北京建設項目審批變簡單 環節減少三分之一

，歷時300多個工作日。北京市按照區分政府與非政府投資項目、審批核準和備案項目、土地公開交易和協議出讓等供地方式，分別重新繪制了6張建設投資項目審批流程圖，將環節減少為50多個，審批時限平均壓縮到109個工作日。其中，企業最關心的通過“招拍掛”取得土地開發權的審批流程，提速最為明顯，只需83個工作日。　　目前，北京市已選取朝陽、海淀、豐臺、通州、大興五個區進行試點，通過試點區和市相關部門上下聯動，探索創新，為進一步修訂完善建設投資項目審批流程方案，并在全市推廣打好基礎?！　〈送猓本┦袑⒆ゾo制定審批目錄，逐項明確審批事項的名稱類別、實施機關、設定依據以及申請材料、審查內容、審批標準、辦理程序等，并向社會公開，最終實現不在目錄內的事項不得實施審批。   來自：中國建筑新聞網

“地王”潮再起 蝴蝶效應是否難再續

億元拿下北京朝陽區農展館北路8號住宅地塊，創下7.3萬元/平方米的樓面價紀錄； 　　9月5日，新鴻基旗下公司以217.7億元競得徐家匯地塊，據計算該地塊的樓面單價為每平方米3.7萬元。 　　同日，蘇州和杭州也有多幅地塊樓面單價被刷新。世茂房地產公司和世茂股份公司赴杭州、蘇州雙線作戰，最終以83.94億元總價斬獲兩地三宗地塊，蘇杭兩地的樓面地價均被刷新； 　　9月18日，備受矚目的天津“地王”天拖地塊最終被融創中國以103.2億元的總價收入囊中。 　　其實，早在今年7月份，各地的搶地大戰就初現端倪。北京夏家胡同地塊、北京孫河地塊、廣州南洲路地塊、珠海聯澳路西側地塊等當月“地王”的樓面價格逼平甚至超越了周邊二手房的售價。 　　有業內人士認為，如此火熱的搶地是因為房地產企業“不差錢”。易居房地產研究院發布的《全國房企資金狀況季報》顯示，2013年上半年房企資金來源同比增速達32.1%，比2012年同期加快26.4個百分點，創下2011年以來新高。國家統計局公布的數據也顯示，今年前7個月，房地產開發企業到位資金為66831億元，同比增長31.5%。 　　另國家統計局數據顯示，今年前7個月，我國住宅銷售面積增長27.1%，銷售額增長39.9%。企業銷售資金回籠順利，加快了企業資金周轉，為“地王”的出現創造了可能。 　　農展館“地王”效應未顯 　　在這些“地王”中，最吸引大家眼球的莫過于北京朝陽區農展館北路8號地塊，該地塊被北京融創恒基地產有限公司以21億元，配建27.8萬平方米醫院面積奪得。雖然溢價率僅為16%，但折合樓面單價卻達到了7.31萬元/平方米，刷新了全國單價“地王”的紀錄。 　　北京中原地產市場總監張大偉分析，以農展館“地王”為例，如果按照7.31萬元/平方米的樓面價計算，疊加建安、管理、稅費、資金成本，項目成本高達10萬元/平方米；而如果剔除其中不可銷售的部分，入市的成本價將達到12萬元/平方米以上，這一價格已經全面超過北京在售的所有物業，而銷售價格必然要突破15萬元/平方米。 　　目前，農展館商圈的二手房均價在5萬元/平方米左右。這就意味著，二手房和樓面價出現了“面粉”高于“面包”的現象。 　　日前，記者以購房者身份走訪了農展館“地王”所在的農展館北路8號地塊周邊的棗營南里、棗營北里、麥子店街等多個二手中介。 　　鏈家地產棗營店置業顧問張紅介紹說，在農展館“地王”拍出的兩周內，周邊的二手房價格并沒有明顯變化，來店詢問的人數以及成交均價跟往日持平?！坝行I主略微提高了售價，從每平方米4.1萬元提高到了4.3萬元，但是成交時，基本上還是按照原來的價格。”她說。 　　張紅介紹，農展館周圍的房子以1986年—1996年的老房子居多，房屋面積小，主要針對的是過渡性住戶，并且還貸年限較短。單價過高的話，每年還款金額會較大，勢必會影響銷量?！拔矣X得，這邊的房價肯定會再漲，但估計不會漲很多。”張紅說。 　　張大偉也表示，北京四環內的二手老房貸款難，所以漲幅會小很多。“地王”只是誘因，沒有信貸支撐，房價短時間內很難漲起來。 　　我愛我家高級置業顧問候先生認為，去年12月底，農展館地塊要掛牌的消息就已經傳出，雖然當時沒有拍，但是大家都知道這塊地遲早是要拍的，所以這次拍出后，并沒有產生很大的影響。他還透漏，“地王”拍出后，雖然自己所在的門店成交量沒有很大變化，但是有一些戶主取消了原有的售房計劃。 　　“影響房價的機制，主要有成本機制和供求關系。在供不應求的市場狀態下，房價上漲是自然而然的，這和地區內是否有‘地王’關系不大?！眮喬鞘蟹康禺a業協會會長謝逸楓說。 　　上述多位受訪的置業顧問均向記者預計，農展館“地王”的出現，并不能對周邊房價產生直接的拉動作用。他們認為，地鐵14號線在這個地區的開通，對于房價的拉動作用遠高于“地王”效應。 　　但“地王”的出現對市場并不是全無影響。易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，近一年來，北京各區域的房價本來漲幅就比較大，“地王”的出現不會立竿見影地推動周邊房價上漲。但隨著時間的推移、新項目的啟動，“地王”效應會慢慢顯現出來的。謝逸楓也認為，“地王”的出現必定會拉動周邊房價的上漲，包括二手房，但上漲的周期有長有短。 　　各“地王”宿命不同 　　在八月份的現場競買中，北京融創建投房地產有限公司和中國葛洲壩集團房地產開發有限公司以41.2億元擊敗其余16家房企豪取亦莊兩宅地，溢價率為49.45%，折合樓面價為13158元/平方米。地塊的樓面單價刷新了亦莊區域的新高，商品房部分分攤的樓面地價達到了30317元/平方米。 　　在亦莊地塊拍出后，亦莊在售的樓盤很快全面調價到3萬元/平方米以上。和裕旗下林肯公園在售房源售價從2.7萬元/平方米直線調價到3.5萬元/平米。 　　業內人士認為，融創中國董事會主席孫宏斌敢于這樣大手筆拿地，還是源于其對亦莊區域的房價走勢的準確判斷:“亦莊是北京一個特別明顯的價格洼地，將會是下一個望京?！? 　　謝逸楓告訴記者，亦莊地塊地處北京市南五環，不是成熟板塊，可以供應的地較多，所以拍出后可以很快帶動周邊房價的上漲。而農展館周邊的地塊所剩無幾，參與“熱身”的機會不多，所以不會形成大規模的效應。 　　同是“地王”，命運卻大不相同。2009年杭州單價“地王”位于杭州錢江新城核心區域的18號地塊，四年多過去了，該項目還處于地下室開挖階段，何時開盤仍沒有確切消息；2010年雅戈爾在杭州拿下兩個“地王”，2013年因為無力開發而退出，賠付了4.8億元定金。 　　那么，農展館北路8號地塊這個當前全國最高價格“地王”的命運會如何？“地王”制造者孫宏斌這次豪賭能否成功呢？ 　　對于這次拿地，孫宏斌在微博上公開解釋：“一是這塊地是北京的絕版地塊，二是價格在我們的預期內，三是我們有能力把它做成北京甚至全國最好的項目?！彼€表示，其實戰略就是選擇，人生就是選擇。選擇，要堅決；舍棄，更要堅決。唯如此，才可能做成點事。 　　對于孫宏斌的這次豪賭，謝逸楓表示看好，現在的輿論為孫宏斌高價賣房打下了很好的基礎?！叭绻麤]有特殊情況，孫宏斌這筆生意能達到他的預期的，會再次賭贏的?！敝x逸楓表示。 　　理性對待“地王”出現 　　對于“地王”的頻頻出現，丁祖昱表示，短期內土地的供求關系失衡造成了一些單價或者總價特別高的“地王”的出現。目前，農展館附近二手房價格沒有快速上漲，也說明大家對“地王”的出現趨于冷靜。如果地價高于房價的現象頻繁出現，那就不正常了。而目前“面粉”比“面包”貴的現象還只是少數，在正常范圍內。但丁祖昱也提醒，對于“地王”的頻頻出現，開發商要理性對待。 　　謝逸楓認為，各地房地產市場的發展越來越呈現出地域性特征，城市的經濟發展狀況、人口增減的狀況、人均收入的狀況、產業結構的狀況等都會對房價產生影響，出現的所謂“地王”難憑一己之力來影響房價的漲落。 　　另外，“地王”的出現對于開發商來說，也是不得已而為之。高價拿地，高價賣出，也會給這些公司的銷售和資金周轉都帶來了一定壓力。 　　當前房地產市場最引人注目的現象之一，就是所謂的“地王”與“鬼城”并存。三線市場的低迷，許多房地產企業回歸一線市場，土地市場競爭加劇，“地王”頻現。丁祖昱認為，未來一段時間，房地產市場將呈現兩極化趨勢，市場情況好的城市會越來越好，不好的城市各種問題會逐漸顯現出來。“但是，這是市場回歸理性的結果，不同于上一輪全國房地產市場全面暴漲的情況?！彼硎?。 　　張大偉曾表示，“地王”的出現對購房者和開發商的預期定價會產生助漲的作用，尤其是在“金九銀十”這個時間段。但根據以前的經驗，只要“地王”潮起，政府很快就會出臺調控政策。 　　謝逸楓也認為，開發商身處市場之中，深知其中的影響大小?？傮w上，開發商也不希望房價過快上漲，他們知道，一旦過度，政府的調控大棒會再次打下來的。   來自：中國建筑新聞網

北京中心城地下可開發空間相當于3萬個足球場

米，30米深度以內的地下空間資源潛力是20910萬平方米。    按照7140平方米的標準足球場面積計算，中心城10米深度以內的地下空間資源還能建設12605個足球場，而地下30米以內可用空間相當于29285個標準足球場。    如此巨大潛力的地下空間如何利用？原建設部城市規劃司副司長、中外建城市規劃設計院總規劃師顧文選建議，地下空間從垂直方向而言，地下1層可開發商業、餐飲等具有較高盈利的商業空間。地下2至3層往往開發為人防空間、停車空間、物流空間、市政設施空間等。    清華大學建筑學院院長朱文一建議，北京可以建設標志性地下建筑空間結構。在已建成的地下建筑基礎上，沿8個方向創造8組標志性地下建筑，形成未來北京城星羅棋布的地下建筑格局，包括地下中關村、奧體地下公園、CBD地下城、望京地下街、首鋼地下城、麗澤地下街、地下垡頭和南苑地下公園。    據介紹，近10年間，北京市地下空間年均建成面積超過300萬平方米。   來自：中國建筑新聞網

凡事預則立 不預則廢

計劃或準備，才能保持長久安全、才能不斷取得成就。這就要求我們在實際工作中的每一個環節上，都應該有嚴密細致的分工、周密的部署以及應付各種突發情況的充分準備，只要做好了這些事先準備，即使出現問題我們也會泰然處之，將事故范圍控制在最小，有效避免流血和傷亡事件。　　　“安全責任重于泰山”這句我們司空見慣、久聞于耳的話，不是哪一個人憑空想象出來的，也不是一句空洞的口號，而是在工作中通過不斷實踐總結出來的。我們全部工作都要圍繞著“安全”這個中心來進行，必須認真落實《安全生產法》的規定，把安全責任層層分工；嚴格落實好安全責任制，層層把關，嚴密組織，堅決把事故苗頭和不安全因素消滅在萌芽狀態?！　　≈挥行闹谐４姘踩庾R，工作做好安全準備，嚴格落實安全責任，這樣我們的工作就會事半功倍，我們的企業將會登上一個又一個發展高峰。  

從泥工到政工的飛躍

進入集團公司，就一直是施工建設上的一把好手，在泥工工長位子上一干就是好多年，直到2008年，有些老的政工員相繼退休，他便被調崗做政工員。這突然而來的變化太大，讓他一時難以適應，做泥工工長只需要管好自己一畝三分地的事情就行，許多別的事基本不用去想。而政工員可是一個對管理能力和人際交往能力要求很強的工作，需要辦理員工工號，進行登記備案；需要做好員工吃飯住宿等后勤保障；需要健全黨建、做好衛生管理；還需要與上級以及外部工程相關部門搞好聯系和溝通，等等，有一大堆的繁瑣事務。陸林飛一開始有些犯難，甚至都不知道從哪開始下手開展工作，經過領導的幫助，以及一些老政工員的言傳身教，善于學習的陸林飛慢慢就適應了政工員這個以前與自己八竿子都打不著的工作，并且越干越得心應手。    如今做政工員已經五年的陸林飛，自己也帶出了不少優秀的政工員，服務于公司的各個項目部。當問及如何成就今天的成績時，老成持重的陸林飛顯得有些靦腆，在靦腆的笑容之后，他說：“管理工作重在人際溝通，要慢慢學、努力學才能做好。項目部全面工作都得了解和管理，與各部門進行良好溝通。還有最重要的，就是要跟大家相互學習、相互溝通、相互探討，這樣才能不斷進步?！闭驗槿绱?，陸林飛覺得當政工員這幾年是自己學習最快也是學到的東西最多的幾年。    集團公司一直以來非常重視年輕大學生隊伍的建設和培養，而年輕大學生到項目后在思想上和心理上一開始很難穩定下來，這時就需要政工員發揮極大作用，對這些大學生進行思想指導和心理疏導。    新進項目部的年輕大學生，因為理想與現實的差距太大而對工作有抵觸和逃避的心理，陸林飛的一大工作也是要開導這些剛到項目部的年輕大學生。他不厭其煩地與大學生一個一個溝通，慢慢開導，他告訴他們，許多大學生一畢業都想做辦公室，夏天太陽曬不著，冬天寒風吹不著，或者還有更大的理想，要干大事，不想在工地上干又苦又累又臟的活，這都可以理解。但是你們有沒有想過，你們沒有到現場走一走，熟悉熟悉環境和各個工種的工作程序，沒有打好基礎，怎么敢坐在辦公室進行指揮和管理。不管干哪一行，都得從最基礎做起，只有到工地熟悉了，有了經驗，才能把書本知識與現場實際結合起來，這樣你坐在辦公室才能胸有成竹。公司給你們提供廣闊的發展平臺，只要你們能夠踏實的從基礎做起，一定會得到你們理想的成就。    陸林飛的苦口婆心和語重心長，感動和啟發了許多年輕大學生，如今經他教導的幾個大學生都已經走上了管理崗位。這是讓他極為自豪與驕傲的事?！　　〕碎_導大學生之外，陸林飛在后勤服務方面為職工及項目部也是鞠躬盡瘁，比如積極籌辦了容納上百人就餐的職工食堂，還在項目部建立了醫務室、閱覽室、充電室等等，極大地解決了項目部的后顧之憂，正如他自己所說：“要努力做好自己該做一切事，不讓別人擔心，對各方面、各部門工作進行服務和支持?！彼沁@么說的，也一直是這么做的，并將不遺余力地繼續做下去。                      工作中的陸林飛   劉福禎/攝

張家口項目部：防汛期 降高溫 確保安全生產

作落實到每個人。此外，針對可能出現的其他方面情況，如人員撤離、設備的保護等，防汛抗災領導小組還會同當地街道辦共同商議，設置了應急預案，使預防措施不斷完善。此舉，還引來了張家口市橋東區區長帶領各街道辦人員在項目工地開現場會，并稱贊張家口項目部的防汛抗災工作做的好，能落到實處，要各街道辦向項目部學習：工作做在前，材料準備全，保證萬無一失?！　　〗衲暧质菤v年來高溫天氣較多的一年，各地都出現了持續高溫天氣。為了切實做好高溫酷暑期間的防暑降溫和安全生產工作，陳浩要求各部門提前為一線人員配備了防暑降溫物品，如防暑降溫藥、藿香正氣水、風油精、清涼油等。尤其是組織管理人員，把提前準備好的涼茶裝在桶里分批送到每個施工現場，這個“送水下工地”活動，得到了所有一線工人們的好評，激發了每個施工人員的工作熱情。后勤組員工也為確保高溫期間的飲食衛生，嚴格把關各類食物的質量，尤其是肉類的質量，保證了全體員工能吃上放心又營養的食品。食堂員工還定時定期為用餐食堂開紫外線消毒燈，保證了全體員工能在潔凈的環境中用餐?！　　∮辛诉@些部署和措施，張家口分公司新五一廣場項目部全體員工，在汛期、三高期間，能做到安全生產，有條不紊，有信心順利度過這個嚴酷階段。  

桂林花樣城1.1期項目完成交房

北海嘉順金城華府通過竣工驗收

司做出的成績給予了肯定。  

一線城市房租飆升暗藏利益鏈

源源不斷在支撐租金上漲外，還受房價、地價、中介等相關利益體鏈條影響。尤其是中介壟斷房源放大供需矛盾，哄抬價格是背后一大推手。專家建議，地方政府在堅持商品房市場調控的同時，對租房市場加強管控，盤活存量，增加供應，最大程度降低相關利益鏈對租金價格的擾動。  困境  “夾心層”夢斷高房租  位于北京三環邊魏公村小區的一套不到45平方米的兩居室，其中一間臥室面積不足8平方米，從門口望去，右邊靠墻放著一張單人床，左邊則是一張上下床鋪，中間的地上還鋪著涼席。小張說，這間房是他和其他3個男生居住。而另一間面積稍大但也不到10平方米的房間，兩張1.2米寬的床拼在一起，由3個女生合住。  小張說：“就是這樣一套房子，2010年每月租金3000元，2011年漲到3600元，去年漲到4200，現在已經漲到5500元了，房東還說我們住了好幾年，是老客戶，說算照顧我們”。  “我們幾個是大學同學，有的因為讀了研剛開始工作，也有像我這樣工作了兩三個年頭。但這幾年我工資沒怎么見漲，房租倒快翻了倍。”小張說，由于房租不斷上漲，他們這套房子的合租者也從最初的4個人增加到現在的7個人。  小張說，生活在這樣擁擠得不像樣的屋子里，已經毫無歸屬感，甚至覺得已經無夢可做。雖然小張的生活狀態并不能代表所有的租房者，但在北京等一線城市中并不少見。  曾在北京工作的小韓是一個IT白領，月入4500元“之前覺得在北京靠自己買房幾乎是癡人說夢，但現在不僅買不起，也租不起了。”小韓介紹說，他之前和同事合租一個兩居室，平均分攤下來個人月負擔租金1800元?！拔沂莻€男孩子，住所也沒有多挑剔，但就是這樣，雖然盡量節省著，但刨去吃飯、交通、通信和必要的人情費用，已基本屬于"月光"狀態”。  “而現在的保障房都是針對低收入群體，像我們這樣的"夾心層"是沒有資格買的，公租房更是沒見過。”小韓抱怨道。生活負擔過重的他已于5月離開北京回到了內蒙古老家，準備公務員考試。  “房租高企使越來越多的年輕人選擇放棄背井離鄉、自由闖蕩的初衷，離開了打拼多年的大都市?！弊》砍青l建設部政策研究中心綜合處處長趙路興在接受《經濟參考報》記者采訪時表示，房子對于每一個人來說，不是消費品，而是必備品，一個安身之處也是一個人的生存底線。  癥結  環環相扣的利益鏈條  趙路興指出，租房市場較購房市場來說，市場化程度較高，房租基本由供求關系決定?！坝捎谧夥啃枨笤丛床粩?，供給卻跟不上的一邊倒情形，使住房擁有者的提價主動性一再提升”。  一線城市新增人口大部分都是急需住房的年輕人。數據顯示，2011年北京新增人口約60萬人左右，而其中20至39歲的年輕人占比高達68%。  “房價門檻提高，住房需求卻相對集中，再加上限購政策導致部分住房需求積壓在租賃市場，增加了需求人群數量，帶動了房屋租金價格上漲。另外，房價持續加速上漲也導致住房擁有者對租金預期提高?！壁w路興說。  以北京為例，在北京租房價格連續44個月上漲的同時，北京房價也從去年11月開始連續10個月同比上漲。統計局數據顯示，截至2013年7月，北京新建商品住宅價格同比上漲18.3%，二手住宅價格也同比上漲15.3%。  土地方面“地王”頻出，也再度影響房價走勢。據了解，在北京農展館地塊以高達7 .3萬元每平方米的樓面價拍出后，該地塊區域內多數開發商都在醞釀重新定價，力爭上調項目售價。而二手房房主更是坐地起價，直接提高售賣價格。  值得注意的是，趙路興指出，除了房地產市場本身異動的影響外，中介也對租房市場價格產生較大影響。  日前，李明的房主就向他表示：“有中介給我電話說周邊房子租房價格都在漲，有很多人都想租，我的這套房大概已漲到4500元，所以我提前和你說一下，這房子租金最少也得4300元，如果覺得不合適你也可以不住。”就這樣，供需矛盾被中介刻意放大后，李明的房租漲了700元，他不得不選擇換房。  對此，廣州一位中介人士告訴記者，我們有時候經常會告知業主，周邊的租賃參考價格是多少，業主也比較愿意了解，看自己是不是租便宜了，這樣一來，整片區域租房價格就會提高不少。  房源被壟斷，價格被哄抬，事實上，中介從中的收益并不僅僅是多收這“三五斗”傭金，“現在中介的主營業務包括一手樓盤銷售代理、二手房和租賃的中介，提高了房租，把你逼到買房，買房人多了，賣的價格還能更高，我們更加賺錢?！鄙鲜鲋薪槿耸扛嬖V記者。  “房價、地價、租價環環相扣，各有影響。”趙路興表示，房屋租賃市場信息混亂、監管難，趁機干擾市場價格也是房租上漲的重要原因。  治理  改善供求打破利益鏈條  “現階段承租者主要是由低收入者、外來務工人員以及大學畢業生等構成。這意味著，房租快速上漲的最大受害者是低收入的租房者，因此，地方政府在堅持購房市場調控的同時，應對租房市場加強管控，以避免城市"夾心層"居無住所。”趙路興指出，穩定房租比控房價更為迫切。  趙路興認為，遏制房租連漲，關鍵是要改變賣方市場格局，增強租客的博弈能力。“一方面是盤活存量、增加供應，另一方面則是加強管理。”  供求關系改善是打破利益鏈條的關鍵，也可以最大程度降低利益鏈各環節對租金幅度的影響。“現階段，對于租房市場究竟有多少房源，多少需求沒有人能弄清楚，因此，應建立一個統一的房源信息庫，了解房源數量，以更好的管理租房市場?！壁w路興說  的確，無論是政府還是大型機構，都難以準確統計出租賃房源的總量。據大型中介機構滿堂紅客戶經理周鋒估算，目前廣州可租售的房源大約280萬套。按照廣州市政府出臺的《房屋租賃管理規定》，所有的房源都應該執行備案登記制度，但目前備案的房源非常有限。  武漢市住房保障和房屋管理局開發市場處處長劉震也表示，2010年，武漢對全市租賃房屋有過粗略摸底，總數大約為30多萬套。截至2012年，武漢備案量也僅為7萬套，不足總量的三分之一。  除加強房源備案管理外，行政指引也是有效方法之一。中國三產化、服務化學者賀有利指出，應由住建部牽頭，各城市建立穩定房租和房價工作責任制，保持城市住宅房租和房價穩定，防止暴漲影響經濟健康發展。  事實上，為解決租金價格連續上漲、租房信息混亂等問題，青島市已計劃建立“房屋租賃指導租金”制度，即由政府主管部門根據市場租金價格水平，按照一定的調控方向和調控目標制定房屋租賃指導價格。青島市國土資源和房屋管理局副局長陳立新表示，指導租金并不是限制價格，也不是標準價格，市場租金可以根據指導租金上下浮動，但是也不能偏離基準線太遠。   來自：百度樂居

二手房價高企 剛需買家被迫退市

一手新貨大致處于“空檔期”，貨量少、戶型偏大、價格高的局面未有實質性改善，二手樓市始終能保持交投活躍，這也是重要因素之一?！　〔贿^，二手交投也并未進一步放量，主要受制于兩方面的因素：一是業主叫價始終高企，盤源明顯不足，尤其是中心區剛需盤源較缺。據悉，8月份業主心態強硬、叫價偏高、惜售、反價現象屢見不鮮，盤源不足的情況仍然持續。二是房貸收緊的影響逐漸顯現，部分交易的節奏放緩。部分房貸的放款速度放緩，部分物業的評估價與實際交易價格差距拉大，也有部分業主要求買家增加首付或直接一次性付款。這在一定程度上提高了買家的購房門檻，部分物業的交易因此受阻?！　『细恢脴I分析認為，目前，二手買家有所分化，實力買家承接高價放盤物業；部分買家“向外走”，樓市“夾心層”增多。部分實力較強勁的剛需舊客，價格接受度有所提高，承接前期高價放盤的單位。由調查的情況看，按買家不同經濟承接力，普遍接受的價格升幅集中在5%-10%不等。業主提價幅度超過10%，交易難度明顯加大，若超過20%，則大多淪為“無效盤”，鮮有人問津?！　∫灿胁糠仲I家或因實際承接力不足或心理上無法接受，而“向外走”，或轉投其他低價的片區或降低面積、素質要求，部分買家有所觀望，個別被迫退出二手樓市。據悉，這部分買家以實力有所不足的首置買家相對較多。　　總的來說，由于二手物業價格高企，7、8月份入市的買家不少具有較強的經濟實力。受此影響，7、8月份中心六區二手物業的成交均價高達2.3萬元/㎡，套均總價均接近200萬，其中天河區成交單價接近2.9萬元/㎡，套均總價接近300萬?！百u一買一”的換房改善需求也呈逐月增多的態勢，據合富標準指數數據顯示，8月份二手改善型需求的占比為28.4%，較上月的26.9%有所增加。　　從目前情況看，天河、越秀、海珠、原荔灣等中心市區的樓市“夾心階層”有逐漸增多態勢。這部分買家具有不錯的經濟實力，但距離目標物業的價格仍有一定距離，又不甘心降低物業的面積、素質或地段要求。樓市“夾心層”的增加，主要與樓價不斷走高有關，也與部分買家未能及時出手有一定關系，但也從側面反映了廣州樓市的剛性自用購房需求仍然龐大?！　≈行膮^樓價升幅達20%以上　　8月，中心市區二手樓價升幅較大，達20%以上；次中心地段及近郊升幅稍低，集中15%；遠郊片區樓價升幅較小?！　∨c7月份比較，大部分區域以及板塊的價格均呈高位企穩，小幅走高的態勢，環比升幅基本集中在1%-2%。不過，也有部分板塊的樓價升幅較大，如原東山板塊、海珠中心板塊、工業大道板塊、天河公園板塊以及原芳村板塊，環比升幅高達2.5%-5%。　　與2012年8月同期比較，天河、海珠、荔灣、越秀等“老四區”的升幅基本在20%左右；番禺、白云、黃埔、蘿崗等副中心區域的價格升幅集中在15%；花都區的升幅較小，約為10%。由板塊看，天河、海珠、荔灣、越秀等中心市區各板塊的價格同比升幅基本在20%左右，其中原東山區板塊、天河區的天河公園、東圃、天河北、海珠區的工業大道以及荔灣區的原芳村板塊，價格升幅較大，高達25%-30%。相對來說，近郊及外圍板塊的價格升幅較小，集中在15%左右，如番禺、白云、黃埔、蘿崗四區的各板塊；升幅較小的板塊主要集中在花都區以及番禺的大石板塊、市橋板塊，升幅僅為10%左右?！　】偟膩碚f，地段對物業價值的影響較為明顯。如天河、海珠、原荔灣、越秀等市區的價格高企，同比升幅也較大，大多在兩成以上；番禺、白云、黃埔、蘿崗等副中心及外圍地段的價格相對合理，升幅也相對較小，集中15%；花都、番禺大石、市橋等遠郊地段的價格較低，升幅也較小，約為10%。　　南方日報記者 許蕾   來自：南方網