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2014年04月四大事件預示 中央政府調控房地產有新招
應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展。”這是今年的政府工作報告提出的房地產調控大方向。盡管今年的政府工作報告中并沒有出現“房地產調控”的字眼，但調控的重點顯然已轉向“因城因地分類進行調控、建立長效機制”。這種變化說明，房地產調控是免不了的，但會迥異于以往。 下面的幾件事情其實就可以證明房地產分類調控效果已經開始顯現。 首先，昨日有媒體報道稱，九龍倉集團有限公司副主席周安橋日前表示，由于某些地區性市場需求疲軟且供應過剩，不排除對中國住宅地產項目進行降價銷售的可能性。他說，預計未來幾個月地方政府將放松樓市調控，調控措施不能無限期持續下去。 據悉，這家在香港上市的開發商在大陸有超過50個地產項目，自3月份以來，已經下調了東部常州市和西南部成都市的部分樓盤售價。 這家公司的表態和做法其實代表了相當一部分房地產開發商的態度和做法：積極采取措施應對分類調控的新思路，同時寄望政府采取因地制宜的措施穩住房地產市場的形勢。 其次，昨日有一家媒體報道稱，福建省已經在省內口頭傳達10項促進房地產市場健康發展的措施。其中包括對商品房預售許可部門對預售價格變動不再進行限制，區分高端住房項目與普通住房項目，實施分類管理，對當時不實行網簽，物價部門對商品預售價格機器變動幅度不再進行備案，加強商品房預售資金監管，加快在售項目建設進度，防止出現爛尾樓。 從媒體報道的情況看，這些措施也體現了房地產分類調控的原則，很難與“救市”扯上關系。 第三，房企上市公司再融資開閘。3月17日晚間，金豐投資重組方案出爐，公司擬通過資產置換和發行股票購買資產方式進行重組，擬注入綠地集團100%股權。值得注意的是，綠地集團已于去年借殼高盛置地成功登陸港股市場。之后，又有幾家房企上市公司再融資方案獲批。 房企上市公司再融資開閘釋放了這樣一個信號：大型優質房企將受到資本市場、商業銀行乃至國家政策的眷顧，只要其發展方向不偏離經濟轉型升級的軌道，資金不成問題。這其實也體現了房地產調控的分類原則。 第四，3月18日，央行官方微博發布消息稱：“個別外媒報道《中國央行緊急討論救助小型房地產公司》，與事實不符”，并強調“人民銀行未參與浙江興潤置業相關風險處置”。這個案件引發業內廣泛關注，其原因是將浙江興潤置業的債務危機看作是中小房地產開發商走向“末路”的開端。 這個案例仍然是房地產分類調控效果的體現：中小房地產開發商的“生死存亡”由市場決定，政府和金融部門不會再施以援手。 筆者認為，今后的房地產調控原則將主要體現在三個方面：一是因城因地分類調控，二是抑制投機投資性需求，三是建立長效機制。只要不阻礙實現這三個目標，房價下跌就只能是改革進程中的陣痛，相關各方應主動采取措施進行應對而不是等待政府再施援手。 來自：百度新聞
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2014年04月23省份土地財政中北京土地償債總額第一
北京、浙江、上海、四川、遼寧、湖北、廣東、重慶、山東、天津、福建、江西、湖南、安徽、河北、廣西、黑龍江、陜西、吉林、海南、山西、甘肅，江蘇未公布數據。 從土地財政依賴度，即“土地償債在政府負有償還責任債務中占比”來看，排名依次為浙江、天津、福建、海南、重慶、北京(估算)、江西、上海、湖北、四川、遼寧、廣西、山東、江蘇、安徽、黑龍江、湖南、廣東、陜西、吉林、甘肅、河北、山西。 23省份最少的也有1/5債務靠賣地償還 浙江天津2/3債務要靠土地出讓收入償還 《報告》顯示，23個省份中，浙江省以66.27%排名第一；天津排名第二，64.56%。換句話說，浙江、天津兩地政府負有償還責任的債務，都有2/3的份額要靠賣地來償還。 浙江省審計廳公布的審計公告中明確指出，地方債務償還對土地出讓收入的依賴程度較高。2012年底，浙江省、市、縣政府負有償還責任債務中，承諾以土地出讓收入為償債來源的債務余額為2739.44億元，占省市縣三級政府負有償還責任債務余額4133.91億元的66.27%。 排名靠前的北京在“承諾以土地出讓收入償還債務總額”的絕對值上排名第一，但未給出其在相同統計截止日期內占整體債務的相對比值。近些年，北京的地王不斷涌現，根據北京市審計局公布，截至2012年底，其土地償債規模高達3601.27億元，位列23個省份之首。而截至2013年6月，北京市縣兩級政府債務余額為6496億元，最近三年年均增長33%。據此測算，截至2012年底，北京市地方債規模應當在6000億元上下，即北京市土地償債在整體債務中的份額應在50%~60%。 占比最小的三個省份，分別是甘肅(22.4%)、河北(22.13%)、山西(20.67%)。這意味著，即使對土地償債依賴度較小的省份中，也至少有1/5的債務要靠土地來償還。 土地償債規模與整體債務占比不完全對等 廣東總量多占比小，海南總量少占比大 從絕對值來看，23個省份中，北京、浙江、上海三地需要依靠土地收入來償債的債務規模排在前三名，分別是3601.27億元、2739.44億元、2222.65億元；土地償債規模最小的是吉林、山西、甘肅，分別是586.16億元、268.94億元、206.54億元。 《報告》顯示，土地償債規模與土地償債在整體債務中的占比這兩項數據呈現比較緊密的關聯性：土地償債規模在1000億元以上的省份，土地償債在整體債務中的占比也較大。因為容易賣地、賣高價地，才能保證土地償債規模，也對土地更加依賴。浙江、上海、四川、遼寧、湖北、重慶、山東，他們的土地償債規模分列第2~9位，其土地償債在整體債務中的占比則分別位列第1、8、10、11、9、5、13位。北京的土地償債規模排名第一，其占整體債務的比例在50%~60%，排名也靠前。 但廣東例外。廣東的土地償債規模較大，位列第7，但是土地償債在整個債務占比中排名第17位。據了解，廣東經濟總量長期位居全國第一，民營經濟發達，尤其是實體經濟發達，有效地緩解了地方政府對土地財政的饑渴。 反之，土地償債規模在1000億元以下的省份，其土地償債在整個債務中占比大多排在后面。但也有例外。 海南盡管土地償債規模小，只有500多億元，但是土地償債在整個債務占比中卻排名第4。近年來，海南房地產市場十分火爆，尤其是在國際旅游島概念的推動下，海南島社會經濟發展對房地產業倚重程度較高，這種局面也在海南的土地債務表上體現了出來。 廣西土地償債規模只有700多億元，位居16位，但土地償債比例高達38.09%，排名第12位。進一步分析發現，一方面，廣西整個的地方債務規模較小，截至2012年底，全自治區(不含鄉鎮)只有1900多億元，在所有的省區市中排名靠后，低于平均水平；另一方面，廣西地方債結構中，地方債增長的主力在市本級政府，而廣西債務支出中，土地收儲支出較大，在實際經濟運行中，地方政府對土地收儲的投入大，對土地收入也會格外依賴，因為土地財政作為政府性基金收入，主要受益方即是市本級和縣本級政府。 這直接表明，越是依賴土地財政的地方，必然會加大土地的推地規模，乃至不斷推出高價土地。而早在2010年，廣西南寧的一個地王樓面價格就突破了1萬元/平方米。 報告外6省份對土地依賴度如何？ 部分地區違規采用BT(建設—移交)模式 除了這23個省份列出的情況外，河南、貴州、內蒙古、寧夏、青海、云南這6個省份，以及23個省份未統計的部分省級、市級和縣級政府，是否就不存在土地償債的問題呢？ 《中國經濟周刊》記者走訪發現，去年以來，河南、貴州、云南等地，賣地的情況也非常活躍。河南鄭州一地就曾出現好幾宗地王級地塊；而在河南南陽、信陽，以及云南昆明等地，去年以來都出現過征地風波。 另一方面，《中國經濟周刊》記者從6個省份的審計報告中發現，這些地方與土地相關的地方債已經以改頭換面的形式表現出來。如貴州省審計發現，部分地方違規通過BT(建設—移交)模式，向非金融機構和個人借款等方式舉借政府性債務400.64億元，如修文縣城市建設投資開發有限責任公司用預期土地出讓收入作為償債資金來源，分別與4家公司簽訂BT模式投資合作12.02億元框架協議。河南、云南、內蒙古等地，實際也大量存在著用土地收入“變相”償還地方債的情形。 報告背景 近20年來，隨著中國房地產業的興起和發展，中國城市建設、地方政府資金、市民生活質量、城市周邊農村經濟發展等方面，獲得了快速發展和極大改善。這其中的直接貢獻便是土地財政。土地財政成為地方政府新的和重要的財政收入來源，為城市社會經濟發展發揮了積極作用。但與此同時，一些地方政府出于經濟增長和財政收入的雙重考量和追求，也不同程度地出現了“賣地沖動”，其財政支出過度依賴于土地財政，甚至是將土地出讓收入作為地方債務償還的主要渠道，即當前被外界所詬病的“土地財政依賴癥”。 目前對于“地方債是否過度依賴土地財政以至壓縮樓市調控空間、綁架中國經濟”等疑慮，各界爭論不一，但爭論各方卻缺少量化標準，更沒有一個量化指標。 量化指標是分析問題和解決問題的必要基礎。對于土地財政而言，有了具體的量化數據，可以更清晰地了解和分析土地財政的現狀和問題，特別是準確界定和判斷地方債與土地財政之間的合理依賴度，為房地產政策和地方債務等重大問題提供分析思路和決策依據。 報告的數據來源 從2014年1月23日起，各省、自治區、直轄市的審計廳(局)陸續公布了各省份政府性債務審計結果，這是全國省級審計部門第一次集中對外公布地方債。 從公布的審計報告來看，各省級審計部門關于地方債的審計報告基本上使用了同樣的報告格式：主要分為“近年來加強政府性債務管理的主要措施”、“政府性債務規模及結構情況”、“全省政府性債務負擔情況”、“政府性債務管理中存在的主要問題”四個版塊。 而在“政府性債務管理中存在的主要問題”這個版塊，審計部門公布的主要問題有三個，一是政府負有償還責任的債務增長較快，二是部分地方和行業債務負擔較重，三是地方政府性債務對土地出讓收入的依賴程度較高。 其中，第三個問題，即“地方政府性債務對土地出讓收入的依賴程度較高”，成為各省級審計報告中最受關注的問題。據統計，29個省份(新疆、西藏、港澳臺除外)的審計公告中，在介紹“政府性債務管理中存在的主要問題”時，有23個省級審計部門都明確將“地方債依賴土地收入償還”列入其中。 23個省份的審計機構給出了截至2012年底“土地償債在政府負有償還責任債務中占比”的具體數值或可供測算的相關項數值。該數值反映了土地財政在地方債中的比重，也反映了地方政府對土地財政依賴的程度。因此，我們將審計報告中的“土地償債在政府負有償還責任債務中占比”稱之為“土地財政依賴度”。 報告的量化指標的計算方法 “土地財政依賴度”，即“土地償債在政府負有償還責任債務中占比”的數值，其計算方法為：由“承諾以土地出讓收入償還的各級地方政府債務”的總額(即分子)，除以“省市縣三級政府負有償還責任債務余額”(即分母)得出。 具體來說就是，首先，省級審計部門圈定“承諾以土地出讓收入償還債務”的本省份各級地方政府的范圍并計算其總額。例如浙江是“省、市、縣政府”三級政府；四川的范圍是“18個市級、111個縣級政府”(即四川省21個市(州)、183個縣(市、區)中，有18個市級、111個縣級政府承諾以土地出讓收入償還債務，其他的則不算在內)。 其次，省級審計部門再統計出本省份“省市縣三級政府負有償還責任債務余額”(有極個別省份如四川，其統計口徑不含省級政府債務，只統計了市縣兩級政府)。 最后，將以上兩項統計數據進行相除，即“承諾以土地出讓收入償還債務”總額除以“省市縣三級政府負有償還責任債務余額”，從而得出“土地償債在政府負有償還責任債務中占比”這一數值。即我們稱之為的“土地財政依賴度”。 根據上述的省級政府審計部門的公開審計報告及其相關數據，《中國經濟周刊》、中國經濟研究院聯合研究并發布“我國23個省份‘土地財政依賴度’排名報告”(簡稱《報告》)。 來自：百度新聞
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2014年04月消費者不要掉進開發商設計的陷阱
購房者墊付首付呢?筆者以為，此舉的背后掩蓋著開發商諸多陰謀，消費者不要掉進開發商設計的“墊首付”陷阱。 首先，開發商精心設計的“墊首付”，其實質是以虛假的誠意誘使那些對調控不抱希望的購房者投身購房大軍。表面看起來開發商在幫購房者實現購房夢，可實際上購房者的購房行為幫助開發商實現資金回籠。加之，開發商為購房者的墊的首付是要在約定時間內還給開發商的，這樣，購房者在買房后除了要還銀行的貸款還得還開發商的墊付款，壓力將無形中增加許多。 其次，開發商精心設計的“墊首付”，其實質是通過刺激購買行為騙取銀行貸款。當前，開發商從銀行獲取貸款的可能性已經微乎其微，而通過民間借貸的利息又很高。于是，在目前各地對于商品房預售款的監管尚未嚴格的情況下，開發商耍起了慣用的伎倆，利用購房者的按揭貸款實現自己的資金回籠。 如果說，購房者是通過正常途徑，在政策的許可之下成功辦理按揭，則開發商的銷售行為是正當的。可問題是，在目前的政策環境下，開發商采用“墊首付”的手段幫很多不具備購房資格的購房者實現購房，其行為就變成是從銀行騙取貸款。 綜上，在目前各地成交持續下降，房價即將步入下行通道的市場大環境下，消費者要擦亮自己的眼睛，不要被開發商的陰謀詭計所迷惑，不要為畸高房價買單。 來自：中國建筑新聞網
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2014年04月羅天昊：保定將崛起 天津擺哪里？
”的天津 新年之初，天津突擊限購汽車，曾引起巨大爭議。事實上，雖同為直轄市，北京上海限購，雖爭議巨大，但尚有資本，天津限購，則屬自剪羽翼，自拔爪牙。 2013年，天津生產總值達到14370億，比上年增長12.5%。遠超過全國平均水平，殊為難得。但是，眾所周知，天津的快速發展，主要是濱海新區帶動，而濱海新區的崛起，主要靠央企的投資，這種依靠外來和尚的發展模式，具有很大的不確定性，不僅對于投資依賴巨大，更不具備產業安全性，天津崇高的政治地位，使其在權力干預經濟仍然盛行的中國，能夠獲得來自中央政府和各個部委、央企的垂青與暫時照顧，但是，中國的政治周期，一般以十年計算，過去的十年，天津得到了國家的垂青，未來十年是否國家仍鼎力支持天津，難以確認。新一屆政府將改革重點，重新轉移到上海，同時，在三中全會的決定中，提到區域均衡發展，未來對于武漢，重慶，西安、成都等內陸區域的振興，相信國家將投入更多，天津的資源優勢，即將被稀釋，天津對此需要有高度的緊迫感。加快發展本土產業，振興民營經濟。 此外，天津雖貴為直轄市，但其經濟發展水平，并不領先。2012年，天津城市人均可支配收入為29626元，而同期全國人均可支配收入為24565元，天津僅略高于全國水平。而同期的北京為36469元，上海為40188元，均遠高于天津。珠三角的深圳、東莞等城市，更為天津可比。作為省一級統計單位，天津也是僅位居全國中等水平。而在經濟發展的動力方面，天津更多是依靠投資拉動，未來是否仍能保持持續高速，值得疑問。 中國經濟的特點，是既具備市場經濟的基本要素，同時，權力對于經濟的干預亦很大，實行的強政府與強市場的模式，與西方的強市場弱政府模式不一樣。天津的尷尬之處在于，在權力和市場兩套體系中，都不占優勢。 在以權力劃分勢力的體系中，天津雖貴為直轄市，但是身居北京之邊，天津在政治資源，經濟資源方面，吸附能力遠不如北京，建國初期，北京的經濟總量大約之后上海的五分之一，天津的二分之一，但是，此后形式大變。北京借首都的特殊地位，不僅成為中國的政治文化中心，更成為北方經濟中心。100%的中央部級機構，集中于北京，在100多家央企中，有超過50%以上的央企總部駐扎北京，這兩大因素，注定了北京成為中國政治和經濟資源最集中的地方，而這兩大資源，使北京具備無與倫比的吸附能力，所以，北京限車也好，限房也好，全國精銳，亦不得不遷就北京，無他，燒香拜佛，求人求財，無法繞行。 甚至，在經濟和社會改革領域，天津與北京相對，并不領先，比如在北京的2100多萬的常住人口中，外來人口有800萬，占常住人口的總比重達到38%，接近40%了，而在北京的1400萬常住人口中，外來人口大約僅400萬，占常住人口的比重，不到30%，天津相對北京，人才吸附能力差別巨大，而這背后，體現了城市包容能力，開放程度。前不久天津的限購的爭議，根源就在于此。天津限購，則首先傷害到的，是外來人口，由此，很有可能導致外來人口的精銳遷移，天津對于人才的吸附能力，將進一步降低，這對天津的未來發展，將是致命的傷害。 若天津不僅資源比北京少，更兼改革力度不足，這才是最大的憂患。 在市場體系中，珠三角和長三角城市，則比天津更有優勢。尤其是廣深，民營經濟發達，本土產業繁榮，吸引了來自全國各地的人才，其獨特的魅力，令千萬人神往。 天津在市場與權力兩大體系中的夾生地位，使其未來發展危機重重。 成為北方開放之城 北有天津，南有上海，在中國晚晴至民國時代，天津一直是中國北方的開放中心，其開放包容之氣度，足以傲視全國。 未來，天津突圍的最大希望，即重建北方開放之城。 天津目前最大的問題，即是行政級別過高，成為一柄雙刃劍，既使天津可輕易獲得比其他城市更多的國家資源支持，但同時也窒息了民間活力。天津民營經濟凋敝，本土品牌不振，社會活力不足。 在經濟領域，天津需要一個民營經濟振興計劃。濱海新區使天津在經濟總量方面騰飛，但是這種主要依靠大項目，主要依靠國企的模式，并沒有帶來民富，也沒有帶來相關產業的發展。未來天津需要轉向民營企業，發展本土品牌。 在經濟領域，幾大直轄市主要以國營企業為主，民間經濟普遍不發達。 直轄市的特殊地位，使其在國家投資的項目上，獲得遠比一個城市乃至省份更大的利益。目前，一些大型的中央級企業，幾乎全部落戶于幾個直轄市。都使幾大直轄市的國有經濟具有先天優勢，但是，從長遠來講，卻造成了民營企業活力的喪失。 與直轄市對應的，是計劃單列市的普遍發達。以深圳為例，深圳立市30年，年均增長31.20%;創造了舉世聞名的“深圳速度”。貿易進出口總額居全國第一位。產業格局在全國各區域中也最為合理，除深圳之外，大連、寧波、廈門、青島等，其發展均領先于一般省份，更超過直轄市。 目前，中國真正的知名競爭性企業，大多誕生這些并無政治優勢的城市與地域。其中，深圳知名品牌眾多，一大批行業的龍頭企業，亦崛起于深圳，如萬科，華為，金蝶，騰訊，比亞迪等。寧波的民營企業，亦非常發達，其非公經濟超過了80%，而其余的一些經濟發達城市，多為江浙，廣東的一些小城。 未來，天津在承接北京產業轉移中，重點并非“中字頭”的大型央企，而是來自中關村的技術型企業，這些才是可幫助天津建立未來根基的產業。以大項目、大央企為主導的濱海模式，未來必須得到改變。天津港作為北方第一大港，亦可承擔更多河北和北京的出口通道作用，造就繁榮的港口城市。 天津自貿區雖未落定，但是，經濟體制改革的動力不可衰竭，無論是否花落天津，天津都必須加大改革力度。 其實上，天津相對北京，有足夠的改革優勢。在未來，天津改革有三大機會。 第一個機會，是利用制度差距，迅速改革，形成制度紅利。 一直以來，珠三角和長三角在部分領域確實走在全國的前列，天津需承認這種差距，并且將其轉換為優勢，目前正在實驗的上海自貿區，未來一旦其實驗成熟，其經驗將可迅速借用，比如，對于企業的注冊的寬松化，審批制的削減，以及其它一些制度改革，一旦在天津落地，將產生更大的制度落差，形成更大的制度紅利。同時，天津還需站在天津之外，乃至中國之外看天津，直接引進世界先進制度，加快與世界接軌。 第二個機會，是善用成本優勢，成為京津冀改革的先鋒。 比如，天津房價大約只有北京的一半，既得利益者的力量遠沒有北京強大，改革成本相對比較低。天津如果要引進一名人才，假如送其一套話的話，其成本比北京就低多了。戶籍改革在北京難以推動，在于既得利益格局已經形成，而且難以改變，但是，天津就不同。未來，天津的戶籍改革，就可以領先北京，這對于吸引全國人才，將是一個重大優勢。 在北京大規模限購限戶的情況下，天津應盡早取消限購，同時在戶籍改革領域，打破常規。爭取造成對于北京的制度優勢，搶資源比不過北京，天津完全可通過制度優勢，爭搶部分北京分流人才。天津提出想與北京互相開放車牌號，卻在新年不久限號，有失明智，未來天津不僅應與北京開放車牌，亦應向河北開放，天津應有這樣的氣度與遠見。 天津既有直轄市的便利條件，勝過河北，又沒有像北京那樣有作為首都的種種無奈與約束，天津在改革領域的便利性和靈活性，應該成為京津冀的表率。 第三個機會，是個改革遍地開花的時代里，實現局部領域的改革全國領先。 改革早期，中國實行的非均衡的發展戰略，沿海帶動內地，先富帶動后富。與此對應，改革領域亦是先在改革特區試驗，再進行全國推廣，由此，領全國改革風氣之先的廣東，往往能夠在制度改革領域，領先其它區域五到十年。 改革中期以后，一個新的現象就是，，改革的突破，不再是沿海到內陸，而是在不同領域，有不同的破局者。 比如，在醫保改革領域，率先改革和最徹底改革的地方，是深居內陸的陜西神木，雖然當初首倡此項改革的改革者已失勢，但作為一項改革試驗，免費醫療卻在神木生根，并且在為部分地區借鑒。再比如社團登記，NGO的管理，大部制改革，率先是在佛山順德完成的，也是小地方完成的。改革的分散化，必然造成的一個結果就是任何地方都有改革的動力也有改革的可能，未來天津這個方面應該也有很大的優勢。 自貿區無論成敗，都將吹響天津改革的號角，未來，天津需要建成北方市場化程度最高的城市，北方最開放和博大的城市，這才是天津最大的機會。 來自：中國建筑新聞網
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2014年04月保定房價3月漲幅全國居首
。 至于北京，快速集聚的人口，越發擁堵的交通以及揮之不去的霧霾，要治這些城市病，北京也確實不得不"舍棄"些什么。北京要舍，河北要得，似乎是各取所需，也順理成章，不過在舍與得之間，卻是一條漫長的路。 因為即便京津冀一體化進入到快車道，需要考慮和協調的細節也是數不勝數。河北現在是擺出了誠意，要來承接北京的功能疏解，但是從北京的角度上來講，給什么最恰當?給什么能夠不影響自己的發展，給什么又能夠促進河北的發展，其實這是一個問題。 在相當長的一段時間里，包括金融中心、經濟中心、現代工業中心等等，北京所要承載的“中心”曾多達十多個。這些中心對于北京來說，難以承受。這個超大型城市在公共資源上已經捉襟見肘，主要體現在：環境、交通、房價、擁擠： 受訪者：最不滿意的地方，一個就是人太多了，一個就是空氣吧。 受訪者：交通有點那什么，我上班比較遠，需要倒好幾趟地鐵，地鐵上的人特別多，交通有點問題。 受訪者：好像污染沒這么厲害，原來沒這么多車，霧霾沒這么厲害。 受訪者：原來在城里九幾年的時候，18萬就買一個五十多平米一居室，現在郁悶的是，漲上10倍都不止了，180萬都買不來了，現在二百多萬都不止，漲上二十倍了。 說到北京的交通很多人是身同體會，很多外地來北京的朋友都說，你看北京的這交通挺好的，公交車又便宜用卡地鐵四通八達也便宜兩塊錢隨便坐，但是北京交通最大的成本其實不是錢，是時間，有多少朋友每天是花四個小時一來一回上班，再花八個小時去上班，剩下的12個小時除了吃飯就是在睡覺了。北京的城市功能要"做減法"，為首都"減肥"已經成為了共識。今后的北京將只聚焦四個"中心"。 北京市副市長楊曉超：政治中心、文化中心、國際交往中心和科技創新中心，北京今后沿著這樣一個四個核心功能去發展，但是這個核心功能的背后，我們需要紓解很多非首都的核心的功能。 紓解北京非核心功能，究竟包括哪些?北京市常務副市長李士祥稱，為協調京津冀一體化的發展，北京已經成立了區域協同發展改革領導小組。北京的功能疏解、產業目錄等正在研究當中。 李士祥：現在北京、河北、天津三個省市的規劃部門已經建立了一個規劃的協作協同機制，因為過去各做各的規劃，現在需要三家共同的按照中央的要求，把從空間的角度，怎么合理布局，現在都在研究。同時國家有關部門，國家發改委也在研究這個問題，我們總的想法就是說要有一個積極穩妥的方案。各方面發展到今天也不是一日形成的，要考慮到整個的，也要站在企業的角度上去考慮，也要站在市民的生活便利方面去考慮，這些都要會系統的去研究。 北京愿意給什么?給那些非核心功能，但是給什么河北才會要呢?不能說光你給人家不要，這也是一體化戰略的一個大問題。比如說河北廊坊市市長馮韶慧最近在接受媒體采訪時表示，京津冀協同發展是廊坊的好機遇，但面對北京準備向外轉移的1000多家企業來說，廊坊并不會盲目地接收。 馮韶慧稱，他們將從企業清單當中，精心的篩選目標，避免低質、低效項目進入。并且將加大力度，對接北京的科技、教育、醫療、會展等功能性資源，爭取引進環保型高端產業，堅持做到"北京不要的低端污染產業，廊坊也不能要"。 大家都達成一個共識是不走那個先污染再治理的老路了。北京重工業的龍頭首鋼集團這是必須得說的，從2005年開始，向河北曹妃甸搬遷，目前正在清除過剩產能的河北，自然是不想再要北京的重工業了。但是要環保、科技、教育產業，要這些北京會舍得給嗎? 外界普遍認為，印刷、小商品批發、醫院等服務業將成為產業轉移的熱點。對此，北京市常務副市長李士祥強調說，產業轉移并非企業搬遷，政府不會做過多的干預，城市的發展更多的要靠市場來進行配置。 李士祥：北京的醫療和河北現在也在研究，初步就是北京的醫療和河北的燕郊要建立一個合作的機制，我和河北省的常務副省長都已經調度兩次了。教育、醫療，都要聽取院長的意見、聽取校長的意見。作為政府，它是一個引導和服務的關系。 再來看看保定的樓市。根據百度熱點趨勢顯示，從3月中旬，保定"即將承接首都部分功能"的消息一出，"保定"這個詞的搜索熱度就同比上漲了600%。跟著熱度一起升溫的，還有保定的樓市。 受到"京津冀一體化"的消息影響，河北保定，成為三月份國內房價長得最快的城市。而在清明小長假期間，保定的樓市卻沒有預想當中的火爆，不少樓盤甚至是關門歇業，令不少看房客吃了一個閉門羹。 (中國廣播網) 來自：百度新聞
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2014年04月朱大鳴：房價為何一夜之間就能暴漲
10年通州樓市暴漲，隨后展開了樓盤腰斬運動。 保定樓市瘋漲案例告訴人們，中國樓市如同一座火焰山，只需要火山噴發就能瞬間燒邊很多樓市。我們的M2超過了100萬億，這么龐大的“財富”很大程度上都是拜房價上漲所賜，房價上漲與貨幣增發形成了一個雙循環螺旋運動，不少人的財富以億為單位地增長。繁華背后有陰影，這個陰影就是越來越多的人變成了無效需要者。 流動性泛濫成災，土豪們不僅僅在國內四處出擊，最近一段時間中國特有的一哄而上的投機行為蔓延至海外。媒體報道稱，買地標、買古跡，短短一年時間，中國“土豪”的足跡已遍布亞非歐美四大洲。從千億軍團大舉收購到中小房企跟風試水，今年前三個月，房企海外投資總額已接近千億元，超過去年總投資額。這是一個多么瘋狂的時代，當年日本購買美國的豪氣再一次活生生地上演了。 從股市到樓市，從留學到山寨，一哄而上是中國式投機的基本特征。在中國式投機的背后，不管有沒有風險，一哄而上是最安全的行為，原因在于這有助于增強“信心”，所以集體行動對于中國投資者來說并不一定是困難的，關鍵是能否發現賺取差價的暴利機會。 在這種思維模式下，2007年股市經過了兩次跌宕起伏，甚至在當年十月將上證指數定格在6124點這個珠穆朗瑪峰上，隨后在2008年又砸到1664點，直到今年，股市還在2000點做俯臥撐運用。 中國式投機不幸又在保定上演，政治副中心概念以及“京津冀一體化”從本質上來說只是一個由頭，一次資本盛宴狂歡的機會。這也證明一個令人難以接受的規律：中國樓市所蘊藏的巨大能量，表面寒風凜冽只需要一把火就能逆轉到盛夏。沒有預熱，沒有征兆，只要一個傳聞就能將房價大幅度抬升。這個房地產政策提個醒，那就是一旦有合適的機會，中國樓市將在一夜間上演驚天大逆轉，而這個合適的機會哪怕是傳言也行。 一方面流動性泛濫，鈔票多得沒地方投，像無頭的蒼蠅一樣在國際上竄來竄去，一方面整日呼告錢荒、缺錢，倒逼央行放水，這是一個非常奇怪的邏輯，在這個邏輯背后，實際上隱藏著我們經濟效率的降低。 個別開發商的降價行為，被無限放大，只有放大了危險信號，才能被人關注與救助。這與老業主一樣，人數雖少，但集中起來砸樓盤就有威力，而大量的無房者買房是散客行為，只能看著房價上漲而無力表達意見。 大量中小房企無路可走，被迫徹底轉型，大開發商形成航空母艦，到處橫行。不動產本質就是分散性的，但是房地產市場集中度越來越高，寡頭壟斷不但沒能得到制止，而且越來越大，這也是這些年來房價之所以難以降下來的重要原因，也是中國房地產市場走向畸形的表征，任泡沫肆意滋生。 保定樓市總歸會塵埃落地，但是，給中國房地產市場思考永遠不會結束，它是中國房地產市場投機性最經典的詮釋之一，中國式投機的炒作手段雖然很老套，但屢試不爽。 來自：中國建筑新聞網
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2014年03月違約上浮房貸利率 中國銀行說翻臉就翻臉
要上浮10%才肯放貸。面對著交房日期的逼近，交完首付款的業主將面臨無房可住的尷尬境地。 簽了合同不放貸 “去年上半年就和銀行面簽了，都大半年了，銀行的貸款卻一直沒有下來。現在馬上就要交房，開發商的客服人員打電話給我說，貸款還沒下來就不能收房。”眼看著3月底就要交房了，貸款卻遲遲下不來，這讓劉先生很是著急。 據劉先生介紹，2013年他在長沙納愛斯陽光麗城購買了首套房，之后向中國銀行長沙市松桂園支行提交了房貸申請，并于5月與該行簽訂了貸款合同，合同約定貸款利率為央行基準利率，兩個月后，審批通過。可直到如今，劉先生一直未接到銀行放款通知。期間他曾多次打電話咨詢銀行相關負責人，每次收到的回應都是：“現在額度比較緊張，還要等”。 面對交房日期逼近，銀行放款期限卻“遙遙無期”。除了劉先生，當時和他一批面簽的業主也面臨的同樣的困境。 “難道真的只是額度很緊張嗎？”劉先生不禁要問：“既然額度很緊張我可以找別的銀行嗎？你這樣簽了合同又不放款，不是把我們綁架了嗎？” 上浮貸款利率才放款 等了銀行大半年音訊的劉先生實在忍無可忍。 2014年3月25日，劉先生再次致電中國銀行相關負責人黃經理，黃經理稱劉先生當時簽的是基準利率，現在放款要達到利率上漲10%的要求，所以貸款可能暫時性地放緩了。他還表示，如果想早點拿到貸款，可以和銀行簽個補充協議，同意貸款利率上浮10%，銀行即可馬上審核放款。 令劉先生不解的是，當時合同上明明寫的是按照基準利率，現在又突然說要上浮，白紙黑字寫著，銀行難道能說翻臉就翻臉嗎？ “之前一直說沒錢、沒額度，而現在只要同意利率上浮10%就可以下來，明擺著銀行就是敲詐。不上浮就只有慢慢等，也沒有確定的期限，何時是個頭，一直拖著就是等我們要交房了，逼我們不得不接受上浮。”另一業主憤慨地表示。而面對業主的質疑，黃經理卻稱，款沒放下來，借貸關系還沒產生，目前合同沒有生效。 隨后和訊網致電黃經理，他在電話中稱：“我們從來沒有說不給他們放，只是說要等。利率上浮這是目前普遍存在的一個問題，我們也一直在和開發商在想辦法。而且也不是我們單方面強制上浮，這是要經過業主同意的。” 看著眼前鮮紅的“中國銀行股份有限公司長沙市松桂園支行零售貸款業務”專用合同章，劉先生很難理解，蓋了紅章子也不能生效，那銀行說什么還能算數呢？ 律師:銀行不履行合同應承擔違約責任 《貸房合同》早已簽訂，而且審批通過，如今銀行突然要上調利率，這是否合法呢？ 對此，湖南金州律師事務所趙骎律師認為，如果雙方簽訂了正式的《房屋貸款合同》，合同自簽訂之日起成立并生效，且合同里明確規定了利率標準，銀行應該按照合同中約定的利率履行放款義務。若銀行不繼續履行合同，那么銀行就要承擔相應的違約責任。 而針對劉先生與中國銀行長沙市松桂園支行簽的這份《房屋貸款合同》，趙骎律師指出，合同中銀行一方面按照實際借款日的借款利率來計算借款利息，另一方面又確定了每月具體的還款金額以及償還的月數。如果按照實際借款之日的利率來計算，那么每月還款金額及還款月數都是不可以量化的，因為誰都不知道貸款發放之日借款利率是多少，那么由此而產生的還款總額、還款期限都是一個未知數。上述合同約定即構成了合同的前后矛盾。因為合同的前后矛盾，由此產生了兩種解釋，一種是銀行認為應該按照實際放款日的利率來計算利息，一種是劉先生認為應該按照合同約定的利率計算利息。而由于該合同是銀行提供的格式合同，按照我國《合同法》第四十一條之規定，格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于格式條款一方的解釋。 目前，劉先生正在與銀行協商處理，要求銀行履行原合同。否則他將向法院提起訴訟，要求銀行繼續履行原合同，并承擔不按時發放貸款的違約責任。 來自：百度新聞
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2014年03月600多個環京新盤"組團"上房展 銷售必提"京津冀"
益“京津冀一體化發展”，環京樓盤的開發商將組團亮相房展會。 組委會方面數據顯示，本屆展會，匯集了天津武清組團、天津濱海新區中心商務區組團、河北承德組團、河北張家口組團，共有50余個精品樓盤亮相。 此外，參展的海外項目有320余個，再次創下歷史新高。其中包括美、加、澳等30余個國家和地區的高檔公寓、豪華別墅、商業地產、土地投資、美國EB-5等，以及歐洲西、葡、塞等國的最新移民項目。 本屆春季房展會，組委會還推出了微信掃二維碼送門票的活動。 部分參展的環京樓盤 區域 項目名稱 戶型 天津武清金泰麗舍 一居50-60平米、二居90平米、三居110-150平米天津武清卓達·太陽城 兩至三居80-120平米 河北香河綠地國寶21城 65-70平米兩居、170-190平米美式別墅河北香河三田雍泓大廈 85—125平米，溫馨兩居，至尊三居 青海域河北廊坊凡爾賽公館 一居65-74平米、二居87-93平米河北廊坊四季花都（燕郊） 65-75平米二居，89-110平米三居，125平米四居 北京現場 售樓處排號“京津冀”成口頭禪 上午9點多，記者在團結湖早市遇到至少三個發放樓盤廣告彩頁的人員。“京津冀一體化，好房別錯過。”他們吆喝著。 記者從他們手中接到了7張彩頁，其中5張彩頁的樓盤項目位置在環北京城市圈，有燕郊首爾甜城、廊坊孔雀城、香河美聯公館等，“40分鐘直達國貿”等廣告詞成為“必備”。 隨后，記者來到大望路溫特萊中心的綠地國寶21城銷售中心，雖然是上班時間，但購房者坐滿了售樓中心的座椅，等待排號。交了訂金排了號，明天就能到香河的項目現場選房。 據工作人員介紹，這次綠地國寶21城開盤所售的為3號樓，約有160套房。 “已經排號的都是北京這邊的客戶。”銷售人員說，“京津冀一體化，到時候肯定很多單位要外遷。我們就是接納北京這部分外溢客戶。”銷售人員介紹樓盤，10多分鐘里，說了不下10次“京津冀一體化”。 環京新盤 搶京城客戶“組團”亮相房展 “京津冀一體化，燕郊這邊是離北京最近的了，您在這投資肯定錯不了。”今天上午，記者致電燕郊四季花都售樓處，工作人員上來就拿京津冀政策吸引客戶。她表示，雖然首期初定5、6月份才開盤，且房價還未最終確定，但接到的咨詢電話卻不少，其中北京的客戶居多。而為了抓住京城客戶，售樓員緊接著說，“您在北京的話下個月我們正好有個房展，您可以提前過來了解一下。” “現在具體價格還沒定，只能作為參考。現在京津冀一確定，這房價還真不好說。” 隨后記者走訪市場發現，趁著京津冀熱潮，“進軍”北京房展的新盤不在少數，包括香河、燕郊、天津武清等主打北京市場的樓盤。 “明天我們開盤160套房，今天最后一天排號基本排滿了，晚上還可能有客戶來排隊等號。下個月房展推出的房子種類會多，除了65-70平米的兩居，還有170-190平米美式別墅。”上午，記者致電香河綠地國寶21城位于大望路的售樓處，相關工作人員表示，目前該樓盤均價為7000元/平米。 位于固安的凡爾賽公館售樓處工作人員也表示，春季房展將推出一居65-74平米和二居87-93平米的主力戶型，并給出1萬抵3萬的優惠。 來自：百度新聞
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2014年03月北京第二批自住房今起審查資料
。 與恒大一樣，金隅項目的現場核驗也采取“通知叫號”方式，當天辦理手續的申購者會提前得到通知，不在當天辦理范圍內的購房者將不被接待。 金隅方面表示，本周接待的購房者會是保障房輪候家庭和本市無房家庭，通知會采取語音電話的方式，請申購者注意接聽。此外，每天的接待號段也將通過金隅嘉業官網進行公示。前來辦理手續需攜帶本人及家庭成員身份證、戶口本原件、婚姻證明(包括未婚證明)，保障房輪候家庭還需要攜帶《經濟適用房、限價房備案通知單》。金隅方面特別提醒，按照市公安局的要求，核驗現場會進行安檢，請勿攜帶危險品前往以免耽誤登記。 來自：百度新聞
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2014年03月北京跨省上班族超30萬人 4小時路程擠成“紙片人”
才能保證按時上班。公交車晚上8：30收班，如果遇到加班，他只能選擇在公司打地鋪。 短短5分鐘，817路公交車的候車隊伍便從5米長延伸到了十幾米。隨著空車駛入站，歸家心切的人們紛紛向車門涌去。“都說上車的時候不能擁擠，但是如果不擠的話就可能上不去。有一次，我等了5趟車才上去。”段磊慶幸自己年輕力壯，多數情況下能順利上車，但也會經常被擠成“紙片人”。 與燕郊類似的還有河北廊坊市固安縣，這里與北京市大興區僅隔一條永定河，也是許多跨省上班族們的歸巢。家住固安、在北京朝陽區某家居店做銷售的李婷說，她從工作地出發到固安的家里大概需要兩個小時，“每天4小時在路上。”據估算，燕郊固安兩地的房子約一半被在京工作的人買走，每天跨省上班的人已超過30萬。 工作在北京、住在河北，多數人是迫于北京的高房價。乘930路公交車進入燕郊，幾百米長的燕靈路上，遍布著樓盤和售樓中心。這里的新樓盤售價多數在1萬元/平方米上下。“在北京壓根買不起房子的年輕人，在這里湊一湊錢能買得起。在北京只能租地下室的人，同樣的錢在這里能租兩居室。”有銷售人員這么介紹。 最近，“京津冀一體化”概念熱起來，這給了“跨省上班族”一些希望，也許今后可以不再這么奔波。但是，多數人又很糾結，部分產業和企業向河北轉移后，還能不能給員工開出與過去一樣的薪水? 家住燕郊天洋城的景先生在北京國貿的一家企業上班，他認為“一體化”如果只是生硬的企業轉移，不會起到明顯效果。景先生曾參加過燕郊高端招聘會，但這些企業基本上只招普工，最高的薪資只有8000元，大大低于他現在的收入。他粗略計算了每月的生活成本：交通費、房貸月供、奶粉錢等加起來最少6500元。“如果有機會回到燕郊工作，誰都不愿意每天在路上花費好幾個小時，但前提是我能夠心甘情愿地回去，這主要不是看產業轉移的程度，而是看轉移后的產業是否能給我們提供同等的薪資待遇和職業發展前景。” 今年30歲的楊先生在北京大興的一家酒店工作，住在固安，每天上班要花一個半小時。楊先生說，北京的酒店客戶量大，會議費、餐費等價位普遍較高，干酒店行業的人員薪酬待遇也比其他地方高出很多。“現在看，我不太可能去固安工作，那邊的酒店生意不行。只要收入高，住的遠一些沒關系。” 來自：中國建筑新聞網
