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2014年02月今年，樓市分化會更明顯
過程，但價格調(diào)整乃至某些區(qū)域、某些產(chǎn)品價格的下降并不意味著整個產(chǎn)業(yè)會整體下滑，更不能輕言“崩盤”。從整體來看，房地產(chǎn)業(yè)還會保持持續(xù)發(fā)展，當(dāng)然這種發(fā)展也不能排斥市場在一定時期及一定程度上的波動。后兩句是“區(qū)域分化、轉(zhuǎn)型提升”。房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，區(qū)域性很強(qiáng)，近年來就已經(jīng)出現(xiàn)了區(qū)域分化的苗頭，今年分化會更加明顯，有些區(qū)域風(fēng)險可能會加快暴露。影響房地產(chǎn)區(qū)域分化的因素很多，最核心的還是供求。這不僅僅是當(dāng)?shù)鼐用竦漠?dāng)前需求，更要觀察的是動態(tài)需求。例如，某個地區(qū)是人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，還是人口基本穩(wěn)定乃至流出區(qū)，就會影響當(dāng)前人們的預(yù)期，并決定今后幾年這一區(qū)域房地產(chǎn)市場態(tài)勢及價格狀況。 除了區(qū)域分化之外，其他一些方面也在出現(xiàn)分化。比如購房者的觀念分化。過去比較普遍的看法是，房地產(chǎn)買了就會漲。現(xiàn)在人們則理性了許多，更謹(jǐn)慎地判斷投資的風(fēng)險和收益。再比如對于商業(yè)地產(chǎn)的觀點，過去人們是普遍推崇的，但在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的沖擊下，商業(yè)樓宇的風(fēng)險收益會發(fā)生什么變化？對這些問題的不同判斷，都會影響市場的供需關(guān)系。區(qū)域分化、供需變化又會倒逼整個產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型提升，在新的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要有更好的商業(yè)模式、管理模式，實施更好的成本控制，提供性價比更高、更貼近消費者需要的產(chǎn)品，才能在變化的市場環(huán)境中生存發(fā)展。 解放評論：最近杭州、常州等城市部分樓盤打折促銷，興業(yè)銀行(9.07,0.070,0.78%)對部分涉房信貸采取限制等等，是否也符合“高位盤整、持續(xù)發(fā)展，區(qū)域分化、轉(zhuǎn)型提升”的整體判斷？ 張永岳：這些事件符合上述判斷的邏輯。降價信號起碼說明兩點：一是區(qū)域分化在面上開始顯現(xiàn)，二是人們對未來的預(yù)期和判斷也發(fā)生了一些微妙變化。價格與供求關(guān)系密切相關(guān)，不同區(qū)域的供求關(guān)系會導(dǎo)致區(qū)域市場的變化。供不應(yīng)求的地方，樓價就會保持原位，甚至在某種程度上繼續(xù)上漲，地王就會繼續(xù)出現(xiàn)。供過于求的地方，價格上漲就會趨緩，甚至降價。至于具體的樓盤，由于開發(fā)商的情況出現(xiàn)分化，對市場的判斷也出現(xiàn)分化，不同開發(fā)商就會采取不同的市場策略。有些開發(fā)商對市場前景不樂觀，想盡快變現(xiàn)；有些開發(fā)商資金鏈緊張，利息負(fù)擔(dān)重，要趕緊賣掉房子，他們就可能降價。雖然市場形勢與價格波動關(guān)系密切，但不能一出現(xiàn)價格下跌，就認(rèn)為全國整體市場不行了。 至于興業(yè)銀行限制部分涉房信貸，據(jù)公開披露的信息，暫停業(yè)務(wù)只是狹義口徑的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)、夾層融資業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)貸款，對個人的按揭貸款并不在暫停和調(diào)整范圍內(nèi)。其他一些主要銀行對于涉房信貸的態(tài)度，跟之前相比也沒有太大變化。我認(rèn)為銀行總體上仍會執(zhí)行“總量控制、結(jié)構(gòu)調(diào)整和區(qū)別對待”的精神，一窩蜂暫停相關(guān)業(yè)務(wù)的可能性很小。 解放評論：基于這樣的判斷，能否給相關(guān)的管理部門提供一點建議？ 張永岳：從大的方面說，政府要建立良好的市場框架，尊重市場規(guī)律，按照市場規(guī)律來辦事。在此基礎(chǔ)上，再加上依法辦事和適度調(diào)控，尤其要建立調(diào)控的長效機(jī)制。還要按照中國的國情采取合理措施，在市場完善的同時，實施良好的住房保障政策。當(dāng)然，住房保障制度也要注意供需適應(yīng)的問題。此外，還要制訂良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，逐步解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的一些矛盾和問題，使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展，更好地發(fā)揮正能量。具體來說，在這一過程中，中央要有基本的政策規(guī)定，允許各地因地制宜采取相應(yīng)措施來保證區(qū)域性市場供需的大體匹配。從中長期來看，地方政府還要努力促進(jìn)產(chǎn)業(yè)提升、結(jié)構(gòu)完善，不斷降低對“土地財政”的依賴度，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)相匹配，與民生要求相適應(yīng)，與生態(tài)環(huán)保相銜接。 來自：百度新聞
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2014年02月自住型商品房或以北京模式全國推廣
房的開發(fā)建設(shè)、供應(yīng)方式和產(chǎn)權(quán)劃分等政策，建立共有產(chǎn)權(quán)住房制度。對于目前試點地區(qū)的實施情況，“深圳的安居房和北京的自住型商品房都比較受認(rèn)可”。據(jù)知情人士推測，在中央大力主張推廣共有產(chǎn)權(quán)住房的前提下，預(yù)計未來珠三角等沿海城市，或許會是下一批推出共有產(chǎn)權(quán)房的地區(qū)，極有可能會借鑒北京和深圳的經(jīng)驗。 有望列入《國家住房保障條例》 據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，在有望于今年發(fā)布的《國家住房保障條例》中，共有產(chǎn)權(quán)住房也將作為保障的基本形式之一被列入。 對共有產(chǎn)權(quán)房進(jìn)一步探索是2013年底就定下的基調(diào)。去年年底召開的住建工作會議提出，“鼓勵地方從本地實際出發(fā)，積極創(chuàng)新住房供應(yīng)模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。” “共有產(chǎn)權(quán)住房跟過去完全由政府承擔(dān)建設(shè)的公共租賃房、廉租房等有所不同，就整個住房供應(yīng)體系而言，共有產(chǎn)權(quán)住房更多是介于商品房和保障房之間，針對完全市場和完全保障中間的‘夾心層’。當(dāng)然，具體實踐中不同的地方可能有不同的探索，有的更多考慮供應(yīng)量和供應(yīng)能力，有的也有可能設(shè)定收入門檻。” 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心科研處處長周江在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時如是說。 對于自住型商品房一經(jīng)推出后便受到熱捧，周江認(rèn)為，“政府將政策上的一些優(yōu)惠以共有產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)量化并體現(xiàn)出來，價格也低于同地段的商品房，申購的人自然很多”。 實際上，在此次鼓勵全國推廣共有產(chǎn)權(quán)住房之前，江蘇淮安、上海、甘肅、安徽、海南等多地都試行推廣了共有產(chǎn)權(quán)住房。深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉告訴記者，當(dāng)時住建部的表態(tài)是“允許各地開展試點，不會卡得太死，但也不會專門推廣”。各地對“有限產(chǎn)權(quán)”的具體產(chǎn)權(quán)比例等細(xì)則并未有明確規(guī)定，其中，上海曾提出“共有產(chǎn)權(quán)、有限產(chǎn)權(quán)”制度，當(dāng)?shù)卣?0%～40%的產(chǎn)權(quán)，60%～70%的產(chǎn)權(quán)歸個人；江蘇淮安的共有產(chǎn)權(quán)住房，在優(yōu)惠價格基礎(chǔ)上，個人與政府可按7∶3或5∶5的產(chǎn)權(quán)比例。 北京的做法獲得了中央的認(rèn)可。對于樓市調(diào)控，由于壓力巨大，北京市一直是落實諸如“新國五條”等調(diào)控政策最嚴(yán)格的城市之一，據(jù)上述接近北京市住建委的消息人士介紹， “‘新國五條’實際上是由北京起草后提交中央的”。 為了進(jìn)一步鞏固調(diào)控效果，北京市在2013年年底推出了自住型商品房。從2013年12月開始，北京二手房價格開始了持續(xù)下跌。2014年將有超過4萬套的自住型商品房入市，這相當(dāng)于2013年北京市純商品住宅成交量的一半。中央認(rèn)為這增加了市場的有效供應(yīng)，將起到很好的調(diào)控作用。 這或者是北京模式得到認(rèn)可的原因。 警惕重蹈 經(jīng)適房覆轍 雖然此前共有產(chǎn)權(quán)住房的試點都頗為低調(diào)，但質(zhì)疑的聲音從未間斷。 中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)在接受記者采訪時則認(rèn)為，北京自住型商品房還沒有大規(guī)模上市，現(xiàn)在已經(jīng)上市的數(shù)量很有限，是否能抑制房價，效果還有待觀察。 李宇嘉認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房成為中長期內(nèi)基本住房保障模式，與國家提出的“保障基本住房需求”、以公共租賃住房為主的保障模式并不相悖，符合三中全會“健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系”的指示。 亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房和經(jīng)適房有很相似之處，其中的利潤空間巨大，容易滋生腐敗，共有產(chǎn)權(quán)房模式中的尋租腐敗空間不可小視，規(guī)范的操作將十分重要。所不同的只不過是經(jīng)適房土地以劃撥的形式，而共有產(chǎn)權(quán)房以出讓方式。 此外，“明目越多、亂相就越多”。在售后監(jiān)管和退出問題等方面，很多人亦有擔(dān)心。 李宇嘉認(rèn)為，與經(jīng)適房只需補(bǔ)繳少量土地收益價款，即可獲得巨額轉(zhuǎn)正收益在本質(zhì)上完全一樣，巨大利益的想象空間很明顯地擺在每個人面前，只要將市場評估價降低幾個百分點，共有產(chǎn)權(quán)住房購買者通過購買政府產(chǎn)權(quán)部分，即可獲得從天而降的經(jīng)濟(jì)利益。理性人都會有這樣的想法，并會付諸行動，特別是在房價存在上漲預(yù)期的情況下。 李宇嘉強(qiáng)調(diào)，要慎防市場化標(biāo)簽將這種新的保障房形式重新導(dǎo)入“類經(jīng)適房的道德風(fēng)險困境”，畢竟不管從主管機(jī)構(gòu)的責(zé)任心上，還是從申請者的尋租傾向上，我們還沒有建立起保證這種市場化透明、公正運作的基礎(chǔ)。 著名房地產(chǎn)政策專家、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原副主任王玨林認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房實際上是解決救急的問題，應(yīng)該首先解決中低收入人群的居住問題，而不是解決改善性問題。共有產(chǎn)權(quán)式住房管理非常麻煩。政府應(yīng)該建好公共租賃房，從市場層面解決租賃市場，將租賃市場調(diào)動起來，實行補(bǔ)貼與讓利。 來自：百度新聞
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2014年02月京優(yōu)質(zhì)地塊今年頻鎖定自住房 恐沖擊純商品房市場
今年北京土地市場上的自住房供地更多選擇了位置相對較好或周邊社區(qū)相對成熟的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊，這些地塊如若按業(yè)內(nèi)預(yù)計在明年對市場形成有效供應(yīng)，可能對一般商品房銷售的沖擊更明顯。 據(jù)悉，該地塊原本為一年半前被暫停出讓的來廣營A2二類居住用地地塊，用于建設(shè)一般商品房。目前，該地塊因周邊匯集了奧林匹克森林公園、對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)、多個娛樂休閑場所即星級酒店等豐富的配套資源，附近二手房銷售均價基本都在3萬元/平方米以上。“來廣營地塊交通便利、配套成熟，按照市住建委 ‘隨行就市’的定價原則，該項目內(nèi)自住房銷售限價定位2.8萬元/平方米較為合理。”業(yè)內(nèi)人士表示。 去年由于是本市推出自住型商品房土地項目的第一年，相關(guān)部門仍處于市場試水初期，因此，大多數(shù)涉及自住型商品房的地塊位置相對較偏遠(yuǎn)。北京商報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，去年北京土地市場上成交的32宗涉自住型商品房地塊中，僅有8塊在城六區(qū)，其余大部分主要分布在大興、順義、通州、昌平、延慶等幾個遠(yuǎn)郊區(qū)縣，而即使是在城六區(qū)的8宗地塊也基本都在五環(huán)外距城中心較遠(yuǎn)的區(qū)域內(nèi)。但今年初起，市國土部門不僅明顯增加了對自住型商品房用地的推地密度，更提升了自住房所在地塊的質(zhì)量，比如此前兩周成交的豐臺西局一、二期兩地塊，就是目前市內(nèi)非常罕見的、帶有居住用途性質(zhì)的土地項目，位于西南三環(huán)西側(cè)，周邊二手房售價已達(dá)4萬-4.5萬元/平方米。北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年成交的這些自住型商品房地塊將主要對明年的北京樓市形成有效供應(yīng)，地處如此高熱的區(qū)域內(nèi)，這些地塊項目上的自住型商品房將會明顯緩解北京住房市場供需矛盾，甚至可能對純商品房市場形成不小沖擊。 北京商報訊（記者 蔣夢惟） 來自：百度新聞
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2014年02月朱大鳴：土地暴漲會不會刺激房價“馬上”奔騰
年同期大增826.6%。從土地出讓金收入走勢看，1月土地出讓金達(dá)到歷史高位水平，僅次于去年9月份創(chuàng)造的33個月新高的記錄。 如此以暴漲的模式開啟馬年上漲的土地盛宴行情，可謂歷史罕見。經(jīng)濟(jì)增長如果以土地泡沫為代價，其最大的驅(qū)動仍然是貨幣超額供應(yīng)，其最終的結(jié)局是大量的中小開發(fā)商離開房地產(chǎn)市場，大量的購房者從有效需求者變成無效的需要者。中國房地產(chǎn)泡沫以各種各樣的結(jié)局作為預(yù)測屢屢爆料在世界各大權(quán)威媒體上，但從歷史來看，我們以各種事實粉碎了房地產(chǎn)種種死法的預(yù)測。我們的金融體系似乎永遠(yuǎn)不存在危機(jī)，一旦出現(xiàn)錢荒苗頭，央媽媽會奮不顧身地去解救，至于貨幣超發(fā)帶來的儲蓄貶值，或者泡沫無限制增長，那是后話。 這樣的一種邏輯帶來了一種以土地與貨幣互相循環(huán)的地方發(fā)展模式，導(dǎo)致了地方債務(wù)大量增長。正是土地的“升值”擴(kuò)張了地方融資與借債的能力，這些債務(wù)甚至達(dá)到了大到不能倒的地位。從美國次貸危機(jī)發(fā)生機(jī)制來看，美國的次債直接引爆點是個人的斷供問題，這是私人信用的危機(jī)，但對于中國而言，中國式買房的行為與觀念，刺激著個人就算不吃不喝掏空一切也要還房貸，而中國式債務(wù)危機(jī)刺激點并不在個人斷供問題，而在于地方債務(wù)無限擴(kuò)張綁架整個金融系統(tǒng)，倒逼著央行不斷地超發(fā)貨幣，一旦停止這種循環(huán)邏輯，事情就會變得很嚴(yán)重，土地財政已經(jīng)嚴(yán)重綁架了整個經(jīng)濟(jì)增長。 在這種情況下，各地出現(xiàn)暴漲式行情并不奇怪，此前我們總是說調(diào)控淪為空調(diào)，制定的政策難以執(zhí)行，這是因為整個系統(tǒng)的發(fā)展觀存在重大分歧。中央政府期望能夠保持經(jīng)濟(jì)的均衡增長，而地方政府期望能夠以最省力的土地財政方式驅(qū)動地方GDP的屢創(chuàng)新高。在這種情況下，本來信貸政策有松有緊是正常的行為，然而這些年來信貸政策別說難以緊縮，就連回歸正常都難。信貸的無限擴(kuò)張導(dǎo)致了貨幣的大量超發(fā)，短期刺激效應(yīng)帶來更多的是價格上漲和成本的抬升，不但沒能提高中國制造的能力，反而是在自己挖自己墻角。 一線城市房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過很多發(fā)達(dá)國家的水準(zhǔn)，但我們的根子還是發(fā)展中的國家。而且，并不僅僅是一線城市以如此暴躁節(jié)奏前進(jìn)，全國各地樓市這幾年都出現(xiàn)了大規(guī)模地上漲，盡管如今略顯疲態(tài)，出現(xiàn)了所謂的鬼城之說，但是，一旦地方政績需要，房地產(chǎn)仍然可以作為拉動地方經(jīng)濟(jì)增長的火車頭。各種各樣的刺激政策，目標(biāo)非常一致：就是以最省的力量，獲得最大土地財政，并以此作為拉動數(shù)字增長的工具。 2013年年初各從中央到地方種各樣的抑制房價暴漲的政策，但是，回顧整個2013年人們發(fā)現(xiàn)，說到做不到導(dǎo)致了六月份之后房價暴漲，而且是以全局性的開足馬力的上漲，人們會列舉各種各樣的理由，來說明房價上漲的必要性，諸如地方債務(wù)就危險了，民間高利貸和影子銀行就大規(guī)模危機(jī)了，經(jīng)濟(jì)增長就疲軟了，房價大規(guī)模上漲確實帶來危機(jī)的暫時緩解，但是，也給整個中國房地產(chǎn)行業(yè)帶了了不可逆轉(zhuǎn)的傷害，同時也將中國經(jīng)濟(jì)推向泡沫化的舞臺上了。 在這樣的背景下，大城市房價會不會繼續(xù)暴漲，就成為各方關(guān)注的焦點。無論焦點來自何方，但中國樓市政策市屬性是最根本的，政策如果真心遏制房價暴漲，并不會真的沒有效果，過去我們的屢屢淪為空調(diào)的調(diào)控，并不是政策工具沒效果，而是我們只是列出了工具，而沒能真正地去運用這些工具，不少地方政府甚至以各種各樣的方式回避自己給自己設(shè)定規(guī)矩。至于樓市變得如此不可收拾地步的責(zé)任，那是相當(dāng)模糊而有彈性的，如此看來，相比之下，市場需求與供給的力量，在當(dāng)下樓市中已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地退居后位了。 來自：中國建筑新聞網(wǎng)
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2014年02月國土部：特大城市建設(shè)用地規(guī)模將嚴(yán)控
地紅線，確保耕地實有面積基本穩(wěn)定、質(zhì)量不下降。加大土地規(guī)劃計劃管控力度。嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃批地用地，嚴(yán)禁突破土地利用總體規(guī)劃設(shè)立新城新區(qū)和各類開發(fā)區(qū)(園區(qū));建立土地利用總體規(guī)劃評估修改制度，禁止隨意修改規(guī)劃;合理調(diào)整土地利用總體規(guī)劃，嚴(yán)格劃定城市開發(fā)邊界、永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)紅線。 據(jù)國土資源部規(guī)劃司司長董祚繼介紹，按照《通知》要求，將嚴(yán)格控制城市建設(shè)用地規(guī)模，確需擴(kuò)大的，要采取串聯(lián)式、組團(tuán)式、衛(wèi)星城式布局，避讓優(yōu)質(zhì)耕地;逐步減少新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)，重點控制東部地區(qū)特別是京津冀、“長三角”、“珠三角”3大城市群建設(shè)用地規(guī)模，對耕地后備資源不足的地區(qū)相應(yīng)減少占用耕地指標(biāo)。 《通知》提出，要強(qiáng)化耕地數(shù)量和質(zhì)量占補(bǔ)平衡，嚴(yán)格執(zhí)行以補(bǔ)定占、先補(bǔ)后占規(guī)定，引導(dǎo)建設(shè)不占或少占耕地。對此，董祚繼表示，省級國土資源部門要會同有關(guān)部門，對建設(shè)占用耕地占補(bǔ)平衡進(jìn)行嚴(yán)格審查把關(guān)，堅決糾正占優(yōu)補(bǔ)劣問題;全面實施耕作層剝離再利用制度，建設(shè)占用耕地特別是基本農(nóng)田的耕作層應(yīng)當(dāng)予以剝離，用于補(bǔ)充耕地的質(zhì)量建設(shè)，超過合理運距、不宜直接用于補(bǔ)充耕地的，應(yīng)用于現(xiàn)有耕地的整治。 國土資源部要求，各地要嚴(yán)格劃定和永久保護(hù)基本農(nóng)田。各地應(yīng)以依法批準(zhǔn)的土地利用總體規(guī)劃為依據(jù)，在已有工作基礎(chǔ)上，從城市人口500萬以上城市中心城區(qū)周邊開始，由大到小、由近及遠(yuǎn)，加快全國基本農(nóng)田劃定工作，切實做到落地有戶、上圖入庫。基本農(nóng)田一經(jīng)劃定，實行嚴(yán)格管理、永久保護(hù)，任何單位和個人不得擅自占用或改變用途。 來自：中國建筑新聞網(wǎng)
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2014年02月國土部：城市人均用地目標(biāo)嚴(yán)控100平方米以內(nèi)
本穩(wěn)定、質(zhì)量不下降。 各地要加大管控力度，嚴(yán)禁突破土地利用總體規(guī)劃設(shè)立新城新區(qū)和各類開發(fā)區(qū)（園區(qū)）。嚴(yán)格劃定城市開發(fā)邊界、永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)紅線。 來自：百度新聞
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2014年02月從北京“人口新政”看城市發(fā)展彈性
全會《決定》和中央城鎮(zhèn)化工作會議提出的“嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模”在地方的落實，有望成為特大城市和大城市未來人口政策的樣板。同時，安置全國現(xiàn)有2.6億外來常住人口，是去年12月份中央城鎮(zhèn)化會議上提出的“未來新型城鎮(zhèn)化工作的首要任務(wù)”，而特大城市和大城市吸引了外來人口的80%，其解決思路將無疑對于新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)舉足輕重。 過去，北京市不管采勸以房控人”、“以證控人”，或是戶籍控制，始終沒有扭轉(zhuǎn)人口規(guī)劃目標(biāo)被提前突破的尷尬。例如，2011年5月公布的北京市第六次全國人口普查公報數(shù)據(jù)披露，北京常住人口達(dá)到1961萬，這意味著2005年規(guī)劃的2020年總?cè)丝谝?guī)模控制在“1800萬”的紅線被提前突破，這是北京市歷次披露的人口控制目標(biāo)第三次被突破。 人口紅線之所以屢屢被突破，關(guān)鍵的問題是沒有遵循城市化過程中人口的流動規(guī)律，大城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)和分工細(xì)化帶來的多樣的就業(yè)機(jī)會、不斷降低的基本生活成本、豐富多彩的生活例如各地特色餐飲、社交生活、娛樂文化和優(yōu)質(zhì)的學(xué)習(xí)成長機(jī)會等是吸引人口源源不斷地流入的根本驅(qū)動因素，也是市民一邊抱怨大城市的各種問題，一邊又不愿意離開大城市的根本原因。 因此，“以業(yè)控人”擺在此次北京人口疏導(dǎo)政策的優(yōu)先位置，事實上是順應(yīng)了城市化過程中不以人的意志為轉(zhuǎn)移的人口流動規(guī)律，即“產(chǎn)業(yè)隨著布局走”、“就業(yè)隨著產(chǎn)業(yè)走”、“人隨著就業(yè)走”，是對過去政策逆人口流動規(guī)律的糾偏。隨著大城市人口的不斷增加，單位土地面積的產(chǎn)值會上升，房價會變得很高，而且大城市承載力會趨于極限，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會向高附加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，這也是高學(xué)歷人才往往在大城市集聚的原因。 與此同時，大城市原有的附加值低的制造業(yè)會遷往周邊中小城市，從而形成了大城市與周邊中小城市分工合理、通勤順暢的城市群，中小城市不僅承接大城市轉(zhuǎn)移過來的制造業(yè)，并成為后花園居住社區(qū)，而且成為承接大城市科技成果轉(zhuǎn)化的生產(chǎn)基地、物流倉儲基地、生活服務(wù)物資供應(yīng)基地等。相應(yīng)的，人口也會根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在空間上的重構(gòu)而相應(yīng)地流動，大城市交通、醫(yī)療、教育和污染等問題也就得以緩解。 如果產(chǎn)業(yè)和人口能夠隨著大城市承載力變化、比較優(yōu)勢而在空間上重新配置和優(yōu)化，就意味著城市發(fā)展在空間上是有彈性的。日本東京、韓國首爾等國際大城市，之所以人口密度比我們大卻沒有出現(xiàn)像我國一樣的嚴(yán)重的“城市脖，就在于這些城市空間發(fā)展的彈性是非常強(qiáng)的。 例如，大東京都市圈人口已經(jīng)超過了3500萬，集中了全日本1/3的人口，而從上世紀(jì)70年代以來，占整個都市圈面積4.7%的城市中心23區(qū)622平方公里的人口卻一直停留在800多萬，近年來還有所下降，另外2700萬人口分布在周邊神奈和千葉等7個衛(wèi)星城。東京都原有的制造業(yè)、勞動密集型產(chǎn)業(yè)和住宅區(qū)逐步向周邊衛(wèi)星城和海外轉(zhuǎn)移，而中心23區(qū)則成為服務(wù)業(yè)集聚的全國球生產(chǎn)要素配置中心和經(jīng)營決策中心。上世紀(jì)80年代以來，東京中心23區(qū)7公里范圍內(nèi)環(huán)帶的人口密度顯著下降，而8公里-15公里范圍內(nèi)環(huán)帶的人口密度則基本上沒有變化，而中心區(qū)外圍的人口密度則顯著上升。 目前，盡管我國很多大城市的城市脖問題已經(jīng)到了容忍極限，但同時也存在著低效閑置用地的普遍情況。即使在北京、上海和廣州等特大城市，低端制造業(yè)、待淘汰產(chǎn)業(yè)依然占用著城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊，低密度用地、空地、閑置土地經(jīng)常可以看到。因此，即使城市人口增加，現(xiàn)有空間集約利用以提高人口和產(chǎn)業(yè)容納度的彈性非常有限。 另外，規(guī)劃的新增人口規(guī)模往往少于實際流入的人口數(shù)，不僅造成公共服務(wù)設(shè)施供給不足，而且也沒有在空間上為未來公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)、整合、優(yōu)化預(yù)留空間，這是造成我國大城市人口密度并不比發(fā)達(dá)國家的大都市高，但“城市脖卻異常突出的主要原因。于是，大城市在中心區(qū)空間發(fā)展彈性不足的情況下，就被迫開始了“攤大餅”式地向外擴(kuò)展，很多大城市城區(qū)面積在近20年翻了一倍。 城市空間拓展也是城市彈性的一種表現(xiàn)，在各國都是慣例，但這一模式在我國卻受到了行政區(qū)劃的剛性限制，這在北京、上海、廣州和深圳等特大城市普遍存在。大城市在向外拓展時，應(yīng)該與周邊中小城市形成合理分工、交通順暢的城市群，城市群內(nèi)部各城市間產(chǎn)業(yè)特色鮮明、相互依賴，這在國際上也是慣例。在我國，各城市主政方具有獨立的利益和考核機(jī)制，造成大中小城市功能和產(chǎn)業(yè)定位雷同、重復(fù)投資，產(chǎn)業(yè)空間布局混亂，在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)難以升級、待淘汰產(chǎn)業(yè)難以退出的情況下，都紛紛上馬各類新型產(chǎn)業(yè)。 特別是，大城市與周邊中小城市難以形成分工合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，通過政府間合作以實現(xiàn)公共服務(wù)設(shè)施融通的機(jī)制也難以建立。例如，河北燕郊居住30多萬人，多數(shù)在北京上班，完全達(dá)到了修地鐵的條件，但由于燕郊屬于河北省，再與北京對接的時候就會有問題，各方都想把資源留在本剩因此，大城市通過外圍擴(kuò)展來提高城市空間彈性也是非常有限的。 北京此次人口新政計劃將家具、建材和服裝批發(fā)等勞動密集型的產(chǎn)業(yè)遷往河北，本質(zhì)上意在激發(fā)僵化的人口彈性，重構(gòu)首都與環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)其他城市之間的產(chǎn)業(yè)、功能和人口的空間布局，徹底解決首都與周邊地區(qū)不平衡的二元發(fā)展問題，并向首都經(jīng)濟(jì)圈一體化的和諧發(fā)展轉(zhuǎn)變。當(dāng)然，未來效果還取決于政府間的協(xié)調(diào)、公共交通設(shè)施對接情況、利益共享機(jī)制等等，但不管如何，能夠突破行政限制，這就為國內(nèi)其他大城市疏導(dǎo)人口、城市群為主的城鎮(zhèn)化推進(jìn)提供了非常重要的啟示意義。 來自：中國建筑新聞網(wǎng)
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2014年01月任志強(qiáng)：房地產(chǎn)根本沒泡沫 沒經(jīng)濟(jì)實力就該租房
是允許建住宅的地，是有規(guī)劃區(qū)別的，所以用途和規(guī)劃導(dǎo)致了結(jié)果也沒有辦法最后入市。中國現(xiàn)有的規(guī)劃條件太次，滿足不了除城市核心區(qū)以外的規(guī)劃用地。”任志強(qiáng)說。 針對網(wǎng)友提出的不動產(chǎn)登記條例對房價影響，任志強(qiáng)表示，不動產(chǎn)立法還沒有完成，這個立法需要一段時間，即使有了立法，完成登記還需要很長的周期，而這個周期即使完成了，也不會對房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生影響。“因為和世界上任何一個政府一樣，在不動產(chǎn)網(wǎng)上登記的調(diào)查中和人們可以查詢的內(nèi)容中不包括隱私范圍，在美國也一樣。” 而對于以房養(yǎng)老，任志強(qiáng)說，“以房養(yǎng)老是多一種選擇權(quán)，在中國不存在這種問題，中國的以房養(yǎng)老基礎(chǔ)是70年產(chǎn)權(quán)，或者說只有租賃土地的使用權(quán)，而不是一個完整的產(chǎn)權(quán)。” 任志強(qiáng)進(jìn)一步指出，國外的人房子錢不夠，才做以房養(yǎng)老，國際上這種方式多一種選擇權(quán)，但是選不選是自己的事兒，愿意選就多一個條件。國際上來看，大部分以房養(yǎng)老的政策實行的地方就5%左右，大部分人沒有選擇這種方式。 此外，任志強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，中國房地產(chǎn)根本沒泡沫。“泡沫論都是胡扯八道。泡沫從經(jīng)濟(jì)學(xué)的概念，只要有市場議價就有泡沫，但是什么東西沒有市場議價呢，幾乎沒有。我們說手機(jī)，一出來5000塊錢，過兩天變成4000，再過兩天3000了，你說是泡沫嗎，最初的時候就是知識產(chǎn)權(quán)的市場議價。” 他指出，第二個解釋泡沫的經(jīng)濟(jì)學(xué)辦法是用虛擬經(jīng)濟(jì)的方式有了巨大的杠桿。“中國的房子沒有杠桿，首付30%，二套房首付70%，跌了30%還是百分之百的付款，沒有什么泡沫。” 而對于90后買房的問題，任志強(qiáng)表示，“認(rèn)為90后現(xiàn)在就應(yīng)該有房子的人就是癡心妄想，太不尊重現(xiàn)實了，沒有對社會做出貢獻(xiàn)，也沒有一定的經(jīng)濟(jì)實力的時候就應(yīng)該租房子。” 來自：中國建筑新聞網(wǎng)
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2014年01月入市農(nóng)地與國有土地同權(quán)同價
大問題歸根到底都涉及農(nóng)村土地。 明確“三權(quán)分離” 銜接十八屆三中全會精神，一號文件提出，對承包地的權(quán)能，農(nóng)民除了占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)權(quán)外，還擴(kuò)大至承包經(jīng)營權(quán)的抵押、擔(dān)保權(quán)。 與之配套，“三權(quán)分離”也出現(xiàn)在一號文件中。一號文件明確，在落實農(nóng)村土地集體所有權(quán)的基礎(chǔ)上，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營權(quán)，允許承包土地的經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資。 國務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究部部長葉興慶此前在接受《第一財經(jīng)(微博)日報》專訪時表示，土地產(chǎn)權(quán)在集體所有權(quán)和籠統(tǒng)的承包經(jīng)營權(quán)之間不斷分割，并且分割天平不斷向農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)傾斜。這是35年來農(nóng)村基本經(jīng)營制度演進(jìn)的基本趨勢。 國土資源部法律中心主任孫英輝表示，此次承包地所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分離”正式提上農(nóng)村土地制度和產(chǎn)權(quán)法治建設(shè)層面，將再次推動農(nóng)村生產(chǎn)力的大釋放。依法推動承包權(quán)主體同經(jīng)營權(quán)主體分離，是保障農(nóng)民權(quán)益的當(dāng)務(wù)之急。 值得注意的是，一號文件提出，在推進(jìn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作時，可以確權(quán)確地，也可以確權(quán)確股不確地。 不過，考慮到發(fā)展規(guī)模經(jīng)營時，“確權(quán)確地”會在一定程度上造成調(diào)整難度。“‘確股’意味著不但可以避免以上糾紛，同時將保證農(nóng)民在集體組織中的土地收益。”中國人民大學(xué)國家與發(fā)展戰(zhàn)略研究院研究員仝志輝表示。 為解決金融機(jī)構(gòu)擔(dān)憂，一號文件還提出，建立配套的抵押資產(chǎn)處置機(jī)制，推動修訂相關(guān)法律法規(guī)。孫英輝認(rèn)為，當(dāng)務(wù)之急需要修改農(nóng)村土地承包法、物權(quán)法等，應(yīng)堅持頂層設(shè)計、長遠(yuǎn)立法與試點結(jié)合。 “留地安置”首次出現(xiàn) 十八屆三中全會《決定》提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。延續(xù)《決定》精神，一號文件提出，在符合規(guī)劃和用途管制的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價，加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度。 在補(bǔ)償方面，一號文件提出，一方面補(bǔ)償農(nóng)民被征收的集體土地，對農(nóng)民的住房、社保、就業(yè)培訓(xùn)給予合理保障，另一方面因地制宜采取留地安置、補(bǔ)償?shù)榷喾N方式，確保被征地農(nóng)民長期受益。其中，“留地安置”的表述是首次出現(xiàn)在中央文件中。 此前在中央政府制定的征地法律和指導(dǎo)性文件中，只有貨幣補(bǔ)償和人員安置的原則性條款，并沒有“留地安置”，但地方對此已有先行探索。浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所所長曹正漢在其發(fā)表的論文中指出，這是地方政府為了化解與農(nóng)民的利益沖突，在中央政策之外自主發(fā)明的一項地方政策。 留地安置是指地方政府征地時，除了給予村民和村集體貨幣補(bǔ)償外，按照征地面積的一定比例，返還給村莊的建設(shè)用地，用于安置被征地農(nóng)民。在留用地上，村集體可以獨立或與開發(fā)商合作，從事商業(yè)或工業(yè)開發(fā)，所得收益歸村莊集體所有。 仝志輝表示，應(yīng)該肯定“留地安置”在保障失地農(nóng)民就業(yè)方面的積極作用，但由于這種方式游走于法律邊緣，目前各地的管理缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)，更需要通過中央文件以及相關(guān)法律保證其合法性。 建立農(nóng)產(chǎn)品目標(biāo)價格制度 在農(nóng)產(chǎn)品價格方面，一號文件要求，繼續(xù)堅持市場定價原則，探索推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品價格形成機(jī)制與政府補(bǔ)貼脫鉤的改革，逐步建立農(nóng)產(chǎn)品目標(biāo)價格制度。具體來說，在市場價格過高時補(bǔ)貼低收入消費者，在市場價格低于目標(biāo)價格時按差價補(bǔ)貼生產(chǎn)者，保證農(nóng)民收益。 就當(dāng)前的補(bǔ)貼政策，國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員程國強(qiáng)此前在接受媒體采訪時表示，價格支持政策的效果最差，不但扭曲市場、弱化競爭力，還會造成社會資源和效率的巨大損失。 程國強(qiáng)認(rèn)為，價格補(bǔ)貼可以有兩種方式。一種是，實施目標(biāo)收益補(bǔ)貼。政府預(yù)先確定糧食的目標(biāo)價格，農(nóng)民按市場價格隨行就市銷售。當(dāng)市場價格低于目標(biāo)價格時，啟動該政策，按兩者之間的差價給予農(nóng)民補(bǔ)貼。 “這種目標(biāo)收益補(bǔ)貼既有價格支持的特征，又有直接補(bǔ)貼的性質(zhì)，是由價格支持向直接補(bǔ)貼轉(zhuǎn)型過程中普遍使用的政策措施。”程國強(qiáng)表示。 另一種是實施種糧目標(biāo)收益保險。現(xiàn)階段加快試點糧食產(chǎn)量指數(shù)保險、糧食價格指數(shù)保險;中長期加快研究種糧目標(biāo)收益保險，即以種糧收入為保險標(biāo)的物，通過指數(shù)保險的方式保障農(nóng)民種糧收益，促進(jìn)糧食生產(chǎn)。 “農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼要提高精準(zhǔn)性，使補(bǔ)貼真正流向種糧大戶、專業(yè)合作社。種糧大戶要容易認(rèn)定、方便操作，就必須加快農(nóng)村承包地產(chǎn)權(quán)明晰。”黨國英說，“這樣才能真正從農(nóng)民中培育專業(yè)大戶，使承包土地經(jīng)營權(quán)和農(nóng)業(yè)支持政策惠及種地農(nóng)民。” 來自：中國建筑新聞網(wǎng)
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2014年01月2013年300個城市的賣地收入超3萬億元
億元，同比增加57%;商辦類用地7508億元，同比增加57%;工業(yè)用地2224.6億元，同比增加6%;其他用地247.9億元，同比減少25%。住宅類用地出讓金占總額的68%，較去年增加3個百分點;商辦類用地出讓金占總額的24%，與去年同期基本持平。 2013年土地出讓金排前10位的城市包括上海、北京、杭州、重慶、南京、武漢、天津、佛山、廣州和蘇州。這10個城市的土地出讓金累計為10721.6億元，占300個城市土地出讓金總額的34%。 上海繼續(xù)居榜單首位，土地出讓金總額達(dá)2262.0億元，同比增加128%;北京位居第二，土地出讓金總額為1821.8億元，同比增加181%，是榜單中漲幅最大的城市;廣州和佛山為新上榜城市，土地出讓金總額分別為615.2億元和642.5億元，同比增加150%和48%。 在一線城市中，僅深圳未進(jìn)入榜單，但其土地出讓金總額較去年增加331%，排名上升10位以上，土地市場情況好于2012年。 來自：中國建筑新聞網(wǎng)
