑進度，２０１４－２０１６年間，上海中央商務區將有１６４萬平方米新增供應投放市場，且次級和新興商務區還會新增２４９萬平方米；而在需求層面上，過去三年上海市場平均每年能夠吸納約８４萬平方米的甲級寫字樓面積。除非有新的國內或海外刺激因素，否則很難消化大量投放的新寫字樓。” 住宅價格能否堅挺？ 目前，許多投資者擔心，人民幣貶值將導致整個市場預期逆轉，促使投資者逐漸放棄房產這樣價格過高的資產。尤其是那些早些時候從海外涌入國內的資金，會因人民幣貶值而流出中國，或不敢再輕易進入中國市場，多種作用助推中國住房資產價格下跌。 華東師范大學房地產研究中心主任華偉表示，二、三線城市產業基礎不扎實，升級趨勢不顯著。因此，很多投資者出于對資金鏈的考慮，需要盡快把資金從資產中抽出來，因此產生局部降價的可能。但從全國大部分地方來看，如鄭州、武漢等城市，近年來二手房市場成交量增幅均在５０％以上，“二手房交易火爆的地方，房價就不可能暴跌”。 “內地樓市未來的走勢是好的，按照中國人的習慣，多余錢會選擇買樓。”在日前舉行的“長和系”業績發布會上，華人首富李嘉誠對內地樓市的未來趨勢依然看好，“如果價格合理，長和一定會考慮增加內地土地儲備的機會”。 記者經多方采訪了解到，無論人民幣升值與否，住宅價格與之并無直接聯系。一線城市有較為穩定的剛性需求做支撐，樓市很難有崩盤風險。二三四線城市由于缺乏產業支撐，正處于“擠泡沫”進程，但由于各地發展水平不均衡，因此房價會出現愈來愈重的分化趨勢。 來自：新華網
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2014年03月政協委員透露 土地改革總體框架或年內出臺
向記者透露，國土部正在抓緊起草《深化土地管理制度改革總體思路框架》，具體試點也在該方案中。 “土地試點的篩選原則方案正在做。”中共中央農村工作領導小組副組長、辦公室主任陳錫文說。 廖永林說，由于涉及的問題比較復雜，預計總體思路框架年內出臺。“土地管理制度改革涉及多個部門，包括城鄉規劃、轉讓、抵押、擔保、作價入股土地等，也要有其他相關配套政策，因此需要時間。” 對此，全國政協委員、農業部副部長牛盾也稱，土地流轉政策已在全國推行，目前正組織專家評估各地情況，相關配套實施細則也在制訂中，將于年內出臺。 “為什么需要配套細則?流轉的規模到底多大最合適?需要我們從實際出發去研究、去厘清。”牛盾說，“我們這么大的國家不可能一個標準把所有的問題都解決。” 鼓勵地方先行先試 “農地流轉是個新課題，各地都在積極探索。另外還有很多地方沒有推動這項工作。現在從中央到地方，需要有一個完整的、統一的、最好的模式。”全國政協委員、遼寧省營口市副市長高煒說。 實際上，包括海南、江蘇、安徽等省市都已經或正在探索“農地流轉入市”，也一度引起了資本市場對土地流轉的猜想。 “我們要推出這些重大改革，會涉及哪些法律法規和政策，應依據對農村經濟社會影響的不同，來確定試點的范圍。如果不涉及現行法律法規的，鼓勵地方先行先試，若涉及的改革一定要經過一定程序得到批準才行。”陳錫文說。 來自：中國建筑新聞網
06
2014年03月2014年政府工作報告中的建筑“關鍵詞”
大城市保障房比例。推進公租房和廉租房并軌運行。創新政策性住房投融資機制和工具，采取市場化運作方式，為保障房建設提供長期穩定、成本適當的資金支持。各級政府要增加財政投入，提高建設質量，保證公平分配，完善準入退出機制，年內基本建成保障房480萬套，讓翹首以盼的住房困難群眾早日遷入新居。針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。” 城鎮化建設：推進以人為核心的新型城鎮化 城鎮化是現代化的必由之路，是破除城鄉二元結構的重要依托。要健全城鄉發展一體化體制機制，堅持走以人為本、四化同步、優化布局、生態文明、傳承文化的新型城鎮化道路，遵循發展規律，積極穩妥推進，著力提升質量。今后一個時期，著重解決好現有“三個1億人”問題，促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化。 有序推進農業轉移人口市民化。推動戶籍制度改革，實行不同規模城市差別化落戶政策。把有能力、有意愿并長期在城鎮務工經商的農民工及其家屬逐步轉為城鎮居民。對未落戶的農業轉移人口，建立居住證制度。使更多進城務工人員隨遷子女納入城鎮教育、實現異地升學，實施農民工職業技能提升計劃。穩步推進城鎮基本公共服務常住人口全覆蓋，使農業轉移人口和城鎮居民共建共享城市現代文明。 加大對中西部地區新型城鎮化的支持。提高產業發展和集聚人口能力，促進農業轉移人口就近從業。加快推進交通、水利、能源、市政等基礎設施建設，增強中西部地區城市群和城鎮發展后勁。優化東部地區城鎮結構，進一步提升城鎮化質量和水平。 加強城鎮化管理創新和機制建設。要更大規模加快棚戶區改造，決不能一邊高樓林立，一邊棚戶連片。 以國家新型城鎮化規劃為指導，做好相關規劃的統籌銜接。提高城鎮建設用地效率，優先發展公共交通，保護歷史文化和自然景觀，避免千城一面。加強小城鎮和村莊規劃管理。探索建立農業轉移人口市民化成本分擔、多元化城鎮建設投融資等機制。通過提高建設和管理水平，讓我們的城鎮各具特色、宜業宜居，更加充滿活力。” 農村建設：中央預算內水利投資7OO多億元 穩妥進行農村土地制度改革試點 “夯實農業農村發展基礎。國家集中力量建設一批重大水利工程，今年擬安排中央預算內水利投資7OO多億元，支持引水調水、骨干水源、江河湖泊治理、高效節水灌溉等重點項目。各地要加強中小型水利項目建設，解決好用水“最后一公里”問題。加快建成一批旱澇保收高標準農田，抓緊培育一批重要優良品種，研發推廣一批新型高效農業機械。 完善農村水電路氣信等基礎設施，改造農村危房260萬戶，改建農村公路20萬公里。高度重視農村留守兒童、婦女、老人和“空心村”問題。今年再解決6000萬農村人口的飲水安全問題，經過今明兩年努力，要讓所有農村居民都能喝上干凈的水。 積極推進農村改革。堅持和完善農村基本經營制度，賦予農民更多財產權利。保持農村土地承包關系長久不變，抓緊土地承包經營權及農村集體建設用地使用權確權登記頒證工作，引導承包地經營權有序流轉，慎重穩妥進行農村土地制度改革試點。” 產能優化：淘汰鋼鐵2700萬噸、水泥4200萬噸、平板玻璃3500萬標準箱 “產業結構調整要依靠改革，進退并舉。 進，要更加積極有為。優先發展生產性服務業，推進服務業綜合改革試點和示范建設，促進文化創意和設計服務與相關產業融合發展，加快發展保險、商務、科技等服務業。促進信息化與工業化深度融合，推動企業加快技術改造、提升精準管理水平，完善設備加速折舊等政策，增強傳統產業競爭力。設立新興產業創業創新平臺，在新一代移動通信、集成電路、大數據、先進制造、新能源、新材料等方面趕超先進，引領未來產業發展。 退，要更加主動有序。堅持通過市場競爭實現優勝劣汰，鼓勵企業兼并重組。對產能嚴重過剩行業，強化環保、能耗、技術等標準，清理各種優惠政策，消化一批存量，嚴控新上增量。今年要淘汰鋼鐵2700萬噸、水泥4200萬噸、平板玻璃3500萬標準箱等落后產能，確保“十二五”淘汰任務提前一年完成，真正做到壓下來，決不再反彈。” 節能減排：出重拳強化污染防治 推進生態保護與建設 “努力建設生態文明的美好家園。 生態文明建設關系人民生活，關乎民族未來。霧霾天氣范圍擴大，環境污染矛盾突出，是大自然向粗放發展方式亮起的紅燈。必須加強生態環境保護，下決心用硬措施完成硬任務。 出重拳強化污染防治。以霧霾頻發的特大城市和區域為重點，以細顆粒物(PM2.5)和可吸入顆粒物(PM10)治理為突破口，抓住產業結構、能源效率、尾氣排放和揚塵等關鍵環節，健全政府、企業、公眾共同參與新機制，實行區域聯防聯控，深入實施大氣污染防治行動計劃。今年要淘汰燃煤小鍋爐5萬臺，推進燃煤電廠脫硫改造1500萬千瓦、脫硝改造1.3億千瓦、除塵改造1.8億千瓦，淘汰黃標車和老舊車600萬輛，在全國供應國四標準車用柴油。實施清潔水行動計劃，加強飲用水源保護，推進重點流域污染治理。實施土壤修復工程。整治農業面源污染，建設美麗鄉村。我們要像對貧困宣戰一樣，堅決向污染宣戰。 推動能源生產和消費方式變革。加大節能減排力度，控制能源消費總量，今年能源消耗強度要降低3.9%以上，二氧化硫、化學需氧量排放量都要減少2%。要提高非化石能源發電比重，發展智能電網和分布式能源，鼓勵發展風能、太陽能，開工一批水電、核電項目。加強天然氣、煤層氣、頁巖氣勘探開采與應用。推進資源性產品價格改革，建立健全居民用水、用氣階梯價格制度。實施建筑能效提升、節能產品惠民工程，發展清潔生產、綠色低碳技術和循環經濟，提高應對氣候變化能力。強化節水、節材和資源綜合利用。加快開發應用節能環保技術和產品，把節能環保產業打造成生機勃勃的朝陽產業。 推進生態保護與建設。繼續實施退耕還林還草，今年擬安排500萬畝。實施退牧還草、天然林保護、防沙治沙、水土保持、石漠化治理、濕地恢復等重大生態工程。加強三江源生態保護。落實主體功能區制度，探索建立跨區域、跨流域生態補償機制。生態環保功在當代、利在千秋。各級政府和全社會都要進一步積極行動起來，呵護好我們賴以生存的共同家園。” 區域經濟建設：抓緊規劃建設絲綢之路經濟帶和海上絲綢之路 “開創高水平對外開放新局面。 開放與改革相伴而生、相互促進。要構建開放型經濟新體制，推動新一輪對外開放，在國際市場汪洋大海中搏擊風浪，倒逼深層次改革和結構調整，加快培育國際競爭新優勢。 擴大全方位主動開放。堅持積極有效利用外資，推動服務業擴大開放，打造內外資企業一視同仁、公平競爭的營商環境，使中國繼續成為外商投資首選地。建設好、管理好中國上海自由貿易試驗區，形成可復制可推廣的體制機制，并開展若干新的試點。擴展內陸沿邊開放，讓廣袤大地成為對外開放的熱土。 從戰略高度推動出口升級和貿易平衡發展。今年進出口總額預期增長7.5%左右。要穩定和完善出口政策，加快通關便利化改革，擴大跨境電子商務試點。實施鼓勵進口政策，增加國內短缺產品進口。引導加工貿易轉型升級，支持企業打造自主品牌和國際營銷網絡，發展服務貿易和服務外包，提升中國制造在國際分工中的地位。鼓勵通信、鐵路、電站等大型成套設備出口，讓中國裝備享譽全球。 在走出去中提升競爭力。推進對外投資管理方式改革，實行以備案制為主，大幅下放審批權限。健全金融、法律、領事等服務保障，規范走出去秩序，促進產品出口、工程承包與勞務合作。抓緊規劃建設絲綢之路經濟帶、21世紀海上絲綢之路，推進孟中印緬、中巴經濟走廊建設，推出一批重大支撐項目，加快基礎設施互聯互通，拓展國際經濟技術合作新空間。 統籌多雙邊和區域開放合作。推動服務貿易協定、政府采購協定、信息技術協定等談判，加快環保、電子商務等新議題談判。積極參與高標準自貿區建設，推進中美、中歐投資協定談判，加快與韓國、澳大利亞、海灣合作委員會等自貿區談判進程。堅持推動貿易和投資自由化便利化，實現與各國互利共贏，形成對外開放與改革發展良性互動新格局。” 來自：中國建筑新聞網
05
2014年03月全球房價恢復危機前水平 機構投資比例提高
手市場的交易量也在不斷上漲。你預計今年這一趨勢能否持續？ 戴柯凌：從全球房產市場來看，情況大體相同，但也有些許不同。國際市場不存在限價或限購。在全球金融危機后，房價大跌，但之后人們也意識到房產是極佳的通脹對沖工具，且房產能夠保值。因此我們看到，房價幾乎在全球范圍內都已回到危機前水平。我認為全球房價上漲趨勢仍將持續。 日報：你們對全球房地產價格是否有具體預測數據？ 戴柯凌：我們主要投資全球商業地產，而非住宅地產。我們預測2014年的商業地產交易量將上升15%到20%。同時，房價也會繼續上升，但不同地區升幅各不相同。 日報：世界范圍內，你最看好哪些市場？ 戴柯凌：根據我們的估算，舊金山要數第一。全球來看，在未來五到七年，美國經濟將呈現喜人增長，西歐北部地區也會有不錯的表現。他們經濟增速在3%左右，因此房地產市場的增長應該還要高過這一水平。投資成熟經濟體的房地產業是一項安全投資，房價不會暴增。同期來看，人均GDP更高的中國、印度尼西亞、印度等國增速會更快，這些國家的房地產增速會更加強勁。雖然人們目前對金磚國家略感悲觀，但其GDP增速仍將保持在6%至7%。就辦公室價格而言，東京、紐約和舊金山今年將上漲10%到20%；在中國，我們預計今年北京、上海的價格漲幅將在0到5%之間，仍存在進一步上升空間。上海和北京的商業地產的漲勢今年會略有收斂，但明年將會更加強勁，這是經濟周期的正常表現。全球住宅地產的表現則很難預測，我認為各地市場表現各不相同，但總體趨勢是共通的，房價正不斷上漲，而且未來兩三年內都會保持升勢。 日報：我們知道房地產也是一個很好的資產組合多元化工具，從投資組合角度來看，你建議投資者如何配置房產投資？ 戴柯凌：當然，機構投資者希望保持平衡，在其資產組合中保留一部分房產。金融危機發生后的幾年內，他們都不再投資房地產，而其股票資產卻不斷升值。因此房產投資的比例減小了。現在他們又開始重新投資房產來平衡比例。我們目前看到一些機構、主權財富基金、高凈值人群等正將更多資金投入房地產，我認為這一趨勢在今后幾年仍將持續。 日報：做房東更好，還是買入房地產信托投資基金更好？ 戴柯凌：這取決于你手頭有多少資金。如果你有一千元，那你最好還是買房地產信托投資基金；但如果你有100億元，你當然可以購置房產。所以這取決于資金規模。而且你還要考慮自己希望保持多少資金流動性。如果你想要長線投資，10年對你而言無關痛癢，則購房是個不錯的選擇，因為你能夠持有保值和增值。如果你需要在兩三周內便從房產中獲得投資收益，則購買房地產信托投資基金更加適合，因為這一投資更具流動性。因此，投資期限較短的話，還選擇信托投資基金較好。 來自：新浪財經
05
2014年03月人大首次公開回應稅收法定 稱將加快房地產稅立法
國人大授權國務院通過制定稅收的暫行條例來征收的。傅瑩說，這種授權立法的做法在我國稅收制度建立的過程中發揮了非常重要的作用，但“稅收立法是全國人大的法定權利”。她強調，進入新時期，人大將更好地貫徹和落實稅收法定原則。傅瑩表示，人大將從兩方面推進“稅收法定”原則的實施，一方面要推動此前授權國務院制定的稅收暫行條例能夠上升成為法律，尤其是一些經過實踐檢驗比較成熟、具備立法條件的，要盡快推進;另一方面，要加強對新稅種的立法工作。 她還透露，對于當前社會上廣泛關注的房地產稅、環境保護稅等稅種的立法工作，目前全國人大正在研究推進中，并將注意廣泛聽取社會各方面的意見。 建議 人大收回稅收立法權 要有時間表 表示條件已經成熟，要越快越好 昨天，全國政協委員、南開大學法學院副院長侯欣一提出提案，建議全國人大盡快收回稅收立法權。全國政協委員、全國律師協會副會長朱征夫也建議根據《立法法》，對相關法規進行全面的清理。 侯欣一對南都記者說，改革開放之初，為了加快經濟建設，全國人大于上個世紀八十年代中期授權國務院可以根據國家經濟建設的需要開征新的稅種，對公民和企業征稅。此后，國務院便依據這一授權以暫行條例的方式不斷開征各種新的稅收，甚至出現國務院“再授權”給自己所屬部門的情況。這種現象不僅不利于對公民財產權的保護，也容易造成政府的腐敗和浪費。隨著2000年《立法法》的出臺，該授權已失去了存在的法律依據，因為該法律明文規定國家開征稅收只能依據法律，而國務院只能制定行政法規。侯欣一建議從長遠講盡快通過修改憲法，明確規定只有全國人大才能通過制定法律開征稅種，將其上升為一項憲法制度;從近期講要以全國人大頒布決定的方式明確宣布將上個世紀八十年代的授權收回。 朱征夫對南都記者說，全國人大終止對國務院授權的條件已經成熟，“不能老說收回稅收立法的授權，還必須要有時間表，越快越好。如果不能約束和規范稅收征收，那么政府就不是一個透明政府和法制政府。只要下了決心，很快就能收回。” 全面開征房產稅 還差什么? 房產征稅是增設新稅種，并且是直接稅，應成“稅收法定”突破口 傅瑩昨日透露，目前全國人大正在研究推進房地產稅的立法工作。南都記者了解到，房產稅的問題也是本屆兩會的焦點問題之一，一些人大代表和政協委員認為，如果在全國范圍內向非營業用房產征收房產稅，相當于增設了一個新稅種，必須通過立法推進改革。 全國政協委員、財政部財科所所長賈康認為，十八屆三中全會《決定》提出的“加快房地產稅立法”不同于以往“房產稅”的提法，其中包含了未來更復雜全面的改革思路。 “我們需要先建立相關的配套系統：一是不動產登記制度，政府要先掌握每個人有多少套房子，才能在保有環節征稅;其次是制定并頒布資產評估法，建立專業的房產價格評估體系，對房產的價值進行確認;此外，還應有科學完善的救濟制度，對房產相關的糾紛進行專業的處理。”中國財稅法學研究會會長、北京大學法學院教授劉劍文說。 劉劍文對南都記者說，落實稅收法定原則需要一個循序漸進的過程，要求短時間內將所有稅種都制定法律并不現實。但房產稅立法非常重要，因為房產稅改革是要擴大征收范圍，涉及到增加納稅人的稅負。同時，房產稅是直接稅，納稅人對增稅的反應最為敏感、直接，因而很需要通過立法來推進改革，以此凝聚共識、減小阻力，以程序正當性保障目的正當性。 “房產稅立法應當成為落實稅收法定原則的突破口，成為今后稅收立法的標桿。”劉劍文對南都記者說。 縱深 今后未經立法將不會再有征稅試點 昨日，傅瑩表示，全國人大將圍繞人民群眾關心的重大改革事項加強立法，確保改革在法治的軌道上順利前行。 十八屆三中全會《決定》在“推動人民代表大會制度與時俱進”一條中已經正式寫入“落實稅收法定原則”，并且在“推進法治中國建設”部分中著重強調了對法規、規章、規范性文件的審查以及對行政執法的監督。 習近平總書記曾明確指示：凡屬重大改革要于法有據，需要修改法律的可以先修改法律，先立后破，有序進行。 全國人大常委會研究室副主任梁鷹介紹，全國人大正在加強以立法引領改革，正在改變過去等試點完再鞏固改革經驗的立法模式。梁鷹說，有了政治決策后，要做到先立法、后推行，即便是先行先試、制度創新，也要先有法，要不就要有法律授權，不允許再存在法治軌道之外的所謂試點。 全國人大常委會法工委經濟法室副主任楊合慶說，從上屆全國人大常委會開始，就在積極推動落實稅收法定原則，十二屆全國人大常委會在立法規劃中也有所體現，將推動增值稅等單項稅法的制定。 劉劍文說，立法與改革應當是相輔相成、互相促進的。深化財稅體制改革的過程，也應當同時是落實稅收法定原則的過程。根據現在的立法精神以及全國人大的立法轉型，可以說以后如果法律沒有修改，或者沒有直接的立法，將不會再有征稅的試點。 本版采寫：南都記者王殿學發自北京 來自：百度新聞
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2014年03月SOHO中國52億元拋售上海兩廣場 金融街接盤
遇。 SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場是SOHO中國轉型前收購的項目。2012年8月份，SOHO中國宣布在未來的三年，逐步告別一直以來散售的商業模式，而改為持有出租物業。 對于此次出售，SOHO中國董事長潘石屹表示，持有經營京滬兩地優質地段的辦公物業是SOHO中國的長期發展策略，不會改變。“在經營中我們會適時優化資產，包括在適當的時候轉讓一些相對非核心地段的物業，以及在適當的時候買進更優質項目，實現北京和上海的均衡發展，達到資產和資金的最優配置。” 同策咨詢研究部總監張宏偉在接受中新網記者采訪時分析稱，SOHO中國的決策主要受到當前的貨幣政策等宏觀環境影響。在2009-2010年之時，貨幣政策寬松，市場流動性充足，房地產投資回報率極高。當時，SOHO在上海擴張迅速擴展，投資近300億。 不過，隨著去年下半年以來的市場流動性趨緊，商業地產成交熱情有所下降，市場逐漸回歸理性，SOHO中國也需要考慮為所持物業“瘦身取精”，甚至積蓄力量準備下一輪的投資，“因此不難理解其對旗下物業做出調整。” 中新網北京2月28日電 (記者 龐無忌) 來自：百度新聞
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2014年03月房企回歸一線城市拿地 土地成交持續高位
均住宅地塊樓面價相比去年的7725元上漲了55%。” 在推高地價的同時，風險也在醞釀。業內人士指出，這一輪高價地主要出現在一二線城市，這也證明了全國房地產市場已經分化。“房企聚集在一二線城市狹小的市場，導致土地價格暴漲，一旦信貸等政策收緊，市場很可能出現大幅度調整。”中原地產首席分析師張大偉表示。 回流一線城市對市場的另一個影響是，三四線城市房價已經出現調整先兆。國家統計局2月24日發布的數據顯示，房價環比下調的城市已有6個，其中大部分是三四線城市。“從全國房地產市場看，很多城市的庫存積壓已經非常嚴重，局部三四線市場醞釀崩盤風險。”張大偉指出。 來自：搜狐焦點
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2014年02月保障性住房轉型 須防“過渡腐敗”
適房最終成了機關單位的福利房。 這早已不是經適房首次犯事。事實上，近年來，全國各地經適房丑聞頻出。從武漢的六連號到鄭州的經適房用地上建別墅，從北京大量經適房違規出租，再到深圳經適房小區業主開豪車……究其原因，千篇一律，無非是權力自肥，權錢交易，弄虛作假，監督失當等等。 經適房從1998年正式推出后，十多年來，為了保證公平公正的分配，各地政府在經適房的制度設計上做了很多努力，可是，完全的公開透明始終難以做到，導致監督乏力。從全國多個城市的經適房政策來看，幾乎沒有哪一個能完全覆蓋事前、事中、事后監督的全過程。而且，我國個人征信制度仍未建立健全，即便按要求公示申購者名單，也很難核查清楚申購人家庭真實的財產情況，后期因家庭財產變動而理應動態調整的退出機制更無法實行。 再加上經適房雖事涉發展改革（價格）、監察、財政、國土資源、稅務及金融等多個管理部門，但在監督上，還是以機構的內部監督為主，基本上是以審批來代監督。而對于規劃的經適房用地情況、建筑進度、戶型等相關信息，公眾查詢起來并不方便，也很難用好外部監督這把利劍。因此，尋租難以杜絕也就在情理之中了。 更重要的是，資源高度稀缺與巨大套現空間，也使經適房陷入了制度困境。經適房需要申購者具備一定的經濟實力，最應該享受保障的真正低收入者只能望房興嘆，而遠遠低于周邊商品房的價格卻使得經適房成為了各方神仙都追捧的唐僧肉。在權力缺乏足夠制約的當下，經適房被團購成了福利房，為保障公平而設計的制度卻反而導致不公。 無法真正解決權力尋租空間過大和公開透明兩個最根本問題的經適房制度只是“看起來很美”，因此，很多地方已開始停建、停售經適房，將住房保障體系由租售并舉改為以租為主。公租房和廉租房成為保障性住房新的發展方向。經適房作為取消福利分房后解決公眾住房問題的過渡性政策，正在逐步退出歷史舞臺。在新舊政策的交接地帶，許多已建好未分配的經適房或將轉為公租房和廉租房，全國而論，數量不在少數。在這一政策轉型過程中，要謹防“過渡腐敗”，要警惕有的地方為了享受最后的政策紅利，突擊違規分配經適房的現象。 而且，經適房在很多地方雖然“退市”了，但其經歷過的“成長的煩惱”也給各地的公租房和廉租房提了個醒，同樣是政策性福利住房，只要有利可圖，就會有人伸手。在資格審定、規劃、建設、監督執行的過程中，經適房存在的許多問題，公租房和廉租房也會不同程度地存在。不管具體政策如何變化，將公共資源用于最需要的人，保證公平公正公開應是保障性住房政策的根本目標，只有這樣，才能經得起公眾的拷問。 來自：中國建筑新聞網
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2014年02月“國五條”一周年：房價控制住了嗎
前雷聲很大。如今，實施已滿一年的“國五條”調控效果如何? 中央“打雷” 地方“不下雨” 去年3月1日，中央公布“國五條”實施細則，該細則部分條款之嚴厲超出市場之前預期，特別是對二手房交易征收20%個稅的規定引發市場強烈反響和爭議。在政策具體實施時間未定之時，許多有購買二手房意向的人果斷放棄觀望態度，反而陷入擔心無法在政策生效前成功購房的焦慮。 據北京市住建委統計的交易數據顯示，北京去年3月二手房成交量破4萬套，創歷史新高。3月30日，新政出臺。3月31后的一周，交易量出現急跌。偉業我愛我家市場研究院最新的統計數據顯示，“國五條”實施后，北京二手房成交量環比此前一周大幅下跌68%。 不過，在“國五條”頒布整整一個月后，近20個省市才出臺了地方版細則，且落實程度參差不齊。記者了解后發現，只有北京、上海的細則比較嚴格。“國五條”最核心的四個方面，即20%個人所得稅、二套房貸、限購升級、房價控制目標，北京和上海都提到了。 相對于北京和上海，地方版的“國五條”細則多數都較為籠統。武漢、濟南、石家莊、貴陽、廈門、大連等絕大多數二線城市只確定了房價控制目標，即新建商品住房價格漲幅要低于年度城市居民人均可支配收入實際增幅，但未見具體的調控細則。對于二套房首付和貸款利率是否上調、如何征收20%個稅等關鍵問題，地方版細則也是避而未談。 上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對此表示，“國五條”是中央“打雷”，地方“不下雨”，調控效果遠不如預期。 房價高漲 調控效果不如預期 “國五條”及細則的調控目標是穩定房價，這也是一般民眾所期望的。按照“國五條”的要求，去年3月底，35個重點城市公布了年度房價控制目標，除了北京和上海提出房價基本穩定外，其他城市的目標是：2013年房價漲幅不超過人均可支配收入增幅。 但事實是，全國房價繼續上漲，其中少數城市漲幅相當之大。楊紅旭指出，按70個城市房價指數，2013年底相比2012年底，4個一線城市商品住宅價格漲幅皆超20%，重歸2007年和2009年的爆熱狀態。其中又以北京為典型，很多區位的房價暴漲四五成。 楊紅旭解釋說，2013年全國新建商品住宅成交均價，同比2012年上漲7.7%，而全國城鎮居民可支配收入，扣除價格因素實際增長7%，名義增幅為9.6%。如果按全國70個城市的房價指數，2013年12月總體同比上漲9.7%，由于全年各月的增幅走勢是前低后高，若換算成年度漲幅，估計為6%左右，而北上廣深換算成年度漲幅，估計為16%左右。另外，廈門、南京、鄭州等二線城市也難以實現房價控制目標。 值得一提的是，“國五條”出臺后，去年第二、第三季度，一線城市和部分二線城市房價漲幅仍然偏大，而且土地市場更趨火爆，于是在第四季度，十幾個城市又再度出臺了地方新政，加強了調控，其中涉及限購、二套房貸首付、預售監管、價格管制等。 雖然房價高漲，但楊紅旭指出，調控并非全無效果。“其道理跟過去10年多次調控一樣，效果不如預期，但如果不出新政，則樓市必將更熱。70個城市房價環比漲幅自2012年6月由跌轉漲后，一路攀升，最高點出現在2013年3月，最大值為1.1%，其后持續收窄，2013年12月已回落至0.4%。假如沒有‘國五條’，環比漲幅絕不可能恰好在3月見頂。”他說。 短期調控應轉向長效機制建設 從2003年開始，每次調控效果都離官方和民眾的預期較遠。那么，究竟該如何優化房地產調控? 楊紅旭說，究其原因，一方面，中國樓市正處于“長個子的青春期”，房價上漲的內在沖動強，天生難調控;另一方面，也與我國的調控方式存在不妥之處有關。限購、限貸、限外(境外人員購房)、限價等政策，皆為行政性干預政策，以壓制需求為主，且在住宅供應方面措施不多、不夠、不精。 他認為，短期調控應轉向長效機制建設。要發揮市場機制的作用，十八屆三中全會首次強調市場在資源配置中的決定性作用，在房地產領域，也應尊重市場。即便是有時為了校正“市場失靈”，不得已進行調控，也應更多地使用信貸、稅收等經濟手段，甚至是法律手段，而非頻頻采用行政干預和市場管制手段。 在楊紅旭看來，還需注重房地產管理的系統性，如不動產統一登記制度建設，個人住房信息系統聯網，房產稅立法與試點，加強住房保障，設立政策性住房銀行，推進土地制度改革，弱化土地財政等。“長效機制絕非只是簡單的調控住宅市場，而是要對房地產管理體制機制進行系統改造、再造。”他說。 來自：中國建筑新聞網
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2014年02月北京首套房貸利率全面上浮 五大行上浮至基準利率
節前后銀行悉數上調首套房房貸利率，以工農中建交為首的國內商業銀行均上調首套房貸利率至基準利率，春節前的8.5折貸款優惠基本絕跡。而光大銀行首套房利率在基準利率的基礎上再上浮5%。 “2014年1月27日，光大銀行就開始在基準利率的基礎上上浮5%了”。昨日，鏈家地產一名中介人員告訴記者，以30年期的貸款基準利率6.55%為例，光大銀行的首套房貸利率為6.8775%。 對于中介所說首套房利率上浮5%是政策調整還是個別行為，光大銀行昨日未做出回應。 工行一客戶經理表示，去年年底該行就開始執行基準利率，貸款額度還比較緊張，并不好批。招行北京分行也表示，目前該行房貸政策未變動，執行基準利率。 部分外資銀行“有條件”折扣 據了解，部分外資銀行對于首套房貸利率還有9折左右的折扣優惠。 據鏈家地產中介人員介紹，恒生銀行最近規定，在2月21日之前面簽的客戶，貸款利率為8.8折。而2月21日之后的客戶，則升為9.2折。不過，恒生銀行對客戶購買房屋有要求，1995年之后建設的房子才可以享受折扣。 除此之外，大華銀行也可以提供首套房貸8.5折。但是，大華銀行要求首套房屋貸款上限為購房價格的50%，達不到普通商品房貸款上限70%。花旗銀行也規定1995年以后建設的商品房，或者1999年之后建設的經濟適用房，首套房屋貸款在120萬元以上的可以享受9.5折優惠。 股市 地產股“受驚” 領跌A股 新京報訊 滬指昨日再次失守2100點，下跌1.75%，深成指則下跌2.68%，創下近八個月來的新低。其中，地產股、建筑建材、鋼鐵、銀行股等領跌A股。 據同花順數據統計，昨日，地產板塊大跌逾4%。逾百只地產股下跌，上實發展、格力地產、運盛實業等10只個股跌停。同時，龍頭地產企業全線下挫，保利地產、招商地產、首開股份、金地集團，珠江實業等龍頭地產下跌近8%，萬科A下跌6.56%，金融街和華遠地產下跌逾4%。 與房地產相關的建筑材料、鋼鐵、水泥、銀行板塊等昨日均告下跌。其中，銀行股下跌2.42%。16家A股上市銀行，除了中信銀行當日未開盤交易之外，其余15只均下跌。北京銀行下跌4.2%，平安銀行和興業銀行分別跌3.79%和3.7%。 銀河證券房地產行業首席分析師趙強對新京報記者表示，上周末出現了興業銀行等多家銀行收緊房貸以及杭州個別樓盤大幅降價等“負面”新聞，導致市場對樓市崩盤的恐慌，成為地產股“受驚”暴跌的主要原因。 光大證券首席宏觀分析師徐高認為，房地產信貸政策有短期波動，但并不意味著地產行業的資金面會全面收緊。與其他行業相比，地產行業的回報率狀況仍然占優，地產開發商資金鏈大面積斷裂的可能性不大。 相關 興業銀行暫停部分房地產新增授信 新京報訊 針對近日有傳言稱興業銀行停止房地產相關貸款，興業銀行24日晚間發布公告稱，該行在3月底前將暫緩辦理部分房地產新增授信業務，停辦房地產夾層融資業務。 興業銀行表示，為進一步優化授信投向，調整資產結構，該行于春節后要求各分支機構做好存量資產梳理及相關市場調研，并將在此基礎上于3月底前出臺新的房地產授信業務管理政策。該行還稱，夾層融資業務規模在其業務中占比極小，對經營沒有實質性影響。所謂夾層融資業務，是一種股權信托模式，即資質較差的地產商，采取這種信托先向項目公司收購股權，到期后項目公司再回購股權的“假股權、真債券”模式。 上周五，有爆料稱興業銀行暫停了一切與房地產開發相關的貸款，還將暫停房企上下游的企業融資。上周日，多家券商發布報告稱，上述傳言“部分屬實”。昨日，興業銀行股價大跌3.17%，收報9.12元。 來自：百度樂居
