企業郵箱
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2020年08月集團召開2020年第二次管理工作（視頻）會議
息優勢將企業布局迅速拉開。未來五至十年內，國家第三產業（旅游業、服務業）將會迎來大發展，特別是西南和西北地區市場。這便要求我們企業也要順勢而為，充分迎合國家戰略發展大方向，提前進行市場布局，優化市場占有面。在管理層面上，集團要不斷對管理架構、考核指標進行優化，借鑒恒大集團的優秀管理規范；全體管理人員要始終將公司利益擺在首位，將工作認真落到實處。針對下一步工作計劃，董事局主席強調下半年是進一步調整發展戰略及步伐的重要時期，集團需做好以下幾點工作：一是調整組織架構，對集團總部組織架構進一步優化，對大區及項目部管理人員進行有針對性的合并及調整。二是明確市場定位，華南、華東兩大區以面進行發展，華北、西南、西北三大區以點進行發展。集團主要資金、人力、材料向珠三角和長三角地區傾斜。三是提高管理效能，集團內部管理流程應更加集中、各單位須嚴格執行流程、按制度辦事。四是強化考核指標，將產值、利潤要素深刻納入考評體系中。五是做好人員調配，人事調整要及時、合理，注重青年員工的培養和提拔。同時，他要求各項目部項目經理要注重能力提升，會管理、會經營、會協調，真正做到能打硬仗，能打勝仗！會議最后，宣布了集團內部具體人事調整的相關決定。
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2020年08月集團召開2020年第二次管理工作（視頻）會議
息優勢將企業布局迅速拉開。未來五至十年內，國家第三產業（旅游業、服務業）將會迎來大發展，特別是西南和西北地區市場。這便要求我們企業也要順勢而為，充分迎合國家戰略發展大方向，提前進行市場布局，優化市場占有面。在管理層面上，集團要不斷對管理架構、考核指標進行優化，借鑒恒大集團的優秀管理規范；全體管理人員要始終將公司利益擺在首位，將工作認真落到實處。針對下一步工作計劃，董事局主席強調下半年是進一步調整發展戰略及步伐的重要時期，集團需做好以下幾點工作：一是調整組織架構，對集團總部組織架構進一步優化，對大區及項目部管理人員進行有針對性的合并及調整。二是明確市場定位，華南、華東兩大區以面進行發展，華北、西南、西北三大區以點進行發展。集團主要資金、人力、材料向珠三角和長三角地區傾斜。三是提高管理效能，集團內部管理流程應更加集中、各單位須嚴格執行流程、按制度辦事。四是強化考核指標，將產值、利潤要素深刻納入考評體系中。五是做好人員調配，人事調整要及時、合理，注重青年員工的培養和提拔。同時，他要求各項目部項目經理要注重能力提升，會管理、會經營、會協調，真正做到能打硬仗，能打勝仗！會議最后，宣布了集團內部具體人事調整的相關決定。
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2020年08月華南大區開展2020年實習生、放線員系列培訓活動
專業知識技能的要求，為做好大區2020年度實習生、放線員的在職培訓，提升團隊協作能力、增強個人素質，培養大區管理人員后備力量，華南大區人力資源部進行了周詳的策劃和安排。本次培訓將從8月持續至10月，連續進行四期培訓，每一期分別舉行安全、質量、技術和預算四方面的專業系列培訓。此次系列培訓從大區總部及項目部中挑選出相關專業人員組成培訓講師團隊，結合對工程實體、工程管理、工程施工等過程中常見的問題，采取圖文并茂的方式進行授課。知識點涵蓋基本概念知識、各類工藝流程簡介、施工工藝標準化及建筑工程全過程管理等內容，此次培訓主旨是由淺入深，循序漸進地對實習生及放線員實施全面的過程培訓。各位培訓講師也結合各自崗位實際，總結了一些工作經驗和收益，分享了在項目現場可能遇到的各類問題應注意事項等個人見解。華南大區希望通過此次系列培訓，實習生、放線員不僅能夠進一步了解集團整體發展概況、企業文化以及集團對專業技術追求精益求精的理念，更能在今后的工作中注意細節、腳踏實地、勇于挑戰、敢于擔當、常懷感恩，努力實現人生價值。集團公司及華南大區為實習生、放線員以及其他廣大員工提供了施展才華的廣闊舞臺，相信員工能通過自己的辛勤勞動和智慧，在這個舞臺上譜寫自己最滿意的樂章。
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2020年08月房地產市場買賣雙方地位不對等，對樓市整治要“真亮劍”
從業者窮盡辦法“玩變通”“鉆空子”；同時也從另一方面暴露出一些地方，對房地產市場的監管、執法仍然存在懈怠和缺失。以本案為例，涉案人員的違法犯罪行為之所以被曝光，并最終受到懲處，是因為開發商管理人員聽說自己的樓盤存在這種違規違法銷售、公司的利益被侵占后，主動向公安機關報案。但僅僅依靠企業自查自凈恐怕還不足以完全禁絕這種違法違規行為。試想如果這樣的行為本身就是開發商授意，甚至組織銷售開展的“業務”，一方面會使得違法違規行為更具隱蔽性；另一方面，按照以往的處理結果來看，如果房產公司被有關部門查實違規銷售，后續受到的可能也只是限期整改、停業整頓等行政處罰。相較于潛在的巨大利益，這樣的處罰顯然過輕。中央三令五申“房住不炒”的基本定位下，一方面相關房地產企業要打消投機炒作的想法，把重心放到產品品質、客戶服務上來，對銷售團隊的違規違法行為要敢于自查自糾；另一方面更為重要的是，房管的相關職能部門要敢于“亮劍”。尤其是在部分城市樓市熱度不減、市場信息披露不健全等客觀情況下，房地產市場買賣雙方仍處于不對等的地位，很容易滋生尋租行為。近年來，整治房地產市場亂象的法律法規、制度辦法不勝枚舉，但真正要讓法律法規長出“牙齒”還得落實于執行。針對房地產市場仍然存在、不時抬頭的違法違規行為，相關部門要切實采取信用考評扣分、公開曝光、列入行業黑名單、取消網簽資格等措施，真正用好聯合懲戒“組合拳”，剎住市場的不正之風。
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2020年08月買房，選擇中間戶還是邊戶？內行分析兩點，答案出來了！
多。隨著物價的上漲，城市人口的增加，高層住宅的增多是必然的。高層樓房的戶型設計大多數為一梯四戶。整個樓層只有兩個戶型，中間戶和邊戶。中間戶和邊戶都在各自的優點。一些購房者在選房時，在中間戶和邊戶之間不知該如何選擇。買房，選擇中間戶還是邊戶？內行分析兩點，答案出來了！第一，采光條件。在高層小區買房，業主最應該關注采光條件。高層小區樓房的采光最容易被遮擋。采光條件好，業主的居住舒適度高，采光條件差，屋內陰暗潮濕，業主的居住舒適度差。具體分析，中間戶和邊戶位于同一樓層，樓層高度相同。通常情況下，邊戶的采光面較大，中間戶的采光面較小。因此，邊戶的采光條件好一些。第二，戶型合理性。合理的戶型更加舒適，二手房市場上，合理的戶型更容易出售。合理的戶型一般符合幾個標準：比如干濕分離，動靜分離等。合理的戶型設計還體現在多個方面，比如房間的整體形狀上。合理的戶型設計更符合人們的居住習慣。綜上所述，買房，選擇中間戶還是邊戶？內行分析兩點，答案出來了！邊戶的采光條件好一些，如果你買房，你會選擇邊戶還是中間戶呢？歡迎留言。
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2020年08月央行、住建部將召集部分開發商在京面談
收款后的資產負債率大于 70%；凈負債率大于100%；現金短債比小于1倍。“通知是真的，昨天接到券商的電話，這個政策對負債較高的房企簡直就是定向打擊。”一家總部在深圳的上市房企投關負責人向財聯社表示。一家大型房企CFO也向記者證實了融資新規的真實性，但表示目前尚未收到具體文件。“這次監管層釋放的信號是非常清晰的，就是要求房企管住有息負債，同時降低負債率，如果做不到，房企融資受到的限制會非常大。這次對房地產公司是一件大事，房企應該認真對待，盡快按照指示調整自身的負債結構。但負債率短期內是很難調下來，對短期融資會受到很大沖擊。”一家TOP20上市房企副總裁告訴記者。新規劍指高負債房企“今年下半年，對于開發商的融資環境應該不會太好，監管部門不僅是對房企有息負債的增加進行限制，同時借新還舊也進行了一定比例的限制融資，主要還是為了引導資金流入實體經濟，控制流向房地產。”一家總部位于北京的房企高層指出。雅居樂控股副總裁潘智勇則表示，“關于最近融資的一些政策，我們也關注到了，我覺得出臺這些也很正常。做好自己的管控，做好我們的經營，這是對應對這些融資環境的政策變化最有利的。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜告訴記者，“對于一些高負債、高杠桿的高周轉型企業而言，其三項指標遠遠超出監管紅線，以永續債、信托和基金支持的明股實債等杠桿之上再加杠桿的情況十分普遍。此次監管新規將大幅壓縮此類加杠桿的空間，也給房企降負債和去杠桿帶來很大壓力，如何在限制有息負債增長的同時實現平穩過渡是一個十分嚴峻的問題。”“三道紅線直指房地產負債水平的關鍵財務判斷要素，資產負債率是判斷企業整體負債水平的常用財務指標，由于房企的預收款較大，剔除之后指標更能反映實際負債水平。凈負債率則是判斷房企自身財務風險的重要指標，可反映房企的真實負債壓力和杠桿水平。而現金短債比則更傾向于判別短期財務風險，可體現房企當下的現金流壓力及安全性。”58安居客房產研究院分院院長張波說。不過一位不具名的券商分析師對記者表示，“具體條款是剔除預售款負債率還是有息負債率，現在說法不一。”而根據“三道紅線”觸線情況不同，新規將房地產企業分為“紅-橙-黃-綠”四擋。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。據21世紀報道，如果“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得增加；“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。“這個政策是在規范房地產企業加杠桿的行為，政策不是不讓加杠桿，而是保持杠桿穩定增長，其實所有的政策都是希望房地產行業維持穩定。”一家A股上市公司的董秘告訴財聯社記者。張波認為，若新規嚴格執行，下半年房企融資的“好日子”已經基本結束，整體很難再有類似上半年的低成本融資水平，即使是財務穩健的房企依然會面臨挑戰。貝殼研究院發布的數據顯示，今年前7個月房企境內外債券融資累計約7379億元，整體融資規模占2019年全年的62.5%。其中7月單月，房企境內外債券融資共發行109筆，累計約1234億元，同比上升6%。受疫情影響，今年上半年房地產融資環境有所放松，但在下半年再次出現收緊趨勢。多位受訪人士告訴記者，房地產融資再度收緊，或與火熱的土地市場有關，房企高杠桿拿地等現象，引發了高層關注。“為保證國內經濟的順暢運行，就勢必要控制房價和地價，這也是監管部門設置三道紅線的主要原因所在。”柏文喜說。“下半年收緊房企融資，是在響應中央關于‘房住不炒’和嚴控違規資金流入房地產等指示。今年上半年制造業、基建投資增速表現不及房地產，個人按揭貸款恢復比較快，行業景氣度上行趨勢明顯。需求端調控政策未明顯放松，但又需要防止地產過熱，調控途徑由需求端向供給端傳導。”上述券商機構分析師向記者表示。開發商或降價回籠資金“‘房住不炒’是長期的政策基調，當土地價格以及資金等方面過熱就要壓制一下，融資新規如果執行，將考驗各房企的綜合能力，包括負債情況、融資能力、股東背景等。”上述A股上市公司董秘告訴財聯社記者。“此次融資新規，將令房企總體融資增量受限，房企融資受限會傳導到土地投資端，土地投資熱度會減弱，土地溢價率可能會下行。”上述券商分析師指出。一家百億規模的港股上市房企副總裁則表示，“目前公司還沒收到通知，但網上弄流傳的文件太嚴格了，如果真的執行，沒有多少房企會買地了。”多位接受記者采訪的人士均認為，政策如果嚴格執行，房企下半年肯定是圍繞加速回款展開一些動作，包括降價促銷、轉讓項目等行為。“這次政策如果實行，對投資的影響比較大，四季度開發商資金壓力會加劇，又要沖全年業績，可能會有降價行為。”一家閩系上市房企的投資中心副總裁如是分析。上述TOP20上市房企副總裁也表示，因為要改善負債率、改善融資結構，下半年在銷售方面，地產公司促銷力度會加大，促銷活動可能會增加。柏文喜亦認為，在此種情況之下，房企為了繼續推高周轉速度和加快銷售回款，一方面可能會降價促銷，另一方面可能會加快施工進度，因此工程質量和施工安全需要特別重視，而降價幅度則受制于成本因素和行業監管。“開發商會更多選擇像分拆物業上市這樣的變通方法拓展資金來源。”香頌資本執行董事沈萌告訴記者。“房企會明顯加快資金回籠的速度，一方面是由于資金壓力，尤其是負債水平過高的房企更是會加大銷售回款力度，另一方面與房企整體業績完成度不理想相關，為沖刺全年業績目標，房企在金九銀十加大促銷力度的概率會明顯增大。”張波指出。而在嚴峻的融資環境下，房地產行業集中度或將進一步提升。一位房地產行業分析師認為，“房企本身并不會因為規模大小不同，造成觸碰‘三道紅線’的概率出現明顯差異，不少大型品牌房企也明顯觸碰到‘三道紅線’，但中小房企由于融資難度整體大于大型房企，形勢依舊嚴峻。”“房地產行業有這么多公司，已經到了兼并重組、結構分化的時代。”上述房企董秘告訴記者。
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2020年08月還款中的房子還可以申請個人房屋抵押貸款嗎？
息后，如一時需要資金用于個人消費或經營，可用該房屋抵押價值減去原貸款余額后的差額作為抵押，再次向銀行申請貸款。房產二次抵押貸款借款人必須是銀行一手房抵押貸款的客戶，無欠息行為，收入穩定，信用良好，有按期償還借款本息的能力，并且已經按期償還本息兩年以上。02二次抵押的條件用于進行二次抵押的房屋，必須同時具備以下條件：第一、用于二次抵押貸款的房屋應為市場發展潛力較大的優質住房和商業用房。第二、用于二次抵押貸款的房屋必須是現房。第三、房屋必須是使用銀行抵押貸款所購買的一手房。第四、房屋抵押登記已經辦妥，并且該行是房屋的抵押權人。第五、房屋已辦理保險，并且保險單正本由銀行執管。第六、房屋所處的地理位置優越，交通便利，配套設施齊全，具有較大的升值潛力。03二次抵押所需材料第一、房屋所有權證。第二、房產抵押合同和他項權利登記表。抵押人為自然人的，房產抵押合同需進行公證。第三、房屋產權人為自然人的，需提交居民身份證或其他證明身份的有效證件。第四、房屋產權人為法人或其他組織的，需提交企業法人《營業執照》或單位證明、法定代表人身份證明書、法定代表人授權委托書、法定代表人居民身份證和受委托人居民身份證或其他證明身份的有效證件。第五、一次抵押的合同以及借款合同。04二次抵押登記流程第一、經辦行已按審批要求作為第一順位抵押權人辦妥房產抵押登記并取得房產他項權證。第二、擔保公司與抵押人、借款人、經辦行達成二次抵押登記意向后，應準備以下材料：1、抵押人所提供的出具給房屋登記機構的房地產抵押登記申請表。2、擔保公司向經辦行出具的《關于后順位抵押權申請人已知曉銀行優先順位抵押權情況的函》。3、擔保公司向房屋登記機構出具的《關于后順位抵押權申請人已知曉優先順位抵押權情況的函》。4、擔保公司向房屋登記機構出具的其與抵押人簽訂的《抵押合同》。5、擔保公司向房屋登記機構出具的其與借款人簽訂的《委托擔保合同》以及《反擔保合同》。
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2020年07月落實長效機制 房地產調控堅持“三穩”目標
視當前房地產市場出現的新情況新問題，時刻繃緊房地產調控這根弦，堅定不移推進落實好長效機制。要全面落實城市政府主體責任，發現問題要快速反應和處置，及時采取有針對性的政策措施。要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。此次座談會上，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市相關負責人參加。中原地產首席分析師張大偉表示，房地產工作座談會再提“三穩”目標，落實長效機制。他認為，本輪房地產調控升級是由于市場不均衡回暖，部分城市的熱度過熱所致。參會的10個城市中就有房價上漲明顯的城市，但也有房價調控較為穩定的北京、長沙等。因此，未來調控政策預計仍將是“一城一策”。今年3月以來，由于疫情防控形勢逐步好轉，我國房地產市場熱度明顯增加，多個城市出現環同比增長的高位，自住需求、投資、投機需求齊上陣，“萬人搖”、“日光盤”等現象再現。進入7月后，部分參加座談城市一改近兩年微松態度，轉而加入收緊房地產市場調控隊伍。據統計，7月以來，已有深圳、東莞、杭州、鄭州、南京等7個城市收緊房地產調控措施。張大偉認為，預計將有更多城市落地收緊調控政策。他表示，從目前來看，此輪收緊調控城市，大部分都屬于房價明顯上漲的城市。例如，南京在2020年6月新建住宅價格環比上漲1%，二手房環比上漲0.5%，杭州新建住宅環比上漲1.2%，二手房環比上漲1%，深圳二手房上漲1.9%。值得注意的是，除房地產調控措施有所收緊外，住房貸款利率也有回升調整的跡象。融360|簡普科技大數據研究院研究員李萬賦表示，7月，下調房貸利率的城市數量較前幾個月有所減少。張大偉預測，一些城市預計后續加碼調控的可能性非常大。“這一輪調控政策預計可能有超過15個城市會發布不同力度的收緊政策。”（完）
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2020年07月集團順利開展項目現場巡查及員工訪談工作
養戰略，錢總強調讓青年人迅速成長和鍛煉是集團的愿望，也是企業的責任。集團始終鼓勵青年人充分發揮工作熱情、加強業務能力、提高創新意識。同時要嚴于自控自律，培養過硬作風，真正能夠在中聯世紀的大舞臺上有長足的發展，奏響青春奮斗的樂章！據悉，巡查組一行已在華南大區及西南大區所有在施項目進行了訪談檢查工作，該項走訪工作也將繼續開展。巡查組在珠海濱江左岸花園項目部與揚州工業職業技術學院實習大學生交流巡查組在北海嘉順金城華府項目部與管理人員進行訪談巡查組在湖南郴州美達家園項目部與管理人員進行訪談
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2020年07月江蘇省駐京建管處領導蒞臨房山區集體租賃房項目視察
和認可，并對項目管理提出相關要求，錢明主任要求項目在建負責人在疫情防控下，要時刻不放松地抓好工程質量與安全管理，認真落實好安全生產責任制，遵守安全生產規章、制度。同時要求切實做好施工安全防護及施工人員的安全教育培訓工作，提高安全意識，確保無安全事故、無安全隱患。
