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2013年05月資深人士：一線城市閉著眼睛隨便買房都賺
北京男青年老程（化名），四處托人找關系買房。他看中的項目，東五環往外十多公里，附近既有火葬場，也有垃圾場。項目火到什么程度？上一期開盤時，500套房子，排了4000組意向客戶。 老程是北京人，年收入20萬以上，有購房資格，過去一年，不，過去10年，數不清的機會都一晃而過。人們為老程惋惜，老程表現得不以為然，要悔恨也是得在夜深人靜時。這一次，老程必須出手，因為他準備結婚。 遲遲沒有出手買房的人，與成功的房產投資者，距離有多遠？在某資深房地產從業人士老顧來看，二者之間并不是愚者和智者之間的差距，買房并不需要太多專業知識。最重要的是敢下手，能承受壓力。買第一套房子時，老顧的10萬元首付中，有一部分是借款。他選在北三環附近買了一套50多平米的二手房，在通州買了一套大房子。結果是，市區內的房產遠比郊區的房產升值快。地段決定房屋價值的道理誰都明白，但不一定代表會付諸行動。 2009年，賣掉這套小戶型后，老顧在北三環和四環之間又買了一套面積稍大點的房子。售價2萬元/平方米左右。一年后，項目售價拉升到35000元/平方米。此時它已變身為學區房，老顧又買了一套。現在，這個項目最新的一手房售價漲至70000元/平方米，老顧的房子平方米至少達5萬多元。他還在望京買了房子。 過去幾年，市場并非沒有波動。但老顧總是安慰他身邊的朋友，沒關系，等幾個月市場就回暖了。漲價永遠比降價持續的時間長，且更猛烈。那些錯過機會的人，究竟是敗給了宏觀調控，還是敗給了自己的天真和拖延？ 有一個問題，華遠地產董事長任志強曾被無數人、無數次問到：什么時候買房合適？他最新的回答仍然是，只要你需要，什么時候都可以買房。“這十年來我有九次說過房價會漲，結果每次都漲，但大多數人還是不信，真信我話的那1%、2%，買了也確實都漲了、賺了。” 老顧的回答是，現在只要有購房資格，閉著眼睛隨便買，都會賺。嚴格的限制，正在制造稀缺，而政府同時還幫購房者限價。這話聽著很嚇人，記者不敢相信，可是過去他買房沒有失過手。 北五環某項目一期均價33000元/平方米左右，原打算今年4月開盤的二期報價38000元/平方米，但因為拿不到預售許可證，遲遲不能開盤。老顧分析說，以該項目累積的客戶來看，估計售價40000元/平方米也賣得掉。但現在是特殊時期。 如果是剛需買首套房，老顧覺得地鐵沿線的房屋升值潛力最大；如果是投資買第二套房，四環以內的項目最值得買。在有著豐富房屋買賣經驗的老顧眼里，20%個稅一定會轉嫁給消費者。任志強也一直在強調，征稅不會阻礙房價上漲的步伐。 被限購、又限貸的老顧會去二線、三線城市買房嗎？他回答說，不會。因為二三線城市的供應量太大，漲幅有限。“現在反倒是投資實業的好機會。”老顧說。而如今不得不買房的老程發現，可選的項目，越來越少，越來越遠。 4月份，北京商品房成交套數大幅下降。供應層面，據亞豪機構提供的資料顯示，截至4月24日北京僅有16個住宅項目開盤，比原本計劃的35個開盤項目量縮減了一半。局面就暫時這么僵住了。 恰好看到21世紀不動產發來的一個報告也聲稱，5月是購房的好時機，“過往的事實證明，樓市觀望時期都是買房的好時機，此次也不例外。” 來自：中國建筑新聞網
06
2013年05月北京10號線昨開通運營 成世界最長全地下地鐵
時開通，西局與首經貿瞬間一線牽，不再“遙不可及”。當天上午10點40分，直接服務園博會的14號線西段也正式開通，這讓家住張郭莊的楊阿姨喜不自禁，以往她到大紅門看兒子，要倒兩趟公交車用時兩小時，現在坐地鐵還不到40分鐘。 10號線 今起最小間隔2分15秒 10號線貫通運營后，全長57公里共45站，成為全世界最長的全部都是地下站點的地鐵線路。據北京地鐵公司介紹，列車跑一圈用時104分鐘。 “10號線C形運營時，西南部的乘客還未完全釋放，預計貫通后10號線的客流還會再次增長。”北京地鐵公司表示，從今天早高峰起，10號線高峰最小運營間隔再縮5秒，從2分20秒縮至2分15秒。 同時，為緩解勁松、雙井站擁擠而發出的宋家莊至勁松“大站空車”今天起也取消，貫通運營后只剩下大小圈，其中大圈跑全程，最小間隔4分30秒；小圈從車道溝至宋家莊間往返，發車間隔2分15秒。 自從去年底二期貫通運營后，10號線已成為北京最擁擠的地鐵線路之一，高峰日近170萬人次的龐大客流讓車廂不堪重負，壓縮發車間隔是降低滿載率最有效的手段。 但是環線通車后，10號線客流量還將進一步增多。“10號線環狀運營預計將吸引三環新城一帶大批居民乘地鐵出行，因此總體客流還將有所增長，只是分布會相對均衡一些。”北京地鐵公司說。 14號線 園博園站遇大客流單進單出 5日10點40分，14號線首趟列車發出，當天京港地鐵按平日時刻表組織行車，共開行列車260列次，最小間隔8分鐘。 記者看到，14號線車站及車廂內視頻為乘客提供列車到站及行駛方向等出行信息，全線已開6站的扶梯均投入使用。截至下午4點，14號線客流達22539人次，其中進出站客流量最高的兩個車站分別為園博園站、張郭莊站。 京港地鐵表示，豐臺園博會開通在即，直接為園博會服務的園博園站預計將迎來大客流沖擊。在遇大客流時，園博園站北側A、B口只出不進，南側C出口只進不出。 目前，14號線西段現有公交線路40條。西端重點站張郭莊站的3條公交分別是310路、624路和843路，不過公交站距離地鐵站步行約10分鐘。市交通運輸部門將在低峰日、平峰日時，開行接駁園博園站和常規公交蘆井站的接駁專線。 此外，5日首車起，公交集團還新開通調整3條線路。其中，新開554路，從郭莊子公交場站—六里橋北里；339路調整至郭莊子公交場站—王佐；634路調整至郭莊子公交場站—保福寺橋西。 現場 10號線 有人開心少換乘 有人擔心人更多 5月5日并不是工作日，但10號線貫通運營吸引了大批拿著相機的“鐵絲”前來體驗，首班車從巴溝到達角門西站時，清晨5點多，車廂里基本沒空座兒了。家住巴溝站的王先生5日4點45分進站，成為首位乘客。“以前到角門西站，我要從黃莊換乘4號線，南轅北轍一下再繞去角門西，用時1小時左右，現在算了算，大約不到40分鐘就可以了。” 家住張郭莊站的楊阿姨更是喜不自禁，以前她去大紅門看兒子，要倒兩趟公交車才能到，“大紅門那兒總堵車，堵起來兩小時也到不了。今天10號線打通，14號線西段開通，我可是兩個都受惠了。” 記者采訪中發現，畫成圈的10號線特別受首經貿大學學生歡迎。5日，首經貿陳同學踏上直接開往海淀黃莊的10號線。“我每周有兩天去新東方學外語，以往要繞遠先向東坐，在角門西換乘4號線，得1個小時。以后不用換乘，估計能少用20分鐘。” 在前泥洼一區居住的張小姐，5日也迫不及待地來到了家門口新開通的泥洼地鐵站。“我在西單上班，之前坐公交車總擔心堵車遲到罰錢，周一開始，我可以坐10號線往西在公主墳換乘1號線到西單，也可以往東去在角門換乘4號線。明天先踩點，看東西哪個方向人少不擠。” 有人歡喜同樣也有人擔憂。家住首經貿大學附近的杜女士說，以往首經貿站是始發站，她每天上車就有座兒，一路坐到國貿上班。“之前經過勁松、雙井、看著人潮擁擠總暗自慶幸，今后10號線貫通了，不指望有座兒了，只希望早高峰時，首經貿別成為擠上車都難的壯士站。” 張郭莊站 “今天不開車 帶妻女逛14號線” 14號線西段最后一站，張郭莊站臺上，史曉非一家三口趴在落地窗前，遙望著對面新起的樓群——園博府小區，那是他們未來的家。周末出游，史曉非沒開車，帶著妻子、女兒來體驗新地鐵、體驗園博園。 史曉非帶著4歲的女兒，在空曠的車廂里遛了個小彎。女兒很喜歡坐地鐵，史曉非說，新線的風格不同，剛開通人也不多，就計劃著帶女兒來體驗新地鐵、體驗新地鐵線上的園博園，“讓孩子看看新地鐵到底什么樣。” 14號線的最后一站張郭莊站附近，有一片剛剛蓋好，還沒有進行外立面施工的樓群。那就是史曉非他們未來的新家，“明年10月就能入住了”。每次來看進度，史曉非都開車經過杜家坎后，繞行農村小路，開車40分鐘才能到這里。5日，他們在大井站坐上地鐵，10分鐘不到就看到了自己的家。 西局站 上百乘客涌來 換乘通道提前開門 記者5日在10號線與14號線換乘的西局站看到，上午10點半，10號線通往14號線的鐵門尚未打開，換乘通道內已經站滿上百名乘客。其中，大部分都是特意帶家人來新線路嘗鮮的。 為了避免通道內人群過于擁擠，站內乘務人員提前打開了換乘通道的鐵門，乘客們一擁而入進入14號線的站廳層。一兩分鐘后，14號線站臺就站滿等待開車的乘客。 站臺乘務人員不停高喊：“大家不要擁擠，排隊上車！”為了緩解站臺擁擠度，盡快分流乘客，10點40分，首列從西局開往張郭莊方向的列車啟程。 57歲的安華從十里河坐10號線到西局站，再換乘14號線坐到張郭莊站。她是來踩點的。安華說，她和老伴兒每年要來太子峪兩次，祭拜親人。“每次來，儀式只有半小時，路上都快累死了。”安華說，她家在十里河，每次要倒公交、地鐵、公交，才能到達目的地，往返需六七個小時。以后直接坐地鐵到張郭莊站，再坐去太子峪的公交車就行。“從地鐵出站到公交車站，步行只要10多分鐘。” 記者在14號線西局站內還發現一件新鮮事兒，在站內的紀念品銷售臺前買一個10元的紀念品“彩蛋”，就能在地鐵站內的自拍機器上拍攝照片。由于紀念品銷售點和自拍機器處都要排隊，不少乘客讓家人兵分兩路，一路去買紀念品，另一路人則在自拍機器前排隊等待，很多乘客覺得在地鐵站內體驗這種東西很是新鮮。 來自：中國建筑新聞網
06
2013年05月房價：地方和中央之間總是在進行貓鼠游戲
趨。中國正在開展人類歷史上最大規模的城市化大潮，必定要為新增的城市居民修建住房。現有住房條件不佳，因此只要經濟條件允許，人們就會遷入現代化住房。地方政府通過向開發商出售土地賺了很多錢，而投資者除了投資房產之外沒有太多方式可以安置資金。所有這一切表明房價上漲壓力不會消失。 然而，美國環球通視有限公司咨詢顧問阿利斯泰爾·桑頓認為，即使這些長遠觀點合情合理，中國的房地產市場也正變得越發離譜。許多公寓空置，而大批買家正拼命尋找負擔得起的住房。據一家知名研究公司估計，2012年住宅房地產投資占中國國內生產總值的8.8%。 出乎意料的是，中國地產大亨王石在美國電視節目《60分鐘》中警告說，中國房價太高，樓市泡沫如果破裂，將導致民眾抗議。中國新一屆領導人正努力規避風險。國務院和央行近幾周來已頒布多項法令，旨在打壓房地產市場和打擊投機行為。例如，提高第二套住房首付金額和房貸利率，以及對二手房買賣征收20%的個稅。 但是，中央政府的許多法令沒有得到貫徹。大多數地方官員不愿意嚴格執行遏制措施。相反，鼓勵房地產市場繁榮不僅能夠保證稅收，還能提升當地經濟增長，這和地方官員的晉升機會息息相關。桑頓認為，這種不當的激勵措施剛好解釋了為什么“地方和中央之間總是在進行一場貓鼠游戲”。 整頓這一亂象將是困難的，但并非不可能。引入房產稅會是一個好的開始，它將減少投機，抑制業主持有空置房，同時為現金短缺的地方政府提供一個新的資金來源。而且，那些將晉升夢想寄托在帶領當地致富上的官員們也可以放寬心。 政府激勵措施不當以及缺少政策抑制投機，這兩點常常讓老百姓的住房夢破碎。要想解決這個問題，中央政府首先必須明白，地方官員也有自己的“夢想”。 來自：中國建筑新聞網
03
2013年05月專家關于房地產調控與房價上漲的思考
致我國房價上漲的因素很多，不斷出臺的調控政策進一步強化了民眾對房價上漲的預期，此次“新國五條”的所得稅條款更是直接助長了房價的上漲。 為什么房價會漲 我國房價的上漲在很大程度上符合市場規律。 首先，土地供給是有限的，隨著需求的增加，地價就必然上漲。其次，我國的居民收入水平提高很快，激發了民眾改善居住條件的愿望，推高了對住房的需求。第三，經濟發展存在較為嚴重的地區不平衡，從而導致人口的跨區流動，即使流動人口在原居住地擁有住房，他們也需要在新居住地購買新的住房。第四，我國的勞動人口比例于2010年達到最高峰，每年有大批年輕人加入勞動大軍，他們對住房的需求非常旺盛。第五，我國的收入分配狀況日益惡化，財富持續向少數高收入者手中集中，這部分人需要投資渠道，在其他投資渠道匱乏的情況下，房地產成為他們的自然選擇。第六，我國的M2增長很快，但通脹率較低，資產市場勢必吸收大量的貨幣，資產價格自然上漲。最后，北上廣一線城市房價的上漲在很大程度上是因為全國人民到這些城市買房的結果，這些城市的房價因此不具有代表性。 在這個背景下，政府的調控政策不僅不容易生效，而且還會起到適得其反的作用。要理解這一點，需要從“盧卡斯批評”說起。盧卡斯是芝加哥大學的經濟學教授，諾貝爾經濟學獎獲得者，主要貢獻在宏觀經濟學理論方面。根據他提出的“理性預期假說”，公眾能夠完全預期到政府政策的初衷和效果，并事先采取應對措施，從而使政府政策失效。公眾不是政府政策的被動接受者，而是會積極地做反向推演，揣摩政府政策的用意，并預先做出回應。人們常說的“上有政策、下有對策”就是其中的回應部分。 把這個批評應用到中央政府的房地產調控政策上來，是非常恰當的。公眾的推理是：政府之所以不斷出臺房地產調控政策，是因為政府認為房價還會上漲，既然如此，在政府更嚴厲政策實施之前抓緊買房就是理性的選擇。“新國五條”頒布之后的亂象就是一個很好的證明。 “新國五條”尚未實施，許多家庭抓緊這段空當買房。一些住房數量超標的夫婦選擇暫時離婚抓緊時間買房，許多父母則忙著把名下的住房賣給子女，以規避目前高額的轉讓稅費以及“新國五條”實施之后高額的個人所得稅。這些都極大刺激了房價的上漲。 “新國五條”的重頭戲是對二手房交易的賣方征收房價增值部分20%的個稅。經濟學常識告訴我們，這將導致二手房交易量的萎縮和房價的上漲，其中的道理是：面對高額稅收，二手房房主會盡量把稅負轉移給買家，在目前房價上漲預期的壓力下，多數買家往往會接受，這相當于房價的上漲，但這也會嚇退一些買家，從而導致交易量下降。另一方面，由于新建住宅交易沒有額外稅收，一些潛在的二手房買家會轉而購買新建住宅，其后果必然是導致新建住宅價格的上升。 如果政府的目的是通過對交易環節征稅降低房價，那么就應該對購房者征稅，因為這樣的話需求會下降，價格也就隨之下降。但是，對購房者征稅很難被民意所接受，這也許是政府最終決定對賣房者征稅的原因。 事實上，控制房價的最好辦法是增加持有住房的成本，如征收房產稅。如果對第二套房征收2%的房產稅，按照目前一線城市的房價，一棟150平方米的公寓每年的稅負將超過7萬元，接近它一年能夠掙得的房租，因此將大大降低購房者的投資動機。 房價上漲真的對公眾不利嗎 政府的房地產調控措施屢屢失效，且引起社會道德的滑坡，政府的公信力因此大打折扣。既然如此，政府有必要在房價上如此較真嗎？ 一個必須明確的事實是，一線城市的房價即使下降一半，處于收入下端的50%的家庭也不可能買得起房。以北京為例。五環以外的房價已接近每平方米3萬元，即便下降一半，100平方米的房子也要150萬元，而北京市去年職工平均工資不到6萬元，說明超過一半的家庭的年收入不超過12萬元，買五環以外100平方米的房子需要花費他們12年以上的全部收入。解決低收入家庭住房的唯一辦法是多建廉租保障房，而不是鼓勵他們買房。 各種調查表明，我國城市家庭中的80%擁有自有住房，農村更是100%的擁有率，全世界第一。我國目前的住房需求因此主要來源于以下幾個方面：一是“漂”在外地的年輕人的需求，他們的父母在家鄉有住房，但無法解決他們在工作地的住房；二是已經擁有住房的家庭希望二次置業改善居住環境；三是投資購房；四是純粹的投機性購房。 值得注意的是，以上四種購房動機往往很難區分。房屋既是消費品，但更是投資品。國民收入核算將新建住房作為投資品對待，從中按租金提取收入，并同時計入居民消費。政府的房地產調控政策多次提到要限制“投資性”購房、打擊“投機性”購房，這在現實中很難做到。 仔細分析一下各種買房動機的家庭，可以更清楚地了解抑制房價的作用。顯然，對于買房投資或投機的人來說，房價上漲是求之不得的事情。對于那些擁有自有住房、同時也不想再購房的家庭來說，房價上漲意味著他們的資產在增值，漲價對他們也不是一件壞事。真正受困于房價上漲的是那些有剛性住房需求的人群，特別是“漂”在外地的年輕人。事實上，網上對房價的抱怨，多出自這些年輕人。但是，世界上沒有一個國家富裕到讓年輕人擁有自有住房的地步，中國更不可能。另一方面，有調查表明，城市居民第一次購房的平均年齡只有28歲，說明我國年輕人購房非常早。當然，他們當中的大多數人都會或多或少得到父母的資助，但這也足以說明我國年輕一代的購買力。 對第一套房以外的住房開征房產稅 在房地產調控方面，政府退出對股市的扶持值得借鑒。 在股市開辦之后的一段時間里，政府為股市確定的任務之一是為國有企業解困服務，因而在一定程度上讓民眾形成了“股市不會垮”的信念。整個上世紀90年代，股市亂象叢生，但由于怕整頓股市導致民眾財富流失，監管部門遲遲不加強監管。進入21世紀之后，監管部門開始對股市采取嚴厲的監管措施，股市先后出現兩次大崩盤，監管部門遭到股民們的炮轟。從第二次崩盤到現在，我國的股市一直處于不溫不火的狀態，股民對股市的投資趨于理性。這說明，只有市場才可能起到教育公眾的作用。 房市和股市在本質上都是資產市場，因此遵循同樣的市場規律。股市的經驗表明，要想抑制房價上漲，最好的老師是市場本身。當市場中投機行為盛行的時候，資產價格就會上漲，等漲到一定程度之后，一些投機者就會賣掉資產，從而引起資產價格的迅速下跌。也就是說，要想讓房價下跌，最有效的辦法是讓它先漲上去。政府要做的，是如何避免房價下跌太快以至于影響實體經濟。 我國的房市和美國的不同。美國家庭購房主要靠房貸，我國家庭在購房的時候首付平均達到房價的一半，因此，房價下跌不會通過房貸這條路徑影響實體經濟。房價下跌對實體經濟的影響主要是降低開發商對未來的預期。由于預期下降，他們的投資就會下降，從而降低經濟增長速度。政府要做的，是穩定開發商的預期。 綜上所述，筆者建議采取下列步驟有序展開： 第一步，從二線城市開始，三年內取消所有城市的二套和三套房限購措施，降低房貸門檻。本屆政府把推動新型城鎮化作為一項重大任務，但是，如果不給房地產業松綁，城鎮化就只能停留在紙面上。而且，在新型城鎮化過程中，地方政府需要更多的資金，放松對房地產開發的管制有利于取得地方官員對新型城鎮化的支持。 第二步，取消北上廣等地對非戶籍人口的限購政策。新型城市化的內容之一是實現對不同戶籍人口的平等待遇，對非戶籍人口的限購顯然和這個目標相左的。 第三步，對第一套房以外的住房開征房產稅，稅率在2%~5%之間，根據住房的套數累進。 第四步，在第一和第二步實施之后，房價會上漲，但第三步實施之后房價會趨于平穩，甚至下跌。政府要做的，可能更是要為房價下跌作準備。如果看到房價下跌過快的跡象，政府可以通過收緊土地供應的方式托市。 來自：中國建筑新聞網
03
2013年05月北京20%個稅或名存實亡：稅費悄然降低
現在有好幾種方式可以抵扣。”為了繼續說服客戶，小張悄悄說道。 改善需求離場 近期迅速進入冰凍期的北京二手房市場，讓中介經紀人不得不更加賣力地工作。 “3月份，我們幾乎每天都要忙到深夜，但是最近，我們每天能帶一組客戶看房就算不錯了，能成功簽約的更是少之又少。”鏈家地產小營北路店經紀人小沈對《第一財經日報》記者表示。 來自北京市住建委的官方數據證實了小沈的說法。 我愛我家根據北京住建委公示的網簽數據統計，2013年4月份北京全市二手住宅網簽總量僅為5212套，環比3月份的網簽量大幅下跌了88%，與去年同期的網簽量相比下跌了47.8%。這一二手住宅網簽量創下了近15個月來新低，亦是2009年以來的第二低點。 北京中原的一項統計更是說明，部分改善性需求正逐漸離場。 中原地產研究部統計數據顯示：4月份二手房合計簽約465885平方米，套均面積為89.4平方米。相比1~3月的91.2平方米、92.8平方米和94.8平方米均出現了明顯下調。 “在限購、限貸的市場基礎下，樓市的主要需求是自住的剛性需求與改善需求，調控如果要想房價停漲，只能抑制帶有一定程度投資需求的改善性需求。”中原地產市場總監張大偉稱，目前北京二手房市場還愿意入市的僅為少部分剛需，改善性需求則是本輪調控中受政策影響最大的群體。“正是改善需求的部分離場，造成了4月成交套均面積明顯下降。” 對于增量有限的剛性需求，改善性需求顯然是自去年年末以來帶動新一輪成交量及房價上漲的最強勁動力。 稅費悄然降低 種種跡象表明，無論是地方還是夾縫中求生存的中介機構，都開始通過各種途徑降低交易稅費，力圖挽回這部分市場需求。 有鏈家、我愛我家、中原、麥田等不同中介機構的經紀人均對本報記者表示，按照北京二手房交易中的慣行辦法，買賣雙方簽訂的合約價格為實際的成交價格，而在住建委進行網上簽約時則會以官方的區域最低指導價為準確定網簽價格。由于最終的稅費繳納以網簽價格為基數，因此采用這種“陰陽合同”的辦法可以最終實現少繳稅的目的。 以北京市海淀區中關村區域一套40平方米的一居室為例，目前市場價格普遍為50000元/平方米左右，總價約200萬元。而該地區的過戶最低指導價為25000元/平方米，總價僅為100萬元。 不僅繳稅基數可以有所降低，按照國五條北京細則必須嚴格執行的20%個人所得稅也可以通過種種方式進行抵扣。 “按照北京市的相關規定，銀行利息、裝修費、本次交易營業稅、上次交易的契稅等都可以折抵購房差額20%的個稅。”21世紀不動產分析師張磊如是說。 以21世紀不動產最近成交的一套已滿五年但不屬家庭唯一住房的二手房為例，按照區域最低指導價，該房源的網簽價格為100萬元，原購買價格79萬元，扣除銀行利息5.9萬元、裝修費7.9萬元、本次購房營業稅5.6萬元、上次購房契稅1.2萬元，最終的差額為4000元，需要繳納的個稅僅為800元。而按照以前全款1%的執行標準，此房需繳納的個稅為1萬元。 “盡管這一案例僅為個案，不具有普遍意義，但目前差額20%的個稅在執行層面的確可以通過種種方式進行抵扣，這在原來二手房交易的稅費繳納過程中是從來沒有過的。”一位不愿透露姓名的業內人士表示。 于是，一個本該頗感蹊蹺的市場現象頓時釋然：據我愛我家統計，在目前的二手市場中，非“滿五年唯一住宅”本應因交易個稅提高而備受市場冷落，但在報價方面，除了急需賣房改善的部分業主愿意主動降價外，大部分業主的報價并未松動。此外，除了新增房源掛牌量與上月基本持平外，4月份北京二手住宅成交均價也仍然維持在2.6萬~2.7萬元/平方米左右，與上月均價基本持平。 或許，市場的博弈仍在持續發酵中，尚未決出勝負。 來自：百度新聞
03
2013年05月五一期間北京二手住宅成交量銳減
宅網簽量僅為172套，創近5年來“五一”網簽量新低。 鏈家地產市場研究部分析師張旭分析，二手房的20%個稅政策在操作上仍不夠明朗，購房者陷入深度觀望。受限價政策影響，房企推新盤速度放緩，導致供應量下降。 在新建商品住宅方面，京版“國五條”細則落地以來，北京市住建委開始加大預售證監管，部分計劃漲價的樓盤難以獲得預售許可。4月通常是推盤小高峰，但今年僅有13個項目在4月拿到預售證，去年同期則有20個項目拿到預售證。偉業我愛我家統計數據顯示，4月北京純商品住宅交易均價為22377元/平方米，同比和環比均出現一定幅度上漲。 廣州市房地產交易網站“陽光家緣”的統計數據顯示，“五一”前兩天，廣州樓市日均網簽量為163套，同比下滑10.4%，但成交均價同比上漲幅度較大。受廣州最新價格指導政策影響，部分樓盤尤其是中心城區項目不能順利取得預售許可，最終導致“五一”供貨量縮水。 “五一”期間上海舉行房展會。當地業內人士透露，由于3月樓市火爆，開發商基本已完成一季度銷售目標，在房展會上并不急于推出新房源，也鮮有大幅促銷的計劃。 量跌價升或延續 在一線城市樓市調控政策不斷加碼的背景下，4月以來各地樓市出現量跌價升的局面，但在限價政策的作用下，房價漲幅不大。 據北京市建委統計，4月北京二手住宅網簽5212套，環比下降88.1%；純商品住宅網簽4412套，環比下降58.8%。在北京38個熱點簽約項目中，房價漲幅在1%以下的達到23個，占比達60%。 上海德佑地產市場中心監測數據顯示，4月上海商品住宅的成交量較3月大幅下降40%。當月新建商品住宅平均成交價為23914元/平方米，環比上漲約5%。 廣州陽光家緣網簽數據顯示，4月廣州一手住宅網簽成交量為5607套，環比下跌48.71%。自4月24日起，廣州強化住宅預售價網上申報制度，房價漲幅將受到控制。 張旭表示，新建商品住宅市場需求仍較旺盛，開發商在新盤定價上基本沒有優惠空間，也不急于開盤。目前房企回籠資金較充分，這決定了今年房企對新一輪調控的抗壓力較強。 亞太城市房地產協會會長謝逸楓表示，從供求關系角度來看，由于一線城市樓市供應量仍偏緊，供需矛盾未得到有效緩解，房價上漲空間仍不小，至少上半年一線城市樓市量跌價升的狀況會延續。 (中國證券報 姚軒杰) 來自：百度新聞
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2013年05月花樣年集團總裁潘軍一行我集團考察
了考察，在集團公司董事局主席花世華、總裁李義等領導的陪同下，潘總裁參觀了集團公司辦公大樓，在一樓演播廳觀看企業宣傳片，時長8分鐘的宣傳片，潘總裁認真地看完，并給予了肯定；隨后參觀了二樓的遠程監控室和視頻會議會；最后他來到了辦公區，參觀集團公司的辦公環境，三層走廊兩側的照片引起了他的關注，邊看邊稱集團公司干的工程真不少。在一張新入職員工軍訓的照片前，花主席向潘總裁介紹，為了培訓大學生員工的團隊意識和吃苦耐勞的精神，專門將大學生集中到部隊去軍訓的，潘軍說這種培訓機制很好，和花樣年集團如出一轍。下午，潘軍一行離開了集團公司。
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2013年05月樓市僵局：北上廣4月交易量大跌
我們現在一天能帶一組客戶看房就很不錯了，而實際的成交量就更少了。”5月1日，北京市北四環歐陸經典小區附近的鏈家地產經紀人小黃對《第一財經日報》記者表示。 在政策“末班車效應”創造了3月的成交天量后，北京新房市場在“國五條”細則落地后的4月明顯陷入了低谷，環比降幅超50%；上海和廣州也難幸免，前者新房成交量環比下跌四成，后者則下跌近五成。 有業內人士對本報表示，在需求提前透支、20%個稅預期等因素的影響下，一線城市的4月二手房交易量更將大幅回落，預計上海的環比降幅將高達60%~70%，廣州和北京的環比降幅更將高達70%~80%。 北上廣4月交易量大跌 世茂濱江花園業主黃先生是近段時間典型的上海房東，特點是心理素質好。每當經紀人議價超過3%時，他的回復永遠是“我不著急、讓這個客戶買其他房子”之類的話語。 漢宇地產陸家嘴板塊高級經理陳佳表示，盡管4月帶看量急劇萎縮，但這些驟然的變化并未刺激到區域內的房東，多數房東的心態和黃先生一樣，觀望色彩濃重。 與此同時，雖然滬版“國五條”細則已在3月底正式出臺，但其執行細節仍然“懸而未決”，這令多數買家相比4月初更加堅定了推遲入市的決心。 據樓市專評網發布的數據，4月上海新建商品住宅成交量為90.29萬平方米，相比3月創紀錄的153.8萬平方米，下跌約四成。 在“國五條”細則的影響下，上海3月二手房交易量突破7萬套，一舉登上歷史最高峰。隨著“政策末班車”開走，進入4月以來，整個二手房市場的觀望氣氛也明顯濃厚起來。漢宇地產市場研究部對上海市各分行的監測顯示，帶看量、成交量等指標均出現了大幅下滑的跡象。 北京方面，一、二手房市場成交量近兩月來也坐上了“過山車”。中原地產市場研究部根據北京市住建委公示的網簽數據統計，4月北京新建住宅簽約套數為8280套，環比降幅為57.3%；4月北京二手住宅網簽套數合計僅為5212套，相比3月的43780套環比下降了88.1%，同比降幅也達47.7%。 3月底出臺的北京“國五條”細則明確，將嚴格按二手房轉讓所得的20%征稅，同時還界定了住房的原值認定方式。 對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉對本報分析稱，受樓市調控政策，尤其是限購限貸從嚴和交易個稅提高政策影響，購房人群普遍陷入觀望，部分購房需求不是十分迫切的人群選擇延遲或取消購房計劃，購房需求的減少直接導致了4月份成交量的大幅萎縮。 不約而同，在3月一、二手房交易量達到近年來的高位后，廣州4月的交易量也開始急跌。 廣州市房地產交易網站陽光家緣網簽數據顯示，4月份廣州一手住宅網簽成交量為5607套，環比下跌48.71%。 雖然廣州的4月一手房網簽數據環比跌幅顯著，但業內人士稱，其中有政策因素的干擾。近期，圈內盛傳廣州市國土房管局對高價商品房暫停網簽，并于4月22日出臺“價格指導”的新政策，是導致網簽量減少的重要原因。 一名房企營銷部門負責人表示，旗下價格較高的樓盤網簽已經停了好長一段時間，正等待國土房管部門“放行”。他稱，均價在2萬元/平方米以上的樓盤，甚至部分低于該價的項目，都已暫停網簽。 另一名房產公司相關負責人也表示，部分樓盤無法網簽，原因是國土房管部門要升級網簽系統，重新錄入每套房屋的申報價格(申請預售證時的申報價格)，以防止開發商簽約時高于該價出讓。 大量中高端項目的暫停網簽，或許可以解釋廣州4月的一手房網簽總量為何下跌。而二手房方面，鑒于3月廣州已實行網簽區域的二手住宅網簽量超過7600套，較2月的1444套高出4.4倍，4月的二手房交易將基本恢復正常。因此有預計稱，廣州4月的二手房交易量環比降幅或在七成左右。 北京房價出現停漲 業內人士表示，上海3、4月的住宅成交量“過山車”現象，在很大程度上與3月的搶搭“政策末班車”效應造成的不正常現象有關。 事實上，盡管上海4月新房成交量環比下滑約四成，但同比的增幅接近五成；價格方面，4月上海新建商品住宅平均成交價格為23914元/平方米，相比3月約有5%的小幅上漲。 業內人士稱，上海的4月新房成交量盡管環比出現較大降幅，但與去年平均水平相比，仍處于正常區間，市場保持了較高的活躍度。 漢宇地產市場研究部經理付偉認為，“國五條”細則出臺已滿月，但是執行層面收緊的力度明顯偏弱，因此受到買賣雙方“輕視”。若無后續政策跟進和落實，價格會延續上漲趨勢。 根據該中介市場研究部對全市二手房重點成交板塊的抽樣反饋，截至4月28日，以寶山共康泗塘、浦東金楊等板塊為代表的低端市場，二手房價出現了5%左右的漲幅；以浦東陸家嘴、長寧古北、徐匯中心等板塊為代表的中高端市場，表現較為平穩，并未出現大幅度降價拋盤的現象。 漢宇地產寶山共康泗塘板塊的區域經理丁以珍表示，4月區域內老公房的價格漲幅大，以呼瑪新村為例，3月的售價在2.1萬~2.2萬元/平方米，如今售價卻已升至2.2萬~2.3萬元/平方米。 本報記者從正在舉行的上海五一房展會上了解到，與3月的春季房展相比，本次展會規模增長了四成，有近200家開發商、500個樓盤參展。不過，相比房企高昂的參展熱情，參展樓盤的優惠幅度顯得極其“羞澀”，不少已開盤的項目還出現了漲價。 在成交價格方面，因為嚴格的限價政策，北京4月的新建住宅價格基本已經停滯，甚至部分項目的簽約價格與2012年年底的上一期價格接近，這使得4月均價明顯停漲。 中原地產市場研究部統計數據顯示，4月以來，北京38個熱點簽約項目相比3月全月的簽約均價基本停漲。其中，漲幅在1%以下的達到了23個，占比達60%。 “剔除不同房源預售影響，八成房源簽約價格都出現了停漲。”北京中原地產市場總監張大偉對記者表示。 根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，北京4月二手住宅成交均價仍在2.6萬~2.7萬元/平方米左右，與上月均價基本持平。 “雖然大部分業主目前尚沒有降價意愿，但是也沒有繼續調高報價的沖動。”胡景暉表示，在政策調控作用下，自去年四季度以來房價接連上漲的勢頭已經得到初步遏制，房價已趨于平穩。 “顯然，北京等一線城市因為房價漲幅、城市承載力等原因，樓市調控已經常態化。在政策迭出的情況下，對房企本身要求將會增加，其本身的產品優勢將決定最終的市場表現。”張大偉預計，在1~2個月的市場博弈后，很可以出現部分項目加快預售。目前來看，房價在未來3個月內零上漲的可能性非常大，而“北京樓市調控的效果將是全國最明顯的”。 (第一財經日報)
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2013年05月專家關于房地產調控與房價上漲的思考
致我國房價上漲的因素很多，不斷出臺的調控政策進一步強化了民眾對房價上漲的預期，此次“新國五條”的所得稅條款更是直接助長了房價的上漲。 為什么房價會漲 我國房價的上漲在很大程度上符合市場規律。 首先，土地供給是有限的，隨著需求的增加，地價就必然上漲。其次，我國的居民收入水平提高很快，激發了民眾改善居住條件的愿望，推高了對住房的需求。第三，經濟發展存在較為嚴重的地區不平衡，從而導致人口的跨區流動，即使流動人口在原居住地擁有住房，他們也需要在新居住地購買新的住房。第四，我國的勞動人口比例于2010年達到最高峰，每年有大批年輕人加入勞動大軍，他們對住房的需求非常旺盛。第五，我國的收入分配狀況日益惡化，財富持續向少數高收入者手中集中，這部分人需要投資渠道，在其他投資渠道匱乏的情況下，房地產成為他們的自然選擇。第六，我國的M2增長很快，但通脹率較低，資產市場勢必吸收大量的貨幣，資產價格自然上漲。最后，北上廣一線城市房價的上漲在很大程度上是因為全國人民到這些城市買房的結果，這些城市的房價因此不具有代表性。 在這個背景下，政府的調控政策不僅不容易生效，而且還會起到適得其反的作用。要理解這一點，需要從“盧卡斯批評”說起。盧卡斯是芝加哥大學的經濟學教授，諾貝爾經濟學獎獲得者，主要貢獻在宏觀經濟學理論方面。根據他提出的“理性預期假說”，公眾能夠完全預期到政府政策的初衷和效果，并事先采取應對措施，從而使政府政策失效。公眾不是政府政策的被動接受者，而是會積極地做反向推演，揣摩政府政策的用意，并預先做出回應。人們常說的“上有政策、下有對策”就是其中的回應部分。 把這個批評應用到中央政府的房地產調控政策上來，是非常恰當的。公眾的推理是：政府之所以不斷出臺房地產調控政策，是因為政府認為房價還會上漲，既然如此，在政府更嚴厲政策實施之前抓緊買房就是理性的選擇。“新國五條”頒布之后的亂象就是一個很好的證明。 “新國五條”尚未實施，許多家庭抓緊這段空當買房。一些住房數量超標的夫婦選擇暫時離婚抓緊時間買房，許多父母則忙著把名下的住房賣給子女，以規避目前高額的轉讓稅費以及“新國五條”實施之后高額的個人所得稅。這些都極大刺激了房價的上漲。 “新國五條”的重頭戲是對二手房交易的賣方征收房價增值部分20%的個稅。經濟學常識告訴我們，這將導致二手房交易量的萎縮和房價的上漲，其中的道理是：面對高額稅收，二手房房主會盡量把稅負轉移給買家，在目前房價上漲預期的壓力下，多數買家往往會接受，這相當于房價的上漲，但這也會嚇退一些買家，從而導致交易量下降。另一方面，由于新建住宅交易沒有額外稅收，一些潛在的二手房買家會轉而購買新建住宅，其后果必然是導致新建住宅價格的上升。 如果政府的目的是通過對交易環節征稅降低房價，那么就應該對購房者征稅，因為這樣的話需求會下降，價格也就隨之下降。但是，對購房者征稅很難被民意所接受，這也許是政府最終決定對賣房者征稅的原因。 事實上，控制房價的最好辦法是增加持有住房的成本，如征收房產稅。如果對第二套房征收2%的房產稅，按照目前一線城市的房價，一棟150平方米的公寓每年的稅負將超過7萬元，接近它一年能夠掙得的房租，因此將大大降低購房者的投資動機。 房價上漲真的對公眾不利嗎 政府的房地產調控措施屢屢失效，且引起社會道德的滑坡，政府的公信力因此大打折扣。既然如此，政府有必要在房價上如此較真嗎？ 一個必須明確的事實是，一線城市的房價即使下降一半，處于收入下端的50%的家庭也不可能買得起房。以北京為例。五環以外的房價已接近每平方米3萬元，即便下降一半，100平方米的房子也要150萬元，而北京市去年職工平均工資不到6萬元，說明超過一半的家庭的年收入不超過12萬元，買五環以外100平方米的房子需要花費他們12年以上的全部收入。解決低收入家庭住房的唯一辦法是多建廉租保障房，而不是鼓勵他們買房。 各種調查表明，我國城市家庭中的80%擁有自有住房，農村更是100%的擁有率，全世界第一。我國目前的住房需求因此主要來源于以下幾個方面：一是“漂”在外地的年輕人的需求，他們的父母在家鄉有住房，但無法解決他們在工作地的住房；二是已經擁有住房的家庭希望二次置業改善居住環境；三是投資購房；四是純粹的投機性購房。 值得注意的是，以上四種購房動機往往很難區分。房屋既是消費品，但更是投資品。國民收入核算將新建住房作為投資品對待，從中按租金提取收入，并同時計入居民消費。政府的房地產調控政策多次提到要限制“投資性”購房、打擊“投機性”購房，這在現實中很難做到。 仔細分析一下各種買房動機的家庭，可以更清楚地了解抑制房價的作用。顯然，對于買房投資或投機的人來說，房價上漲是求之不得的事情。對于那些擁有自有住房、同時也不想再購房的家庭來說，房價上漲意味著他們的資產在增值，漲價對他們也不是一件壞事。真正受困于房價上漲的是那些有剛性住房需求的人群，特別是“漂”在外地的年輕人。事實上，網上對房價的抱怨，多出自這些年輕人。但是，世界上沒有一個國家富裕到讓年輕人擁有自有住房的地步，中國更不可能。另一方面，有調查表明，城市居民第一次購房的平均年齡只有28歲，說明我國年輕人購房非常早。當然，他們當中的大多數人都會或多或少得到父母的資助，但這也足以說明我國年輕一代的購買力。 對第一套房以外的住房開征房產稅 在房地產調控方面，政府退出對股市的扶持值得借鑒。 在股市開辦之后的一段時間里，政府為股市確定的任務之一是為國有企業解困服務，因而在一定程度上讓民眾形成了“股市不會垮”的信念。整個上世紀90年代，股市亂象叢生，但由于怕整頓股市導致民眾財富流失，監管部門遲遲不加強監管。進入21世紀之后，監管部門開始對股市采取嚴厲的監管措施，股市先后出現兩次大崩盤，監管部門遭到股民們的炮轟。從第二次崩盤到現在，我國的股市一直處于不溫不火的狀態，股民對股市的投資趨于理性。這說明，只有市場才可能起到教育公眾的作用。 房市和股市在本質上都是資產市場，因此遵循同樣的市場規律。股市的經驗表明，要想抑制房價上漲，最好的老師是市場本身。當市場中投機行為盛行的時候，資產價格就會上漲，等漲到一定程度之后，一些投機者就會賣掉資產，從而引起資產價格的迅速下跌。也就是說，要想讓房價下跌，最有效的辦法是讓它先漲上去。政府要做的，是如何避免房價下跌太快以至于影響實體經濟。 我國的房市和美國的不同。美國家庭購房主要靠房貸，我國家庭在購房的時候首付平均達到房價的一半，因此，房價下跌不會通過房貸這條路徑影響實體經濟。房價下跌對實體經濟的影響主要是降低開發商對未來的預期。由于預期下降，他們的投資就會下降，從而降低經濟增長速度。政府要做的，是穩定開發商的預期。 綜上所述，筆者建議采取下列步驟有序展開： 第一步，從二線城市開始，三年內取消所有城市的二套和三套房限購措施，降低房貸門檻。本屆政府把推動新型城鎮化作為一項重大任務，但是，如果不給房地產業松綁，城鎮化就只能停留在紙面上。而且，在新型城鎮化過程中，地方政府需要更多的資金，放松對房地產開發的管制有利于取得地方官員對新型城鎮化的支持。 第二步，取消北上廣等地對非戶籍人口的限購政策。新型城市化的內容之一是實現對不同戶籍人口的平等待遇，對非戶籍人口的限購顯然和這個目標相左的。 第三步，對第一套房以外的住房開征房產稅，稅率在2%~5%之間，根據住房的套數累進。 第四步，在第一和第二步實施之后，房價會上漲，但第三步實施之后房價會趨于平穩，甚至下跌。政府要做的，可能更是要為房價下跌作準備。如果看到房價下跌過快的跡象，政府可以通過收緊土地供應的方式托市。 來自：中國建筑新聞網
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2013年04月集團舉辦大型文藝晚會慶祝成立十五周年
量，配備了各種LED燈，安裝了40平米的LED大屏。 聯歡會以精彩的3D片頭開場，主持人場外音宣布禮儀小姐呈蛋糕，伴隨著祝你生日快樂的音樂，兩名身穿紅色旗袍的禮儀小姐從舞臺一側推著一個有著十五圈年輪樣式的蛋糕緩緩走到舞臺中央，市建工局劉亞珍局長、正余鎮黨委黃靜書記和集團公司董事局花世華主席共同切啟了蛋糕，拉開了集團公司成立十五周年聯歡會的帷幕。 聯歡會分三個篇章，第一篇章為含苞待放，主要是回顧了創業發展歷程；第二篇章為百花齊放，形象地表現了集團公司業務遍布全國各地；第三篇章為國色天香，真切地反映了集團公司取得的輝煌成就，成為了國內一流的建筑企業。三個篇章還蘊涵了三個內容，分別為感謝、感動和感恩。 聯歡會除了歌舞表演外，還對入職集團公司十五年的管理人員和職工進行了獎勵，同時宣讀了2012年度的崗位標兵、優秀管理人員和優秀職工名單。劉亞珍和黃靜分別作了講話，她們祝賀了集團公司成立十五周年聯歡會的勝利召開，肯定了集團公司十五年來取得的成就，同時也對集團公司的未來發展提出了新的要求和希望。 聯歡會上，董事局主席花世華作了重要講話，李義總裁致辭。 聯歡會現場 王寧/攝影
